今天重点要谈的是新能源汽车翘楚之一的蔚来汽车$NIO Inc. USD OV.SG 。因为蔚来正式登陆新交所，也是首家在美国、香港及新加坡三地同时上市的新能源汽车，可喜可贺。言归正传，蔚来尚处于亏损阶段，在传统投资角度而言，这家公司并不值得投资，不过，市场风气已经有所转变，只要公司所经营的业务可改变人们的生活方式，那么就不能以传统的眼光来估值了。这里就谈谈业务，蔚来是少数拥有自动驾驶的的中企，这有赖于该公司在中美两地的研发团队。基于本人在马来西亚无法亲身体验蔚来汽车的体验感，因此，只能参考汽车测评的自媒体作为依据。浏览数个视频就多条评语，不少人对蔚来汽车都有相当好的评价，希望蔚来汽车日后可在本人所在地开展业务。根据蔚来发布的文件，截至2月28日为止，蔚来手上的现金（或等同现金的资产）总数 达803.674亿元（人民币），而2021年全年的亏损额约17亿美元（约115亿人民币），这边可以看出蔚来仍有雄厚的财务可支撑业务。Investopedia将蔚来汽车列为三大最有价值的电动车股项，与此同时华尔街16位分析师,其中14位给予买进评级，2位守住，最高目标价位87美元，最低目标价是28.3美元。以上内容，非买卖建议，仅供参考交流用途Credit: 言月

疫情前夕，出门旅游并不是难事，相信不少人也到过中国，对笔者而言，在中国最有感情的城市，当属重庆，因为曾在重庆留学 2 年，经历一段长时间居留。在得知重庆也有 Reit 资产时，不免特别兴奋。本期主角就是在重庆拥有资产的——Sasseur REIT $砂之船房地产投资信托(CRPU.SI)$  背景砂之船房托，是亚洲首个、中国唯一以奥莱（OUTLET）作为底层资产的不动产投资信托项目。创立于 2008 年 8 月，在重庆两江诞生。2018 年 3 月，在新交所亮相。目前，资产分布 4 个地区，分别是重庆（2 项）、昆明、合肥。在网购大国的中国，商场营运模式似乎不大可行，但经历长时间的封锁，相信大家都不再这么认为了，因为，人是群体生活模式，始终需要接触人。奥莱商场的设计中结合艺术，一站式购物和独特生活体验方式，可 抵御网购的竞争。毕竟有些线下活动与体验，无法在线上获得，所以，这也是砂之船房托的竞争优势，护城河所在。疫情之下所有商场都是受害者，因此砂之船房托也推出了线上购物平台。在疫情受控下，砂之船房托商场也开始恢复营运，且取得不错表现。租户方面砂之船将迎来以下租户，这些租户也是知名品牌。吸引力法则下，自然也有优质租户。与此同时，VIP 客户也在增加不断，说明商场有足够的吸引力。股息股息为投资 Reit 的最大重点，砂之船房托在 2018 年上市，过往派息记录并不多，但以这 2 年数据而言，表现还不错，有所成长。点评这是少数一家纯中国资产的 Reit，虽然上市时间不长，但这家 Reit 多次获得不同奖项，相信有相当的实力。另外，砂之船拥有收购母公司其他资产的权力，所以这为未来成长提供了空间与动力。

相信没有人会否决，居家办公将是未来的趋势，无可逆转的潮流，在这一波潮流中，写字楼的需求自然就会减少，一直写字楼 Reit 前景会比较看淡，但这不一定会发生在新加坡，因为新加坡有土地空间不大，但凭藉严格及公平的法制，吸引东西方各国大型企业在当地设立总部，因此新加坡的写字楼空间仍有庞大的需求。本期主角就是 $吉宝房地产信托(K71U.SI)$  吉宝房地产信托在 2006 年上市。从名字上来看，这家公司和第 14 期的$Keppel DC Reit.SG 是姐妹公司是以数据中心资产为主，而吉宝房地产信托则是以写字楼为主。旗下资产分布新加坡、澳洲及韩国，其中以新加坡及澳洲资产贡献的租金最多。更为难得的是，截至 21 年 9 月，出租率及租金交付率各为 97.1% 及 99%，在疫情之下，能保持如此的表现，可说的是不容易。吉宝房地产信托旗下租户包括澳洲地方政府、星展银行、稽查行等，主要客户群体属于优质租户，在交付租金方面不会面对问题。另外，全球化最成功的中企——字节跳动也在选择将海外总部落户在新加坡，而该总部正是租用吉宝房地产信托旗下的资产——One Raffles Quay。在吸引力法则下，相信吉宝房地产信托也因此招揽了不少的优质租户。值得注意的是，墨尔本警察局也是旗下租户之一。资产收购与出售吉宝房地产信托自上市以来，从不间断收购资产，其中以澳洲及新加坡资产为主，目前正在进行收购悉尼的资产，这些资产正在建造中，耗资 3.27 亿澳币，收益率在 4.5%，完成收购后，股息可增加 3%。除了收购，Keepel reit 也会在适当的时候将资产脱售，以争取更大的回报率。点评吉宝房地产信托预期新资产竣工后，可为公司带来 3% 的股息

今天介绍这支 Reit 比较特别，符合伊斯兰教义的 Reit，名为 $胜宝工业信托(M1GU.SI)$  (Sabana Industrial REIT)对大马及新加坡的投资者来说，伊斯兰教义并不会陌生，但对中国的投资者而言，可能就不是那么熟悉了。简单点来，伊斯兰的信徒为穆斯林，而穆斯林需要遵守自身的宗教教义，特别自身的戒律与坚持信仰的价值观。曾有公司管理层表示，以现代眼光来分析伊斯兰教义的商业准则，其实是符合现代监管标准，而且这些准则更为严格。背景Sabana 在 2010 年上市，目前共有 18 项资产，以高科技工业、石化仓库与物流、仓库物流及一般资产。个人对符合伊斯兰教义的 Reit 的条件，其中一项就是资产不能太过奢华，如银行、金融机构、酒店、高档餐厅等，这类行业必须把门面做越高大上越能吸引优质租户。但碍于伊斯兰教义条规限制，sabana reit 的租户都会偏向工业类型资产为主。再举一个例子呢，不符合伊斯兰教义的活动，如赌博、烟草租户不可超过租金收入的 5%不过，Sabana Reit 已在今年 7 月移除伊斯兰教义，因为在限制下，无法寻求更高的租金。移除限制，可以吸纳金融、银行、保险这类机构，以获得更多租金。前景展望基于所有资产都落户新加坡，所以新加坡经济发展决定了 Sabana 表现。整体来说，新加坡作为全球抗疫最成功的国家之一，在新加坡经济的复苏路上，工业资产备受瞩目。一些比较老旧的资产需求下滑，因为现代人追求新颖及实用的设计。这点 Sabana 也在努力进行中。不过，最大的挑战还是疫情过于反复，无法做出明确的布局，只能见步行步。目前，管理层正在做的事，也是专注扩展，包括加强不同的客户群体，包括未来最重要的类型资产——数据

2021年 11月 3日交易时间前，$大华银行(U11.SI)$ (UOB)（新交所代码：U11）发布了截至 2021年 9月 30日 2021财年 3季度的业务更新。这家新加坡银行已变更为每半年报告一次完整的财务报表，因此其仅报告了当前季度的一些主要统计数据。在这篇文章中，我将重点介绍其中的一些数据（每当审查银行季度业绩时，我都会亲自查看这些数据）——并向您揭示一些主要财务业绩数据、该银行报告的主要财务比率，以及我对该银行最新业绩和未来前景的观点：主要财务业绩数据（2020财年 3季度 Vs. 2021财年 3季度，2020财年前 9个月 Vs. 2021财年前 9个月）在本节中将向您揭示大华银行主要财务业绩数据的季度环比和年度同比数据：2020财年 3季度 Vs. 2021财年 3季度： 从季度环比来看，大华银行报告的一系列业绩相当不错——总收入增长 8.5%，这得益于其净利息收入的改善（贷款出现良性增长，以及净息差从 2020财年 3季度的 1.53%增至当前季度的 1.55%，同比提高了 2个基点）以及净收费和佣金收入的改善（贷款相关收费、财富和基金管理以及信用卡收费强劲增长），抵消因素是其他非利息收入出现小幅下降（主要因投资收益下降）。在总收入取得增长的同时，信贷和其他损失准备金环比下降 65.8%（从 2020财年 3季度的 4.77亿新元降至 2021财年 3季度的 1.63亿新元），这使得大华银行的净利润飙升 56.6%至 10.46亿新元。2020财年前 9个月 Vs. 2021财年前 9个月： 根据大华银行本财年前 9个月的表现，从同比来看，业绩基本得到全面改善——唯一的轻微负面因素是其他非利息收入同比下降 11.5%。主要财务比

新加坡最大的银行$星展集团控股(D05.SI)$ （新交所代码：D05）于 2021年 11月 5日上午公布了截至 2021年 9月 30日 2021财年 3季度的业务更新。如同大华银行和华侨银行一样，星展银行也变更为每半年报告一次完整的财务报表，因此，此次仅公布了当前季度的一些主要统计数据。然而，与其他 2家新加坡上市银行不同，星展银行继续按季度向股东派息（本文稍后会详细介绍）——因此，如果投资者更青睐每隔 3个月进行一次派息的公司，它可能是理想的投资标的。本篇关于星展集团控股最新业务更新的文章概述了其财务业绩的最重要数据（我将进行季度环比和年度同比比较）及其财务比率（我将基于上一个季度进行环比比较。）具体如下：主要财务业绩数据（2020财年 3季度 Vs. 2021财年 3季度，2020财年前 9个月 Vs. 2021财年前 9个月）正如我在引言部分提到的，在本节中将向您揭示该银行的主要财务业绩数据，包括季度环比（即 2020财年 3季度 Vs. 2021财年 3季度）以及年度同比（即 2020财年前 9个月 Vs. 2021财年前 9个月）数据：2020财年 3季度 Vs. 2021财年 3季度：笔者认为，环比来看，该银行 3季度业绩好坏参半——其净收费和佣金收入增长 11.3%（所有活动呈持续增长势头，本季度的 8.88亿新元也创下第二高记录），抵消因素是净利息收入下降 3.1%（净息差从 2020财年 3季度的 1.53%同比下降 0.1个百分点至 2021财年 3季度的 1.43%）以及其他非利息收入下降 6.4%（投资收益下降）。因此，该银行总收入环比下降 0.4%至 35.61亿新元。此外，该银行在本季度回销了 7,000万新元的信用

对于瞄准零售市场并且看上产托的投资者来说，$新加坡报业控股房地产投资信托(SK6U.SI)$  或许是你应该留意的一家公司；虽然这家公司的业绩并无过于亮眼的表现，并且股息率也比新加坡产托平均 6% ~ 7% 左右的均值来得低（新加坡报业地产 的股息率只有 3.966% 而已）；但从公司业绩逐步恢复的角度来看的话，或许 SK6U 还是有一些价值的存在，并且我们在最后的部分也会提及公司平均化（“Normalize”）后的股息率。新加坡报业地产 旗下共有 5 个产业，其中 3 个是属于新加坡的零售商场型的产业，剩余的 2 个产业则是坐落在澳洲的市场中，共合 2.7 Million Sq. Ft. 的净可出租面积（“NLA”）。其中 新加坡报业地产 值得留意的就是公司旗下的商场出租率，The Clementi Mall 和 The Rail Mall 两个商场的出租率都达到了 100.0%；综合公司整体平均出租率为 98.4%，这一点是非常不错的。若我们以 NLA 为计算点的话，那么公司产业加权平均出租期限（“WALE”）为 5.4 年，若是以毛租金收入（“GRI”）来计算的话则是 3.0 年；换句话说公司部分的资产的 NLA 应对 GRI 的权重更大，说白了的话就是在新加坡的 Paragon 商场带来的收入是最大的，因此投资者必须要留意（如果你在新加坡的话，相信可以直接接触到该商场的人流量）该商场的租约的续约表现。我们以 新加坡报业地产 整体产业组合的表现来看的话，在 FYE 2021、FYE 2022、FYE 2023、FYE 2024 和 FYE 2025 以上以 NLA 计算的租凭期限结束的占比分别

SREITs 分享系列 – 浅谈新交所唯一一家 “符合伊斯兰教义” 的产托 SABANA REIT（$胜宝工业信托(M1GU.SI)$  ）相信大家看到标题的时候，应该会感到好奇 – 到底什么是 “符合伊斯兰教义” 的产托，产托还有分是否 “符合伊斯兰教义” 的吗？为了回答这一点，我们就必须要理清这里 “清真” 的定义。清真、或符合伊斯兰教义（“Shariah Compliant”）的产托所代表的是，该产托必须要符合伊斯兰教法的投资原则、程序等。除此之外，该产托还必须在选择资产时考虑到道德（“Ethical”）和社会责任（“Social Responsibility”）等因素。作为一个参考的例子呢，该产托从不符合伊斯兰教义的活动 – 比如说参与到赌博、非清真、烟草等公司所贡献的总租金收入不得超过该产托毛租金收入（“GRI”）的 5.0%，否则的话就不会被定义为符合伊斯兰教义的产托了。而今天分享 胜宝工业信托 ，则是在新交所唯一一家在过去符合伊斯兰教义的产托。为什么这里会提到 “过去” 呢？原因是 胜宝工业信托 已经在今年的 7 月份中宣布为了加强公司的业务、和为了让选择租客中更具有弹性，他们决定 “剔除” 限制于符合伊斯兰教义的框架，公司也不需要特别去申请什么样的批准，只不过接下来公司不能再被定为成符合伊斯兰教义的公司，并且部分只投资符合伊斯兰教义的基金也有可能从公司中撤离。不过至少从现在来看，胜宝工业信托 在股价上仍然没有受到什么样的影响。接下来，我们就要正式介绍 胜宝工业信托 的业务背景了。胜宝工业信托 旗下共有 18 个产业，而产业的类型也被细分为 4 大众类：高科技工业产业（“High-Te

除了$大华银行(U11.SI)$ ，$华侨银行(O39.SI)$ 有也于 2021 年 11 月 03 日上午发布了本财年截至 9 月 30 日第三季度的业务更新。华侨银行业也像大华银行一样从去年变更为半年报告期；鉴于此，其仅发布了当前季度的主要财务业绩数据和比率。同样，华侨银行此次并未宣告股息派发（管理层也仅在发布第二和第四季度业绩时宣告股息派发）。本文将向您揭示有关该银行财务业绩和比率的重要信息。具体如下：华侨银行的总收益季度环比增长0.8%，推动因素是净利息收益（平均贷款价值增加 4%，净息差下降 2 个基点，从 2020 财年 3 季度的 1.54% 下降到 2021 财年 3 季度的 1.52%）以及净收费和佣金收益增长 2.8%（客户交易和业务活动增加带来的普遍收费增长），抵消因素是其他非利息收益下降 14.1%（Great Eastern Holdings 投资组合的未实现盯市损失带来净交易收益下降）。随着贷款和其他资产准备金下降 33.7%（从 2020 财年 3 季度的 3.50 亿新元下降到 2021 财年 3 季度的 1.63 亿新元），华侨银行的净利润提高到 12.24 亿新元，增长 19.1%（2020 财年 3 季度为 10.28 亿新元）。2020 财年前 9 

疫情之下，其中一个最大的改变就是将居家办公模式趋势推前，在这种趋势下，相信很多人都会认为写字楼的需求将会不比从前，因此写字楼类 Reit 多少会受到影响。但本期的主角，就是以写字楼 Reit—— $新达产业信托(T82U.SI)$ 为何会在行情欠佳时，选择研究写字楼 reit 呢？主要是新加坡大华资产管理公司（“大华资产管理”）推出了 iEdge-UOB Apac Yield Focus Green REIT 指数（绿色能源表现），榜单之一就是新达产业信托，这引起了笔者好奇心。背景2004 年 12 月，新达产业信托在新交所上市，也是老牌公司之一。逾 8 成的资产收入来自写字楼。资产分别新加坡（76%）、澳大利亚（17.1%）及英国（6.9%）三地。写字楼出租空间为 420 万平方公尺、零售面积为 100 万平方公尺余下 30 万空间为社区空间。出租空间新加坡及澳洲出租率达 90%，算是相当安全水平。优缺点居家办公确实会对办公楼需求造成一定的冲击，但人不可能会长期居家办公，总是需要回到写字楼，而且在新常态下的社交要求，办公空间也有一定方面的需求，所以写字楼不至于凋零。其次，新加坡作为东西方交流中心枢纽，凭着长期建立的有利于企业的经商和监管环境，成为跨国企业设立区域总部最具吸引力的城市，共有 4200 家企业区域总部。不少中企巨擘如字节跳动、蚂蚁金服、都在当地设立业务，相信未来仍会吸引更多企业落脚，因此当地写字空间可被消化。财务数据方面新达过往都有不断收购资产的记录，撇开 2020 年疫情冲击，派息方面算是稳定表现。大股东大股东为香港富豪李嘉诚旗下的 ARA 资产管理，该资产管理价值高达 950 亿美元，横跨 28 个国家。点评对于写字楼

疫情之下，哪一种商用房地产是最大输家呢？当然是酒店业，因为各国采取锁国政策，商务、出游无法进行，旅游业备受打击，酒店也进入前所未有的低靡期。所幸疫苗面世，全球主要经济体的接种率也相当高。市场预料将会迎来报复性旅游，本期主角就是主打旅游业资产的 —— $Ascott Trust(HMN.SI)$ 2006 年，Ascott 在新交所上市，至今在全球 15 个国家，39 个城市拥有 89 项资产，房间数量约 1.7 万。包括英国、美国、日本、韩国、澳洲等地，大部分的国家每年都会迎来庞大的国际旅。所以在这一波疫情中，伤害自然是造成非常大的伤害。但随着疫苗接种率高企，部分国家采取病毒共存策略，因此旅游业有望重新迎来复苏局面。Ascott 主要的 8 个市场，除了越南外，大部分国家的接种率相当高，有者开放国界，有者则开放部分区域。Ascott 数据显示，营业额已经开始回扬，按季增加 8%、按年起 49%，整体入住率为 50%。疫情期间，Ascott 也在进行资产提升工作，这也符合酒店业做法，旅游业非高峰期期间，需要进行提升，待正常化时，才能获得更好的收费。另外，从各大主要市场，大部分市场已经有回暖的走势，最不济也是平坦，相信最差劲的时期已经过去了。股息从公司业绩表现来看，2016 至 2019 年，股息都处于成长阶段，只有 2020 年业绩下滑，当然是也是预期之中。2021 年市场经济虽有好转，但要重回 2019 年表现，估计还需要一段时间。展望未来酒店的客户多半以旅客为主，而旅客出游住在酒店并不会太长期，而且在这个疫情下，旅行市场已经开始有所改变，因此，Ascott 也开始有所改变，收购一些长期性资产，如学生宿舍，透过这样的方式转化风险。随着疫苗接

过去数期文章，都是以亚洲及美国资产为主的 Reit，本期将分析欧洲资产为主的 $Cromwell Reit EUR(CWBU.SI)$ 公司背景Cromwell 资产主要在西欧，分布 11 个国家，包括：” 荷兰、意大利、法国、德国、波兰、芬兰、丹麦、捷克及斯洛伐克。资产种类截至今年 8 月，共有 109 项，75% 为办公楼、余下资产种类以轻资产类型的工业资产及物流资产为主。租户数量为 832 名，10 个最大租客贡献了 31.2% 的租金，主要是来自荷兰。庞大的资产数量，需要做出资产调整因此都会买卖资产。曾有一位资深 Reit 管理层分享管理经验，那就是当资产数量庞大时，必然有些资产表现会” 拖后腿 “，因此，在适当时候就要买卖资产，才能把资产利益最大化。从Cromwell 过往持有资产的数量来看，管理层应该有经常性做出调整。欧洲经济展望欧洲第二季 GDP 按季成长 2%、按年增加 13.7%，其中法国与意大利个别成长 18.7% 及 17.3%。欧洲预期在今年内可回到疫情前。目前，欧洲 18 岁以上人口全面接种率为 62.2%，而接种 1 剂人口为 72.9%，作为高接种率的国度，意味边境开放是指日可待，有望带来更好的经济表现。出租率资产出租率来说，达到 90% 以上，而且不少租约获得更新至于，也成功调高。更为难得的是，居家办公并未影响租金调低，甚至可以取得双位数调高，相信是优质资产之故，才能获得如此待遇。股息对于上市不足 5 年的 Reit，如果不是遇上疫情，2020 年股息应该有不错的表现，只是不幸遇到疫情，以致表现欠佳，这是非战之罪。随着经济复苏，或许该 reit 的股息有望取得更好表现。Credit: https://www

我想引用下面这句话作为今天这篇文章的开篇语：“要有耐心，是你的，就会在时机成熟之际属于你。”我在投资时正是秉承这个理念。以 $吉宝数据中心房地产信托(AJBU.SI)$ (Keppel DC REIT) 为例，我耐心地等待 Keppel DC REIT单价降至 2.32新元，然后再将其添加到我的长期投资组合中。按照该单价计算，每单位分派收益为 9.17新分，收益率为 4.0%，满足了我对公司投资的回报预期。你可能会好奇我等了多久，价格才下降到这个水平？答案是：一年多。在等待 Keppel DC REIT单价下降到期望价格的同时，我一直在关注该基金的最新情况，确保其业务基本面保持稳健。我希望通过这篇文章与大家分享我对该基金所做的所有研究，其中包括 2015至 2020财年和 2021财年上半年的业务运营情况、过往财务业绩、投资组合情况、债务情况、对单位信托持有人的收益分派情况，以及我决定投资该基金的原因。Keppel DC REIT业务运营情况Keppel DC REIT属于数据中心房地产投资信托基金。截至本文撰写期间，该基金共有 19个数据中心，分布在 8个地点 新加坡：6个 澳大利亚：3个 马来西亚：1个 德国：2个 爱尔兰：2个 意大利：1个 荷兰：3个 英国：2个 Keppel DC REIT在 2021年 7月 26日发布半年业绩报告之际，宣布收购位于广东省江门市的广东数据中心，这是该基金首次进军中国。依托广东数据中心，该基金可从中国蓬勃增长的数字经济获益。 Keppel DC REIT过往财务业绩（2015至 2020财年）由于 Keppel DC REIT于 2014年 12月 12日在新加坡交易所上市，在本节中，你将看到该基金 201

根据数据显示，印度 8% 的 GDP 由 IT 业贡献，换句话，IT 是印度的重要经济命脉，此外，印度源代码在全球也占有领先的地位。换句话，印度 IT 公司属于相当稳健的企业。那么这些稳健的企业，又能给谁带来稳定的租金呢？其中一个最大的受惠者就是$腾飞印度信托(CY6U.SI)$ 公司背景腾飞印度信托是新加坡最大的地产集团凯德集团的旗下业务，而凯德的最大股东则是新加坡政府主权基金淡马锡机构。腾飞印度信托在 2007 年 8 月上市，是印度首个信托资产，名字虽然与房地产信托有点差别，但结构与操作并无二致。两者皆是投资房地产、派发 90% 的盈利、负债定限为 50%。资产种类及分布地区资产分为 2 种分别是 IT 工业园（包括数据中心）及仓库。这些资产分布在孟买（Mumbai）、浦那（Pune）、清奈（Chennai）及海得拉巴（Hyderabad）。目前，整体出租率为 94%。，租客目前租客约 300 名，十大租客贡献了 45% 的租金。这 10 大租户包括了印度最大商业集团 - 塔塔集团，包含 7 大业务为通信和信息技术、工程、材料、服务、能源、消费产品和化工产品。此外，亚马逊也是租户。租户背景相当有来头，无需担忧无法交付租金。腾飞管理层曾表示，基本上，租金交付率为 99%。 租约Reit 的成长，取决租金是否可调高，而调高必须等候租约到期后才能调高。2021 有 23% 租约到期，在疫情困难下，基本上调高租金是不大可能的事，同时，也会调低租金，以便让租户有更好的应对。但 2022 年及 2023 年约 20% 的租约到期，若疫情顺利解决，那么未来 2 年要调高租金也不是难事了。 

谈股天地：新加坡 Reit 篇章（4）：丰树系列（四之四）丰树商业信托公司背景丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Temasek）旗下的房地产公司，而在丰树集团旗下共有 4 支 Reit，接下来每周将会逐一介绍每一支 Reit 的特点。本期是丰树集团最后一期，这支 Reit 的资产数量是四家 Reit 中最少的一家——$丰树商业信托(N2IU.SI)$ 。2011 年上市的丰树商业信托，以商场及办公楼资产为主，而且所有资产都是集中在新加坡。数量虽少，但市值排名确实第 5 大，占新加坡 Reit 6.5% 市值，这点来看，不容小觑。资产分别为 Vivocity、Mapletree Business City (“MBC”)、Mtower、Mapletree Anson、Bank of America Merrill Lynch HarbourFront (“MLHF”)。 VivoCity, 新加坡最大的商场。 MBC，A 级办公楼及商业区 Mtower。40 层楼的办公楼及三层楼商业中心。 Mapletree Anson，位于新加坡 CBD 区，19 层办公楼 MLHF 高级办公楼位于 HarbourFront Precinct 区（距离圣淘沙 3 公里） 租客该公司最大租户为谷歌亚太区公司、美林证券、汇丰等金融机构，另外 NTUC Fairprice（新加坡政府旗下企业）也是租户，这些租户提供了相对稳定的租金，且接近 3 成的收入，这也意味租金收入相对稳定。股息上市以来，股息每年都处于成长，每年成长达 5.9%，虽然疫情一度影响，导致股息下滑，但现在股息已经重回成长趋势。每年派出的盈利也是 1 年比

公司背景丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Temasek）旗下的房地产公司，而在丰树集团旗下共有 4 支 Reit，接下来每周将会逐一介绍每一支 Reit 的特点。世界最大的机构投资顾问公司美世咨询公司（Mercer）发布了一份报告，亚洲8 大生活成本最昂贵的地区分别为香港、东京、上海、新加坡、北京、首尔、深圳及广州。换言之，这 8 个地区的商用资产租金也必然是相对的高昂，那么本期的主角就是在上述大部分地区拥有资产的 $丰树大中华商业信托.(RW0U.SI)$ （MNACT）MNACT 在 2013 年 在新交所上市，资产类型以办公和零售用途为主，分布香港、东京、上海、北京及首尔。相比丰树其他 Reit 比起来，MNACT 资产数量不多，只有 13 项，但资产素质都是属于高档的素质，如位于北京朝阳区的佳程广场（Gateway Plaza） 、上海浦东张江高科技园区核心地段的展想广场（Sandhill Plaza）。零售资产基于MNACT 是以零售资产为主，那么人潮与销售形成了非常重要的关键，以最新数据来看，虽然尚未回到疫情前，但最低限度已经走出了低谷。北京与上海资产仍处于高出租率，只是行情仍未完全进入复苏，因此租金无法调高，但最低限度处于稳健。日本与韩国资产则表现相对稳定。租户MNACT 十大租户租金占整体租户的 37%，这个比率相当高，但考虑到资产数量只有 13 项，因此，这个比例也算是合情理，但个别租户的背景也是属于雄厚，所以无需担心租金无法缴付。股息在疫情发生以前，股息每年都处于成长，但在疫情病情流行下，零售资产冲击最大，因此股息不可避免建设，这也是算与租户共同进退。管理层薪资上市公

公司背景 丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Termasek）旗下的房地产公司，而在丰树集团旗下共有 4 支 Reit，接下来每周将会逐一介绍每一支 Reit 的特点。 进入全球化时代，运送货物分为 3 种，空运最迅速，但价格昂贵；陆运覆盖网最大，主要是承担最后一里路的重担，属于区域覆盖性服务，运输量有限；海运则运输速度虽慢，但运输量最大，有助于降低运输成本。三种类型的物流属于相辅相成，缺一不可，因此今天谈及的 Reit 就是以物流资产为主的$丰树物流信托(M44U.SI)$ 丰树物流信托 Mapletree Logistics Trust。 亚洲第一家 Reit 诞生于 2001 年，丰树物流在 2005 年上市，属于较早期的挂牌上市的 Reit，在当时而言，属于较为领先的概念，是亚洲第一个侧重物流资产。 资产分布新加坡、香港、日本、中国大陆、澳洲、韩国、马来西亚及越南。旗下资产数量超过 150 项以上，至今仍在不断发展收购中。 物流资产特点需要庞大的空间，除了给予货物需要大量的储藏空间外，交通工具也需要空间停放。通常这类资产地点不容易亲自考察，因为资产地点多半在城郊区一带，需要大量接收来自港口（机场）的货物，然后再分批发送至不同的城市。 丰树物流，目前租户超过 700 名租户，10 大租户占了 25.7% 的营业额，来自各国群体，当作大腕包括京东及菜鸟物流，由此可以判断，丰树物流的租户也是相当有素质。 股息 过往 5 年，该公司股息稳步走高，每年成长率约 3% 左右，成长幅度不明显，但也是属于不错的表现。股息率方面，虽然只有 4%，并不算太高。 前景发展 收购资产是 Reit 驱动成长

2021年 8月 10日，$凯德集团(C31.SI)$ 召开特别股东大会。会上，凯德集团战略重组和计划决议获得股东批准。该项批准将启动凯德集团 (CL)的私有化以及凯德投资公司 (CLI)的全新上市。 相关人士在私人媒体吹风会和特别股东大会上分享了对 CLI业务的见解。股东和投资者可对新重组 CLI的未来发展抱有哪些期待？以下是我得出的八点启示。1.CLI的新业务模式包括服务费收入相关业务和房地产投资。服务费收入相关业务（标示为蓝色）包括基金管理和住宿管理，在这两个领域，CLI通过管理第三方资本收取服务费。就房地产投资（标示为绿色）而言，CLI通过其在房地产投资信托基金 (REIT)和私募基金中持有的股份获得经常性收入。资料来源：凯德集团首席执行官李志勤表示，CLI将更重视服务费相关收入的持续增加，同时，房地产投资将成为潜在资产储备，可以经过转换和货币化，形成基金管理规模 (FUM)，从而促进服务费收入业务增长。2.CLI通过在上市 REIT和商业信托中持有的股份获得派息收入，通过非上市基金获得扩展至新行业和新地区的机遇。目前，CLI已规划在未来 3-4年将价值约 101亿新元的储备资产货币化。3.首席财务官林卓斌解释称，基金管理和住宿管理均归入服务费收入相关业务，因为这两种业务模式本质上都是收取资产管理费。在基金管理方面，CLI将其 20-30%的资本投入 REIT和基金，并管理来自其他方的资本。在住宿业务方面，CLI获聘经营第三方酒店业务和服务公寓等长租资产业务。但是，由于各项业务的经营性质不同，相应的服务费相关收益 (FRE)和关键绩效指标的增长也有所不同。就基金管理而言，收取服务费、吸引投资者资本和扩大资产管理规模 (AUM)的能力

公司背景丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Temasek）旗下的房地产公司，而在丰树集团旗下共有 4 支 Reit，接下来每周将会逐一介绍每一支 Reit 的特点。$丰树工业信托(ME8U.SI)$ Mapletree Industrial Trust丰树工业信托于 2010 年 10 月 21 日上市，上市筹集资金额为 11.88 亿新元，经过 10 年的发展，其市值已经增长是 77 亿新元。资产分布新加坡及美国两国，个别为 86 项籍 28 项。资产类型分为 6 类，分别是数据中心、轻工业、高科技建筑、工业园、工厂及新创公司空间。盈利成长丰树工业信托上市 10 年以来做过多项收购，让公司拥有更多资产，可以提升盈利空间。另外，丰树工业信托也有针对资产做 AEI（资产提升），这点非常重要，毕竟资产过于老化时，不及时作出提升，难以吸引新的租户入驻，吸引力法则下，高素质租户自然可以吸引同等级的租户，在商业社会上也必然如此。更值得一提的是丰树工业信托有数项资产属于量身打造的资产（BTS， build to suit），这类资产特点在于为租户特别建造，也签署了长期合约，即使租约到期，续租的可能性很大，因为量身打造的资产不容易找到替代品。   租户名单租户超过 2000 名，最大租户为 HP，贡献 7.3% 的租金，该资产属于 BTS 资产，在 2016 年为 HP 进行了 BTS 资产。因此，该名租客不会轻易离开。其他 9 名租户，背景也相当显赫，包括美国电讯巨擘 AT&T、全球社交媒体公司、领航投资（Vanguard），为美国最大基金公司，提供服务包括 ETF、信托基金、退休基金等。目前

8月值得买入的新交所股票——分析师上调建议我们能否完全信赖分析师的报告？多年来，时有出现分析师的建议在几周内反转不定。投资建议基本取决于个人的主观意见，因此存在投资视角差异可以理解。但如果投资者认为其背后可能隐藏着其他目的，这种差异就会引发特定的矛盾。例如，2021年 3月，由于投资者担忧利率升高，市场遭受重创。我记得摩根大通分析师对新加坡房地产投资信托基金 (S-REIT)和工业房地产投资信托基金 (REIT)均给出“低配”意见。此举加剧了投资者的恐慌，导致 REIT遭到进一步抛售。然而，部分投资者将其视作“抄底”的机会，因此，丰树工业信托（新交所代码：ME8U）等股票在第二周便迅速反弹 7%。分析师报告是一个有用的信息源，但投资者不应完全以这些报告为依据作出投资决策！本系列文章将探讨分析师在本月上调和下调建议的 3只股票。股票概览针对8月份，我们精选了3只股票：新达信托（$新达产业信托(T82U.SI)$ ）、亚腾乐歌物流信托（$凯诗物流信托(K2LU.SI)$ ）与凯德集团（$凯德集团(C31.SI)$ ）。以下是分析师关于 7月份买卖建议的概览。如下图所示，尽管新加坡重回高警戒解封第二阶段，但分析师普遍看好这些股票。这 3只股票中，新达信托更吸引我的关注，但我与分析师的意见并不相同。以下是我们对分析师报告的详解：新达信托（新交所代码：T82U）新达信托简介新达信托同时运营零售和写字楼物业，资