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据深交所REITs信息平台显示，2026年4月17日，创金合信北京国资封闭式商业不动产证券投资基金状态更新为“已问询”。作为2025年底商业不动产REITs试点启动以来，全国首单落地“城市更新+科技创新”双资产模式的产品，这只REITs的每一步推进，都被市场视作行业风向标的试验。 产品计划募资27.03亿元，2026年预计分派率4.42%。它身上承载着盘活国企存量资产、打通城市更新投融资闭环的政策期待，但另一面，营收下滑、关联租赁占比偏高、资产合规瑕疵等问题，也让这单“首单创新”面临不小的考验。当光环逐渐散去，市场更关心的是：这只被寄予厚望的REITs，究竟是存量盘活的标杆，还是带着明显瑕疵的试验品？ ■ 双资产组合的创新逻辑：老城更新与科创园区的互补尝试 与此前申报的商业不动产REITs不同，北京国资这单产品采取了少见的组合模式——将隆福寺一期城市更新项目，与中关村片区的集智未来科创产业园打包上市，形成“文化商业+科技办公”的底层结构。 隆福寺一期地处东城区“故宫—王府井—隆福寺”文化金三角，总建面7.49万平方米，是北京老城更新的代表性项目。截至2025年末，项目整体出租率82.65%，剔除自用部分后达到88.28%，以办公、商业、文化活动复合业态运营。集智未来则位于中关村科学城核心，总建面约5.08万平方米，由量子芯座、量子银座两栋楼宇组成，主打人工智能产业孵化，入驻企业稳定在120家左右，科创属性突出。 从资产逻辑看，两类物业确实具备一定互补性：城市更新项目受益于核心地段与消费复苏，但易受商业周期影响；科创园区租户以研发类企业为主，租约稳定性更强，但对区域竞争与产业政策更敏感。将两者打包，一定程度上能够平滑单一业态的波动，也为后续商业不动产REITs资产组合提供了新的参考范式。 更重要的是，这单产品为地方国企盘活重资产提供了可复制的路径。北京国资旗下沉淀大

2026年4月20日，杭州钱江世纪城。 一宗沿江商业用地挂牌出让，起拍总价6.63亿元，最终底价成交。竞得者是杭州京东霁纬信息技术有限公司——北京京东世纪贸易有限公司的全资子公司。这意味着，京东集团浙江区域中心总部正式摘牌，京东在全国的"总部地图"再落一子。 这笔6.63亿元的底价成交，远不止一次常规拿地，而是京东区域战略的关键落子。 地块位于钱江世纪城核心单元XS010101-08，东至亚运村路、南至纬二路、西至观澜路、北至纬一路。西距钱塘江仅160米，推窗可见江景；南距地铁亚运村站约150米，交通便利；东面紧邻人才共有产权保障住房，为未来员工居住提供便利。用地面积26297平方米，容积率4.5，可建面积11.83万平方米。起拍总价66269万元，最终底价成交，楼面价5600元/平方米。底价成交，足见京东志在必得。 更值得关注的是出让条件：商业商务用房须100%自持，40年内不得分割登记、不得转让。竞得者还需与杭州市萧山钱江世纪城管理委员会签订投资开发协议。这意味着京东将长期扎根杭州，深度参与当地产业发展，而非短期投机。 据悉，该地块计划总投资约20亿元，打造集办公、科技、京东MALL于一体的区域中心，未来入驻员工将超过4000人。 杭州并非个例。从上海、深圳到南京，京东新一代区域总部的布局节奏高度一致。2025年6月24日，萧山区政府与京东签署战略合作协议；2025年12月29日，京东集团浙江区域中心已在钱江世纪城大象国际中心启幕过渡办公，目前已有约1000名员工入驻，涵盖京东零售、物流、健康、科技等核心业务板块。 从战略协议到过渡办公再到正式拿地，京东在杭州的布局脉络清晰：先签合作协议，再过渡运营，最后落地生根。这是京东布局新一代区域总部的标准打法——不急功近利，要的是长期绑定。 ■ 全国十大总部：京东二十二年空间布局成型 截至2026年4月，京东在全国已建

2025年的中国房地产行业，早已不是温和调整，而是一轮深度出清。债务违约此起彼伏、房企市值持续缩水、购房者信心迟迟难以修复，整个行业仍在底部艰难徘徊。而一个更值得细品的信号是：行业TOP3的格局，已在悄然重塑。 保利发展以2530亿元的签约销售额，连续第三年站上行业第一的位置。这份成绩，勾勒出这家央企龙头在行业寒冬里的真实姿态——既没有盲目躺平，也远非外界想象的那般稳如泰山。刚刚披露完毕的2025年年报，将保利更复杂、更真实的生存状态，完整呈现在市场面前。 ■ 规模保卫战：第一的位次守住了，但优势在收窄 “销售金额连续三年行业第一”，是保利这份年报里最亮眼的标签。2530亿元销售额、1235万平方米签约面积、79%的权益比，放在2025年的市场环境里，依旧是第一梯队的水准。 但细看数据就能发现，这份“第一”的含金量，已经悄然变化。相比于2024年，保利2025年销售额略有回落，行业第一的位次虽守住，领先优势却在收窄。万科、碧桂园等企业各有困境，行业格局剧烈动荡之下，保利的领跑更多是相对优势，而非绝对的实力碾压。 更关键的是销售结构高度集中。年报显示，2025年保利核心城市销售贡献达到92%，连续三年维持在90%以上的高位，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8个百分点。这意味着，保利的基本盘几乎全部压在一线与强二线城市——北京、上海、广州三地合计销售约890亿元，其中广州近500亿、上海约390亿，北京、三亚、佛山单城销售均破百亿。 ■ 利润承压：净利润大跌近八成，ROE只剩0.54% 规模尚能守住行业第一，盈利能力却出现了明显失速。 2025年，保利发展归母净利润10.35亿元，同比大幅下滑79.31%。放在3081亿元营收体量下看，这一利润水平更显单薄，净利率已不足0.4%。 利润大幅下滑，直接来自行业共性压力：营收微降1.13%，主要是房地产项目结

许家印当庭认罪、恒大清盘推进、境外债权人久等无音——三重压力之下，恒大物业这笔核心资产终于迎来明确买家。 2026年4月14日，恒大物业公告确认已与选定潜在买方签署排他性协议，为期30个工作日。4月16日，彭博披露买方身份：广东省旅游控股集团有限公司。在此之前，这笔交易已经悬置了7个月。其间，太盟投资（PAG）、广东旅控等多方机构轮番入场，尽调、报价、博弈。市场才恍然发现：主角并非资本市场的“老手”太盟，而是地方国资广东旅控。 广东旅控拿下30天排他谈判权，看似一笔物业股权交易，实则是恒大万亿债务处置至今最关键的一次落子。 ■ 7个月长征 时间拨回2025年9月，中国恒大清盘人宣布拟出售所持恒大物业股权时，市场并未表现出太多意外。这是恒大债务重组棋盘上必然要走的一步——恒大物业是恒大系唯一还能卖出价格的资产，清盘人必须抓住这根“救命稻草”。 但当时几乎没人能想到，这场出售会持续如此之久、如此曲折。 2026年1月，清盘人收到第一轮更新要约方案。至少两家重量级机构表达了收购意向：PAG（太盟投资集团），亚洲最大的私募股权基金之一，管理资产超过500亿美元；另一家是广东省旅游控股集团有限公司，广东省属国企，主业涵盖酒店、旅游、物业。 2月，两家机构进入尽调和报价阶段。这是一场不对称的博弈：PAG是经验丰富的“困境资产猎手”，曾主导万达商管的股权交易；广东旅控则是“根正苗红”的地方国资，拥有政策支持和地方资源协调能力。 4月14日，局势明朗。公告未披露买方名称，但市场已经猜到七八分。4月16日，彭博披露买家身份当天，恒大物业股价最高涨幅达15.97%，收盘市值回升至143.78亿港元。 但30天排他期只是开始。 知情人士透露，双方仍在磋商正式买卖协议条款，尚未达成具有法律约束力的协议。能不能成，还要看价格怎么谈、风险怎么背。 ■ 资产价值 为什么是恒大物业？

2026年4月15日，上交所官网显示，国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态为"已申报"。这是中国建筑旗下首单市场化租赁住房公募REITs，也是全市场首单不带政策补贴、纯市场化定价的租赁住房REITs。 表面上看，这只是一只新品的申报；实质上，它对整个租赁住房REITs赛道形成了一次结构性重塑。从"保租房一统天下"到"市场化与保障房双轨并进"，从"央企只做开发"到"开发+持有+资本化闭环"，从中建这一单，我们可以读出更多信号。 ■ 破局：打破保租房单一格局 在此之前，如果你问市场"租赁住房REITs长什么样"，答案几乎是一致的：保障性租赁住房REITs。 截至2026年4月初，市场已形成9只租赁住房公募REITs的产品矩阵。这9只（包含中航北京昌保租赁住房REIT）清一色是保障性租赁住房。它们的共同特征是：享受政策支持、租金定价受限、收益偏稳健、出租率普遍在91%-99%之间。 这种"一致性"是有历史原因的。保租房REITs的推出，本质上是政策驱动的产物--为了落实"租购并举"住房制度，为了支持保障性安居工程建设。政策托底带来了现金流的稳定性，这是机构资金配置REITs的核心诉求。 但中建这一单，把这个逻辑打破了。 底层资产持有主体为中建资本100%控股的上海孚茸置业有限公司，注册资本3.5亿元，其运营的长租公寓项目不享受政策补贴，租金完全基于市场定价。收益表现高度依赖精细化运营能力与市场周期，这与现有的保租房REITs形成了本质差异。 租赁住房REITs正式分成两大赛道： 一类是保租房REITs，低波动、政策托底、收益稳健，适合追求稳定分红的保守型投资者；一类是市场化长租REITs，高弹性、靠运营取胜，适合愿意承担更高风险、追求更高收益的投资者。 这个分化对市场格局的影响是深远的。 在此之前，所有想发行租赁住房REITs的企业都盯着"保租房"

2026年4月，一笔合计3,950万美元的债务违约，撕开了中国冷链行业与全球私募信贷市场看似光鲜的面纱。 上海冷链基础设施服务商美库未能按期向贝莱德亚太私募信贷机会基金第二期偿还2,750万美元本金及1,200万美元利息，实质性违约。这不仅是贝莱德该基金自2021年成立以来的首例违约，更是一面棱镜，折射出中国冷链行业结构性过剩与全球私募信贷市场流动性危机的深度共振。 一个是中国重资产行业的产能困局，一个是全球金融市场的信用裂痕，当两条看似独立的曲线在此交汇，暴露的问题远比单一个案更为深刻。 ■ 一笔债务的断裂 美库的债务轨迹并不复杂。 2021年4月，美库获得贝莱德APCO Fund II共计5,250万美元的贷款，用于全国冷链网络扩张。这笔资金彼时被寄予厚望——美库成立于2015年，是中国冷链领域最早由机构资本支持的平台之一，总投资规模超过60亿元人民币，投资方包括澳洲麦格理集团、BGO Strategic Capital Partners、贝莱德等国际机构，合作银行涵盖中国银行、招商银行、星展银行。其资产版图覆盖全国17个冷链项目，规划总建面129万平方米，冷库容量343万立方米，曾被视为中国冷链重资产模式的标杆。 2024年4月，美库偿还了1,000万美元本金，现金流尚能覆盖到期债务。同年12月，再偿还1,500万美元本金，剩余本金2,750万美元。一切看似正常，直到2026年4月1日——剩余的2,750万美元本金和1,200万美元利息到期未付，构成实质性违约。 多位接近交易的人士透露，贝莱德目前已聘请律师和财务顾问，探讨如何应对违约的具体方案，但双方尚未进入正式重组谈判。这也是APCO Fund II自发行以来，首次遭遇投资组合中的借款机构未能按时偿还贷款和支付利息的情况。 值得注意的是，美库背后站着麦格理、BGO、贝莱德等国际巨头，这样的资本背书曾让其被

四月的香港中环，一桩 25 亿港元的交易悄然落定。 星展银行从世茂集团创始人许荣茂手中接过了中环中心六个楼层的业权。呎价约 1.7 万港元 —— 这个价格，只相当于许荣茂 2017 年买入时的一半。 消息在业界传开，有人说星展捡了大便宜，有人替许荣茂叹气。但这只是一切的一个缩影。深圳深港国际中心被政府收储、融创无锡文旅城土地进入司法拍卖程序，更多中小房企在资产处置的边缘反复试探 —— 一个再清晰不过的图景是：在房地产深度调整的周期中，房企正在经历前所未有的分化，一端是核心资产的保卫战，另一端是边缘资产的出清竞赛。 这不只是买卖，而是一个时代的分水岭。 ■ 两种风景 2025 年到 2026 年初，香港及内地市场出现了很有意思的场面：卖的人仓皇，买的人积极。 先看卖方阵营，三类主体正在经历不同的命运。 个人投资者批量离场。2024 年 9 月和 11 月，被称为 “磁带大王” 的投资者陈秉志先后把中环中心 66 楼、75 楼卖给星展银行，合计套现 13.46 亿港元。而 2017 年，他以约 55.8 亿港元拿下了中环中心七个全层，是当年那场 402 亿港元收购案里最活跃的玩家之一。七年过去，账面亏损超过 7 亿。2025 年，他因 8000 万港元债务被四家财务公司申请破产，旗下豪宅被银主盘拍卖。高杠杆押注香港写字楼，最后输得底裤都不剩。 马亚木家族的情况稍好一点，但也不复当年。2021 年将 20 楼卖给董建华家族，呎价约 2.45 万港元，比成本跌了 26%；2024 年开始散售 27 楼，坊间传出 1.88 万港元 / 呎起的优惠价，较成本跌去 43%；2025 年 11 月，52 楼全层以 5.65 亿港元成交，呎价 2.2 万港元比起 3.3 万港元的成本下跌 33%。当年意气风发拿下 13 个楼层，如今大幅缩水。 同样的故事在香港其他写字楼里反复上演。

2026年4月13日至14日，恒大集团、恒大地产及许家印一案在深圳中级人民法院一审开庭。被告人许家印当庭表示认罪悔罪，法庭将择期宣判。 这场标志性案件的庭审，标志着持续近五年的恒大债务危机正式进入司法收官阶段。作为中国房地产行业有史以来规模最大的风险事件，恒大的处置进程始终牵动市场神经。从流动性危机爆发，到境外清盘令下达，再到今日的司法审判，每一步都在书写行业风险出清的历史。 恒大案靴子落地，意味着什么？房地产行业的风险出清走到哪一步？这些问题，值得逐一审视。 ■ 司法收官：恒大风险处置的标志性节点 一审庭审的核心信息 2026年4月13日至14日，深圳市中级人民法院公开审理恒大集团、恒大地产及许家印一案。 根据深圳市人民检察院的指控：被告单位恒大集团有限公司被控非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、违法发放贷款罪、欺诈发行证券罪、违规披露重要信息罪、单位行贿罪等六项罪名；被告单位恒大地产集团有限公司被控欺诈发行证券罪；被告人许家印被控八项罪名。 部分人大代表、政协委员、被告人亲属及集资参与人代表旁听庭审。两天时间，法庭完成了法庭调查、举证质证、法庭辩论、最后陈述等全部法定程序。 许家印在最后陈述中当庭表示认罪悔罪。法庭将择期宣判。 处置进程的时间轴 回望恒大风险处置的时间线，可以清晰地看到从行政化处置到法治化处置的转变。 2021年9月，恒大流动性危机全面爆发，总负债超过2.4万亿元。彼时，"保交楼"成为首要任务，各地政府成立恒大项目专班，协调推进项目复工复产。 2023年9月，许家印因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施。这一消息标志着恒大风险处置从行政化路径转向法治化轨道。 2024年1月29日，香港高等法院下达清盘令对中国恒大进行清盘。这是中国房地产企业首次被强制清盘。 2025年8月，中国恒大在港交所正式退市。 2026年3月18日，深圳市中级人民法院裁定恒大地产集

2026年4月12日，下午5点55分，一条微博让整个地产圈瞬间沸腾。 “万科创始人王石被抓。”香港卫视综合台台长秦枫的这则简短消息，在数小时内冲上热搜第一。消息发酵约两小时后，王石本人在微博回应：“看来大家比我本人还关心我的动态。一切安好，造谣者交给法律。”其妻田朴珺亦发声：“这是法治社会，造谣是不需要付出代价的吗？” 谣言虽迅速平息，但这场风波暴露的问题远比表面更为复杂。 实际调查发现，“被抓”系误读，但“限制出境”并非空穴来风。 截至目前，没有任何司法文书或官方公告证实王石被采取刑事强制措施。然而，自2025年5月起，王石已实际无法自由离境——这并非司法层面的“边控”，而是一种事实层面的“软锁死”。 围绕万科和王石的这场舆论风暴，实质上是中国房地产行业从黄金时代坠入深谷的一面镜子。当一家曾经被视为“优等生”的标杆企业，在两年内亏掉1380亿元、超过25位高管被问责、当家创始人被“限制出境”时，我们需要追问的不仅是发生了什么，更是这一切为何发生。 ■ “软锁死”：王石出境受限真相 被抓”是谣言，但王石确实走不了。 2025年5月，一则耐人寻味的消息从王石的个人社交平台传出。他在回应是否参加巴西第30届联合国气候变化大会时写道：“出境需要经过某某方面的审批”，“努力争取前往”。这是他连续16年参与该国际会议以来，首次可能缺席。 这一细节被普遍视为王石出境自由受限的实锤。 多个独立信源证实，王石目前无法像过去那样自由出境。其妻田朴珺亦曾被传“边控”——尽管后来解除，但这层阴影始终存在。 需要厘清的是，王石的处境与司法意义上的“限制出境”并非同一概念。 所谓“限制出境”，在法律层面通常指法院或相关部门依法对特定人员采取的强制措施，如被执行人因债务纠纷被限制出境。而王石目前的状况，更接近于一种“软锁死”——由于万科债务危机引发的连锁反应，作为公司创始人，他被纳入风险管控

2026年1月29日，上海证券交易所的一封函件，揭开了砂之船的“双面人生”。 这家亚洲领先的奥特莱斯运营商，正在进行一项史无前例的尝试——同时运营两个REIT平台：一个在新加坡证券交易所运行了六年，一个在中国内地刚刚申报进入倒计时。一边是资产规模超过17亿新元的成熟产品，年均派息率稳定在6%以上；另一边是首发资产估值超过50亿元的国内首只奥莱REIT，来势汹汹。 这本是一场“走出去、引进来”的资本佳话。但上交所的追问，将一个最敏感的问题暴露在阳光下：同一实控人控制下的两个REIT平台，如何避免同业竞争？如何确保投资者利益不被侵蚀？ 这不仅是在拷问砂之船，也在拷问整个正在萌芽的中国商业不动产REITs市场。 ■ 被资本市场验证过的"奥莱一哥" 要理解这场“双平台布局”的深层逻辑，先得弄清楚砂之船的底色。 上市履历：亚洲首个奥特莱斯REIT的诞生 2018年3月28日，砂之船房地产投资信托(Sasseur REIT)在新加坡证券交易所主板挂牌上市，代码CRPU。这是亚洲首个专注于奥特莱斯业态的REIT产品。 在此之前，全球市场上已存在纯正血统的奥莱REIT——美国Tanger Factory Outlet Centers (NYSE: SKT) 早在1993年就已上市，持有38个奥特莱斯项目，是全球最大、最具代表性的纯奥莱REIT。砂之船的差异化在于：它是亚洲市场的"第一个"，将奥特莱斯REIT这一成熟的资本工具首次引入中国及东南亚市场。 Sasseur REIT的上市打破了亚洲市场的僵局。它用四个成熟运营的奥特莱斯项目（重庆两江/璧山、合肥、昆明）作底层资产，向全球投资者证明了亚洲市场的奥莱资产同样可以证券化。 这个"第一"的含金量有多高？它是中新（重庆）战略性互联互通示范项目在金融领域的重要突破，也是中国商业地产运营能力输出海外的标志性事件。 资产布局：20城22