$贝壳(BEKE)$ 跌起来 毫无道理

$贝壳-W(02423)$ 贝壳退了很多店，佣金最低2.3%，规矩多多。

Q1净利大增47%，从贝壳财报看到楼市小阳春 5月19日，贝壳集团发布季度业绩公告，其今年一季度实现净收入189亿元，同比减少19%；净利润为12.55亿元，同比增长46.7%；经调整净利润16.11亿元，同比增长15.7%，超出市场预期。一季度，贝壳集团毛利率24.1%，同比提升3.5个百分点；经调整经营利润率为8.8%，同比提升3.9个百分点，均创过去七个季度新高。对于本轮行业走势，贝壳集团认为，一季度国内房地产市场出现积极变化，春节后楼市“小阳春”表现相对明显，其中二手房市场复苏势头最为强劲。 首先，一季度贝壳净利润同比大增46.7%，毛利率与经营利润率均创下过去七个季度新高。这组亮眼数据的背后，并非单纯依赖市场红利，而是企业主动进行资源配置优化与低效模式出清的结果。如，家装业务通过关停低质量渠道、退出低效城市，实现了盈利质量的显著改善，贡献利润率达到历史最好水平。这说明，在行业存量博弈阶段，谁能率先完成内部组织的降本增效，谁就能在市场回暖时获得更大的利润弹性。 其次，二手房市场的强势复苏，进一步巩固了贝壳在存量房赛道的护城河，并加速了行业重心的结构性转移。贝壳平台一季度二手交易单量同比提升12%，3月单月更是创下历史新高。当前，二手房市场的活跃度已明显快于新房市场，库存去化与风险释放较为充分。对于高度聚焦存量市场的贝壳来说，这种交易结构的转变是极大的利好。它意味着贝壳的核心基本盘正在变得更加稳固，且随着置换需求的开启和议价空间的收窄，平台在存量房交易中的定价权与话语权将进一步增强。 第三，非房业务占比保持在四成，非房业务的盈利改善与AI技术的深度赋能，为贝壳提供了穿越周期的第二增长曲线。除了传统的房产交易，贝壳的家装与租赁业务在一季度均实现了贡献利润率的提升，尤其是租赁业务在管房源规模同比大增约47%。这表明贝壳正在从单一的“交易平台”向全周期的“居住服务平

$贝壳(BEKE)$ 作者：Evin 编辑：刘致呈 审核：徐徐 出品：互联网江湖 最近，贝壳发布了一季报。 净收入189亿元，同比下降19.0%；净利润为12.55亿元，同比增加46.7%；经调整净利润为16.11亿元，同比增加15.7%。 整体少见地交出了一份增利不增收的成绩单。 这说明贝壳确实在转变经营策略，并朝着降本增效发力。 所以比起纸面数据，在此前贝壳经历了那场轰轰烈烈的组织架构大调整后，现在市场其实更希望看到一些战略调整后的新变化、新可能。 这背后的长远价值意义，远比一次季报成绩单要重要得多。 所以我们也不妨继续深入到财报中，看一看贝壳的转型调整到底怎么样了？ 贝壳和OPPO母亲节事件，在同一个地方闪了腰？ 说起3月份的那场调整，有人将其评价为贝壳史上最大规模的组织架构调整： 包括但不限于，成立集团变革管理委员会，由彭永东担任主任；新成立产品、研发、廉政风纪三条事务线，并成立总干部部；削减无效指标，压缩非必要编制，以及把战略方向进一步指向“社区居住服务平台”…… 为什么要调整？ 往大了说，这背后有现任掌舵人彭永东认为的，在当前房地产市场背景下，ACN经纪人合作网络、真实房源、平台协作机制有些不够用的原因，也有向“大组织病”开炮的决心…… 往小了说，就像蝴蝶效应那样，这可能只是源于一根很小的导火索——今年年初，一张疑似从贝壳内部流出的活动海报，引起了不小的舆论反应。 这张海报的核心内容非常直白：8分以上房源降价≥5%，房源议价人即可获得30贝壳币/套的奖励。 啥意思？简单来说，就是平台在有组织地对房东进行心理攻势，明码标价地鼓励中介人员去说服房东“割肉”降价。 对于议价成功的经纪人，平台直接给予内部“贝壳币”作为奖励。 本以为这是个谣言，但没想到贝壳方面很快就承认了此事，并紧急通报叫停

1. 存量游乐园 本文想借最新财报，聊聊房地产行业为何我只选了贝壳做投资。主要也是源于我对这个行业自身的理解与长期预期。地产里有些模式值得用余生反复欣赏。我们周期不够长，但是如果你看美国，美股里那些宛若化石一样穿越周期的地精，基本分这么几类： 第一类是开发商但准确讲是建商（homebuilders），不同于我们开发商的三高模式——高周转，高杠杆，高土储——美股建商不囤地，而是用期权式购地（land option contracts），看中土地下定金，就像是出了一笔期权费，随时可以转身离开你有话说不出来。分段式拿地盖房，切得小小的，付款少少的。D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)以及 更纯粹轻质的NVR，都是这样的公司，在周期上行时能赚不少钱。 第二类是交易平台与数据服务，比如CoStar Group（CSGP）、Zillow（Z）、Compass（COMP），他们是卖水人和 “做市商”。这在我村的映射也是贝壳的主营业务，贝壳是三位一体了整个“流量入口+交易平台+地产数据”，而美股的那三家，各自专注一或两个领域。 第三类是REITs，持有型物业，无论是商业地产、写字楼还是住宅，纯吃租子的现金流业务。REITs大多是自持物业，而贝壳的租房业务比如“省心租”，做的是轻资产托管。Q1贝壳出租净收入与新房销售净收入居然划了等号，看来居住是刚需但买房不一定是。 第四类是大型家装零售，Home Depot (HD)，Lowe’s (LOW)这样的公司。这模式美国有特殊性，因为老美搬砖意愿很强，而在国内应该很少人有勇气自己盖个房子或者撸个硬装，一般以装修交付为主。这对应贝壳的家装业务，一直以来是第二增长曲线，Q1精修成第二创利曲线。 第五类也是投资上最獐头鼠目的，土地银行（land bank），你可以理解为他们为建商持有土地，而收益来源是建商的付款。当然建商并离不开

　　改革发起前所做的铺垫，在一季度财报中已经有体现。 　　文 | 华商韬略 陈斯文 　　5月19日，贝壳2026年一季度财报发布。 　　数字看起来矛盾。 　　收入189亿元，同比下降19%。在任何一份只看头条的财报阅读中，这都不像好消息。 　　但翻到下一页，调整后净利润同比增长15.7%；毛利率24.1%、调整后经营利润率8.8%，双双创近七个季度新高。 　　更值得看的，不是利润总数。 　　是四条业务线的利润率同步上涨：存量房41.3%，新房25.7%，家装36.2%，租赁14.8%。这种“同步”很少见，它意味着改善不来自某条业务的运气，而是来自共同成因。 　　“这是结构性而非周期性的改善。”不是市场回暖救了贝壳，这是贝壳自己改变了挣钱的方式。 　　如果只看数字，它是一份“超预期”的财报。但如果把时间线拉长，它更像一个分界点。 　　一边，是贝壳过去一年持续推进改革前的铺垫，效率增长举措开始在经营结果中显现；另一边，是3月底启动的新一轮战略与组织变革，正在把这家公司推向更深的重塑。 　　2026年3月29日，彭永东向贝壳全员发出一封内部信。宣布启动战略变革，以消费者为中心重构组织。 　　再之后的4月23日，贝壳八周年。没有切蛋糕的喧闹，没有彩带和标语。彭永东站上台，语气平缓地重复着一句话：“没有选择的选择。” 　　按他的解释，幸福有两种：一种，面前有A、B、C、D许多条路；另一种，只有一条路，必须走，不能回头。 　　今天的贝壳和他自己，是第二种。 　　这句话听起来平静，却不轻松。房地产行业巨变，旧模式在失效。 　　贝壳内部正悄然把刀口转向自己。没有全员大会上的疾呼，一场覆盖数十万人的拆骨重塑，已经以一种难以察觉的方式铺开。 　　【01 改革的基因是“安静”】 　　贝壳习惯了在喧闹中做安静的事。这种基因，从链家时代就已种下。 　　从当年的链家，到如今的贝壳，改革始终是进行时。

5月19日，贝壳公布2026年第一季度业绩。截至一季度末，其租赁业务在管房源规模已突破74万套，同比增长约47%。同时，贝壳租房在当季重点加强了安全能力建设与风险防控，并持续加大服务保障投入，截至2026年4月中旬，“省心租”累计赔付金额已超过2亿元。 一人管164套房 贝壳财报显示，截至一季度末，租赁业务在管房源规模超过74万套，同比提升约47%，延续稳步增长势头。值得关注的是，核心服务产品“省心租”的管理效率持续提升：一季度人均在管房源量同比提升40%，再创新高，达到164套；收房效率同步增长，综合获客成本持续优化。 并且，坚持以消费者为中心、提升服务品质的发展策略，获得了更多用户的认可。一季度贝壳省心租业主续约率超过70%，租客续约率超过60%。 规模增长与效率改善共同驱动业务经营持续向好。一季度房屋租赁业务贡献利润率为14.8%，同比提升8.1个百分点，环比提升4.3个百分点，并实现连续6个季度环比提升。主要原因有二：一是单房人工成本和渠道费用下降，得益于AI应用与专业化分工带来的人效提升；二是贡献利润率更高的净额法产品占比提升。 成立四年以来，贝壳租赁业务营收高速增长，对集团的贡献利润率从2023年的1%、2024年的5%，提升至2025年的8.6%，再到2026年一季度的14.8%，验证了轻托管模式、服务者专业化分工及AI应用的强大驱动力。 两个“0发生” 2026年一季度，贝壳租房在安全管理上取得扎实成果：安全风险基本盘稳定可控，实现整体重伤及以上事件“0发生”，燃气致人伤事件“0发生”。 租住安全是贝壳租房始终严守的底线。数据显示，一季度全量房源每万套风险发生量为12.7，同比稳中有降；燃气风险治理成效显著，万套漏气发生量较去年同期下降42%，13个运营城市均实现下降。 在安全能力建设上，贝壳租房层层加码、持续投入。火灾专项防控聚焦排查电气线路与家用电器隐患