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铁狮门正式宣告进军上海高端公寓市场。 4月25日，铁狮门宣布，收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。 资料显示，本次交易涉及的资产实为上海五角场智选假日酒店及2层停车场，总面积达34,279平方米。目前该酒店处于停业状态。 而铁狮门与鹏欣的该笔交易最早见于今年1月。彼时，鹏欣集团旗下港股上市公司润中国际控股公告，拟作价3.6亿元出售旗下怡富商务广场相关物业（上海五角场智选假日酒店及停车场）75%实际权益，买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司。 交易完成后，铁狮门集团将持有该酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。 如今看来，该笔交易已顺利完成交割。与此同时，铁狮门对该酒店的改造计划也浮出水面。 加码长租公寓领域 据透露，铁狮门将对酒店2层至20层的公寓部分进行深度改造，提供单间、一居和两居室在内不同房型的租赁单元，并配备升级的浴室和全新厨房。 除公寓单元改造外，铁狮门还将对这栋物业的低区部分进行整体升级，全新设计主入口、改造大堂空间以及一系列配套，包括健身房、全日制餐厅和各种多功能空间等。同时也将对建筑的外立面和外部景观进行全面提升。 按照既定计划，项目将于2025年二季度完成改建并正式运营。铁狮门更透露，该项目将聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供运营服务。 而据此前公开信息，该酒店将打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。Modena by Fraser是辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。 而辉盛国际集团隶属新加坡星狮地产集团，是全球最大的酒店式服务公寓管理公司之一，拥有多个公寓品牌，其在北亚、东南亚、澳大利亚、欧洲和中东70多座城市开发了120多处地产，目前在中国运营4家公寓，分别位于上海、苏州、

4月25日，华夏首创奥莱REIT正式回复了上交所的问询函，项目状态也同步更新为“已反馈”。这使其距离上市发行又近了一步，如顺利，华夏首创奥莱REIT将有望成为我国首只奥莱REIT，同时也是第五只消费公募REITs。 资料显示，华夏首创奥莱REIT底层资产项目分别为济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目，建筑面积总计20.36万平米。北京首创商业管理有限公司为该债券的发行主体，承销商为华夏基金。 在上交所2月发出的询问函中，奥莱项目的经营模式、基金估值部分参数过高过快等问题备受关注。在本次回复函中，华夏首创奥莱REIT亦做出了一一回应。与此同时，华夏首创奥莱REIT亦对项目估值进行了调整，直接调低了8000万元至19.73亿元。这多少反映出当前REITs的发行压力。 销售转化提升是运营难点 为了此次REIT顺利发行，首创拿出了体系内最好的项目推向市场。在销售额及营业收入方面，济南和武汉首创奥莱项目均位列首创奥莱体系内前三。 据介绍，济南首创奥莱项目于2019年开业，迄今已运营5年。自开业以来，项目销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一，近三年在济南奥莱市场占有率均超过55%。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到26.97%。 武汉首创奥莱项目于2018年开业，项目销售额近5年来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位，近三年在长江以南奥莱市场占有率保持在50%左右，在武汉奥莱市场占有率保持在25%以上。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到22.93%。 据悉，济南和武汉首创奥莱项目定位精品奥莱，凭借“名品+折扣+体验”特性打造“高性价比模式”，品牌商户数量 200 余家，80%以上为国际国内零售品牌。 值得一提的是，尽管奥莱同样属“购物中心”，但其经营模式与传统的购物中心项目仍有较大的差异。在此前的问询函中，上交所亦针对奥特莱斯模式与购物中

日前，华夏金茂商业REIT公布了今年一季度业绩报告。这是华夏金茂商业REIT自2024年1月31日成立以来，交出的首份成绩单。 从数据来看，基金期内经营业绩表现良好，EBITDA、可供分配金额等核心业绩数据均超招募说明书同期预测值。 财报显示，自2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年3月31日，华夏金茂商业REIT实现总收入1462.13万元、EBITDA 807.85万元。可供分配金额887.28万元，相较招募说明书同期预测数完成度约101.32%，按照报告期间天数简单年化的分派率为4.98%。 华夏金茂商业REIT基金经理吕灵卓在4月24日举行的业绩说明会上表示，基金一季度EBITDA 高于预期，主要是因为览秀城的经营模式由联营业务模式向多经业务模式的转变。 据了解，华夏金茂商业REIT持有的基础设施项目为坐落于湖南省长沙市岳麓区的长沙览秀城购物中心，基金的募集规模为10.68亿元。长沙览秀城购物中心的资产估值是10.65亿，资产的建筑面积是10.27万方，可租赁面积是6.12万方。 截至2024年3月31日，长沙览秀城购物中心出租率是98.26%，按可租面积计算，单方估值为1.7万元/平，相较于同类资产，价格水平偏低，性价比较高。 截至2024年3月31日，项目主力店租赁面积占比为55%，专门店租赁面积占比为45%。主力店平均租金约34元/平/月，专门店平均租金约146元/平/月。对比招募说明书的评估基准日及2023年6月30日的租金水平，主力店和专门店的租金均实现了5%左右的增长。 超预期的业绩表现，令中国金茂也有意“趁热打铁”，尽管刚上市不久，华夏金茂商业REIT已在酝酿扩募。 据中国金茂副总裁、金茂酒商总经理丁蕤透露，目前，中国金茂已经建立了专业化的REITs平台，后续还将不断地将更多扩募资产注入到REITs平台中。“目前我们已初步选定了计划扩募的项

睿思网讯：4月24日消息，凯德中国信托表示，2024年第一季度净物业收入从去年同期的3.391亿元人民币下降7.7%至3.131亿元人民币（5880万新元）。这主要是由于物流园区的贡献减少，以及CLCT的商业园区没有一次性退税。 第一季度，房地产投资信托（Reit）零售组合的NPI小幅上涨0.1%至2.201亿元，而新经济NPI下跌22%至9300万元。以新元计算，由于人民币兑新元贬值，NPI同比下降11.8%。 与此同时，总收入从4.755亿元下降1.6%，至4.681亿元。零售总收入微增0.6%，至3.345亿元，而新经济资产总收入下降6.6%，至1.336亿元。 该经理表示，如果不包括凯德商城双井和凯德商城旗宝在2023年第一季度的贡献，零售总收入将同比增长5.7%。 截至2024年3月31日，房地产投资信托基金的杠杆率为40.8%，低于截至2023年12月31日的41.5%。按总租金收入计算，其加权平均租赁到期时间为1.8年，按可出租净面积计算，为2.1年。

睿思网讯：4月24日消息，凯德雅诗阁信托(简称 CLAS)公布，截至3月的第一季度毛利同比增长15%，主要得益于新物业的贡献和更强劲的经营业绩。 其中，本季度毛利润的约64%来自稳定收入，这些收入来自主租赁和最低保证收入的管理合同，以及长期居住的物业。其余36%来自增长收入，这些收入来自酒店和服务式公寓的管理合同。 基金经营业绩的改善归因于持续的住宿需求和投资组合重组工作。管理人补充说，2024财年第一季度稳定收入比例较高，原因是第一季度是“季节性旅行疲软的季度”。 由于房价上涨，本季度每可用单位收入（RevPAU） 同比增长6%至135新元，Clans的所有主要市场（澳大利亚、日本、新加坡、英国和美国）的 RevPAU同比增长。  CLAS经理表示，最新的投资组合RevPAU在可比季度达到了新冠疫情前的水平，其中包括腾飞酒店信托在2019年12月31日与腾飞住宅信托合并之前的表现。 投资组合的平均入住率保持不变，为73%，占2019年第一季度预估水平的88%。截至2024年3月31日， CLAS每份基金资产净值为1.13新元。在考虑对冲后外汇对其毛利润的影响后，基金本季度录得1%的亏损，其中51%的外币资产被套期保值。

睿思网讯：4月24日消息，丰树泛亚商业信托公布，截至3月的第四季度，其每单位（DPU）分派从之前的0.0225新元同比增长1.8%至0.0229新元。单位持有人有望在5月3日过户后于6月6日收到分派派息。 报告期内，房地产投资信托基金（REIT）的总收入增长2.6%至2.392亿新元，净物业收入（NPI）增长3.2%至1.831亿新元，NPI利润率为76.6%。主要是因为该基金在新加坡的强劲表现以及在香港的资产的稳定贡献。 同时，这导致NPI的总体增长超过了本季度的净融资成本，由于新加坡和香港美元指定借款利率上升，净融资成本增长10.8%，达到5640万新元。这些数字不包括MPACT位于首尔的The Pinnacle Gangnam资产的出资，该资产的税后利润将根据信托在该房产中50%的实际权益进行分配。 MPACT全年DPU为0.0891新元，较去年同期的0.0961新元下降7.3%，该基金经理表示，全年分配因利率上升而放缓。 全年总收入增长16%至9.581亿新元，而NPI增长15.2%至7.279亿新元。可供单位持有人分派的金额同比增长5.2%至4.686亿新元。 截至2024年3月底，总的投资组合租户保留率为72.5%，加权平均租赁期为2.4年。MPACT的物业组合出租率为96.1%，低于2023年底的96.7%，但高于去年同期的95.4%。该经理表示，这一同比增长主要源于Reit mTower资产的成功回填。 管理公司首席执行官Sharon Lim还指出，Reit的旗舰资产VivoCity创下了全年租户销售额的新纪录，使MPACT的整体投资组合达到“14%的显著租金增长”。 MPACT的经理补充道，由于负债率为40.5%，平均债务期限为三年，Reit的债务到期情况仍然“交错”，没有一个融资年度面临超过21%的债务再融资。鉴于估计有15亿新元的现金和未提取的承诺贷款

睿思网讯：4月24日消息，KKR房地产金融信托（KREF）发布2024年Q1财报。 报告显示，该基金2024财年第一财季收入761.50万美元，去年同期收入为461.00万美元，同比增长65.18%。净亏损342.90万美元，去年同期净亏损为2525.40万美元，同比缩小86.42%。基本每股收益为-0.13美元，去年同期为-0.45美元。

睿思网讯：4月24日消息，先锋医疗产业信托（FIRST REIT）公布，截至2024年3月31日的第一季度，该基金每单位分派（DPU）下降3.2%至0.006新元，而去年同期为0.0062新元。 该基金经理表示，2024年第一季度的财务业绩受到新加坡元兑印尼盾和日元走强的影响。货币贬值被印尼和新加坡资产的较高租金收入（以当地货币计算）以及日本资产的稳定租金收入所抵消。 由于新加坡元走强和融资成本上升，可分配收入也从1270万新元下降了2.2%，至1240万新元。 此外，受利率上升的影响，本季度的债务成本从一年前的4.7%升至5%。截至3月31日，First REIT 87.1%的债务采用固定利率或对冲债务。其负债率保持在38.8%，利息覆盖率为4%。该经理强调，Reit在2026年5月之前也没有再融资要求。 截至3月31日，由于货币折算，单位净资产价值为0.2948新元，低于2023年底的0.3018新元。 本季度租金和其他收入同比下降2.7%至2610万新元，而净财产和其他收入下降2.1%至2530万新元。截至第一季度末，租户PT Metropolis Propertindo Utama（MPU）的未付租金约为520万新元，而从MPU收到的保证金约为230万新元。 基金经理表示，亚太地区大部分地区的老年护理市场正处于初级发展阶段，因为在出生率下降的情况下，老年护理的责任可能会从家庭转移到机构。因此，第一房地产投资信托基金在医疗保健领域仍处于有利地位。

中航易商仓储物流REIT终于在4月19日完成对上交所询问函的回复。 此时距离上交所问询函的发出过了将近整整三个月时间。而按最初上交所要求，中航易商仓储物流REIT须于30个工作日内回复，回复延期时间最长不得超过30个工作日。 这份“姗姗来迟”的回复函，让市场再度看到当前物流仓储行业的压力和挑战。 带着诚意而来的ESR集团（易商），拿出了已稳定运营超十年的富莱德昆山物流园作为底层资产，但激烈的市场竞争也对其造成了一定的运营压力。 据披露，截至2024年3月31日，上述基础设施项目整体出租率已下探至79.88%，而据此前首次申报数据，截至2023年11月1日，项目整体出租率为89.49%。 经营承压，也影响了项目的市场估值。因此，中航易商仓储物流REIT的拟发行规模亦从原来的28.70亿元下调至24.35亿元。 这亦侧面反映出，中航易商仓储物流REIT不小的上市难度。 大幅波动的出租率 公告显示，中航易商仓储物流REIT基金基础设施项目分为富莱德昆山物流园一、二、三期，均为现代仓储物流设施（高标仓），项目规划用途及实际用途为物流仓库。其中，富莱德昆山物流园项目三期于2018年2月投入运营，是华东地区第一座4层大跨重载物流仓库。 根据历史数据来看，富莱德昆山物流园自运营以来出租表现较为稳定，历史五年平均出租率约为94.4%。 中航易商仓储物流REIT亦在回复函中指出，2018年至2022年，项目平均出租率高达98.1%，尤其是自2020年下半年至2022年上半年，项目接近满租，仅少量配套综合楼存在空置面积。 不过进入2023年，受宏观经济波动、区域物流项目集中入市及本项目集中到期招租承压的综合影响，项目出租率有所承压。 据披露，项目2023年到期合同面积达33.67万平方米，占总可租赁面积的 88.2%，导致招租压力显著增大；此外，部分客户因经营策略调整而退租，从而影响了出租率。

润泽科技正在谋划首只数据中心公募REITs的发行。 润泽科技在4月18日的公告中披露，拟以国际信息云聚核港（ICFZ）项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备作为底层资产，开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点申报工作。 巧合的是，次日（4月19日），证监会发布《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》。其中提及，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。 在政策东风的加持下，数据中心REITs呼之欲出，润泽科技更有望拔得头筹。 截至目前，已上市发行的REITs公募数量35只，规模达1106亿元。底层资产涵盖产业园、能源基础设施、仓储物流、保租房、生态环保、交通基础设施和消费基础设施。 润泽抢饮头啖汤？ 在4月22日举行的业绩说明会中，润泽科技董事会秘书沈晶玮提到，公司考虑发行公募REITs主要基于两方面原因： 首先，根据国家发改委的通知，国家鼓励多个行业试点发行公募REITs，以盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。“目前，IDC行业中尚未有完整的成功发行案例。” 其次，润泽科技作为IDC行业的头部企业，拥有多个成熟的数据中心项目，这些项目手续齐备、运营稳定，且盈利能力强，符合公募REITs的发行要求。 据介绍，本次润泽科技拟申报的公募REITs基础设施项目位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号，投产机柜数量5,897个，上架率99.5%，IT总功率超42MW。 与此同时，根据设立流程，润泽发展作为原始权益人，首先需将其持有的基础设施项目剥离至专门持有的项目公司，润泽发展持有项目公司100%股权；接着，润泽发展设立特殊目的公司（简称“SPV”），并将其持有的SPV100%股权转让予专项计划。 南方资本作为资产支持专项计划管理人、南方基金为基金管理人、华泰联合证券为财务顾问。润泽RE