谈股天地：新加坡 Reit 篇章（3）：宏利美国房产

疫情改变了生活模式，其中一项就是居家作业，毕竟在网络发达下，居家作业将会是以后的趋势。在疫情前，相信有不少人也会这样认为，拒接作业减少通勤，不但可以节约交通费，还可以节省不少时间。8 点半起床，简单梳洗后及享用早餐。9 点正式上班，时间绰绰有余。

服装方面，上半身西装革履，正襟危坐，下半身是短裤一件，还要给宝宝喂奶，相信这也是大部分居家工作人的写照。因此，不少上班族也希望疫情快点过去，可以重回职场岗位。

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不少人认为，在疫情后，办公楼的需求空间将会减少，毕竟居家工作将是未来的作业趋势，但未必如此。今天的想谈的 Reit 就是在新加坡交易所（SGX）上市的$宏利美国房地产投资信托(BTOU.SI)$ （Manulife）

宏利美国是美国首家在亚洲上市的 Reit，这给亚洲投资者有机会涉足美国房地产投资

目前，宏利美国 有 9 项资产，资产管理规模为 20 亿美金，租户有 176 名。

租户名单

租户来自各个层面包括法律、金融与保险、零售、地产、会计等等。10 大租户则贡献了 36.3% 的租金，其中包括亚马逊。目前，出租率为 92%，以办公楼 reit 的出租率而言，属于高水平出租率。

股息

上市初期，该公司股息并不算有太亮眼的表现，或许这是因为资产数量并不算太多，因为新加坡 Reit 大部分的资产都在 10 个以上，而 Manulife REIT 的资产数量还不到 10 个，换句话，未来成长需要看是否有更多资产收购。

未来收购

Manulife 大股东在全球资产规模为 7180 亿美金，而全球房地产管理规模（AUM）为 152 亿美元，换句话说，这些资产都有可能会逐步注入 Manulife REIT。

后疫情时代发展

这点是大家最为关注，经历了快 2 年的居家办公模式，相信已经有很多人会开始想念办公室了。在后疫情时代，美国当地员工希望每周会在办公室待上 3.6 天，此外，高达 70% 的租户，要求更多的出租空间，以符合社交距离。如此一来，市场需要的办公空间是不减反增。

摩根士丹利 、美国银行 、IBM 及苹果公司都会逐步回到办公，而且不少餐饮租户也已经逐步开放了。

总结

后疫情时代，市场普遍认为，办公空间将会减少，但 Manulife 却给了不一样的答案，这还真叫人感到有点意外。或许这是西方企业办事不一样的地方，无论如何，投资办公楼 Reit 需要小心观望，毕竟西方与东方人对工作场合有所要求不一样，企业高层未必愿意花更多钱的给予员工。

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