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上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟朋友们交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。

这篇小文权当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。

“你知道这七年我是怎么过的吗”

2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。

虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。

2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。

虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。

到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。

2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红线”出台，供给端的去杠杆政策落地，自那之后，整个房地产市场的状态如何，相信各位朋友自有观点，我们就不再说些什么了。

从政策的沿革上看，有个非常突出的特点，即是供给侧和消费侧同时发力，在两端进行调控，政策定力极强，效果也相当明显。在供给端，主要的调控措施是针对房企的融资限制，自2017年开始银监会逐步收紧房企的融资渠道、提升融资门槛，房贷方面的利率也在逐步上调；在消费端，主要是购房资格和价格，包括新房限价、户籍门槛和大城市周边区域联防等等。

当然，其中最核心的政策就是“认房又认贷”，。在这轮长达七年的调控周期中，房和贷就像一对连体婴儿，掐任何一头，这个婴儿都会发出嘹亮的啼哭。站在这样的认识之下，观察这一轮房地产放松的系列政策，也不难理解为何在“认房不认贷”出台之后，地产市场快速回春的态势了。

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”

这句诗并不是说真的春天来了，而是在寒冬腊月的一夜暴雪过后，树枝上积下的白雪，仿佛盛开的梨花。

真要较真的话，其实对房地产放松的信号从2021年末，也就是“三道红线”出台一年之后，就满满开始了。比如，在当时央行和银保监会下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，既鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，也支持优质房企进行收并购，而针对出现企业项目的承债式收购，相关并购贷不再计入“三道红线”相关指标。

这项政策，真正直指的问题是当时大量房企暴雷之后出现的停工现象，老百姓购买的房子交付受到了严重影响。之后，为了“保交付”，各地都开始推进存量暴雷房企的项目收并购，并取得了一定成效；但是，行业的问题并没有解决。

2022年，国庆小长假前夕，被称为“9·30”新政的，一系列旨在对房地产行业进行松绑的政策出台。具体内容包含三个要点：阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限、下调首套住房公积金贷款利率和换购住房个人所得税退税。从结果来看，一系列新政达到了预期的效果，房地产市场有一波回暖，但并没有持续。

于是，一切的问题回到了最初，调控最大的紧箍咒是什么？是被压抑的需求。那就需要把“认房又认贷”解开。

于是，一线城市的房市率先回春。9月3日，位于东四环朝阳公园板块的融创壹号院正式开盘，该项目的定位属于高端改善房，豪宅类，总价3000万元起。看了看朋友圈地产中介的说法，开盘现场采取集中摇号，按顺序进行选房的方式进行；现场共认购169套，总认购金额约56.2亿元。

朝阳区望京周边的中建璞园，其定位属于低密洋房的改善型住宅，于9月2日开盘，同样是看到了朋友圈里的项目销售发的海报，开盘后项目销售268套，成交21.8亿元，到3日已累计认购300套以上。

赶上了政策释放利好后的第一波，有好的销售表现不是太难理解；针对这两个项目的火爆，也跟业内人士进行了一次小的交流，以下是另一个方向的理解：

“这两个项目都经历了一定时间的蓄客，其实是已经有了一部分的购房人员；另外，七八月份北京新房市场的整体情况不太乐观，有一部分刚需购房人是在持币观望的，正好赶上了政策发布，所以销售的情况比较好。”

“冬天来了，春天还会远吗”

认房不认贷，无疑是一针强心剂，一项旨在解决行业发展问题的政策，也是利国利民的好政策。它和上上周证监会出台的一系列政策一道，极大提升了市场的信心，最起码，我们在看到这些政策之后，对经济进一步复苏的信心是增加了不少的。

但作为理性的投资者，指望这项政策出台之后，全国各地的房市都会迎来复苏是不切实际的。作为率先执行这一政策的大中型城市，郑州在推出一系列围绕“认房不认贷”的房市刺激政策之后，并没有迎来大幅度的回春，市场的回暖仍然还在期待后续新的变量。

同时，行业有一些问题，其实是“认房不认贷”无法解决的——巨头的雷。这个问题展开讲又是一篇文章，这里只能简短说一下，行业的复苏其实是要看大企业的，如果大企业能够真正回过劲来，整个行业和市场才会赢了更好的发展。

房地产行业在七年里被施加了太多的束缚，松绑需要一个过程，大家不妨期待一下呢？ $融创中国(01918)$ $世茂集团(00813)$ $中国恒大(03333)$