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出品｜睿思网 2026年6月8日收盘后，港股上市房企中国新城市（01321.HK）发布一则自愿性公告。 这家深耕长三角的商业地产商，既没卖地，也没配股，而是宣布要去法国普瓦捷建AI数据中心。6月6日，公司与中兴发展法国签署战略合作意向协议，拟在普瓦捷未来影视城高科技开发区落地4万平方米的高标准AI数据中心，主打AI训练与大规模推理业务。 这是中国新城市首次出海布局科技基建，也是公司推进“地产+科技”转型的重要尝试。不过双方签的是无法律约束力的意向协议，除选址、项目定位与合作框架外，投资金额、股权比例、建设工期、收益分成这些核心条款，一个都没披露。换句话说，聊了聊，觉得方向对，但什么都没定。 行业内此类意向协议仅代表初步合作意向，不具备强制履约效力，项目后续走向存在较大不确定性。 国内这两年，怎么了？ 中国新城市的主业是商业地产开发、运营、酒店及产业投资。2024年靠杭州IOC项目集中结算，全年盈利超5个亿，勉强稳住。2025年这个项目结算完了，没有大体量新项目接上，商业物业销售直接从37亿跌到3.39亿，跌掉90%还多。 全年营收从41亿跌到7.4亿，跌掉82%。归母净利润从盈利5.04亿变成亏损2.76亿。毛利从20.59亿跌到9100万，跌掉95%。 主业萎靡，但存量运营板块还算争气。2025年商业租赁收入1.51亿元，增长23%。萧山、余姚两大广场客流稳定，出租率维持在83%。酒店营收1.98亿，小幅下滑11.8%，但轻资产输出模式还算稳。在当前商业地产整体承压、空置率走高的大环境下，这一运营表现实属稳健。 问题是租赁和酒店加起来就那么点收入，填不了销售的大窟窿。公司资产负债率从46%跳到58%，财务费用暴涨78%。现金从8.86亿锐减至2.87亿。账上只剩不到3个亿，还背着几十亿的有息负债。 这种情况下，还要出海投数据中心？ 国内卷不动了，只能出去。 传统地产行业增

6月3日，ESR-REIT公告披露，此前打包出让的新加坡8处工业物流资产包中，7宗物业已正式完成交割，合计成交金额2.246亿新元，仅剩丹绒宾朱鲁46A号标的仍在办理手续。这笔总对价3.381亿新元、较评估价溢价2%的交易，是ESR与博枫近两年最具标志性的落地项目。以此为切入，可以完整复盘两家机构在股权、不动产、基金层面的多年资本往来。 先说背景。2024财年ESR净亏损7.62亿美元，2023年还盈利2.68亿，收益同比下滑26.7%，股价较高点回撤超70%。2025年7月以552亿港元估值完成私有化退市，截至今年5月约一成存量资产被划入非核心待处置清单。所以这轮资产处置不是锦上添花，是流动性自救。 但若仅盯着资产出售动作，很容易片面误判ESR整体经营逻辑。 ESR的另一面：资产处置之外仍在持续加码投资 就在密集出清的同时，ESR的另一面同样在运转。 4月9日，ESR宣布获得8.5亿美元追加股权资本，全部由现有股东承诺投入，这是私有化后股东对其战略转型的又一次真金白银投票。6月2日，ESR-REIT又设立了规模20亿新元的欧元中期票据发行框架，由华侨银行担任牵头安排行，可按需发行多币种债券，募资净额用于置换存量借款、支持收购开发、补充营运资金。融资通道在重建。 开发端也没停。6月1日，ESR与三菱地所亚洲成立合资平台，共同开发悉尼西部亨特伍德高端物流园，总投资约7亿澳元，这是双方两年内第二个合资项目，前一个墨尔本帕肯纳姆园区已满租。4月24日，ESR与华懋集团在香港的旗舰物流项目正式动工，7层甲级仓储、配建电动车充电停车场和屋顶光伏，预计2028年一季度竣工，将提供约13.9万平方米仓储空间。 华东市场同样有动作。据项目落地信息，ESR与国内头部双币种资产管理机构合作设立的产业基金已在苏州高新区拿下首幅工业用地，规划建筑面积17.5万平方米，预计2027年底竣工。4月21

出品｜睿思网 2026年6月3日，法国埃顿集团在无锡签下了两个协议。一个关于REITs，另一个关于机器人。 根据协议，埃顿将在无锡高新区设立工业资产机构间REITs发行主体的中国总部，同时落地一个物理人工智能与机器人创新平台项目。REITs的底层资产是两座工业园区，一座在无锡，一座在西安，建设总投资超过15亿元，拟定产品规模超过12.6亿元。 把这两件事放一起看，逻辑其实很清楚——外商独资工业资产在国内，长期缺少以自身独资主体发行境内机构间REIT的标准化权益退出路径，过往资产变现大多依赖股权转让等非标手段。这一次，轮到外商独资企业了。 若后续顺利完成申报与挂牌发行，有望成为国内首单由外商独资企业作为原始权益人的工业厂房机构间REIT产品。在此之前，国内尚无外商独资主体作为原始权益人发行工业厂房机构间REITs的案例。央企发过，地方国企发过，外资也发过——但过往外资产品全部以合资主体发行私募类REIT、ABS；外商独资主体直接落地工业厂房机构间REIT，此前没有先例。 12.6亿元放在REITs市场里不算大。但性质不一样。 无锡那座厂 施耐德电气在无锡设厂是2001年的事。那一年他们在太湖边上弄了个车间，生产工业控制产品。此后二十多年，产线不断加，研发不断扩。到2023年，施耐德把中国自动化研发中心放在了无锡——这是其在华第五大研发中心。同年11月，新的绿色智慧产业园破土动工。 新园区位置在中欧产业创新区核心区域，属于中法（无锡）产业合作园的标杆项目。由埃顿旗下品牌NXpark全权操盘——投资建设、招商引资、运营管理全套包下来，施耐德只管租用，等于拎包入住。 2026年1月一期正式投产。达产后年产260万台数字化能源产品、52万台楼宇自动化产品、1390万片电子电路板，新增年产值30亿元。园区被施耐德定义为"超级工厂"，集生产、销售和研发于一体，还是世界经济论坛评出的端到端

出品｜睿思网 “喊了那么久，REITs到底到哪一步了？” 6月1日，美凯龙在投资者互动平台上的一条回复，细节点藏着不太一样的信号。 董秘这次说的是：“公司已选定REITs资产包，中介机构已入场，目前在项目尽调阶段。” 关键词是两个词：一是“已选定”，二是“已入场”。 不是“拟选定”，不是“计划中”，是关键筹备环节已落地。中介机构进了场，尽调在做，这意味着——这件事已经开弓没有回头箭了。 但如果把时间轴往回拨五个月，同样的问题，美凯龙在2026年1月5日的回复还不是这个语气。当时公司说的是：“正在会同相关中介机构，遴选适合的商业地产项目，尽早推动商业不动产REITs项目落地。” 从“遴选”到“已选定”，从“计划推进”到“中介入场尽调”——同样是REITs这一件事，口径的变化背后，是推进节奏的实质性加快。 这五个月，美凯龙做对了三件事。 第一件事，资产包挑好了。 截至2026年3月底，美凯龙自营商场中近一半出租率超过90%。北京、天津的核心商场稳在90%以上，上海7家自营商场中有3家超过90%。这几个数字意味着一二线城市的优质商场现金流稳定，拿到REITs的评审桌上，能过得了评审那一关。 第二件事，钱到位了。 建发股份累计160亿元借款支持到位。这是美凯龙的底气。中介机构进场做尽调是要付费的，长周期项目是需要资金托底的。钱不到位，动作迈不出去。 第三件事，抓住了政策开闸的窗口。 2025年末，商业不动产REITs试点全面放开，家居行业被列入重点盘活对象。而美凯龙早在2026年1月就启动了REITs项目的实质性推进（遴选资产包、对接中介机构），提前完成了前期准备。当政策“开闸”时，美凯龙已经“站在了起跑线上”——不是“等风来”，而是“风一来，就能跑”。 上半年三张牌凑齐了，REITs这才真正从“愿景”变成“在推进”。 对美凯龙来说，这不是“锦上添花”。REITs是棋盘上那只“车”

出品｜睿思网 全国新一线、省会城市一堆，都在抢互联网巨头落地。 但你把京东、阿里在武汉的账翻一遍，会发现一件有意思的事：两家企业早已在此重金落子、深度布局，但唯有京东，在武汉把物流、零售、科技三张牌打成了深度协同的完整生态。 这事值得拆。 十二年，四笔钱，越投越准 2013年签约、2014年开工，阳逻项目落地，总投资70亿。这是京东第一次在华中下重注，本质上是试水布局。 2019年，蔡甸亚洲一号产业园建成投用，投资36亿，京东就此彻底在华中市场站稳脚跟。 2026年5月28日，航发京东智慧物流园在蔡甸经济开发区正式动工，再度投入30亿元加码布局。十二年时间里，京东从未选择撤资，反而持续加仓深耕。 同期，总投资9.9亿元的京东科技武汉智算中心完成备案，计划2026年4月在东西湖开工建设；三家京东MALL也先后落成开业。物流、算力、零售各大核心板块项目合计投资近150亿元。 看懂这份投资节奏不难，京东从来不是投一笔资金便草草离场，而是每隔数年持续加码投入。评判一家企业对一座城市的诚意，从来不是看首次投资声势多大，而是看历经五年、十年之后，是否还愿意继续扎根。 京东做到了。物流主力项目投资额稳步递减，投资重心从做大体量转向做实功能、补齐产业配套。 物流：从一个仓，变成一条动脉 2014年落成的阳逻仓储基地，依托武汉九省通衢的核心区位完成货品集散，辐射鄂、豫、湘、赣、皖中部五省。 2019年投用的亚洲一号园区完成全面升级，全自动分拣搭配智能调度，直接拉高区域物流整体配送效率。 如今动工的航发智慧物流园，布局逻辑再次升级。项目建成后日吞吐能力可达1万吨，不再只是简单修建仓库，而是搭建一整套智能供应链体系，把仓储、分拣、全局调度、区域分拨、供应链服务全部整合打通。 线下织密多层级物流园区网络，线上不断加密航空货运线路，依托武汉空港联动周边航空枢纽，搭建起空地一体、内外互通的现代物流网络

出品｜睿思网 5月29日晚间，巨潮资讯网同时挂出两条公告。 编号2026-037，公募REITs申报。编号2026-038，全资子公司受让少数股东股权。两条公告互为配套，缺一不可。 南沙数字智慧产业园总建面约7.5万平方米，此次装入公募REITs的为1、2号楼，约3.9万平方米高规格算力机房。南方基金担纲管理人，华泰联合证券做财务顾问，拟在深交所挂牌上市。 10个月前，同一家公司的证券部还在说"暂无REITs计划"。 从"暂无计划"到公募、私募两条线同时推进，中间隔了不到10个月。公告里不会写这10个月发生了什么，但财务报表会。 十月之变，态度已然逆转 2025年7月8日，行业媒体就润泽、万国数据REITs获批一事向奥飞数据求证动向，公司证券部回应直白干脆：“有关注到相关项目进展，但自身暂无布局公募REITs的计划。” 当时整个行业都在讨论REITs怎么重构IDC的融资逻辑，奥飞这句"暂无计划"，听着像是不着急。 10个月后回头看，不是不着急，是还没被逼到那份上。现在资金压力已经拉满。 2024年，归母净利润1.24亿，利息费用2.24亿。赚的不够还利息。 2025年，归母净利润微增至1.32亿，利息费用飙到3.07亿。每赚一块钱，拿两块三去喂银行。 更可怕的是资产本身在缩水。2025年全年，公司计提商誉减值6249万元，信用减值损失1.16亿元。也就是说，光减值就亏掉了1.78亿，比全年的净利润还多。 重资产效率更是塌方式下滑。总资产周转天数早已突破千天级别，截至2026年一季度已经达到2064天，这相当于投出去的资金，要足足5.6年才能完成一轮完整回笼。 到2025年末，账面货币资金只剩2.46亿，短期有息负债接近30亿，流动比率0.35——连1的安全线都不到。2026年一季度虽然货币资金回升至7.08亿，流动比率升至0.49，但短期偿债压力依然巨大。 2025年全年，

出品｜睿思网 5月的香港资本市场，领展（0823.HK）热度一路走高，短时间内成为资金热议的核心标的。 5月9日摩根士丹利率先出手，给出"增持"评级，44港元的目标价之外，直言该股六十天内跑赢大盘概率超八成。没过几天，5月12日瑞银直接上调目标价至47.2港元，维持"买入"立场。到了5月18日，汇丰态度彻底转变，直接从持有上调至买入，目标价也从40港元拉到46.5港元。 十天，头部三家投行接连给出买入信号，目标价区间收拢在44-47.2港元之间——这阵仗说实在的，我在港股里不多见。 外界看多理由也差不离：本港零售回暖、股息率6.5%吊打恒隆九置希慎、美元降息周期利好REITs估值修复。大摩说六十天赢面八成，汇丰上调未来两年分派预估，瑞银给到47.2元目标价——三方口径罕见统一，市场情绪一度烘托得很High。 但有一说一，各家研报我翻了个遍，再对上刚出的全年年报，理想和现实的差距，还是有必要泼点冷水。 最直接的数据：本次全年每基金单位分派2.51元人民币，同比降幅8%——这个数瑞银研报里写了，其他两家当没看见。 你说6.5%股息率香不香？确实香。恒隆5.3%九置5.5%希慎5.8%，领展高出一个身位。但这笔账要细算：分母可是在收缩的，8%的分红下调摆在那里，股价没跟着调，股息率自然被被动抬高。 换句话说，你拿到手的现金在变少。 这叫什么？这叫数学，不叫公司大方。 唱多声浪下的三把刀 第一把刀：分派下调 关键数我拉出来了，你们自己看—— 收益139.38亿港元 -2.0% 物业收入净额102.30亿港元 -3.7% 可分派总额65.77亿港元 -6.4%（去年同期70.25亿） 每基金单位分派253.61港仙 -6.9% 净负债比率 21.5%→23.9% 收入端下滑，拖累分派，意料之中。瑞银预判再来一年还要跌8%，降到2.51元。 你说每年少这0.21元看着不多？100万单位

出品｜睿思网 2026年以来，国内不动产大宗并购市场迎来密集落地潮，一批险资、PE、产业资本组团设立的专项基金接连落地，动作高度统一。 开年最先落地的是2月初成立的86亿元天津兰沁基金，由7家险资抱团出资、联合高和资本操盘，整体并购拿下北京、无锡、武汉三座核心荟聚购物中心，打响年度险资重仓商业不动产第一枪。 随后4月，细分赛道资金持续落地：16亿元ESR物流专项基金完成设立，打包收储长三角上海、苏州核心枢纽高标仓储资产；7.15亿元丽水联瑞壹号数据中心基金落地，精准卡位算力赛道，完成科华数据旗下核心IDC资产并购。 4月30日，天津自贸试验区再落重磅，61亿元天津家鼎股权投资基金正式工商注册，由大家人寿、友邦人寿、中宏人寿三家险资联合启城投资关联方共同设立。基金成立后，市场于5月中下旬传出核心交易消息：该基金将正式接盘中关村核心地标——鼎好DH3大厦。 紧随其后，5月19日，29.49亿元的苏州安益股权投资基金正式注册成立，出资方涵盖太盟投资、广州资产、弘毅投资。内部人证实，该基金核心定位为深耕万达存量商业资产，针对太盟已收购的部分万达广场开展二期权益收购与存量再整合，通过资产确权、债务优化、业态迭代完成存量重塑，推动资产合规化、标准化，为后续商业REITs申报储备优质底层标的。 没人再空喊“盘活存量”那句正确的废话。 所有人都在做同一件事：把优质存量资产买下来、精细化培育、静待REITs常态化开闸退出。 能直接上REITs的资产，已经不多了 截至2026年5月，国内公募REITs市场持续扩容，上市产品数量达81只，总市值突破2200亿元。自试点落地以来，中国REITs市场仅用五年时间快速崛起，规模稳居全球第二、位列亚洲第一。 据中金公司研报统计，截至2026年4月底，国内机构间私募REITs（持有型不动产ABS）累计发行49单、规模804.78亿元，在申报规模约800亿元

出品｜睿思网 回望广州楼市二十年起落，最耐人回味的博弈，藏在猎德的一张合作桌上。 从2007年到2026年，十九年光阴更迭。三家房企同分项目权益，选择了完全不同的发展路径：两家内地房企依赖杠杆快跑、做大规模，新鸿基则死守核心地段、靠长期持有换取稳定收益。 同一张桌子，三种打法，两种结局。 入局 2007年9月29日，广州。 当时的珠江新城仍在大规模开发建设，猎德地块机器轰鸣、尘土飞扬，这场影响广州楼市十余年的房企合作，就此落地。 当日猎德村旧改西片商业地块正式落槌，富力联合合景泰富，以46亿元总价成功竞得该地块。地块占地114000平方米，总建面约56.8万平方米，涵盖住宅、商业、酒店等多种业态，是当年珠江新城体量最大的综合体项目。三方联合开发的商业、酒店及商务核心综合体约46万平方米。 同年11月至12月，新鸿基正式入局加入联合体，三方约定均分股权，各持有三分之一权益，项目整体总投资约100亿元，创下当时珠江新城单体投资规模新高。 三方早早敲定清晰分工：富力牵头打造甲级写字楼与五星级康莱德酒店，合景泰富负责开发公寓产品，新鸿基全权负责商业板块的规划、建造、招商与整体运营。 合作之初，三方发展思路便截然不同。富力、合景习惯依靠开发销售快速回款，借助杠杆滚动拿地，追逐行业红利；新鸿基则秉持长线思维，偏爱重仓核心资产、长期持有赚取稳定现金流，不热衷短期套现，靠着商业运营与股权分红赚取长期收益。也正是这份差异化的经营逻辑，让它稳稳熬过了后来的行业寒冬。没人能想到，这场三方并肩的合作，一晃横跨整整19年楼市沉浮。 造富 猎德旧改能成为广州楼市的经典案例，靠的不是拔地而起的摩天楼宇，而是整村命运的彻底改写。 改造前的猎德，是珠江新城腹地典型城中村，握手楼密布、环境杂乱，与周边高端城市规划格格不入。2007年广州首个整村全面改造在此落地，依靠地块出让资金平衡改造成本，走出市场化旧改新路

出品｜睿思网 T+15天签TS，T+45天尽调完，T+75天签SPA，T+90天打款交资产。 2026年5月25日，碧澄能源（PCG Power）官宣开启分布式光伏电站收购。在行业认知里，90天完成全流程交割几乎是颠覆行业速度的操作。 常规分布式光伏并购，优质项目最快也要3—6个月，普通项目普遍耗时5—10个月，存在瑕疵的复杂项目甚至要拖一年以上。碧澄直接把周期压缩至90天，核心信号很直白：面向手握优质电站、苦于回款慢的中小开发商，碧澄能做到流程快、资金稳、出价合理。 外界若仅将此次极速并购视作简单的资产囤货，其实并未读懂背后的深层布局。 昔日保碧，如今碧澄 保碧新能源——这个名字在2022年6月首次出现在公众视野。 保利资本与碧桂园创投联合孵化，全称“杭州保碧新能源科技有限公司”，英文品牌PCG Power。背靠保利与碧桂园两大股东，企业最初定位就是地产跨界做能源的试水平台。依托碧桂园的物业资源，在工业园、产业园区做屋顶光伏——这是当时很多地产公司转型的标准姿势：利用存量屋顶资源，装上光伏板，边发电边收租。 可做分布式光伏，单靠场地资源远远不够。并网效率、消纳能力、电费回收、后期运维，每一个环节都是独立的硬仗。早期保碧确实优先承接碧桂园体系内的工业园、产业园项目，但碧澄很快自建了独立运营团队和六大运营中心，不是地产团队兼职做光伏。2023年后已向外拓展第三方业主，规模逐步放大。 转折发生在2025年。 2025年5月28日，工商变更完成，公司名从“杭州保碧新能源科技有限公司”改为“杭州碧澄能源发展有限公司”。保和碧两个字，都被拿掉了。全资持有的英文品牌PCG Power得以保留。 时隔十二天，6月10日品牌升级发布会在上海举办，公司正式对外更名，同时官宣淡马锡入局成为第一大战略股东，对外披露综合持股比例27.07%。该比例囊括直接持股、间接布局与协议关联权益，属于行业少见