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出品｜睿思网 回望广州楼市二十年起落，最耐人回味的博弈，藏在猎德的一张合作桌上。 从2007年到2026年，十九年光阴更迭。三家房企同分项目权益，选择了完全不同的发展路径：两家内地房企依赖杠杆快跑、做大规模，新鸿基则死守核心地段、靠长期持有换取稳定收益。 同一张桌子，三种打法，两种结局。 入局 2007年9月29日，广州。 当时的珠江新城仍在大规模开发建设，猎德地块机器轰鸣、尘土飞扬，这场影响广州楼市十余年的房企合作，就此落地。 当日猎德村旧改西片商业地块正式落槌，富力联合合景泰富，以46亿元总价成功竞得该地块。地块占地114000平方米，总建面约56.8万平方米，涵盖住宅、商业、酒店等多种业态，是当年珠江新城体量最大的综合体项目。三方联合开发的商业、酒店及商务核心综合体约46万平方米。 同年11月至12月，新鸿基正式入局加入联合体，三方约定均分股权，各持有三分之一权益，项目整体总投资约100亿元，创下当时珠江新城单体投资规模新高。 三方早早敲定清晰分工：富力牵头打造甲级写字楼与五星级康莱德酒店，合景泰富负责开发公寓产品，新鸿基全权负责商业板块的规划、建造、招商与整体运营。 合作之初，三方发展思路便截然不同。富力、合景习惯依靠开发销售快速回款，借助杠杆滚动拿地，追逐行业红利；新鸿基则秉持长线思维，偏爱重仓核心资产、长期持有赚取稳定现金流，不热衷短期套现，靠着商业运营与股权分红赚取长期收益。也正是这份差异化的经营逻辑，让它稳稳熬过了后来的行业寒冬。没人能想到，这场三方并肩的合作，一晃横跨整整19年楼市沉浮。 造富 猎德旧改能成为广州楼市的经典案例，靠的不是拔地而起的摩天楼宇，而是整村命运的彻底改写。 改造前的猎德，是珠江新城腹地典型城中村，握手楼密布、环境杂乱，与周边高端城市规划格格不入。2007年广州首个整村全面改造在此落地，依靠地块出让资金平衡改造成本，走出市场化旧改新路

出品｜睿思网 T+15天签TS，T+45天尽调完，T+75天签SPA，T+90天打款交资产。 2026年5月25日，碧澄能源（PCG Power）官宣开启分布式光伏电站收购。在行业认知里，90天完成全流程交割几乎是颠覆行业速度的操作。 常规分布式光伏并购，优质项目最快也要3—6个月，普通项目普遍耗时5—10个月，存在瑕疵的复杂项目甚至要拖一年以上。碧澄直接把周期压缩至90天，核心信号很直白：面向手握优质电站、苦于回款慢的中小开发商，碧澄能做到流程快、资金稳、出价合理。 外界若仅将此次极速并购视作简单的资产囤货，其实并未读懂背后的深层布局。 昔日保碧，如今碧澄 保碧新能源——这个名字在2022年6月首次出现在公众视野。 保利资本与碧桂园创投联合孵化，全称“杭州保碧新能源科技有限公司”，英文品牌PCG Power。背靠保利与碧桂园两大股东，企业最初定位就是地产跨界做能源的试水平台。依托碧桂园的物业资源，在工业园、产业园区做屋顶光伏——这是当时很多地产公司转型的标准姿势：利用存量屋顶资源，装上光伏板，边发电边收租。 可做分布式光伏，单靠场地资源远远不够。并网效率、消纳能力、电费回收、后期运维，每一个环节都是独立的硬仗。早期保碧确实优先承接碧桂园体系内的工业园、产业园项目，但碧澄很快自建了独立运营团队和六大运营中心，不是地产团队兼职做光伏。2023年后已向外拓展第三方业主，规模逐步放大。 转折发生在2025年。 2025年5月28日，工商变更完成，公司名从“杭州保碧新能源科技有限公司”改为“杭州碧澄能源发展有限公司”。保和碧两个字，都被拿掉了。全资持有的英文品牌PCG Power得以保留。 时隔十二天，6月10日品牌升级发布会在上海举办，公司正式对外更名，同时官宣淡马锡入局成为第一大战略股东，对外披露综合持股比例27.07%。该比例囊括直接持股、间接布局与协议关联权益，属于行业少见

出品｜睿思网 2026年5月22日，万科一次性公示四只债券持有人会议事项，涵盖H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004，全部定于6月5日至6月9日17时开展表决。早前5月15日，H1万科04已经完成投票，展期议案顺利通过，年内集中处置的债务体量进一步增加。 按照官方统计口径，万科2026年到期公开债合计146.8亿元，此次集中审议的债券，是年内偿债压力里的核心部分。 敲定同一处置方案，共用一套表决时间节点，万科跳出行业惯用做法，把年内到期债券汇总上会审议。放眼本轮民营房企化债进程，如此批量同步表决的操作并不多见。碧桂园、融创、旭辉等出险房企，普遍采取单笔洽谈、分批处置的模式，极少同步推进多只债券议案。 当下核心难题摆在面前，万科能否在今年上半年稳住所有到期公开债，平稳化解短期债务压力？ 下表梳理了万科2026年全部到期公开债明细，可直观看到本轮集中化债覆盖范围。 一次性批量表决落地，这种少见的展期方式，也是万科对冲短期债务风险的关键博弈。 为什么卡在6月上旬？ 此次涉及的H3万科01、H1万科06、23万科MTN003、23万科MTN004四只债券，表决窗口统一划定在6月5日至6月9日17时。 23万科MTN003将于6月15日到期，表决节点刚好卡在到期前十天；23万科MTN004兑付日为7月7日，审议流程更是提前一个多月启动。两只公司债与中期票据同步推进，时间排布明显经过周密考量。 这并非随意安排，万科思路十分明确，赶在投资人心态发生变动前敲定表决，推进节奏越快，潜在不确定风险也就越小。 在此之前，万科已有约108亿元债券完成展期落地。4月、5月相继处置的MTN001、MTN002，均沿用同款处置方案。H1万科04也已于5月中旬顺利走完表决流程，眼下待审议的便是这四笔年内到期标的。 6月上旬这四场，本质就是把跑通的成熟方案，进行规模化复制。

出品｜睿思网 5月19日，北京市监局公示一则合营企业设立信息，中建智地与太古地产的合作股权比例尘埃落定，双方以65:35持股组建新公司。中建智地掌握绝对控股权，太古地产以参股身份入局，共同操盘项目开发与运营。 进入内地二十余年，太古地产投资合作方式相对固定，旗下项目多为全资持有，或是各占半数股权联合开发。此次持股比例大幅下调，合作姿态出现明显转变，打破了其在内地延续多年的投资惯例。 目前双方并未对外披露合作协议细则，但从股权架构与企业资源禀赋不难厘清权责边界。结合股权结构与双方资源优势，参照行业常见合作分工，中建智地大概率主导开发建设与资金统筹，把控重大经营决策；太古地产有望负责项目定位、招商及日常运营等核心环节。双方依托各自资源优势互补，此次股权配比，也是结合自身现状做出的适配性选择。 中建有地，缺个 “操盘手” 作为中建集团旗下纯正央企地产品牌，中建智地具备偏低的融资成本优势，核心城市拿地能力稳居行业前列。公开数据显示，2023年至2025年，中建智地在北京公开市场累计拿地耗资412.9亿元，其中2023年投入84.6亿元、2024年投入133.1亿元、2025年投入195.2亿元。2026年至今，企业拿地节奏明显放缓，仅拿下怀柔、亦庄两宗纯住宅用地，合计耗资20.8亿元，公司核心土地储备基本集中在近三年的集中布局阶段。 依托持续的重金拿地，中建智地在北京构筑了覆盖刚需、改善、顶豪住宅，以及社区商业、城市综合体的完整产品矩阵，土储规模充足、布局均衡，是北京市场货值储备第一梯队的房企。克而瑞监测数据显示，其2025年销售金额、面积、套数位居北京市场前列。但拆开看结构，高端线靠宸园系撑着，刚需盘虽然跑赢了大盘，在同类竞品里却不算突出，户型设计、精装标准在中低价位段的口碑一直偏平淡——能造出好房子，却很难让每条产品线都叫好又叫座。 充裕的核心资产储备背后，企业的经营短板也愈发

出品｜睿思网 2026年5月20日，海昌海洋公园（02255.HK）的股价在午盘后突然直线拉升，日内最高涨幅逼近40%。截至收盘，该股报0.44港元，涨幅20.55%，全天成交突破14亿港元。23.70%的换手率，在港股市场已属极致活跃，炒作热度堪比题材妖股。 触发本次异动的源头，是当天早间彭博社的一则报道：普洛斯（GLP）联合创始人梅志明，正通过其个人家族办公室与顾问密切商讨，考虑投资海昌海洋公园。报道同时强调，磋商仍在进行中，存在不会达成交易的可能。 可眼下的海昌，处境难言乐观：营收较2019年28.02亿元的高点近乎腰斩，2025年收入仅15.49亿元；自2022年起公司连续四年陷入亏损，债务压力持续攀升；控股股东祥源控股实控人俞发祥去年年末被采取刑事强制措施，公司股权治理陷入动荡。 但这样一家深陷多重困境的公司，为何能吸引梅志明的目光？答案，或许就藏在他一贯的投资逻辑里。 被低估的“二手买家” 在中国资本圈，从不缺抄底资本，但真正擅长接手困境资产、把一手烂牌盘活的投资人，梅志明绝对是极具代表性的一位。 外界熟知他是普洛斯联合创始人、全球物流地产巨头的核心缔造者，亦是2019年推动普洛斯116亿美元私有化的关键人物。但褪去物流地产光环，真正被市场低估的，是他一套成熟的困境资产投资与运营盘活方法论。 文旅赛道中，苏州比斯特购物村是最典型的代表作。项目落地初期直接照搬欧洲高端奥莱运营模式，进入国内市场后明显水土不服，品牌招商节奏偏慢、前期客流培育不及预期。 梅志明入局后，并未简单砸钱做流量营销，而是从底层重构运营逻辑，推进本土化适配，重新梳理品牌结构，将零售消费与文旅场景深度绑定，靠沉浸式体验沉淀稳定客群。经过多年打磨，苏州比斯特成长为长三角重量级文旅消费地标，年客流稳居千万级别；2026年三期扩建落地后，将跻身全球规模最大的比斯特购物村行列。 除文旅板块外，梅志明在消费

出品｜睿思网 2026年5月20日，全球医疗投资圈落下一桩重磅整合。 新加坡资管机构康桥资本，与伦敦老牌医疗投资机构GHO Capital官宣50:50平等合并，共同搭建全球化医疗健康资管平台。整合完成后，双方合计管理规模突破210亿美元，正式跻身全球医疗资管第一梯队。 2014年成立的康桥资本，只用十二年时间，便将自身管理规模做到108亿美元。这次联手欧洲成熟医疗资管机构，也让这家亚洲医疗资本的存在感，在全球市场进一步放大。 本次合作里，最值得琢磨的不是规模扩容，而是双方敲定的业务划分方式。 GHO方面，由Stuart Quin、Edward de Nor继续把控欧美股权投资主业；康桥资本则由Michael Keyoung、康海华，分别负责私募信贷、医疗产业设施两大板块。分工直白清晰：GHO深耕欧美一级市场，康桥守住亚太实体产业底盘，同时兼顾信贷业务。 本文重点解析的，正是康桥旗下医疗健康产业设施平台——CBC HIP。 CBC HIP：国内生命科学园区赛道的低调领跑者 在国内一众资管平台中，CBC HIP的存在感并不算高，但赛道辨识度极强。它是国内为数不多、纯粹聚焦生命科学领域的第三方专业园区运营商。 区别于药企自建园区、或是传统房企跨界开发的通用产业园，CBC HIP针对性服务生物医药、医疗器械企业，按照研发生产标准定制专业物理载体。从实验室研发、小试中试，再到GMP生产车间、企业总部办公，覆盖医疗科创企业全生命周期空间需求。它不只是简单出租场地，还会从运营、资本层面，给入驻企业做长期配套赋能。 平台由康桥资本合伙人康海华操盘，核心团队兼具医疗产业、不动产运营双重背景。收入结构简单清晰：租金、管理费、资产增值，目前已经跑通完整的投资、运营、退出链路。 2020年成立至今，CBC HIP重点扎根北京、上海、苏州三大医疗产业高地，开发运营建筑面积超52万平方米。旗下美元基

出品｜睿思网 2026年5月19日，招商蛇口官宣启动境内商业REIT申报。 从2019年港股商业房托问世，再到如今境内商业REIT冲刺落地，六年多时间里，招商蛇口接连落子，集齐境内三只公募REIT、港股一只商业房托，四大资产证券化平台完整成型。 放眼国内房企，能把产业园区、租赁住房、商业三大核心持有业态，全部打通境内外资本化通道的，目前仅有招商蛇口一家，旗下各类存量资产均已纳入完整证券化布局，赛道格局已然定型。 再看头部央企房企：华润置地虽已落地商业、租赁住房相关REIT产品，却迟迟未能补齐产业园赛道，未搭建起境外资产证券化通道；中海地产目前仅有消费REIT成功上市，长租公寓类资产尚未实现REITs落地；保利发展旗下商业REIT也才刚申报，整体布局节奏明显滞后。 不得不承认，招商蛇口在REITs的布局节奏与盘活能力上，已经做到行业天花板。 但一个现实问题摆在眼前：存量布局已然登顶，招商蛇口还需要固守传统开发老路吗？答案显而易见，业务逻辑已经到了必须迭代重构的时刻。 六年落子四只REITs，存量布局如何走到顶点 先把整个布局时间线捋清楚： 2019年12月，招商局商业房托登陆港交所。这不仅是港交所时隔六年重启的首只新发REIT，也是业内公认的第一只央企商业REIT。底层资产锁定深圳、北京核心写字楼与零售物业，直接打通境外资产证券化通道。2025年末，又通过收购香港学生公寓，进一步扩容跨境资产包，完善海外布局。 2021年6月，蛇口产园REIT作为国内首批公募REIT登陆深交所。相比同期同行，招商蛇口动作明显更快，2023年6月就完成首轮扩募；2025年再度启动第二次扩募筹划，拟将光明科技园B地块、前海易保园区仓储物业纳入资产池，成为市场少见“产业园+仓储”混包扩募范例。 2024年10月，蛇口租赁住房REIT正式上市，跻身国内稀缺保租房公募产品行列。目前扩募事宜已提上日程，后

出品｜睿思网 2026年5月19日，贝壳发布Q1财报。 两个数字，形成了极致反差：利润表在笑，营收表在哭。 净利润12.55亿元，同比暴涨46.7%。 净收入189亿元，同比暴跌19%。 一家公司同时在「赚钱」和「亏钱」——这就是贝壳一季度扔给市场的悖论。 这不是「降本增效」的胜利，这是「竭泽而渔」的开始。 当利润与营收「背道而驰」 先拆开看三组数据： 第一组：净收入189亿元vs2025年Q1的233亿元，同比下降19%。贝壳自己写的解释是「受新房及存量房交易服务高基数影响」。翻译成人话就是：去年房子卖太多了，今年卖不动了。 第二组：GAAP净利润12.55亿元vs8.55亿元，同比+46.7%。经调整净利润16.11亿元vs13.93亿元，同比+15.7%。注意GAAP利润增速远高于经调整利润增速——这里有「会计魔术」的成分，非经常性损益或者成本端优化在帮忙。 第三组：每股ADS收益1.15元vs0.76元，同比+51.3%。这才是股东真正拿到手的。 我算了一笔账：2025年全年贝壳净利润不过29.9亿元。2026年仅一个季度就做到12.55亿元，如果这个节奏持续，全年利润将远超2025年——但前提是营收不能继续塌方。 经营利润率6.7%创7个季度新高，经调整经营利润率8.8%创7个季度新高。贝壳确实在「赚钱效率」上取得了突破。但我必须追问：这个效率提升能持续多久？ GTV与营收全面承压：新房暴跌37%才是「真正的危机」 总交易额7117亿元，同比下降15.6%。这是贝壳的基本盘在缩水。 重点拆解两组： 存量房GTV5344亿元，同比下降7.9%。尚在可控范围。呼应一下市场背景——二手房成交优于京沪率先回暖，这个判断还能撑住。 新房GTV1459亿元，同比暴跌37.2%。这是致命伤。 我对比了一下：2025年Q1新房GTV还有2322亿元，一年时间蒸发了863亿元。什么

出品｜睿思网 2026年5月18日，淮安经发投资集团挂出招标公告，启动西游乐园公募REITs服务机构选聘，拟发行规模不低于10亿元。 截至目前，全市场公募REITs首发上市共81只，另有9单完成扩募，总市值2195亿元。产业园、高速、仓储物流、保租房、清洁能源、消费商业悉数落地——政策明明早已为文旅打开口子，但81只存量REITs中，至今没有一单纯正文旅资产，主题乐园赛道更是一片空白。 需要先厘清一个基本事实：这次招标只是服务机构选聘，意味着项目尚在筹备早期，离正式申报、审核、发行还有相当距离。淮安方面最终能否成功申报、顺利过审、如期发行，眼下都是未知数。以下分析，是基于已知信息对行业逻辑的推演，不构成对项目成败的预判。 一个死结 2023年消费基础设施REITs开闸后，文旅资产一度被视作下一个蓝海。发改委把文旅划入尚无推荐发行案例的新资产类型，中办、国办文件也明确支持符合条件的文旅项目发行REITs。政策口子是开的，但始终没跑出一单。 很多人也许会拿已申报的三亚・亚特兰蒂斯REIT说事儿。它的全称是国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金，其底层资产是集酒店、水上乐园、水族馆、演艺、餐饮零售于一体的文旅综合体，还拿了4A级景区认定。但它本质还是以酒店、商业为核心的商业不动产REIT：酒店收入占比超50%，核心现金流靠住宿与商业租赁，乐园、演艺更多是配套业态，和纯主题乐园的逻辑完全不是一回事。 真正的死结，还是现金流。 REITs的铁律就六个字：成熟、稳定、可持续。文旅项目偏偏全是反逻辑——旺季赚翻、淡季可能连运营成本都盖不住，天气、节假日、公共卫生，随手一个变量都能掀翻全年收益预测。对比已上市的消费基础设施REITs（华润、金茂、印力等），底层资产全是购物中心，靠长期租约锁定租金，出租率、收缴率稳定在95%以上。景区和主题乐园没有这种刚性合同，收入全靠客流，天然不符合REI

出品｜睿思网 2026年5月14日，可再生燃料企业怡斯莱官宣一则低碳合作消息：公司联合新加坡大型数据中心运营商 Bridge Data Centres（BDC），在马来西亚园区落地东南亚首个氢化植物油（HVO）后备发电燃料试点项目。 这次试点所用燃料，由餐厨废油加工提炼而成。无需改造发电机组，便可直接替换传统柴油，碳减排率突破90%。在官方通稿中，这次测试被包装成亚太数据中心低碳转型的行业标杆探索，对外讲的，是一套绿色合规、技术先行的行业故事。 但拨开这层环保外衣，时间节点耐人寻味。 试点落地两个月前，BDC的控股股东贝恩资本，正式启动股权转让流程。交易聘请花旗、摩根大通担任独家顾问，计划出让部分股权，给BDC敲定了50亿美元的市场估值。而在试点落地半个月前，怡斯莱悄悄向港交所递交上市秘密材料，冲刺IPO，最高募资额度达78亿港元。 两家看似独立运作的企业，背后站着同一个资本主体——贝恩资本。 资本市场从没有纯粹的巧合。这场看上去干净合规、数据漂亮的绿色试点，说到底，就是一场算好了时间、算好了利益的资本配合。一边要卖资产、一边要冲上市，而这一桶餐厨废油，成了贝恩手里，同时盘活两块资产的关键道具。 七年轮回：一场教科书式的PE收割 一切要从2019年说起。 那年国内IDC行业还在野蛮生长，互联网流量红利见顶前的最后一波热度还在。贝恩资本砸下5.7亿美元，从网宿科技手里拿下秦淮数据的控股权，这笔交易，也成了当年国内IDC行业最大的一笔融资。外界大多觉得，贝恩是赌上了整个算力赛道的增长红利，其实根本不是。 贝恩真正看上的，从来不是什么算力前景，而是秦淮数据手里攥着的字节跳动。 当时秦淮数据超过六成的收入都来自字节跳动，握着互联网最稳的顶级大客户，现金流扎实，资产干净简单。对私募机构来说，这就是一门风险极低、好包装、好进退的稳赚生意，根本不是需要沉下心长期运营的实体产业。 入局之后