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近日，58家上市物企均公布了2023年成绩单，营收增幅放缓、增收不增利等特点尤为突出。 依第三方机构统计数据，58家上市物企中，57家2023年营收总值为2784.40亿元，同比增长14.34%，增速较上年同期滑落4.7个百分点。 利润方面，58家上市物企中，49家实现盈利，9家录得亏损。刨除9家亏损企业，28家企业净利润同比增长，21家同比下降。 物管行业已步入低速增长时代，物企们又要如何在转型变革周期中找到新的增长点？ 在5月10日召开的万物云2023年度股东大会上，万物云董事长朱保全提供了一个新思路——物业服务公司要升维为资产管理公司。 “这一轮房地产调整，很多资产易主，这对物业公司的商企业务是极好的机会，也是中国物业公司升维的一次革命性机会。”朱保全表示。 2023年，万物云录得营业收入331.8亿元，同比增长10.22%；核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%；股东应占溢利19.55亿元，同比增长29.31%。在物管行业集体进入转型周期，万物云仍能实现“增收又增利”，与其近年积极转型不无关系。 万物云近年不断降低对万科及其它开发商的依赖。2023年，万物云来自万科集团的关联交易收入占比，已从2021年的19.2%持续下降至2023年的13.5%。若剔除开发商业务，公司的收入增速将达14.5%，比当前增速更快，剔除后的毛利润增速也会达到23.6%，比当前增速高。 针对当前商企板块利润率普遍下滑的现象，朱保全认为，这实际上是战略选择的结果。“房地产开发的增长不可能永无止境，而近年来行业周期的下行趋势已经明确表明了这一点。”为此，万物云也在不断寻求新的业绩增长点。 事实上，房地产行业的调整和资产所有权的频繁变更，在某种程度上，也为物业公司的商业业务带来了新的机遇。 据了解，早在2015年，万物云就开始对新兴空间领域的布局和能力的构建，逐步从社区空间进入商企空间及城市

极兔中东扩张将持续加速。 5月8日，极兔速递宣布，由易达资本携手中东财团对极兔沙特的数千万美元增资已顺利完成。 据悉，该笔资金将进一步用于优化提升包括阿联酋和沙特在内的中东及北非市场（MENA），持续“加载”极兔国际版图，同时，继续升级中东本地化战略，下阶段重点则是在沙特交易所上市。 这不是易达资本对极兔的第一次出手。作为极兔中东“攻城略地”背后的重要支持者，易达资本也由此再度闯入公众视野。 极兔沙特二度投资 尽管在国内市场鲜少耳闻，但对于有出海需求的企业来说，这家总部位于中国和沙特利雅得的风险投资基金，并不陌生。近年，易达资本在出海投资方面亦颇有建树，尤其在中东市场。 作为最早进入沙特的中国投资机构，如今，易达资本在沙特首都利雅得的办公室，几乎已成了中国政商考察团访问沙特的必经站。 易达资本第一次走入国内视野，更多是因为阿里巴巴参投了其一期基金。 早于2020年，刚成立不久的易达资本，顺利完成了其一期4亿美金的募集，沙特主权财富基金公共投资基金（PIF）和阿里巴巴支持的eWTP Capital为其基石投资人。 而后三年间，一期基金投出18个项目，投资涵盖数字基建、云服务、即时通讯、网络安全、跨境金融科技、跨境供应链、电商、物流、线上医疗等多个领域的头部企业。其中13家成功落地沙特，极兔就是其中之一，还有大众较为熟知的由阿里云和沙特电信公司合资设立的沙特云计算公司。 2022年1月，极兔在阿联酋和沙特阿拉伯启动快递网络运营。为了帮助极兔在中东快速落地，易达资本还协助其获得当地的物流牌照，极兔中东也由此成为第一家获得沙特物流牌照的亚洲公司。 极兔在中东的发展也并没有令易达资本失望。短短两年多时间，极兔末端配送已经在沙特境内实现100%覆盖，并创下了单日超10万件的物流高峰，迅速跻身沙特快递市场前三。同时，极兔的到来也带动了当地物流效率的提升，降低了物流成本，沙特跨境电商的体量

七年前，深圳湾超级总部基地出让了两宗商服用地，恒大、万科是两宗地块的最终竞得者。可惜的是，如今该两宗地均先后沦入转手的命运。 继恒大之后，正在“瘦身”的万科亦决意以七折抛售其深圳湾超级总部地块。 5月8日，深圳公共资源交易中心官网披露，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。该地块原由万科于2017年以31.37亿元摘得，换言之，当前出让价已较原购地价折让了七成。 在此之前，网上更有传闻，万科拟通过资产交易或股权交易等方式转让其在深圳10项资产，涉及金额超87亿元，资产类型包括酒店、商业、办公、公寓等。尽管该消息后经万科确认不实，但其亦承认，传闻中的部分资产确实正在推进交易中。 按照万科的计划，今年将加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。由此看来，万科这一轮的“大甩卖”已经从深圳开始了。 七折抛售深圳超总 在房地产兴盛的年代，大家都在赛马竞技，打造超级总部亦是企业实力的体现之一。 2017年12月19日，万科成功以31.37亿元拿下深圳湾超级总部用地，该项目总用地面积1.92万平方米，总建筑面积16.7万平方米。 万科计划在这里建高达358.7米的总部大厦，并命名为“万科SIC超级总部中心”。在万科的蓝图里，这座超高层建筑并不只是总部大厦这么简单。 据悉，该项目还是万科与深铁联合开发的首个地铁上盖综合体项目，若顺利完工，更将有望成为深圳湾超级总部基地首个TOD超级综合体。按规划，深圳城市航站楼也将落户SIC超级总部中心，实现在城市中心商场中一站式值机与行李托运功能。 而后数年，相关建设工程按部就班地进行着。2022年时的公开信息显示，该项目已经实现主体结构封顶，正在进行建筑内部装修和外立面施工。 今年3月，万科SIC超级总部中心的住宅部分开始为后续入市进行吹风。项目的整体规划细节亦进一步对外披露：项目共80层，分别布

商办市场行情不景气，太古地产的“收租”生意也饱受冲击。 据太古地产5月6日发布的首季运营数据，无论是香港大本营还是中国内地业务，均表现欠佳，尤其香港太古广场写字楼租金大降17%。 这亦令市场大感失望，5月7日开盘后，太古地产股价出现下跌，一度超过4%，最终收报15.860港元，跌2.82%。 租金收入普降或累及盈利 受香港整体经济形势影响，太古地产香港物业收益明显下降。尽管租用率保持稳定，但香港写字楼的租金却出现了负增长，且幅度正在扩大。 其中，香港太古广场租用率为98%，租金较上期下降了17%。太古坊的出租率为91%，租金下降了13%。港岛东中心及太古坊一座的出租率为93%，而其他太古坊办公楼的出租率则为90%，租金下降了11%。 此外，香港零售业务亦呈现下滑趋势，太古广场购物中心的销售额同比减少1.2%；太古城中心的销售额同比下滑了3.2%，期间香港本地居民出境旅游增加是主因。惟东荟城租户的销售额实现6.5%的增长。 尽管如此，三座商场出租率均达到100%，其中，太古广场购物中心的出租率更由去年底的96%升至100%，这亦侧面显示相关资产仍存在较高的吸引力。 内地业务亦同样承压。据披露，办公楼方面，太古汇办公楼出租率92%、颐堤港一座出租率85%、香港兴业中心一座及二座出租率98%。 零售物业方面，尽管仍保持较高的出租率水平，但销售额出现不同程度的下滑。 其中，上海兴业太古汇零售销售额下降幅度最大，达到19.4%，其出租率为92%；成都太古里虽出租率升至98%，但零售销售额下降14.7%，降幅仅次于兴业太古汇；维持100%出租率的广州太古汇，零售销售额亦下降9.2%。 此外，北京三里屯太古里出租率升至97%，零售销售额下降5.4%；北京颐堤港出租率维持99%，零售销售额下降2.4%。多个项目中，仅上海前滩太古里零售销售额出现微升0.7%，出租率维持98%。 对于相关业务

在上海滩大手笔买楼的险资又多了一家。 4月30日，众安保险宣布，以近14.37亿元的价格收购上海黄浦外滩边的洛克·外滩源项目两处物业。这笔重大收购，也成为整个资本界“五一”期间最大的谈资。 据了解，洛克·外滩源项目百年建筑街区由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成。项目总占地面积1.8万平方米，总建筑面积9.408万平方米。项目拟建成高级混合用途区，集居住、商用、零售、办公、文化设施为一体。 本次众安保险收购的两处物业均为新建筑。具体来看，其中一处物业为圆明园路219号洛克·外滩源项目的新建建筑219号楼中全部地上可售面积，总建筑面积为6563.47平方米，代价5.91亿元。另一处则为位于北京东路108号、118号及122号洛克·外滩源项目的新建建筑27号楼中全部地上可售面积，总建筑面积为9380.51平方米，代价8.45亿元。 尽管价格不菲，但按照第三方评估，这两处物业市场估值约14.88亿元，最终以折让5000多万元成交，可见，众安保险也算是买了个好价钱。 众安保险表示，此次收购将加强与正在着力构建金融科技生态圈的黄浦区战略合作，同时可降低公司租赁成本。据悉，目前，众安保险正租用同位于洛克·外滩源项目的“众安·美丰大楼”，但未透露具体租赁成本。 翻阅公开资料，与其它险资机构相比，在不动产投资领域，鲜少见到众安保险的身影。但基于其原董事长欧亚平本是一名地产大亨，因此，外界推测，众安保险间接参与投资的不动产项目或不少。 如今，欧亚平已卸任，仅担任众安保险非执行董事，但其对于众安保险的话语权尚在。 目前，众安财险第一大股东是蚂蚁科技集团，持股10.37%；第二大股东是中国平安集团，持股约10.21%；第三大股东是深圳加德信投资公司，持股9.09%；第四大股东是腾讯集团，持股7.82%。 据了解，深圳加德信投资公司的实控人为欧亚非，其为欧亚平小7岁的弟弟。此外，持股5.05%的深

从广州市中心出发，大概行驶1.5小时就到达惠州CBD，惠州华贸天地是本次行程的目的地。 这是目前惠州购物中心的TOP 1。根据最新市场调查按商品交易额计算，惠州华贸天地在2023年占惠州市场份额约10%。走进惠州华贸天地，客流量明显较同片区其它购物中心高出不少，所有店铺均开门营业，据披露，仅“五一”长假首日，华贸天地人流较去年上升增长87%。这让人更为直观感受到粤港澳大湾区二线城市蓬勃的消费潜力。 两年前的消费市场低谷期，春泉产业信托以16.37亿元收购了华贸天地68%股权，从而实现了中国内地及大湾区零售物业的首次布局。从目前来看，春泉产业信托这一策略选择无疑是正确的。 尽管惠州华贸天地在春泉产业信托的整体业绩贡献中仅占比24%，但却是该信托基金表现最为抢眼的资产项目。自收购短短两年来，截至2024年第一季度，惠州华贸天地的平均月租为178元/平，较2022年第四季的148元/平上升20%，同期的平均租用率亦由92%上升至98%。这亦带动项目估值的快速提升，从收购时的26.91亿元增长至28.43亿元，由此带来的投资收益亦相当可观。 回望是次交易，春泉产业信托管理层此前曾多次感慨“幸运”，但能持续稳定地实现业绩攀升，必然是做对了些什么。 5月2日，睿思网与春泉产业信托财务总监兼执行董事钟伟辉、惠州华贸商业管理有限公司总经理何振城等高管进行了一场深入交流，详解惠州华贸天地业绩增长逻辑、春泉产业信托的发展规划等种种。 逆市增长有道 5月1日，位于惠州华贸天地负一楼外广场的达美乐披萨正式开业，这是该品牌在惠州的首店。尽管店面仅约150平，但开业首日即录得超38万元的销售业绩，创下其全球单店单日开业销售额新高。 这样的业绩，居然出现在一个非北上广深的商业项目上，着实令人好奇。 “我们不是简单地把店面租给商家就结束了，而是前期做了很多经营上的扶持，包括媒体矩阵投入等，帮助商家实现销售

时隔九个月，中国金茂又一次经历管理层的大调整。 4月29日，中国金茂公告披露，陶天海卸任董事长职务，乔晓洁和张辉也同时退出董事行列。任命丁蕤为公司董事长，任命周红辉、赵磊为董事。 陶天海正式走马上任董事长一职，是在2023年7月。彼时，距离李从瑞卸任，该职位已空缺了两个月。当时已是金茂控股“二把手”的陶天海，接替李从瑞“兼任”董事长一职。如今看来，中国金茂已找到了合适的接替人选。 只是，鉴于中国金茂连续多名“董事长”的任期均不长，其中李从瑞的董事长任期更只有短短的33天。丁蕤的“董事长”生涯年限，反而引发市场的好奇。而频繁的高层换阵背后，亦不难看出中国金茂对于业绩改善的焦灼。 “第一战将”也遭滑铁卢 迄今，陶天海已在中国金茂工作24年，有丰富的酒店和地产开发管理经验。 一直以来，陶天海被称为中国金茂的“第一战将”。2011年，陶天海从华北区域转战上海，从0开始为中国金茂开拓华东版图。在陶天海和团队拓展下，浙江和长三角成为金茂大“粮仓”。直到2021年，中国金茂华东区域合约销售逾1000亿元，贡献集团接近一半的业绩。 如今，华东区域仍是金茂贡献最大的区域，不管是项目数量，规模还是利润，在金茂各区域中同样位列首位。金茂在华东已进入17个城市，项目超过150个，并打造了上海大宁金茂府、杭州滨江金茂府、宁波生命科学城、温州鹿城金茂府、苏州科技城金茂府等多个标杆项目。 选择如此一名战绩赫赫的将才兼任“一把手”，中国金茂多少也有借此对持续下滑的业绩“力挽狂澜”的意味。 中国金茂2023中报显示，上半年，中国金茂营收268.4亿元，同比微降6.62%；归母净利润仅4.3亿元，同比大幅下滑83.16%。 不过在新签约方面仍表现良好，上半年累计取得签约销售额860亿元，同比增长23%，半年累计回款909亿元，回款率106%。 然而，进入2023年下半年，随着时间的推移，市场的冷淡程度超出所有

全年亏损8.5亿元！我爱我家交出了“最惨”的一份成绩单。 4月26日，我爱我家披露了2023年年报及2024年一季报。其中，在2023年年报中披露，2023年全年营收120.9亿元，归属母公司所有者的净利润为亏损8.5亿元，创下上市以来最大亏损记录。 据称，亏损主要在于非经营性或一次性因素的影响，从而造成7亿元的利润减少。换言之，若剔除该部分，我爱我家2023年的亏损额将同比有所收窄。数据显示，2022年，我爱我家出现首亏，当年亏损3.1亿元。迄今，我爱我家已连续两年面临亏损局面。 进入2024年，我爱我家的盈利能力是否能有所改善仍有待观察。数据披露，2024年一季度，我爱我家营收27.5亿元，同比下降12.6%，归母净利润2538万元，同比下降50.97%。 但这不代表我爱我家的业绩毫无亮色。作为我爱我家的业绩“压舱石”，其资产管理业务即“相寓”，在上述两个报告期内均实现业绩上的突破。但要想成为我爱我家业绩“翻盘”的推动器，从目前来看，仍需要一段不短的时间。 规模在长，盈利却未见起色 自上市以来，我爱我家营收保持在百亿规模，但近年来盈利持续下滑，2019年至2021年间，仅三年时间，净利润就从8.27亿元跌至1.66亿元，并在2022年首次录得亏损3.1亿。2023年亏损进一步扩大至8.5亿元。 经纪业务、新房渠道业务贡献规模持续下滑是主要诱因。而在2023年，由于存在应收账款信用减值、员工持股计划股份支付费用、营销费用开支、退回政府补贴等方面因素，导致亏损大幅扩大。 为了抵御经纪业务、新房渠道业务业绩持续下滑的冲击，我爱我家试图通过相寓资管业务来增厚业绩。 从数据来看，相寓近年业绩确实得到不错的增长。2021年-2023年三年间，营收分别为32.6亿元、56.47亿元、57.6 亿元，呈逐年增长趋势。截至2023年，相寓业务营收已超经纪业务（40.9亿元）、新房渠道业务

铁狮门正式宣告进军上海高端公寓市场。 4月25日，铁狮门宣布，收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。 资料显示，本次交易涉及的资产实为上海五角场智选假日酒店及2层停车场，总面积达34,279平方米。目前该酒店处于停业状态。 而铁狮门与鹏欣的该笔交易最早见于今年1月。彼时，鹏欣集团旗下港股上市公司润中国际控股公告，拟作价3.6亿元出售旗下怡富商务广场相关物业（上海五角场智选假日酒店及停车场）75%实际权益，买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司。 交易完成后，铁狮门集团将持有该酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。 如今看来，该笔交易已顺利完成交割。与此同时，铁狮门对该酒店的改造计划也浮出水面。 加码长租公寓领域 据透露，铁狮门将对酒店2层至20层的公寓部分进行深度改造，提供单间、一居和两居室在内不同房型的租赁单元，并配备升级的浴室和全新厨房。 除公寓单元改造外，铁狮门还将对这栋物业的低区部分进行整体升级，全新设计主入口、改造大堂空间以及一系列配套，包括健身房、全日制餐厅和各种多功能空间等。同时也将对建筑的外立面和外部景观进行全面提升。 按照既定计划，项目将于2025年二季度完成改建并正式运营。铁狮门更透露，该项目将聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供运营服务。 而据此前公开信息，该酒店将打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓。Modena by Fraser是辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。 而辉盛国际集团隶属新加坡星狮地产集团，是全球最大的酒店式服务公寓管理公司之一，拥有多个公寓品牌，其在北亚、东南亚、澳大利亚、欧洲和中东70多座城市开发了120多处地产，目前在中国运营4家公寓，分别位于上海、苏州、

4月25日，华夏首创奥莱REIT正式回复了上交所的问询函，项目状态也同步更新为“已反馈”。这使其距离上市发行又近了一步，如顺利，华夏首创奥莱REIT将有望成为我国首只奥莱REIT，同时也是第五只消费公募REITs。 资料显示，华夏首创奥莱REIT底层资产项目分别为济南首创奥莱项目及武汉首创奥莱项目，建筑面积总计20.36万平米。北京首创商业管理有限公司为该债券的发行主体，承销商为华夏基金。 在上交所2月发出的询问函中，奥莱项目的经营模式、基金估值部分参数过高过快等问题备受关注。在本次回复函中，华夏首创奥莱REIT亦做出了一一回应。与此同时，华夏首创奥莱REIT亦对项目估值进行了调整，直接调低了8000万元至19.73亿元。这多少反映出当前REITs的发行压力。 销售转化提升是运营难点 为了此次REIT顺利发行，首创拿出了体系内最好的项目推向市场。在销售额及营业收入方面，济南和武汉首创奥莱项目均位列首创奥莱体系内前三。 据介绍，济南首创奥莱项目于2019年开业，迄今已运营5年。自开业以来，项目销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一，近三年在济南奥莱市场占有率均超过55%。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到26.97%。 武汉首创奥莱项目于2018年开业，项目销售额近5年来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位，近三年在长江以南奥莱市场占有率保持在50%左右，在武汉奥莱市场占有率保持在25%以上。项目营业收入持续增长，2021年-2023年，复合增长率达到22.93%。 据悉，济南和武汉首创奥莱项目定位精品奥莱，凭借“名品+折扣+体验”特性打造“高性价比模式”，品牌商户数量 200 余家，80%以上为国际国内零售品牌。 值得一提的是，尽管奥莱同样属“购物中心”，但其经营模式与传统的购物中心项目仍有较大的差异。在此前的问询函中，上交所亦针对奥特莱斯模式与购物中