8月值得买入的新交所股票——分析师上调建议
我们能否完全信赖分析师的报告？多年来，时有出现分析师的建议在几周内反转不定。投资建议基本取决于个人的主观意见，因此存在投资视角差异可以理解。但如果投资者认为其背后可能隐藏着其他目的，这种差异就会引发特定的矛盾。
例如，2021年 3月，由于投资者担忧利率升高，市场遭受重创。我记得摩根大通分析师对新加坡房地产投资信托基金 (S-REIT)和工业房地产投资信托基金 (REIT)均给出“低配”意见。此举加剧了投资者的恐慌，导致 REIT遭到进一步抛售。然而，部分投资者将其视作“抄底”的机会，因此，丰树工业信托（新交所代码：ME8U）等股票在第二周便迅速反弹 7%。
分析师报告是一个有用的信息源，但投资者不应完全以这些报告为依据作出投资决策！本系列文章将探讨分析师在本月上调和下调建议的 3只股票。
股票概览
针对8月份，我们精选了3只股票：新达信托（$新达产业信托(T82U.SI)$ ）、亚腾乐歌物流信托（$凯诗物流信托(K2LU.SI)$ ）与凯德集团（$凯德集团(C31.SI)$ ）。以下是分析师关于 7月份买卖建议的概览。
如下图所示，尽管新加坡重回高警戒解封第二阶段，但分析师普遍看好这些股票。这 3只股票中，新达信托更吸引我的关注，但我与分析师的意见并不相同。
以下是我们对分析师报告的详解：
新达信托（新交所代码：T82U）
新达信托简介
新达信托同时运营零售和写字楼物业，资产管理规模 (AUM)为 117亿新元。新冠疫情期间，新达信托一直在新加坡、英国和澳大利亚进行资产剥离和收购。除去已剥离的投资组合，新达信托还是新加坡海峡时报指数 (STI)候选名单上的五家公司之一。作为这些公司中市值最大的公司，新达信托时刻准备替换 STI指数下次评审时可能剔除的成分股。
资料来源：新达
新达信托近期披露了 2021年上半年财报，总结如下：
财务业绩
- 随着各经济体的普遍重启，新达信托的业绩整体改善
- 对比 2021年上半年和 2020年上半年：
- 可分配收入增长 14.6%
- 每单位股息增长 26.1%
- 物业净收入增长 23.9%
- 2021年上半年已宣布股息为 4.154新分
资产组合业绩
- 截至 2021年上半年，写字楼和零售物业的整体入住率分别为 95.9%和 90.2%。
- 新加坡资产贡献了新达资产组合业绩的 70%
- 入住率跑赢行业平均水平
- 写字楼物业入住率为 95%，高出行业平均水平 2.9%
- 零售物业入住率为 93.8%，高出行业平均水平 1.1%
- 2021年上半年续租租金调整率喜忧参半
- 写字楼物业似乎触底，续租租金上调 1%
- 零售物业出现 Don Don Donki等新租户，续租租金下调 15.3%
资料来源：新达
资料来源：新达
- 新达信托加权平均租赁期 (WALE)不甚理想
- 新加坡写字楼物业加权平均租赁期为 2.73年
- 新加坡零售物业加权平均租赁期为 2.53年
- 高达 43.1%的杠杆率几乎将收购空间压缩殆尽
- 与郊区零售商场相比，租户销售额和客流量的弹性较低
资料来源：新达
分析师近期的上调/下调建议
分析师对 7月份新达信托的看法喜忧参半。下一节将讨论分析师的主要依据。
分析师的主要依据与我的观点
增值剥离和收购
2021年，新达信托宣布两项重要剥离——新加坡槟城路 9号和新达分契式写字楼。首先，新加坡槟城路 9号以最近估值的 5.7%溢价出售。该项目实现的投资回报率为 305%，每单位收益约为 2.27新分。新达写字楼以 8.9%的溢价回收，实现收益 1,390万新元。这两项资产的回收强化了新达信托的资产负债表，为新收购提供了一些空间。
资料来源：新达
同时，新达信托还收购了伦敦一幢 A级写字楼 100%的权益。该办公楼具有 999年产权，加权平均租赁期为 12.3年，预计推动每单位股息增长 3.6%。我赞同这些收购的一个主要原因是其保证了空置空间的租金收入。通过资产循环，股东能享受更高的回报和更健康的资产负债表。
多元化的力量和新加坡物业的韧性
2020年上半年，新达信托将其整体新加坡敞口比率从 76%减少至 70.7%；借此缓冲新加坡重回高警戒解封第二阶段所造成的打击。在澳大利亚和英国新收购的资产并未拖累业绩，相反对毛利润率和物业净收入分别作出了 11.6%和 23.9%的贡献。
加之海外空置空间有保证收入，相较 100%依赖新加坡的 REIT机构，新达可能更具韧性。
高杠杆和可能的新冠疫情冲击
虽然有前文提到的资产剥离，但是杠杆比率依然高达 43.1%，处于非健康水平。相较之下，新加坡所有 REIT机构的平均杠杆比率约为 38.1%。新达的杠杆比率排名第 4，比平均值高出 5%。由于疫情影响，新加坡金融管理局将 REIT机构的最高杠杆率从 45%上调至 50%。
依我之见，在低利率环境下经营是 REIT机构通过增值资产为未来做好准备的理想之举。但是，新达无法完全把握这次机会。此外，由于新冠疫情的影响，新达还容易陷入困境。
我会买入新达信托吗？
除上述几点外，5月有报道称，新达信托将从明晟新加坡指数中剔除。由于新达股票的低可见度和流动性，这将对新达造成负面影响。加之高企的杠杆率，我对减建仓新达信托兴趣不高。我更愿意关注 (1)收益率类似但资产负债表更健康或 (2)资产负债表类似但收益率更高的 REIT。
亚腾乐歌物流信托（新交所代码：K2LU）
亚腾乐歌物流信托简介
亚腾乐歌物流信托是在新加坡上市的最大的亚洲物流类 REIT之一。依托在亚太区规模名列前茅的实物资产管理人 ARA，亚腾乐歌物流信托在新加坡和澳大利亚的资产管理规模为 16亿新元。此外，亚腾乐歌物流信托已完成多项收购，由于其资产性质，在疫情期间仍保持弹性。
资料来源：亚腾乐歌物流信托
新达信托近期披露了 2021年上半年财报，总结如下：
财务业绩
- 业绩强劲，在疫情期间仍保持弹性
- 对比 2021年上半年和 2020年上半年：
- 总收入增长 15.2%
- 物业净收入增长 17.1%
- 可分配收入增长 36.6%
- 资料来源：亚腾乐歌物流信托
- 每单位股息为 2.57分，增长 10.6%
资产组合业绩
- 截至 2021年上半年，平均资产组合入住率为 98.2%，续租租金上调 2.4%
- 根据净可出租面积 (NLA)计算的加权平均租赁期为 4.4年，处于健康水平
- 长期租赁资产的加权平均土地使用期为 47.8年
- 杠杆率为 39.5%，还有收购的空间
- 总租户 77家，集中度较高——前 10大租户贡献 49.4%的总租金收入
收购
- 2021年 2季度，亚腾乐歌物流信托剥离低收益率和陈旧资产，转向现代化的优质物流建筑
- 此举为增值收购，并进一步促进亚腾乐歌物流信的租户多元化
资料来源：亚腾乐歌物流信托
分析师近期的上调/下调建议
7月有 3份分析师报告对亚腾乐歌物流信托维持“买入”评级。下一节将讨论分析师的主要依据。
分析师的主要依据与我的观点
增值收购
深入研究亚腾乐歌物流信托的资产组合转型后，我们发现了两项溢价出售的资产——ALOG Changi DistriCentre 2和澳大利亚的 Findon Road。这些陈旧资产被替换为 4项物流资产、LAVIS Trust 49.5%的股份和 Oxford property fund 40%的股份。2021年上半年，新资产的贡献对投资者显而易见：
· 澳大利亚的入住率从 98.3%提高至 99.7%
· 澳大利亚物业的加权平均租赁期从 2.5年提高至 10.6年
强大的资金实力
亚腾乐歌物流信托的杠杆率为 39.5%，与上文的新达信托相比还有宽裕的收购空间。如下图所示，亚腾乐歌物流信托的债务期限结构非常健康，在 2023年前没有融资需求。此外，他们还能够利用低利率环境，将融资成本从 3.22%降低至 2.92%。
资料来源：亚腾乐歌物流信托
通过收购 LAVIS Trust和 Oxford property fund的股份，亚腾乐歌物流信托获得了这两家机构的剩余资产优先认购权。此外，亚腾乐歌物流信托发起人的资产管理规模为 114亿美元，在亚太区有 111项资产。我们推测，亚腾乐歌物流信托能够借助实力强劲的发起人在澳大利亚、中国和新加坡收购资产。
资料来源：亚腾乐歌物流信托
强劲的资产组合业绩
2021年上半年，亚腾乐歌物流信托续租了 2021年到期的多数租赁合同，按照净可出租面积计算，仅余 3%。续租租金上调 2.4%，相较而言颇为强劲。
我是否会买入 ARA Logos？
年初迄今，物流业证明了其在疫情期间的韧性，因此相比新达信托，我更青睐亚腾乐歌物流信托。后者的资产负债表更为健康，可依托其发起人进行收购。因此，我的观点与分析师相同。
凯德集团（新交所代码：C31）
凯德集团简介
凯德集团是亚洲规模最大的多元化房地产集团之一，其资产管理规模为 1,377亿新元。依托控股 52%的淡马锡，凯德集团的资产组合横跨世界各地的多种房地产类别，以新加坡和中国为核心市场，共管理 6只上市 REIT和 20多只私募基金。更重要的是，2021年年初，凯德集团宣布计划将其房地产开发业务私有化。根据管理层的提议，集团的公允价值为每股 4.102新元。下面将详细分析。
资料来源：凯德集团
以下是有关凯德集团的总结：财务业绩
- 尽管表现出弹性，但集团业务依然受到影响
- 相较 2020财年的同比数据：
- 营收同比增长 4.8%
- 息税前利润同比下降 95.4%
- 经营现金流高达 15.28亿新元，可支持集团应对新冠疫情
- 2021财年 1季度业绩：
- 服务费收入超过疫情前水平。原因：
- 市场情绪和交易活动改善
- 收购活动扩大了资产管理规模
资料来源：凯德集团
强劲的资产负债表
- 凯德集团录得 148亿新元的现金和现金等价物
- 杠杆率为 65%，比集团的目标值 (70%)低 5%。因此，集团还有 18亿新元的收购空间
- 平均债务年限为 3.5年，2021年待偿还债务仅 9亿新元
资料来源：凯德集团
分析师近期的上调/下调建议
7月，根据辉立证券和马来西亚兴业银行的观点，分析师普遍看好凯德集团，对该公司作出显著上调建议。下一节将讨论分析师的主要依据。
分析师的主要依据与我的观点
面向投资者的私有化交易
2021年 3月，凯德集团提议将业务分拆为两个主要领域——凯德开发和凯德投资管理 (CILM)。前者代表私有部分，处理资产开发。后者将持有公司拥有的房地产投资信托基金、资产和基金。
资料来源：凯德集团
这对投资者有何好处？针对投资者持股，凯德集团根据估值提供每股价值 4.102新元的回报。以下是有关投资者回报的详解：
- 价值 2.83新元的一份 CILM股票
- 价值 0.328新元的 0.155份凯德综合商用信托 (CICT)单位
- 每股 0.951新元的现金
资料来源：凯德集团
综合来看，现在以 4.02新元的价格买入凯德股票似乎很好理解。但是，CILM的估值并不能保证，因为市场可能不认可这一估值。此外，投资者将面临 CILM和 CICT的零股发行，这可能不太受欢迎。
您可能会奇怪，为什么分析师还会看好这只股票呢？某独立金融顾问对 CILM作出的估值在每股 3.19至 3.62新元之间。将这一数字代入凯德集团提供的一系列回报中，这笔交易目前可向投资者提供 8%到 18%的收益。
资料来源：辉立资本
低杠杆率和增长潜力
CILM的预测杠杆率预计为 56%，而凯德集团为 68%。由于管理层计划设定 70%的目标杠杆率，所以 CILM还有很大空间来扩张和增强资产。
我是否会买入凯德集团？
从估值报告判断，相比市场价格，凯德集团的价值的确被低估了。但是，CILM的最终价格肯定无法保证，市场状况瞬息万变。我认为是否买入凯德集团取决于投资者的风险偏好以及平衡 CICI和 CILM零股的意愿。
Credit: https://newacademyoffinance.com/sg-stocks-to-buy-in-august/
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