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《港湾商业观察》施子夫 李镭 作为为数不多相对坚挺的民营房企，中骏集团控股（01966.HK）在2023年的国庆长假中正式宣告违约了。 10月4日，中骏集团发布公告称，进入2023年第二季度，公司的销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力持续增加。即使公司竭尽全力，流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。截至本公告日，中骏集团没有根据2021年3月22日签订的银团贷款协议支付已到期的本金和利息共约6100万美元。 01 违约后美元债还有18亿美元，股价今年跌超七成 “未支付贷款已导致公司的境外美元优先票据出现违约事件。未支付贷款可能会导致集团债权人根据相关融资的相应条款要求加快偿还债务及/或采取行动。” 中骏集团表示。 公告指出，截至本公告之日，该集团尚未收到有关境外债权人要求加快偿还债务的任何通知。因应集团目前面临的挑战，公司认为应立即探讨整体债务的全面解决方案，以确保集团的长远发展，并保障集团所有持份者的利益。面对行业的困境，集团将集中资源确保已预售的物业竣工交付；并适时调整销售策略，加快物业预售及销售，以稳定业务营运，保障购房者、集团合作伙伴及所有持份者的利益。截至本公告之日，该集团仍继续保持正常的业务营运。 据悉，中骏集团将尽快委聘外部顾问，协助集团就现在的资本结构及流动性进行评估，并探索可行的全面解决方案，以确保集团的长远发展及保障所有持份者的利益。公司计划积极与境外债权人沟通，争取支持和理解，以期友好解决债务问题。 此外，中骏集团将向联交所申请由2023年10月5日上午九时正起暂停下述公司各境外美元优先票据的交易，直至另行通知为止。 中骏集团公布的4只美元债，合计达18亿美元。从资本市场表现上，在港股开市的10月3日-10月6日，中骏集团股价跌幅为16.39；整个今年以来，截至10月6日，中骏集团股价跌幅达73.98%。 既在市场预

4月份公关稿“穿越”周期，10月份中骏“进入”周期。 作者 | 蒲肃 来源 | 债市观察 “仅剩的少数民营房企又倒下了一个，中骏苦熬那么久，最终还是倒在黎明前。”中骏集团美元债违约后，镜鉴咨询创始人张宏伟“略带惋惜”的分析称。 10月4日，中骏集团控股有限公司（简称“中骏集团”，1966.HK）发布公告称，公司一笔美元贷款本金和利息未能按期支付，合计金额约6100万美元。 上述美元贷款逾期导致中骏集团境外美元债出现违约，中骏集团已在10月5日9时起暂停公司各境外美元优先票据的交易，直至另行通知为止。 6个月前，中骏集团还对外发布公告稿称已经“穿越周期”，“安全着陆”，没想到“周期”还未结束。 有息债务近380亿， 下沉三四线拖累现金流 在正式违约之前，中骏集团已经使用了几乎能用的各种措施避免违约，包括延长债务期限、加快物业销售、增加新的融资渠道、推进资产处置以及严控费用等等。 当然最重要的措施就是如期偿还债务，自2022年至今，中骏集团共偿还境外债务本金和利息合计约15.6亿美元。 但中骏集团仍面临很大的流动性压力，中骏集团表示，“即使中骏集团竭尽全力，流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。” 据“债市观察”了解，截至2023年6月，中骏集团现金及银行存款约124.45亿元，有息债务总额约379.35亿元。 其中，境外美元优先票据共4只，合计未偿还本金18亿美元，这些美元票据将陆续在2024年4月和9月、2025年5月、2026年2月到期。 来源：企业公告 未来一年内，中骏集团到期的美元票据合计约9.5亿美元，约合人民币69.34亿元，算上利息合计约人民币74亿元。 此外，中骏集团旗下主要发行境内公司债的厦门中骏集团有限公司，有息债务总额（合并口径）约192.17亿元，一年内到期的非流动负债约为51.52亿元。其中，公司债20中骏02、20中骏

最新房企业绩解读系列研究报告，点击索取2023年上半年房地产市场先扬后抑，整体恢复不及预期。中骏集团实现合同销售金额约200.84亿元，同比减少38.4%，实现营业收入94.82亿元，同比下降38.4%，归母核心净利润亏损1.23亿元。土储位于三四线城市比例较大，面临一定去化压力。合同销售额下降近四成，核心城市项目热销2023年上半年，中骏集团实现合同销售金额约200.84亿元，同比减少38.4%，合同销售面积159万平方米，同比减少38.6%。中骏集团销售业绩下降幅度较大，大于全国商品房销售与TOP100房企销售变化，给中骏集团营收带来一定压力。分城市群看，长三角经济圈与环渤海经济圈**骏集团2023年上半年合同销售比例较高，合同销售金额分别为约94.54亿元与46.86亿元，占总合同销售金额比例分别为47.1%与23.3%。分城市等级看，一线城市与二线城市合同销售金额分别为30.47亿元与120.08亿元，与2022年同期相比分别下滑35.8%与26.5%，占总合同销售金额比例分别为15.2%与59.8%。三四线城市销售规模及占比同比下滑，显示低能级城市去化难度较大。分城市看，中骏集团于杭州、北京、天津、合肥与昆明的合同销售额位列前五，合计占比达57.3%。杭州未来云城、合肥璟峰里、北京未来云城及云景台等项目热销，持续在高能级城市为中骏集团提供业绩支撑。相比之下，泉州、昆明、上饶、福州等城市销售额下降较多，降幅超过50%。图：中骏集团2022年上半年与2023年上半年主要城市销售额数据来源：中骏集团2022年、2023年中期业绩暂缓拿地总土储仍丰富，三四线城市面临去化压力据中指研究院监测，2023年上半年中骏集团未在公开市场拿地。截至2023年6月底，中骏集团共有土储总规划建筑面积为3164万平方米，较2022年底下降6.6%，权益土储总规划建筑面积为2540万平方米。

【今日焦点】$中国海外发展(00688)$： 前8月累计合同销售2109.56亿元，同比上升18.2%$中国海外发展(00688)$发布公告，于2023年8月，中国海外系列公司的合约物业销售金额约人民币188.33亿元，按年下跌16.3%；而相应的已售楼面面积约为718,900平方米，按年下跌23.9%。2023年1月至8月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币2,109.56亿元，相应的累计已售楼面面积约9,330,700平方米，分别按年上升18.2%及16.8%。$绿城中国(03900)$：前8个月总合同销售额约1705亿元，同比增长0.41%绿城中国发布公告，截至2023年8月31日止8个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约807万平方米，总合同销售金额约人民币1705亿元，同比增长0.41%。【运营数据】中国海外发展： 前8月累计合同销售2109.56亿元，同比上升18.2%$绿城中国(03900)$前8个月总合同销售额约1705亿元 同比增长0.41%$保利置业集团(00119)$：前8月累计合同销售426亿元，同比增长79%$中国海外宏洋集团(00081)$：前8月累计合同销售313.40亿元，同比20.2%

《港湾商业观察》施子夫 作为民营房企中当前还算“优等生”的中骏集团控股（01966.HK）日前公布了今年上半年经营数据。 至少从财务数据上看，无论是营收，还是净亏损方面，中骏集团目前面临的经营压力都不算小。下半年，黄朝阳将如何应对？ 今年上半年，中骏集团实现营收94.82亿元，同比减少38.4%；母公司拥有人应占亏损约11.25亿元，去年同期则为应占溢利12.74亿元；母公司拥有人应占核心亏损约1.23亿元。 01 毛利率创新低，负债率飙升 另外，中骏集团上半年毛利润为14.46亿元，上年同期为34.18亿元，今年同比下滑了近20亿元，毛利率为15.2%，同比下滑了6.97个百分点。以年及半年度来观察，中骏集团今年上半年的毛利率创下了多年来新低。 截至今年上半年，中骏集团连同其附属公司、合营公司、联营公司共实现销售额200.84亿元，合同销售面积约159万平方米，同比分别下滑38.4%及38.6%。期内物业销售均价为每平方米12648元人民币。 中骏集团表示，公司抓住春节后的市场回暖期，加大推盘力度抢收业绩。对于一、二线城市项目，加快供货节奏，保持快速销售；对于三、四线城市项目，一盘一策，根据板块竞争情况制定合理的量价策略，确保项目稳定流速；通过楼栋新推和改善型产品推货，逐步小幅提价，修复利润；灵活的付款政策、提高客户首付比例及加快放款周期，实现了快速回款及保障流动性。 针对备受外界关注的债务方面，中骏集团透露，今年1月，公司发行了规模为15亿元的中期票据，期限三年，利率4.1%，成为2023年首批获得中债增支持成功发债的民营房企；8月，又发行了规模为7亿元的第二期中期票据，期限三年，利率4.28%。另外，7月，中骏集团在境外获批一笔本金为2.55亿港元及8910万美元的银团贷款，用于偿还现有银团贷款。 截至6月底，中骏集团的总债务为379.35亿元，较期初的441.57亿

事件关注【银保监会：部分险企非标资产穿透管理薄弱 实质性穿透不到位】2022年，银保监会对70家保险公司开展了SARMRA现场评估，平均得分77.44分，较之前评估上升1.41分。2022年SARMRA评估也反映出部分保险公司在风险管理方面仍存在一些不足。部分公司风险管理制度简单照搬监管规定，未能结合自身情况“因地制宜”；董事长、总经理对风险管理不够重视，风控部门人员不足；非标资产穿透管理薄弱，实质性穿透不到位；风险管理系统建设不到位，风险管理工具运用能力不强。（银保监会网站） 【多部门：进一步支持西部科学城加快建设】近日，科技部等多部门印发《关于进一步支持西部科学城加快建设的意见》提出，到2025年，西部科学城建成若干国际领先的重大创新平台和研究基地，集聚一批具有国际影响力的高校、科研机构、创新型企业，在物质科学、核科学等基础学科领域实现原创引领，壮大战略性新兴产业集群，“科教产城人”融合发展体系基本建立，全社会研发经费投入占地区生产总值比重超过5%，万人高价值发明专利达到80件以上，国家高新技术企业7000家以上，高技术产业营收年均增速8%，技术合同成交额年均增速5%以上。（科技部网站）【中国国债期货收益指数今天发布】中国国债期货收益指数4月12日正式发布，这是国内首批国债期货收益指数。这次上市的中国国债期货收益指数包含2年期、5年期、10年期3只国债期货收益指数。我国第一只国债期货——5年期国债期货于2013年9月6日正式在中国金融期货交易所上市，目前已经有2年期、5年期、10年期3只国债期货上市交易。（央视新闻客户端）大公司【中骏集团称已备好即将到期美元债兑付资金 拟发行第二支中债增全额担保中票】4月12日，参与了中骏集团控股投资者电话会议的投资者表示，该公司称对4月19日到期的美元债券的兑付资金已准备好，该笔资金主要来源于公司1月份发行的中债增担保中票及

《港湾商业观察》施子夫 中骏集团控股（01966.HK）近日披露2022年度业绩公告。对于多项指标大步后退，中骏集团的说法是，受宏观环境以及国内市场需求减弱等多种因素影响，为保信用安全，牺牲了利润。 颇有些许悲壮，是否能获得认同则千人千面。总体上看，中骏集团交出的2022年答卷差强人意，加上穆迪此前的评级看法，也预示着公司今年及后续前景仍压力不小。 01 多个盈利指标惨淡下跌 公告显示，2022年度，中骏集团控股实现收益约267.05亿元，同比减少29.2%；净利润亏损2.01亿元，同比下滑105.48%；实现归母净利润2454万元，同比减少99.2%；实现毛利约44.20亿元，同比下滑45.9%。 对于全年收益的下滑，中骏集团控股表示，主要由于物业销售收入减少所致。 2022年度，中骏集团控股的物业销售收入为247.39亿元，同比减少31.6%；交房面积257.49万平方米，同比减少22.0%；平均销售单价从2021年的10955元减少至9608元。 受商品房合同销售持续低迷以及资本市场融资困难的影响，为了保持充足的流动性，2022年中骏集团暂缓拿地。截至2022年12月底，中骏集团及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为3387万平方米，分布于60个城市。 2022年，中骏集团全年实现合同销售金额约590.23亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约123.77亿元；实现合同销售面积约491万平方米，其中包括合营公司的合同销售面积约108万平方米，按年分别下降约43.5%及34.2%。 2021年，中骏集团实现合约合同销售1045亿元，换言之2022年公司销售腰斩。 从2022年销售城市分部来看，二线城市中杭州、昆明及南京的合同销售金额分别为111.27亿元、33.89亿元和27.88亿元，分别排名第一、第四和第五；北京销售金额67.15亿元，排名第二

加大推盘力度。 在中央政治局会议定调后，“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词。这一年，行业重新洗牌，房企分化日益明显，“越来越多“强者恒强”的房企证明，只有坚持长期主义和高质量发展道路的房企才能在市场竞争中持续应对挑战。 3月30日晚，中骏集团发布2022年业绩报告。数据显示，去年全年集团实现营收267亿元，归母净利润2454万元。其中物业销售收入为247.4亿元，交房面积为257万平方米。 自去年四季度以来，行业融资环境持续改善，围绕保交楼、防范化解风险等目标的利好政策密集出台，从享有发债权利的企业阵营中不难看出，只有重视信用价值和筑牢安全边际的房企才能获得融资支持。在此背景下，中骏集团坚持长期主义，在炼好资金平衡术的同时，还保持了良好的信用记录，去年全年累计实景呈现房源近5万套。 值得一提的是，中骏集团还具有较强的偿债能力，不仅2022年全年债务“零违约”，还于今年3月29日在公开市场上购回本金额2.07亿美元原定于2023年4月到期的美元债。 随着支持房企融资系列举措逐步落地，中骏集团也和不少国央企及部分优质民营房企一样，成为首批政策受益者，率先享有融资暖流。在业内看来，伴随房地产销售市场复苏，资金良好的房地产企业成长空间有望打开，并成为引领行业复苏的“风向标”。 土储充足，步伐稳健迎复苏 过去一年，全国商品房销售额和销售面积创下新低，而房地产行业也从追求高周转高增长转向提质增效。 2022年全年，中骏集团录得合同销售金额约590.23亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约人民币123.77亿元；合同销售面积约491万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约108万平方米；物业销售均价为每平方米12016元，收益约267.05亿元。 为了保持充足的流动性，去年中骏集团暂缓了拿地计划。但据悉，截止2022年12月31日，集

近来港股物业股普遍回暖，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等头部物管企业纷纷迎来大涨。 就在这波港股物管股上涨行情中，过去被市场摒弃的$中骏商管(00606)$ ，股价跌跌撞撞也能录得超10%涨幅。据富途数据显示，中骏商管近60日股价涨幅约15%，位居港股物管股涨幅榜的中下水平，大幅跑赢同一营收规模的东原仁知服务、弘阳服务及第一服务。 中骏商管能先于其他物管股反弹，很大程度与其商业化模式存在很大的关系。 “商管+住宅”双轮驱动 实际上，中骏商管是一家以商业物业管理服务为主导的服务提供商，公司由$中骏集团控股(01966)$ 分拆而来，于2021年7月在港交所成功挂牌上市。 中骏集团创办于1987年，总部设于上海，是一家专注于房地产开发及相关业态的综合性城市运营服务商，业务体系涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓、产业地产、大型购物中心的运营管理、住宅与公共设施的物业管理等业务板块，以及基金管理及投资等金融服务。 据克而瑞研究中心发布“2022年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200”榜单显示，中骏集团2022年实现销售金额606.3亿元，排名行业31；权益销售额490.1亿元，排名行业25，属中型地产公司。 中骏商管运营总部也同样设于上海，主要业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两大板块。 公司通过“中骏世界城”品牌为业主、租户及消费者提供专业的商业物业管理及运营服务，通过“世邦泰和”为住宅物业提供服务。 公司服务项目遍布海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区等热门都市圈，截至2022年6月

稳健经营的民营房企成功穿越寒冬，对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。而且，这些走出寒冬的民营房企有共性，能带给我们一些启示文 | 刘建中从2021年开始，房地产行业一波三折。虽然现在仍然艰难，但不少谨慎经营的民营房企已经让投资者和消费者看到了希望。这其中有头部的龙湖集团（00960.HK）、新城控股（601155.SH），也有中等规模的中骏集团控股（01966.HK）、美的置业（03990.HK）。这些企业穿越寒冬，成为中国民营房地产之光，并非偶然。它们存在一些共性，这些共性让它们成为了这场考验的优胜者。相对于头部房企，中等规模的房企更加默默无闻。它们能坚守“零违约”记录，更为不易。2022年12月8日，中骏集团汇出12.87亿元，提前偿还债务。至此，中骏集团2022年境内外公开债务均已兑付。而2023年其公开债务仅有4月的5亿美元债，8月的5.4亿元境内债，偿付压力相对较小。美的置业的无限制现金也能毫无压力地覆盖公司短期债务。这些成绩难能可贵，是因为这个寒冬特别冷，特别曲折。一起简单回顾中国民营房企经历了哪些困难。2020年8月，“三道红线”政策出台之时，多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。2021年8月，民营房企感觉融资渠道收紧，五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。2021年12月到2022年5月的六个月里，房企违约频现，其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时，为了保证项目完工，预售资金监管更加严格，进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑，对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。从2022年1月以来，从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。2022年11月以来，“三支箭”政策陆续出台：“第一支箭

地产行业“冰火两重天”，房企“示范生”如何突围？ 作者 | 周若涵 编辑丨高岩 来源 | 野马财经 今年上半年，房地产行业陷入罕见的低迷，一方面房产销售持续下行，另一方面，融资收紧，房企债务违约不断。 面对高压，不同房企应对能力不同。从半年报来看，房企发展“冰火两重天”，过半企业营收和利润下滑，近1/4的房企出现亏损，房企分化明显，天平偏向了头部企业，后者也为众多民营房企调整步伐、穿越周期提供了可参考的样本。 捂紧钱袋子 国家统计局发布的数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。 房产销售下滑，直接影响企业现金流，若有临期债务，甚至还可能引发债务危机，进而爆雷。此外，融资收紧叠加债券到期高峰，房企走到了发展的“十字路口”。中指研究院监测数据显示，从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%。 年初，万科掌门人郁亮直言地产发展进入“黑铁时代”。如何稳健经营、穿越周期成为多家房企2022年发展的关键词。诚然，企业很难对抗大环境的衰败，但那些早早“储粮过冬”的优秀企业，显然比“裸泳”的同行，更有穿越周期的底气。 在过往高速扩张、加杠杆还是行业主流的时候，一些头部房企如龙湖就已经将财务安全放在首位。从今年上半年来看，龙湖综合借贷总额2123.8亿元；净负债率55.3%，满足“三道红线”要求；在手现金875.5亿元。安全的财务指标和充足的现金，让龙湖在当下赢得主动权，上半年营业额同比增长56.4%至948亿元，核心净利同比增长6.1%至65.5亿元 如果说龙湖作为全国布局的龙头民营企业，其模式对于TOP10的头部房企更具参考意义，中骏集团则对于TOP10～TOP30的房企更有示范性。后者在一二线城市的超级TOD综合体的热销，为