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磨底阶段吧，熬出头的区域龙头高效率的空间还是不会小的。

#有一条路我们必须要走，有太多的不确定，我们必须要探索！思维不能停止不前！消费才是未来最大的趋势！我心跳加速的！只有看懂了，才能听到自己的心跳。

前言： $贝壳-W(02423)$ 跌超5%，截至发稿，跌5.29%，报40.3港元，成交额1856.28万港元。 国泰君安表示，全国层面来看，目前新房销售仍在底部震荡，在“认房不认贷”的政策逻辑下，需要居民“卖一买一”进行置换，但是考虑到目前刚需受限于收入预期，购房意愿持续偏弱，后续政策仍有较大放松的空间。 财通证券此前指出，9月开局，从中观高频数据来看，终端需求回落，地产销售仍较弱，低基数下9月前7天35城地产销量增速降幅收窄，但两年平均增速降幅走扩，旬度日均成交量环比下降，依然处同期新低。 异动解读： 第一，股价下跌 贝壳-W的股价出现了超过5%的下跌。 这种下跌主要是由于市场对于地产行业当前的形势，或贝壳-W自身经营状况的担忧。 第二，楼市新房销售状况 国泰君安表示，在全国范围内，新房销售仍在底部震荡，这意味着整个楼市销售状况并不乐观。 尤其是在“认房不认贷”的政策背景下，尽管为居民提供了“卖一买一”置换的机会，但考虑到刚需受限于收入预期，购房意愿仍然偏弱。 第三，政策松绑预期 国泰君安进一步表示，后续的政策仍有较大的放松空间。 这暗示在当前的楼市形势下，政府或会出台更为宽松的政策来刺激楼市。 第四，地产销售数据 财通证券指出，从中观高频数据来看，9月初地产销售呈现弱势。 尽管35城地产销量增速的降幅有所收窄，但与过去两年相比，增速仍然下降，而且日均成交量环比下降，处于同期新低。 这进一步确认了楼市目前的疲软状况。 总结： 综上所述，贝壳-W的股价下跌，主要是受到当前整体地产市场疲弱的影响。 新房销售状况不佳，加上高频数据显示的地产销售弱势，这都会导致投资者对贝壳-W及相关房地产公司的未来业绩持悲观态度，从而引发股价的调整。宜进一步观望

周末 $中国恒大(03333)$ 太刺激了，周五恒大人寿被国资接盘，周六恒大大财富抓人了[惊讶]16日晚间，深圳南山公告发布通告称对恒大财富杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。这位“杜某”，应该就是恒大财富总经理杜亮。那么他干了啥要被抓了呢[疑问]在2021年9月，恒大财富暴雷了，许多投资人无法拿回理财产品的本金。然而，杜亮却在爆雷之前却把他和他爹1000多万元的投资，全部提前兑付了，真不厚道呀[正经]。然而在给用户兑付方面，兑付却一拖再拖。先说是可以每3个月兑付10%，再来到每月向每位投资人兑付本金8000元，再调整到每月兑付2000元。到了今年5月，又表示无法按原标准2000元兑付。到8月底，直接表示8月底无法正常兑付了[捂脸][捂脸]左手恒大大财富总经理等人被抓，右手恒大人寿被国资接盘了[吃瓜]9月15日，据国家金融监管总局消息，同意海港人寿保险开业，但需被深圳银保监局监管。同时，深圳监管局也发布了批复称，同意海港人寿整体受让恒大人寿的保险业务及相应的资产、负债。从股价上来看，早上恒大股价暴跌至18，后又反弹，截止目前上涨1.6%。亲爱的虎友们：你们怎么看待这件事？会给恒大股价带来多大影响？恒大还能脱“仙”，股价重返1元以上吗？你有布局投资地产股吗？看好哪些地产股？ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$ $龙湖集团(00960)$ $万科企业(02202)$

$创业板(159915)$ ，时隔三年半，2000点保卫战再度打响。这里有代表高端制造的汇川技术；有新能源扛霸子宁德时代，阳光电源；有迈瑞医疗这样的顶级存在，未来前景应该是看好的。但今年杀的，恰恰是前两年涨得最好的公募基金重仓股：光伏，新能源，医药等。估值从前两年的100倍杀到20-30倍，未来收入预期也一再下调。说到底，是市场信心不足导致估值云梯摇摇欲坠。而北向资金坚决且集中地砸盘是那根最后的稻草。上周五宁德时代、五粮液、 $贵州茅台(600519)$ 继续被北向资金卖出。今年来公募基金跌幅甚至超过指数，导致更多基民想拿球回家。为应对赎回，公募只能被迫再砸盘。港股方面，恒生科技勉强站稳在4078点。 挽救市场信心这事，政策一直有新动作。本周金管局通知，将下调保险公司投资的风险因子，估计能带来数百亿的资金增量。2023年9月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，估算释放流动性5000-6000亿元左右。最近的动作，像极了情侣吵架，男说：“只要你留下，不管什么条件，你提。哥都答应你。”好吧，我留下了，而且还继续加仓了指数。我相信世上没有绝望的处境，仅有对处境绝望的人。过去半年，风一更，雪一更，磨钝我刀刃；未来一年，山一程，水一程，盼剑走偏锋。昨天朋友感叹：“如果股市能五倍速播放就好了，痛感会小很多。”我说：“你上了仓位后，每周只开软件看一次，就是五倍速播放。”坏消息是倒春寒，好消息是春不晚 说回地产股做空，过去半年，地产股像极了老天爷安排给这个世

9月8日，汇丰银行宣布在本月中起，上调新造拆息按揭计划的锁息上限，由当前的3.625%增加至4.125%，同时现金回赠亦会大幅下调，这给低迷的香港楼市带来更大的压力，恶化了地产股的收入前景。这使得今日香港地产股集体大跌，收市新鸿基跌9.46%，新世界跌6%，恒基地产跌4%，连平时被认为是公共事业股的港铁也跌去3%，单单是香港房地产公司已连累恒生指数跌了近30点，是今天指数跌幅的1/3。其中，新鸿基地产的死因还有其本身的问题，因业绩不及预期，修改股息政策，股价一度跌超12%，股价创近3年以来的新低，并创下近十年来最大的单日跌幅。         新鸿基地产财报显示，截止2023年6月30日止的年度，收入为711.95亿港元，低于去年的777.47亿港元，同比下滑8%。基础利润为239亿港元，低于去年的287亿港元，同比下跌17%。分地区来看，香港地区收入为635.12亿港元，内地收入为74.28亿港元，海外地区为2.55亿港元。基础盈利下跌的主要原因是香港物业销售盈利减少所致。● 香港物业销售为238.66亿元，同比减少27%。物业发展盈利减少43%至84.74亿元。● 内地物业销售为52.5亿元，同比增长108%，物业发展盈利增长178%至28.25亿元。香港物业销售表现差正是与高利率影响所致。不过更令投资者大失预算的是盈利跌幅比收入跌幅更大，即是说物业已不好卖了，可以卖出去的还要越赚越少。另外，虽然租金收入表现比物业销售要好，写字楼的平均入住率是保持在92%了，但也不是特别出彩。● 香港租金收入为177.38亿港元，与去年同期持平。● 内地租金收入为58.43亿元，收入下滑了11%，主要是汇率贬值所致，按人民币计算下跌4%。公司在财报中表示，在疫情解封后，租金表现优于物业销售，上半年租金收入的

从前，白天喝着瑞幸咖啡买 $贵州茅台(600519)$ 的人和晚上喝着茅台酒讨论瑞幸股票的，是两拨人。就像上海的南京路和南京的上海路，听起来相似又亲密，实际上毫无关系。但上周，“酱香拿铁”让白天也懂夜的黑。提神的咖啡与微醺的白酒充满了撕裂感，但比这更撕裂的，是火出圈的话题与冻如霜的消费股。当然，只吐槽消费股也不公平。上周初，彭博社的官网头条，说确认华为9000s自研芯片，已经突破了7nm达到了顶级性能。但这样的好消息也只让华为蒙鸿（BK0795）, $科创50(000688.SH)$ 涨了一天就冲高回落。2023暑期档观影总人次超5.02亿，破纪录。也未能让传媒ETF止跌。港股这里，前一个周五，恒生指数止跌靠的是八号台风休市；上周五，恒生科技止跌靠的是黑雨休市。 痛苦的根源找到了：特别爱听甜言蜜语，可是听了又不信。平心而论，最近公布的数据你说很差吗？看跟谁比。跟预期比，刚公布的2023年8月出口数据还是下降8.8%，但好于预期。跟同学比，8月的中国制造业PMI虽然未突破50，但放眼全球也算优秀。A股估值方面，易方达基金张坤在最新的季报中强调，目前市场估值水平很有吸引力，已经到了不少优质公司私有化都能算的过来账的程度，上次这么说，还是在2014年。 当然，沪深300，创业板要真要有这么好，北向资金为什么持续流出？人民币为何持续贬值？笔者理解是资金成本不同造成的差异。美债连续五个月走强而人民币十年期国债持续下跌，直接影响投资决策。再优质的风险收益，在4.2%的无风险美债收益面前也性感不起来。反观我们，股权风险溢价（1/PE-十年期国债利率）已经来到负两倍标准差的水平，也就是历史上最具有吸引力的

【地产“三仙”狂飙背后 “华尔街之狼”何以精准抄底？】内房股连续多日飙升后，今日早盘冲高回落。融创中国早盘涨幅一度超过20%，中国恒大一度涨超29%，碧桂园一度涨超9%。不过随后纷纷转跌，截至午间收盘，融创中国跌1.5%，中国恒大跌超3%，碧桂园跌近5%。在外资占主导的港股市场，以融创中国为代表的内房股“闪电牛”引发了一番激烈的博弈。港交所CCASS数据显示，融创暴涨背后，花旗低位潜伏、逢高减仓。摩根大通、摩根士丹利、瑞银、东亚银行等境外大行仍在追高买入。南向资金则已连续几个月抄底龙湖地产、华润置地、万科企业。从目前结果看，“华尔街之狼”账面获利颇丰。（上海证券报）

昨天已经提示今天地产要冲高回落，一切都已按剧本写好，开盘减仓，现在在狂跌…$碧桂园(02007)$  $融创中国(01918)$  $中国金茂(00817)$  $中国恒大(03333)$  

这几天好多朋友又开始关心债市了。之前关心是因为今年以来债市涨得不错，最近几天关心是因为债市又跌了不少。涨也关心，跌也关心，也挺有趣的[吃瓜] 是呢，大家看一下中证全债指数 (H11001)走势。 图片 年初至今，稳步上扬，今年以来收益率3.92%，只半年多能达到这个收益已经很不错了； 8月底以来，又逐渐回调，尤其9月4日当天跌了0.14%，对债券来说这个跌幅不算小了。 有些朋友可能没有感觉，给大家看一下中证全债指数的波动率，基本只有0.01%。其实正常的情况下，这个指数一天的涨跌基本是百分之零点零几的水平，到0.1%都很少。所以，9月4日一天跌去0.14%确实不算少。 图片 而且，中证全债指数还只是反应全市场债券的整体表现，保不齐你手里有些债券比这个跌幅还要大。 这里多介绍一下，中证全债指数（H11001)是选取的，在沪深交易所或银行间市场上市的 BBB 及以上、且剩余 期限 1 年及以上的国债、金融债、企业债等债券作为成份券，它反映的全市场相应期限债券的整体表现。 最近债市跌了这么多，有朋友可能就好奇了，为什么最近债券会跌这么多呢？ 那你知道今年以来债市为什么会涨得不错吗？主要还是因为之前市场利率一直在下调，大家对于降息也有一定的预期。利率下降，债券价格自然走高（关于这点，我们一会再讲）。但是8月底的时候，我们集中出台了各种利好政策，梅姨在《钱，能去哪里？》也有说过，国家在试图通过各种利好来引导资金的走向，股市也好，房市也罢，似乎吸引力突然提升了。如果股市、房市都转好，那么未来继续降息的动力就不足了，债市上涨的动力也可能不足了。所以，这一系列的政策，使得大家对于债市的预期发生了些许变化，部分债市的资金就转向出逃了。 有朋友看到这里，可能又有疑问了，“这样看下来，债市和股市和利率，似乎有着什么千丝万缕的关系，那到底是怎样一种关系呢？” 咳咳，说了半天，终于回到

8月30日，碧桂园公布中报，营业收入2263亿元，同比增长39%，但归母净利润亏掉489亿元，亏损同比扩大8095%，是其史上亏得最惨的一份半年报。 来源：wind 越卖越亏，房企利润王也不行了。为了活下去，碧桂园已迈上债转股、卖资产的路。 卖得多，亏得也多 碧桂园营收大幅增长，得益于房子卖得多了。 上半年在提供科技建筑服务、租金收入业务都下滑的情况下，房地产开发业务同比增加41%，实现收入2208亿元。 财报显示，碧桂园在上半年交付房屋近27.8万套，交付量高居行业榜首。这个数值是第二名融创的2倍多，更是遥遥领先万科、保利发展、绿地控股等房企。 但卖了这么多，碧桂园还是毛亏242亿元。 再加上投资物业公允价值亏损29亿，资产减值损失67亿等。上半年，碧桂园亏掉514.6亿。 拉长时间线的话，2019年-2021年三年，碧桂园的净利润还分别高达612亿、541亿和410亿，是最赚钱房企之一。亏得还比恒大多，上半年亏392亿元。 目前，碧桂园资金还算充足，没有资不抵债。 财报显示，上半年碧桂园权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%。碧桂园期末总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元。 有息负债总额为2579亿，从2713亿元下降了4.9%，在行业内算较好的。其中，一年内到期的有息负债为1087亿元。 其拥有现金及现金等价物为1011.亿元，能覆盖大部分短债。 土储方面，截至2023年6月底，碧桂园项目总数达3103个，已获取国内权益可售资源约7802亿元。 不过，碧桂园的销售量已严重下滑，销售额从年销7000多亿元的高位近乎腰斩，加之价格普遍下降冲击毛利率，公司现金流将继续面临挑战。 裁员+卖资产，只为活下去 此前，碧桂园说过，公司正面临前所未有的挑战，会力保公司度过难关。事实也是这样的。 降本增效依旧在其财报上有所体现

久期财经讯，8月31日，穆迪将碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd，简称“碧桂园”，02007.HK)的公司家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Ca”，将其高级无担保评级从“Caa2”下调至“C”。 展望维持负面。 穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“评级下调以及负面展望反映出碧桂园流动性紧张、违约风险加大，以及该公司债券持有人的复苏前景疲软。” 评级理据 尽管截至2023年6月，碧桂园报告了1010亿元人民币的无限制现金，但穆迪估计，鉴于其销售疲软和未来12-18个月的大量到期债务，该公司没有足够的内部现金来源来解决其即将到期的离岸债券。具体而言，到2024年底，公司将有约170亿元人民币的在岸债券和约140亿元人民币的离岸债券到期或可回售。 碧桂园于8月30日拟发行股票以清偿部分债务，以及本月早些时候未能如期支付两笔美元息票，也反映了碧桂园流动性疲弱及偿还到期债务的能力有限。 穆迪预计，如果碧桂园违约，其海外债券持有人的复苏前景将很低，因为该公司的债务杠杆很高，而且在运营子公司层面有大量融资。 虽然该公司可以通过资产处置或其他筹资计划来偿还债务，但此类筹资活动具有很高的不确定性。 碧桂园的“C”高级无抵押评级比公司家族评级低一个子级，以反映该公司的结构性从属风险。该公司的大部分债权主要在运营子公司，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司高级无抵押债权。穆迪预计，控股公司索赔的可能性会更低。 在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考虑了公司财务和流动性管理薄弱，以及主要股东的股权集中，截至 2023 年 7 月底，碧桂园主要股东杨惠妍女士持有 52.6%的股权。所有权集中意味着最大股东的影响可能会实质性地改变公司的财务政策和战略，虽然公司最大股东历史上曾向碧桂园提供支持。 可能导致评级上调或下调的因素 如果碧

对于碧桂园而言，自宣布亏损与遭遇阶段性流动压力之时，其工作重心已转向自救。近日来，碧桂园也已经有所动作。通过出售变卖项目、债转股、债务展期等，尽最大努力保现金流的安全，加大力度盘活沉淀资产，化解阶段性流动性压力。 债转股，抵销2.7亿港元债务 8月30日，碧桂园发布公告称，公司与认购人订立认购协议，将发行约3.51亿股新股，发行价格为每股0.77港元，较于最后交易日联交所所报每股股份收市价0.91港元折让约15.38%。认购股份的总代价2.70亿港元将用于抵销碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项。 据悉，碧桂园本次发行的股份约为公司现有已发行股本的1.27%，约为发行后公司总股本的1.25%。而本次新发行股份的认购人为建滔集团有限公司全资拥有。 碧桂园表示，本次认购股份的总代价2.70亿港元，将用于抵销碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项，故公司将不会因本次认购事项而收取现金所得款项。同时，公司将使用内部资源结付本次认购事项承担的专业费用及所有其他相关开支。 认购事项完成后，碧桂园根据融资协议欠建滔集团方面的未偿还本金额将为15.98亿港元，将由公司分期支付（最后一期至2023年12月）。 此外，公告显示，本次认购事项使碧桂园可资本化部分付款金额及尽量减少现金流出，因而可保留集团的现金资源及减少集团的资本负债水平，这将加强集团的财务状况。 碧桂园此前也有过配售新股的动作。2022年11月15日，碧桂园公告披露，将以每股2.68港元的价格配售14.63亿股新股，将通过配股筹集资金39.21亿港元，所得款项净额约38.72亿港元。公司拟将自配售事项收取的所得款项净额用于为现有境外债项进行再融资及一般营运资金。 2022年12月7日，碧桂园再发公告，公司委任瑞士银行香港分行为配售代理，促使承配人认购17.8亿股股份，每股价格为2.70港元。本次配售事项的所得款项总额估计

截至上半年末，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元文 | 刘言2023年8月30日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）发布2023年上半年业绩报告。财报显示，公司上半年实现权益合同销售金额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米，权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%，实现总收入约2263亿元，同比上升39.4%。8月10日，碧桂园发布公告，公开承认公司存在阶段性流动压力。因此，刚刚发布的中报受到投资人、行业专家的格外关注。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元。 作为长期位列中国房地产市场销冠的企业，中国每卖出五套房子就有一套是碧桂园开发的。财务方面，碧桂园也因较稳健而一直被列为示范性民营房企。从2018年起，碧桂园就主动减速慢行，去杠杆时间早于同行。但近一年来，行业融资不畅，销售市场萎靡，多家地产头部公司也不可避免出现了流动性困难。易居研究院研究总监严跃进认为，真正化解碧桂园的问题在于全面提振销售业绩。在当前房地产市场复苏的大趋势中，对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度。近日，为了提振楼市，央行、国家金融监督管理总局和深圳、广州、北京等一线城市，分别发布了降低存量房贷利率，取消认房又认贷等政策，减轻业主还贷压力，降低自住购房者的购房门槛。行业下行 企业承压从财报看，碧桂园尽管营收有所增长，但受行业整体下滑影响，公司的净利和毛利都有不同程度的下降。2023年上半年，碧桂园亏损约人民币489.32亿元，核心净亏损约为人民币453.45亿元。行业绝对规模下降叠加资本市场信心尚未修复，碧桂园也难以独善其身。据悉，为保交付、保运营，碧桂园对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低

‌$碧桂园(02007)$  ‌开始缓慢爬升了，政府出手，回到1.5元之上了。

前几天政策出来鼓励已上市的房产企业融资，明面上看着不疼不痒，实际可能想表达的意思是：随便你怎么操盘控股价，我睁一只眼闭一只眼，能套多少钱看你自己$碧桂园(02007)$  $中国金茂(00817)$  $龙湖集团(00960)$  $融创中国(01918)$  

碧桂园于港交所公告，认购协议所载完成认购事项的条件已获达成，而认购事项已于2023年9月4日完成。合共350,649,350股股份（相当于紧随认购事项完成后的本公司已发行股本约1.25%）已根据认购协议的条款及条件获配发及发行予认购人的代名人 Kingboard Investments Limited。

上周盘面异常诡异。政策利好不断，但外资继续跑路，股市依旧萎靡。 事出反常必有妖。中国股市，要么在酝酿一场更大的暴跌，要么在酝酿一场史无前例的大涨。 我的认知告诉我，应该是后者。 周五中概的表现，前半段气势如虹，虽然后半段还是被美股拖下来一些，但整体依旧是令人惊喜。可能引爆下周的暴力反弹。 周五晚，中国地产大雷碧桂园，终于拆雷成功，债务展期方案获得了债权人的投票通过。碧桂园获得了重新站起来的机会。周一相关股票有望迎来强力反弹。 这次投票的通过与否，可以说事关中国经济大盘的大事。如果未能通过，中国地产、中国经济将会遭受毁灭性的打击。所幸，果然如我所料地通过了，这中间，应该也有政府的撮合。 此雷一排，万事可解。再结合周五北上广的房地产大招，一场声势浩大的地产崛起大戏有望重新开演。 要么在股市中毁灭，要么在股市中爆发，你，坚持到现在了吗？ 有人问我，前阵子的反弹有没有清仓，拼多多的暴力上涨有没有止盈？ 我依旧是一股未卖。 拼多多最近涨的确实好，但我也只是对它保持了更紧密的观察，当前并没有任何使我卖出的迹象。其他票就更是了，还趴在泥巴里没起来呢，有何卖出的必要？ 握紧筹码，静待花开。 价值回归也许会迟到，但一定不会缺席。 今日就这样，下次再会！

‌$碧桂园(02007)$  ‌继续看到1.5左右。不到位置不走

我错了，大盘没起来，结结实实打脸$XL二南方恒科(07226)$  $融创中国(01918)$  $碧桂园(02007)$  

磨底阶段吧，熬出头的区域龙头高效率的空间还是不会小的。

8月30日，碧桂园公布中报，营业收入2263亿元，同比增长39%，但归母净利润亏掉489亿元，亏损同比扩大8095%，是其史上亏得最惨的一份半年报。 来源：wind 越卖越亏，房企利润王也不行了。为了活下去，碧桂园已迈上债转股、卖资产的路。 卖得多，亏得也多 碧桂园营收大幅增长，得益于房子卖得多了。 上半年在提供科技建筑服务、租金收入业务都下滑的情况下，房地产开发业务同比增加41%，实现收入2208亿元。 财报显示，碧桂园在上半年交付房屋近27.8万套，交付量高居行业榜首。这个数值是第二名融创的2倍多，更是遥遥领先万科、保利发展、绿地控股等房企。 但卖了这么多，碧桂园还是毛亏242亿元。 再加上投资物业公允价值亏损29亿，资产减值损失67亿等。上半年，碧桂园亏掉514.6亿。 拉长时间线的话，2019年-2021年三年，碧桂园的净利润还分别高达612亿、541亿和410亿，是最赚钱房企之一。亏得还比恒大多，上半年亏392亿元。 目前，碧桂园资金还算充足，没有资不抵债。 财报显示，上半年碧桂园权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%。碧桂园期末总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元。 有息负债总额为2579亿，从2713亿元下降了4.9%，在行业内算较好的。其中，一年内到期的有息负债为1087亿元。 其拥有现金及现金等价物为1011.亿元，能覆盖大部分短债。 土储方面，截至2023年6月底，碧桂园项目总数达3103个，已获取国内权益可售资源约7802亿元。 不过，碧桂园的销售量已严重下滑，销售额从年销7000多亿元的高位近乎腰斩，加之价格普遍下降冲击毛利率，公司现金流将继续面临挑战。 裁员+卖资产，只为活下去 此前，碧桂园说过，公司正面临前所未有的挑战，会力保公司度过难关。事实也是这样的。 降本增效依旧在其财报上有所体现

在接连多则重磅楼市政策集中出台后，反应最强烈的莫过于北上广深四大一线城市的一线市场。 钛媒体APP了解到，在全面放开“认房不认贷”、明确下调首套首付比例最低至20%、降低存量首套房贷利率等政策利好下，四大一线城市的楼市销售呈现不同程度地火爆。但由于各大房企在这些一线城市所持货值金额及占比不同，这就是为下半年房企的分化加剧埋下了伏笔。 一线城市火爆 例如在北京，多个楼盘趁机上调价格、收回折扣，更是有项目开盘单日就实现超56亿元的销售额。据网传海报显示，北京西南五环地铁旁的中海泽西PARK项目宣布“9月1日0时起，全部户型产品价格全面上调1%”；通州区的金地北京壹街区则宣称“9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”。9月2日，位于朝阳区的中建璞园开盘首日去化约268套，销售额约21.8亿元。截至周日，该项目已累计认购300套以上。 同样是9月3日，位于北京东四环朝阳公园板块总价约3000万元起/套的融创壹号院正式开盘。开发商表示，开盘现场采取集中摇号，按顺序进行选房的方式进行；现场共认购169套，总认购金额约56.2亿元。 比如在上海，多个楼盘单日成交额过亿元。 9月2日，保利发展位于上海闵行区的两个楼盘均实现成交额过亿元的成绩，其中保利·光合上城实现成交额约1.6亿元、保利联发·光合臻园实现成交额约1.1亿元。 近两年来频繁在上海拿地的招商蛇口也有不俗收获，据招商蛇口上海公司海报内容，9月2日至3日期间，该公司在上海的新房销售突破1.8亿元。 再来看深圳，新开盘项目喜报频发，待入市项目未售先火。 9月2日，位于宝安区的鸿荣源珈誉府推出1区7-8栋合计818套房源，开盘当日便售出596套房源，累计销售金额约27.66亿元。 9月3日晚开盘的卓越闽泰·星奕府同样位于宝安区，数据显示，该项目开盘单日销售额约7.38亿元。 除了这两个新开盘的项目外，未售先火的绿景白石洲璟庭也在刚过去的

在8月的最后一个周，A股市场迎来了密集的政策出台，为股票市场的反弹拉开了序幕。而在股票市场之外，密集的地产政策出台成为8月末的一道光景。 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对购房的首付比例进行了进一步的下调，并调整了购房贷款的利率下限。在首付下调的同时，北上广深四个一线城市前后脚宣布了“认房不认贷”政策，放开了第二、第三套房产的销售，优化了此前对房地产交易的限制措施。 从股票市场来看，密集的政策似乎对A股地产股和港股内房股带来了提振作用，但表现稍有分化。A股地产股在短期的上涨后快速回到了震荡回落的趋势中，观望情绪更浓。而类似融创中国（01918.HK）、碧桂园（02007.HK）、贝壳-W（02423.HK）等港股表现却有着持续走强的趋势。 01 政策利好二房交易，刚需购房提升有限 先看首付比例部分，本次调整的房贷首付比例限制是从2016年起就开始实施的地产政策，其本意是为了管控风险。政策要求区分“非限购”和“限购”城市，并在诸如北上广深等限购城市中，要求首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%，非限购城市则为20%和30% 而本次的限购政策是在16年政策基础上，取消了限购以及非限购的区分，全国性地下调商业住房贷款首付比，让限购城市与非限购城市对齐，首套房、二套房的首付比下限分别降至20%、30%。各城市根据自身市场形式以及政府调控要求自行确定具体的比例。 另一方面，过往执行的“认房又认贷”政策，则是在地产行情过热后，市场推出用于抑制交易热度的政策，政策要求各地根据居民的贷款情况，上调购房时的首付比例。而本次“认房不认贷”政策解禁后，对购房者的首付限制将会进一步缓解。 以北上广深为例，在本次落地的两项政策下，一线城市的二套房普遍有2-4成的下降空间，预计对重点的新一线/二线城市也能带来1-2成的首

截至上半年末，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元文 | 刘言2023年8月30日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）发布2023年上半年业绩报告。财报显示，公司上半年实现权益合同销售金额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米，权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%，实现总收入约2263亿元，同比上升39.4%。8月10日，碧桂园发布公告，公开承认公司存在阶段性流动压力。因此，刚刚发布的中报受到投资人、行业专家的格外关注。截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元。 作为长期位列中国房地产市场销冠的企业，中国每卖出五套房子就有一套是碧桂园开发的。财务方面，碧桂园也因较稳健而一直被列为示范性民营房企。从2018年起，碧桂园就主动减速慢行，去杠杆时间早于同行。但近一年来，行业融资不畅，销售市场萎靡，多家地产头部公司也不可避免出现了流动性困难。易居研究院研究总监严跃进认为，真正化解碧桂园的问题在于全面提振销售业绩。在当前房地产市场复苏的大趋势中，对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度。近日，为了提振楼市，央行、国家金融监督管理总局和深圳、广州、北京等一线城市，分别发布了降低存量房贷利率，取消认房又认贷等政策，减轻业主还贷压力，降低自住购房者的购房门槛。行业下行 企业承压从财报看，碧桂园尽管营收有所增长，但受行业整体下滑影响，公司的净利和毛利都有不同程度的下降。2023年上半年，碧桂园亏损约人民币489.32亿元，核心净亏损约为人民币453.45亿元。行业绝对规模下降叠加资本市场信心尚未修复，碧桂园也难以独善其身。据悉，为保交付、保运营，碧桂园对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低

摘要：内房股全天强势，$中国恒大(03333)$暴涨近83%；美股三大股指期货下跌，欧洲主要指数集体下跌；GitLab盘前涨超5%，Q2业绩超预期并上调全年营收指引。港股地产股午后涨幅明显加大带动市场气氛，港股三大指数午后持续震荡，恒指收跌0.04%，科指跌0.40%，国指涨0.11%。科网股走势分化，快手涨1%，$京东(JD)$、$哔哩哔哩(BILI)$微涨，$网易(NTES)$、$百度(BIDU)$跌近2%，$腾讯(00700)$、$阿里巴巴(BABA)$、美团微跌。汽车股涨跌互现，长城涨超2%，$北京汽车(01958)$、$比亚迪(002594)$涨近1%，零跑跌超2%，理想跌近2%，$蔚来(NIO)$跌超1%，小鹏跌近1%，吉利微跌。内房股、物管股全天强势，中国恒大暴涨近83%，$融创中国(01918)$

这几天好多朋友又开始关心债市了。之前关心是因为今年以来债市涨得不错，最近几天关心是因为债市又跌了不少。涨也关心，跌也关心，也挺有趣的[吃瓜] 是呢，大家看一下中证全债指数 (H11001)走势。 图片 年初至今，稳步上扬，今年以来收益率3.92%，只半年多能达到这个收益已经很不错了； 8月底以来，又逐渐回调，尤其9月4日当天跌了0.14%，对债券来说这个跌幅不算小了。 有些朋友可能没有感觉，给大家看一下中证全债指数的波动率，基本只有0.01%。其实正常的情况下，这个指数一天的涨跌基本是百分之零点零几的水平，到0.1%都很少。所以，9月4日一天跌去0.14%确实不算少。 图片 而且，中证全债指数还只是反应全市场债券的整体表现，保不齐你手里有些债券比这个跌幅还要大。 这里多介绍一下，中证全债指数（H11001)是选取的，在沪深交易所或银行间市场上市的 BBB 及以上、且剩余 期限 1 年及以上的国债、金融债、企业债等债券作为成份券，它反映的全市场相应期限债券的整体表现。 最近债市跌了这么多，有朋友可能就好奇了，为什么最近债券会跌这么多呢？ 那你知道今年以来债市为什么会涨得不错吗？主要还是因为之前市场利率一直在下调，大家对于降息也有一定的预期。利率下降，债券价格自然走高（关于这点，我们一会再讲）。但是8月底的时候，我们集中出台了各种利好政策，梅姨在《钱，能去哪里？》也有说过，国家在试图通过各种利好来引导资金的走向，股市也好，房市也罢，似乎吸引力突然提升了。如果股市、房市都转好，那么未来继续降息的动力就不足了，债市上涨的动力也可能不足了。所以，这一系列的政策，使得大家对于债市的预期发生了些许变化，部分债市的资金就转向出逃了。 有朋友看到这里，可能又有疑问了，“这样看下来，债市和股市和利率，似乎有着什么千丝万缕的关系，那到底是怎样一种关系呢？” 咳咳，说了半天，终于回到

中国基金报记者 南深随着9月1日北京上海先后宣布执行“认房不认贷”，该重磅新政在北上广深四个一线城市悉数落地。而才过了两三天，一线城市楼市似乎已开始“躁动”，开发商、中介等都传递出积极信息。9月4日，融创中国的一张项目热销海报刷屏了，显示公司北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院单日认购169套，总认购金额约56.2亿元。这是什幺概念呢？融创在去年二季度出险后销售便骤降，最新公布的2023年7月全月销售额仅有51.2亿元，也就是说北京融创壹号院项目单日认购金额就超过7月全月销售额。不过，融创该项目实际上是一豪宅项目，主力户型为252平方米，总价3000万元起。除融创外，中建璞园、华润置地橡树湾项目等也打出了热销海报。在广州，亦有中介表示看盘的人多了起来，市场正在转热，甚至有多家中介打出广州番禺区一红盘连夜涨价5%的通知文件，但表示如果要下定还是可以争取调价前的价格。该开发商华南区相关人士表示，可能是项目营销的动作，“目前已经下班无法核实到具体情况”。也有多位中介称广州部分楼盘可以做到首套两成首付，但记者从建行、工行等多家国有大行了解到，目前首套房还是三成首付。融创一项目认购超7月全月销售额9月4日下午，融创中国一张大红色的海报刷屏了，显示公司北京项目“融创壹号院”热销，金额56.2亿元，画风如下：该海报来自融创官微。推文显示，9月4日北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，开盘现场采取集中摇号，按顺序进行选房的方式进行，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。融创中国最新披露的月销数据显示，其2023年7月实现的合同销售金额也只不过是51.2亿元，合同销售面积约40.6万平方米，合同销售均价约12610元/平方米。也就是说，北京融创壹号院单日认购额已经超越公司7月全月合同销售额。截至2023年7月底，融创累计实现合同销售金额则为约572.6亿元。不过，北京融创

9月8日，汇丰银行宣布在本月中起，上调新造拆息按揭计划的锁息上限，由当前的3.625%增加至4.125%，同时现金回赠亦会大幅下调，这给低迷的香港楼市带来更大的压力，恶化了地产股的收入前景。这使得今日香港地产股集体大跌，收市新鸿基跌9.46%，新世界跌6%，恒基地产跌4%，连平时被认为是公共事业股的港铁也跌去3%，单单是香港房地产公司已连累恒生指数跌了近30点，是今天指数跌幅的1/3。其中，新鸿基地产的死因还有其本身的问题，因业绩不及预期，修改股息政策，股价一度跌超12%，股价创近3年以来的新低，并创下近十年来最大的单日跌幅。         新鸿基地产财报显示，截止2023年6月30日止的年度，收入为711.95亿港元，低于去年的777.47亿港元，同比下滑8%。基础利润为239亿港元，低于去年的287亿港元，同比下跌17%。分地区来看，香港地区收入为635.12亿港元，内地收入为74.28亿港元，海外地区为2.55亿港元。基础盈利下跌的主要原因是香港物业销售盈利减少所致。● 香港物业销售为238.66亿元，同比减少27%。物业发展盈利减少43%至84.74亿元。● 内地物业销售为52.5亿元，同比增长108%，物业发展盈利增长178%至28.25亿元。香港物业销售表现差正是与高利率影响所致。不过更令投资者大失预算的是盈利跌幅比收入跌幅更大，即是说物业已不好卖了，可以卖出去的还要越赚越少。另外，虽然租金收入表现比物业销售要好，写字楼的平均入住率是保持在92%了，但也不是特别出彩。● 香港租金收入为177.38亿港元，与去年同期持平。● 内地租金收入为58.43亿元，收入下滑了11%，主要是汇率贬值所致，按人民币计算下跌4%。公司在财报中表示，在疫情解封后，租金表现优于物业销售，上半年租金收入的

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。房地产政策的密集落地为8月划上了句点，提振了二级市场的同时，也将有望打开房市的“金九银十”。 首先《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的要点有两个，首付比例调整和贷款下限调整。首付方面，此前“限购城市”的首套房和二套房最低首付比例为30%和40%，“不限购城市”为20%和30%，此次调整后的首付下限统一为20%和30%。 贷款下限方面，首套房利率政策下限按现行规定执行，二套贷款利率政策下限调整为不低于LPR+20BP，此前为LPR+60BP。结合“限购取消”来看，这条政策更加利好一线城市二套房的销售。但在场景上明显利好有“换房”需求的人。 然后是《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，重点就一个，那就是存量首套住房贷款利率可协商调整。这关乎正在背负房贷的人的切实利益，能够降低目前房贷的利息支出。据统计，当前全部房贷余额约为39万亿左右，而首套房存量贷款余额在25万亿左右，也就是有三分之二的用户都将受益于政策利好。以下具体来看看该条政策。 01 什么是存量首套住房商业性个人住房贷款？ 有两种情况，一种是贷款发放时是按照所在城市首套房利率发放的贷款；另一种是住房符合首套房标准，但发放的不是首套房房贷。包括执行“认房不认贷”的地区，原本的二套房房贷利率，也可以按照首套房贷利率执行。 但要注意的是，政策只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款，组合贷款中的公积金贷款部分，购买商业性房产不在政策调整范围内。 02 怎么申请调整？具体能省多少？ 有两种方法，符合上述存量首套住房商业性个人住房贷款标准的借款人，在2023年9月25日起，可向房贷承贷金融机构提出申请。1、置换原本贷款，由承贷金融机构发放新的贷款置换此前的贷款，贷款利率水平由金融机构

中国基金报  格林9月4日，港股全线大反攻。恒生指数全日收报18844.16点，涨2.51%；恒生国企指数全日收报6533.45点，涨3.17%；恒生科技指数涨3%，报4305.02点。大市全日成交总额1526.87亿元港元，南向资金流入42.99亿港元。市况乐观，“涨声一片”。热门股票方面，中芯国际涨10.91%，腾讯控股涨2.58%，融创中国大涨34.04%。内房股大反攻则是今日 港股市场最大亮点。一起来看看。融创中国大涨超34.04%今日内房股齐涨，融创中国大涨34.04%，龙湖集团涨8.35%，华润置地涨9.95%，碧桂园涨14.61%。原因是上周陆续出台的房地产政策。摩根大通发表报告表示，继广州及深圳落实“认房不认贷”后，北京及上海9月1日亦落实措施，由于这两个城市首套房及二套房的首付比例差距较大，因此落实“认房不认贷”的影响力更大。内地一线城市均已“认房不认贷”，相信可以释放之前被压抑的换房需求，带动一线城市楼市销售短期复苏。  摩根大通指出，参考杭州及济南的例子，类似的措施放宽后，楼市销售短期改善。相信放宽措施可以稳定楼市气氛，对于避免市场转坏踏出必要的一步。        它进一步指出由于北京及上海是指标城市，相信对行业有短期刺激作用。中金公司发表报告表示，物业及地产股价同向运行仍将延续，短期需求端政策落地超预期有望提振投资情绪、而后传导至基本面则将进一步支持板块行情。在此背景下，中金公司建议沿三条主线布局不动产服务板块，一是逢低布局稳健型物企标的，以把握其估值修复、盈利切换带来的投资机会；二是长期捕捉核心竞争力建设逐步兑现下的市值成长机会；三是留足安全边际、把握部分低估值民企的波段**易机会。招商银行大涨近9%地产乐观情绪延展到银行。9月4日招商银行大涨8.87%，邮储银行涨4

对于碧桂园而言，自宣布亏损与遭遇阶段性流动压力之时，其工作重心已转向自救。近日来，碧桂园也已经有所动作。通过出售变卖项目、债转股、债务展期等，尽最大努力保现金流的安全，加大力度盘活沉淀资产，化解阶段性流动性压力。 债转股，抵销2.7亿港元债务 8月30日，碧桂园发布公告称，公司与认购人订立认购协议，将发行约3.51亿股新股，发行价格为每股0.77港元，较于最后交易日联交所所报每股股份收市价0.91港元折让约15.38%。认购股份的总代价2.70亿港元将用于抵销碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项。 据悉，碧桂园本次发行的股份约为公司现有已发行股本的1.27%，约为发行后公司总股本的1.25%。而本次新发行股份的认购人为建滔集团有限公司全资拥有。 碧桂园表示，本次认购股份的总代价2.70亿港元，将用于抵销碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项，故公司将不会因本次认购事项而收取现金所得款项。同时，公司将使用内部资源结付本次认购事项承担的专业费用及所有其他相关开支。 认购事项完成后，碧桂园根据融资协议欠建滔集团方面的未偿还本金额将为15.98亿港元，将由公司分期支付（最后一期至2023年12月）。 此外，公告显示，本次认购事项使碧桂园可资本化部分付款金额及尽量减少现金流出，因而可保留集团的现金资源及减少集团的资本负债水平，这将加强集团的财务状况。 碧桂园此前也有过配售新股的动作。2022年11月15日，碧桂园公告披露，将以每股2.68港元的价格配售14.63亿股新股，将通过配股筹集资金39.21亿港元，所得款项净额约38.72亿港元。公司拟将自配售事项收取的所得款项净额用于为现有境外债项进行再融资及一般营运资金。 2022年12月7日，碧桂园再发公告，公司委任瑞士银行香港分行为配售代理，促使承配人认购17.8亿股股份，每股价格为2.70港元。本次配售事项的所得款项总额估计

自724政治局会议表示“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，各地纷纷出台房地产调整政策。9月1日，上海、北京相继发布全面执行首套房“认房不认贷”的政策，至此四个一线城市均开启了“认房不认贷”时代。自8月30日至9月1日，还有武汉、长沙、重庆、成都、苏州、中山、南宁、东莞、厦门等十余个城市官宣实施“认房不认贷”政策。与政治局会议提到的“适时调整优化房地产政策”相呼应。 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发文，提到了多项支持政策，包括下调首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公众期待已久的下调存量首套房贷利率。再度为市场注入一剂“强心针”。 房地产“政策组合拳”落地，楼市能否复苏，各城市表现如何，长期趋势如何等问题成为市场关注焦点。 各城市市场分化明显 一线城市的政策内容和全国其他城市内容一致，但是其效果会更好，因为一线城市原先的首付认定比例要高很多，同样政策下效应会更加明显。 城市分化差异大，周末涨幅一线＞二线＞三四线。其中一线城市城区周末日均来访较6-8月周末高40%-60%，郊区回升至6月周末水平。二线、三四线城市城区周末日均来访基本持平8月周末水平。三四线城市郊区周末日均来访较8月周末降14%。 一线城市：新政效果明显，京沪来访、成交大幅提升 1、北京：新房、二手房热度均明显上升 北京刚需盘访交提升明显，部分项目周六单日成交近40套，较原周均翻2番；改善项目访增交不增，主要受“卖一买一”客户置换周期影响。 据了解，9月3日，融创房地产集团开发的融创壹号院首日开盘成交额达56.2亿元，一期总共推出350套，当日成交169套。“认房不认贷”政策效应积极显现，购房者市场情绪明显带动了起来。 据中原地产数据显示，“认房不认贷”政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交约1200套，明显超过上周同期，上周同期只有不到600套。北京的新建住宅成交也出现了爆发，9

上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟大家交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。 这篇小文权当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。 “你知道这七年我是怎么过的吗？” 2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。 虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。 2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。 虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。 到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。 2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红

近日，融创中国（01918.HK）再度迎来利好，股价两日累计涨幅最高超过60%，而这一强劲的表现，使得融创中国在内房板块中领跑，引发市场广泛关注。 据上交所官网公告，9月4日融创中国单日热销56亿。此外，5日早间，上交所官网公告显示，沪港通下港股通名单调整，新调入22家，调出27家，融创中国成为唯一获调入地产股的公司。这一消息进一步刺激了融创中国的股价上涨，成为推动其市值暴增的重要因素。 在业内人士看来，融创中国两日市值暴增超过60%的背后，既体现了市场对融创中国的信心，也反映出市场对中国房地产市场的信心。在当前经济环境下，融创中国的表现无疑给市场带来了一股暖意。 唯一调入港股通房地产公司 根据上海证券交易所最新公布的《关于沪港通下港股通标的调整的通知》，此次调整自2023年9月5日起生效。在本次港股通标的名单调整中，共加入了22只股票，删除了27只股票，而融创中国成为了唯一一家获调入的地产公司。 这一消息对于融创中国来说无疑是一个积极的信号，表明公司在房地产市场中的表现和业绩受到了市场的认可和投资者的青睐。作为中国最大的房地产开发商之一，融创中国一直坚持以创新为核心，以满足客户需求为导向，打造出了一系列高品质的住宅、商业和旅游地产项目。 值得一提的是，在此次调整之前，融创中国的股票原本就已经在市场中表现出色。公司稳健的经营策略和持续增长的业绩吸引了大量投资者的关注，而此次获调入港股通标的股票名单，更是进一步提升了公司的知名度和市场影响力。 对于投资者来说，融创中国的加入也为其提供了一个新的投资机会。随着中国房地产市场的逐步回暖，投资者对于该领域的关注度也在不断提升。而融创中国作为地产板块中的领军企业，其业绩和表现具有很强的代表性，将成为投资者关注的焦点之一。 此外，沪港通是连接上海和香港两个金融中心的重要桥梁。此次融创中国获调入港股通标的股票名单，也进一步促进了内地和香港

上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟朋友们交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。 这篇小文权当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。 “你知道这七年我是怎么过的吗” 2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。 虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。 2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。 虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。 到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。 2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红

$创业板(159915)$ ，时隔三年半，2000点保卫战再度打响。这里有代表高端制造的汇川技术；有新能源扛霸子宁德时代，阳光电源；有迈瑞医疗这样的顶级存在，未来前景应该是看好的。但今年杀的，恰恰是前两年涨得最好的公募基金重仓股：光伏，新能源，医药等。估值从前两年的100倍杀到20-30倍，未来收入预期也一再下调。说到底，是市场信心不足导致估值云梯摇摇欲坠。而北向资金坚决且集中地砸盘是那根最后的稻草。上周五宁德时代、五粮液、 $贵州茅台(600519)$ 继续被北向资金卖出。今年来公募基金跌幅甚至超过指数，导致更多基民想拿球回家。为应对赎回，公募只能被迫再砸盘。港股方面，恒生科技勉强站稳在4078点。 挽救市场信心这事，政策一直有新动作。本周金管局通知，将下调保险公司投资的风险因子，估计能带来数百亿的资金增量。2023年9月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，估算释放流动性5000-6000亿元左右。最近的动作，像极了情侣吵架，男说：“只要你留下，不管什么条件，你提。哥都答应你。”好吧，我留下了，而且还继续加仓了指数。我相信世上没有绝望的处境，仅有对处境绝望的人。过去半年，风一更，雪一更，磨钝我刀刃；未来一年，山一程，水一程，盼剑走偏锋。昨天朋友感叹：“如果股市能五倍速播放就好了，痛感会小很多。”我说：“你上了仓位后，每周只开软件看一次，就是五倍速播放。”坏消息是倒春寒，好消息是春不晚 说回地产股做空，过去半年，地产股像极了老天爷安排给这个世

各位虎友们好，欢迎来到栏目 [财迷]虎友投资说[财迷]近期，房地产利好政策齐发，房产股也开启了飙涨模式。 $中国恒大(03333)$ 在复盘成“仙”后，在近三日上涨超100%； $贝壳-W(02423)$ 财报远超预期，近三日涨超20% ； $融创中国(01918)$ 被纳入港股通，三天涨超100%。在如此火热的行情下，房产股的涨势还会更进一步吗，当前还适合我们入场布局吗？以下是虎友 @价值线 、 @陈达美股投资 和 @涛哥讲股 的一些看法，你认同吗[你懂的]？ @价值线 ：内房信仰再次回归 融创中国大涨60%意味着什么？文章要点：基本面层面的持续夯实也是融创中国持续立于港股通的根本，作为曾经内房的信仰，融创 $融创中国(01918)$ 向来是地产的一面旗帜，近几日的大涨，至少释放了几层信号：一是地产政策至少未来

港股9月4日，港股市场迎来9月行情开门红。由于上周五港股市场临时休市，今日才是港股9月行情的第一个交易日。截至收盘，恒指收涨2.51%，科指涨3.00%，国指涨3.17%。科网股全线大涨，$京东集团-SW(09618)$、$哔哩哔哩-W(09626)$涨近5%，$美团-W(03690)$、$阿里巴巴-SW(09988)$、$百度集团-SW(09888)$涨超3%，$腾讯控股(00700)$涨近3%，快手涨超2%。汽车股普涨，$零跑汽车(09863)$涨近7%，$蔚来-SW(09866)$、吉利、$比亚迪(002594)$涨超3%，$小鹏汽车-W(09868)$涨超2%，$长城汽车(601633)$涨近2%，$理想

本文来源：时代财经 作者：刘新歌 9月6日上午，融创中国（HK.01918）股吧陷入"沸腾"。截至中午收盘，融创中国当日大涨61.39%，股价达2.55港元/股，总市值重新站上百亿港元，达138.95亿港元。 图片来源：图虫创意 这是其连续第三个交易日大幅上涨，9月4日及5日的涨幅分别为34.04%、25.4%。连续大涨3日后，融创中国股价较8月31日（8月最后一个交易日）的收盘价0.94港元/股暴涨超170%，顺利摘掉"仙股"帽子。 有股民感叹"昨天最大的失误就是没加仓融创"，也有股民选择"快炒"模式："昨天追高买的，今天卖掉1/3，有少许盈利。"其曝出的持仓信息显示，目前持仓盈亏约94.98万元。 据上交所9月5日消息，沪港通下港股通标的名单发生调整并自2023年9月5日起生效。本次调整中，融创中国是唯一一家获纳入的房地产企业。市场观点认为，再度被纳入港股通，有望使其获得南向资金的流动性支持。 不过，股价大涨的内房股不止融创中国。9月6日上午，港股内房股走高。截至中午收盘，亿达中国涨幅高达139%，世茂集团、天誉置业、中国恒大等涨超30%，午后涨幅超70%，佳兆业集团、融信中国、龙光集团等涨超20%。 时代财经统计发现，9月以来的3个交易日里，中国恒大、世茂集团、正荣地产、佳兆业集团等多只内房股实现三连涨。 但值得注意的是，股价大涨的多为1港元以下的"仙股"，投资者或多为"抄底"心态。而大涨过后，富力地产、碧桂园、龙光集团等股价均突破1港元。据时代财经不完全统计，截至9月6日14时，当日25只内房股涨幅超10%，但其中16只的股价仍在1港元以下。如中国恒大，于8月28日复牌当日暴跌78.79%，直接跌破1港元。尽管连续大涨，目前股价仍未站上1港元关口。 爆雷及持续销售不振是知名房企沦为仙股的主要原因，目前企业基本面也并未有明显恢复，但近日持续释放的政策利好刺激和增