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地产行业“冰火两重天”，房企“示范生”如何突围？

作者 | 周若涵

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

今年上半年，房地产行业陷入罕见的低迷，一方面房产销售持续下行，另一方面，融资收紧，房企债务违约不断。

面对高压，不同房企应对能力不同。从半年报来看，房企发展“冰火两重天”，过半企业营收和利润下滑，近1/4的房企出现亏损，房企分化明显，天平偏向了头部企业，后者也为众多民营房企调整步伐、穿越周期提供了可参考的样本。

捂紧钱袋子

国家统计局发布的数据显示，今年1-7月份，全国商品房销售面积7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。

房产销售下滑，直接影响企业现金流，若有临期债务，甚至还可能引发债务危机，进而爆雷。此外，融资收紧叠加债券到期高峰，房企走到了发展的“十字路口”。中指研究院监测数据显示，从年初至今，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比大幅下降56.5%。在境外市场，上半年房地产美元债券发行量同比下降77.2%。

年初，万科掌门人郁亮直言地产发展进入“黑铁时代”。如何稳健经营、穿越周期成为多家房企2022年发展的关键词。诚然，企业很难对抗大环境的衰败，但那些早早“储粮过冬”的优秀企业，显然比“裸泳”的同行，更有穿越周期的底气。

在过往高速扩张、加杠杆还是行业主流的时候，一些头部房企如龙湖就已经将财务安全放在首位。从今年上半年来看，龙湖综合借贷总额2123.8亿元；净负债率55.3%，满足“三道红线”要求；在手现金875.5亿元。安全的财务指标和充足的现金，让龙湖在当下赢得主动权，上半年营业额同比增长56.4%至948亿元，核心净利同比增长6.1%至65.5亿元

如果说龙湖作为全国布局的龙头民营企业，其模式对于TOP10的头部房企更具参考意义，中骏集团则对于TOP10～TOP30的房企更有示范性。后者在一二线城市的超级TOD综合体的热销，为企业带来了稳健的现金流。截至上半年末，中骏集团贷款总额500.42亿元。净负债率为79.8%，“三道红线”零踩线，稳稳保持在绿档。从这个角度来看，在“去杠杆”成为主流的现在，中骏已经是TOP10～TOP30房企“优等生”中的典型代表之一。

来源：易维视

此外，中骏集团一直以来债务结构都比较安全，不太集中，并且注重通过融资优化债务结构，不断提升安全边际。今年1月，中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据；2月，偿还5亿美元境外债；7月，中骏如约就“20中骏02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措，中骏集团债务结构更趋合理，偿债压力变小。从整体来看，这也更有利于其“生火取暖”以及着眼于长期目标，获得更大的发展机遇。

纵观龙湖和中骏能在这轮波动中稳行的砝码，无外乎——重视风险、提前应对、牢守现金。

“博弈”一二线城市，权益回归

财务安全是房企稳健发展的底线，业务方面，多数房企则从产业最前端下手——头部企业纷纷布局一二线城市。一二线成为房企博弈的主战场。

截至2022年6月底，龙湖集团土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，其中，88％的土地货值集中在高能级城市和价值区域。

克而瑞统计数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额同比降幅达到50.3%。其中，低能级城市受到的冲击更大——四大一线城市上半年的新屋成交量同比减少39%，二三线城市的成交量下跌51%，四五线城市的成交量更是下跌53%。从存量方面来看，部分三四线城市去化周期超过20个月，市场去化压力较大。

中骏集团在“黑铁时代”来临之前就决定：在中国最强劲的经济圈，筛选一些高增长、高能级的城市。目前，中骏进驻了长三角经济圈、海峡西岸及粤港澳大湾区、北京、合肥、南昌等地，这些地方都有强劲的经济实力支撑，市场需求较为旺盛。

来源：易维视

在去年中报发布时，中骏董事会主席黄朝阳就强调，中骏注重权益比例的提升。2021年，中骏集团合同销售金额增长3%到人民币1045亿元，权益比例增加到66%，土地的权益比例进一步提升到71%。

这一趋势得到了保持。今年上半年，中骏集团实现合约销售金额326亿元，收益154亿元。中骏集团的权益比例仍然保持在70%左右，显示出了良好的持续性。根据克而瑞的最新统计，截至6月，中骏的权益销售额排名位于百强房企中的第25名。

目前，中骏销售金额来源主要集中在一、二线城市，占比65%。黄朝阳认为，在行业历经深度调整、房企发展趋于理性的当下，未来房企将普遍收缩规模并逐步回归一二线城市。

“第二增长曲线”蓬勃发展

销售端疲软、城市分化加剧，围绕房产发掘第二增长曲线，是房企长远发展的应对之策。

此前，已有不少房企开启战略转型，谋求多元化发展。一方面，多元化发展可以在地产开发规模萎缩的形势下，寻找新的盈利增长点；另一方面，房企营业收入结构单一，通过多元化业务，可以增强抗风险性。

然而，孵化多元化业务费时耗钱，在地产行业“热钱”消失，现金尤为重要的当下，房企更要慎重选择赛道。有的企业跨界做机器人，有的企业做文旅、养老等服务性业务，相比之下，做商业的确定性要更强。中骏集团在6年前就提出“一体两翼”战略，开始布局商业和长租领域。

来源：易维视

中骏半年报数据显示，中骏已在全国布局32个购物中心，即中骏世界城，这些布局涵盖北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市。

商业和长租如今与中骏的住宅开发相辅相成，中骏董事长黄朝阳曾表示：“如果没有长租公寓、购物中心的战略，我们过去这两年在上海、杭州、苏州、合肥、北京等就不可能拿现在这些项目。”

无独有偶，2022年上半年，龙湖在地产开发之外的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务收入规模首次突破百亿，达110.4亿元，相当于一个百强房企的销售额，成为龙湖收入及利润的稳定贡献源，

龙湖在财报中表示，该项业务未来还将保持经营性收入每年30%—40%的增长。这对龙湖穿越周期将起到非常重要的稳压器作用。

纵观龙湖、旭辉、中骏等“第二增长曲线”已经初显成效的企业，不难发现，“住宅+商业+长租”的复合化开发，为企业在市场下行环境中的发展打下基础，让企业具备穿越周期的能力，另一方面，企业也通过长租开发的优势，在一二线城市获得更多优质的地块，进一步提升了竞争力。

虽然周期下行带来行业洗牌，但有危就有机。对于这些“储粮过冬”，提前布局的企业而言，当前就是新的蝶变机会。你看好房企未来发展吗？欢迎留言分享。