美股三大指数继续有好表现，道指及标普500指数分别上升0.66%及1.2%，纳指升幅更达到2%。反映中概股表现之金龙指数亦升2.35%。 至于中港股市方面，A股继续维持升势，上综指及深成指午后升幅曾有所收窄，不过收市前再次转强，最终分别上升0.95%及1.6%，报4,026点及14,639点，连续第三个交易日上升，成交金额则略增至2.38万亿元人民币水准。港股昨日亦有好表现，早段一度逼近两万六关口，午后升幅曾收窄至只得47点，但在A股再度转强下升幅亦再次扩大，最终恒指收报25,872点，上升211点或0.82%，科指则升0.62%，收报4,851点，大市成交2,368亿元。成份股中以泡泡玛特(09992.HK)表现最佳，升幅超过6.5%，内房股亦普遍造好，龙湖(00960.HK)升幅亦超过5.7%， $华润万象生活(01209)$ 及 $华润置地(01109)$ 则分别上升4.6%及5%。下跌成份股中则以 $信义光能(00968)$ 表现最差，跌近3.4%，至于传出有意配股集资之宁德时代(03750.HK)亦跌约3.3%。另美团(03690.HK)跌幅亦超过1.6%，为权重股中表现较弱股份。 由于隔晚美股及科技股造好，预期今日中港股市有望跟随，料有力重上两万六水准，不过仍须留意美伊战事最新消息；而从技术走势方面，恒指若能突破并企稳50天线(26,091点)，后市走势有望转强，并有机会重新开展升浪。 来源：耀才证券

编辑 | 虞尔湖 出品 | 潮起网「于见专栏」 get?code=NDYwZmY3Y2E3NmI2YjI1YWJlNzc3YWQzOWZiZjJhN2IsMTc3NjM5MTc4ODU0Mw== 2025年3月30日，华润置地发布了其2025年度业绩报告。这份被管理层称为“颇具分量”的成绩单显示，全年营业收入2814.4亿元，股东应占净利润254.2亿元，经营性业务利润贡献首次超过五成。 在看似亮眼的数据背后，却隐藏着令人担忧的信号，开发业务毛利率已跌至15.5%的历史低位，核心净利润同比下滑11.6%，总负债高达2814.7亿元。 过去一年里，从长沙承重梁钢筋被切断到上海“碰瓷业主”事件，从多地爆发维权潮到高管违法违纪频发，这家拥有央企背景的房地产巨头，正在经历一场前所未有的信任危机。当“利润王”的光环逐渐褪去，华润置地究竟怎么了？ 财报背后的隐忧 华润置地2025年财报最引人注目的，不是那254.2亿元的净利润，而是核心净利润同比下降11.6%这一事实。作为曾经房地产行业公认的“利润王”，华润置地正在失去其最引以为傲的盈利能力。 翻开历年财报，可以清晰地看到一条触目惊心的下滑曲线，从巅峰时期的暴利到如今的微利，华润置地的盈利能力正在以惊人的速度萎缩。 数据显示，华润置地开发销售型业务的毛利率已从2018年的42.9%历史高位，一路下滑至2025年的15.5%。七年时间，毛利率跌去近三成，这一降幅在整个房地产行业都属罕见。 尽管2025年结算均价上升了10.5%，但土地成本上涨约14%的残酷现实，直接将结算毛利率拉低至15.5%的水平。这意味着，华润置地的房地产开发业务几乎已经无利可图，每卖出一套房的利润空间被压缩到了极致。 以一套总价1000万元的房子计算，开发商的毛利润仅有155万元，再扣除营销费用、管理费用、财务费用等各项支出，净利润更是微薄得可怜。 更令人担忧的是

2025年3月30日，华润置地（01169.HK）正式发布年度业绩报告。2814.4亿元营业收入、254.2亿元股东应占溢利、连续四年蝉联内房企净利润冠军——这份成绩单在行业哀鸿遍野的背景下，显得格外刺眼。 此前，万科A披露的业绩预告让市场心凉半截：2025年预计亏损超约820亿元。恒大早已退出牌桌，碧桂园、融创还在债务重组的泥潭中挣扎。即便是招商蛇口、保利这样的央企同行，在净利润维度上也难言乐观。 这是一个残酷的行业对比：当行业龙头集体失速时，华润置地为何能独善其身？ 答案藏在业务结构的深层变革中。2025年，华润置地经常性业务核心净利润达116.5亿元，占核心净利润比重51.8%——这是公司历史上首次实现"利润结构过半"。意味着即便房地产开发业务完全停滞，公司仍能维持盈利的基本盘。 从30%到52%，华润置地用七年时间完成了一次惊险的跳跃。这个跳跃的代价是什么？护城河在哪里？同行能否复制？这些问题，构成了理解当下房地产行业转型的一把钥匙。 ■ 穿越周期的成绩单：254亿净利润的含金量 254.2亿元，放在五年前的房地产行业，并不值得大惊小怪。彼时的恒大销售额突破7000亿元，许家印意气风发地宣称要"再造一个万亿帝国"。碧桂园、融创、绿地，群雄并起，房地产行业高歌猛进。 但2025年的254.2亿元，堪称"孤勇者"。 看行业大势： 国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售额约为7.8万亿元，同比下降约12%，行业规模已不足八万亿。据统计，2025年77家A股上市房企中，超过70%企业出现亏损。 看竞争对手： 万科2025年预计亏损约820亿元，是有史以来最糟糕的年报。恒大早在2023年就资不抵债，进入破产程序。碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）还在境外债务重组的漫漫长路上挣扎。 看央企同行： 即便是在"

美股三大指数继续有好表现，道指及标普500指数分别上升0.63%及0.81%，纳指升幅则达到1.3%。反映中概股表现之金龙指数则跌0.47%。 中港股市昨日均有好表现。A股方面，上综指及深成指连续第二个交易日造好，前者收报4,147点，上升0.72%，深成指则升近1.3%，收报14,475点，两市成交增至2.4万亿元人民币水准。港股则呈个别发展。恒指承接美股升势，高开154点后升幅曾回顺至只得42点，惟其后升幅又再次扩大，午后受汇控(00005.HK)业绩理想支持，恒指曾高见26,870点，收市则报26,765点，上升175点或0.66%；科指则反复偏软，收报5,260点，下跌0.2%，大市成交约2,368亿元。成份股中以 $海底捞(06862)$ 表现最佳，升近6.2%，上文提到之汇控股价亦抽升近5.5%，为表现第二佳成份股。内房股亦有好表现， $龙湖集团(00960)$ 升约4.6%， $华润置地(01109)$ 及中海外(00688.HK)则分别上升2.3%及2%。至于下跌股份则以信义光能(00968.HK)表现较差，跌约3.6%，其次为 $万洲国际(00288)$ ，跌3.3%。部分公共股表现亦较差，长建(01038.HK)及中电(00002.HK)跌超过2%，电能(00006.HK)亦跌约1.8%。 恒指昨日虽然反弹，不过整体走势仍未明朗，尤其是科技股整体表现仍弱之情况下，相信恒指暂亦难有所突破，并续于26,000-27,000点水准上落。

近日，华润置地与华夏基金下属私募股权子公司华夏股权成功设立购物中心私募股权投资基金“润盈华夏”，规模为3亿元，是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的Pre-REITs基金。 与此同时，华润置地还与中信金石基金成立了另一个基金“润盈金石”，规模达到27亿元，该基金将与“润盈华夏”共同投向华润置地位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。 更恰逢商业不动产REITs试点正式启动的政策窗口期，华润置地与专业机构投资者的合作，也成为房地产企业依托存量资产对接资本市场、探索“投融管退”的典型样本。 政策红利加持，发行30亿双基金 此次设立的润盈华夏与润盈金石基金，采用“在营+开发”的混合投资策略，将聚焦优质购物中心资产，拟投资标的包括西安西咸万象城、贵阳万象汇两个成熟在营项目，以及大连一处在建购物中心，总建筑面积约51.5万平方米。 早在一个多月前，华润置地一系列的资产转让动作，就已经在为基金设立做准备。2025年11月30日，华润置地（贵阳）有限公司100%股权被转让，底价11.07亿元，主要资产为贵阳万象汇；至12月1日，华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权，底价9.7亿元，主要资产为西咸万象城。 据了解，该基金作为Pre-REITs策略的权益型私募股权投资基金，其核心目标是通过专业的资产培育与运营提升，待项目满足相关监管要求后，优先通过公募REITs实现退出。在当前行业呈现“私募培育、公募退出”的趋势之下，这一运作模式也体现出了Pre-REITs基金“培育资产、衔接公募”的核心功能。 润盈华夏基金的顺利设立，离不开近期REITs领域密集出台的政策红利加持。2025年以来，我国REITs市场迎来制度完善与品类扩容的关键期。 其中在2025年12月1日，国家发改委发布的REITs行业范围清单（2025年版）正式扩充，将商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办