谈股天地：新加坡 Reit 篇章（4）：丰树系列（四之三）丰树大中华商业

公司背景

丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Temasek）旗下的房地产公司，而在丰树集团旗下共有 4 支 Reit，接下来每周将会逐一介绍每一支 Reit 的特点。

世界最大的机构投资顾问公司美世咨询公司（Mercer）发布了一份报告，亚洲8 大生活成本最昂贵的地区分别为香港、东京、上海、新加坡、北京、首尔、深圳及广州。换言之，这 8 个地区的商用资产租金也必然是相对的高昂，那么本期的主角就是在上述大部分地区拥有资产的 $丰树大中华商业信托.(RW0U.SI)$ （MNACT）

MNACT 在 2013 年 在新交所上市，资产类型以办公和零售用途为主，分布香港、东京、上海、北京及首尔。相比丰树其他 Reit 比起来，MNACT 资产数量不多，只有 13 项，但资产素质都是属于高档的素质，如位于北京朝阳区的佳程广场（Gateway Plaza） 、上海浦东张江高科技园区核心地段的展想广场（Sandhill Plaza）。

零售资产

基于MNACT 是以零售资产为主，那么人潮与销售形成了非常重要的关键，以最新数据来看，虽然尚未回到疫情前，但最低限度已经走出了低谷。

北京与上海资产仍处于高出租率，只是行情仍未完全进入复苏，因此租金无法调高，但最低限度处于稳健。

日本与韩国资产则表现相对稳定。

租户

MNACT 十大租户租金占整体租户的 37%，这个比率相当高，但考虑到资产数量只有 13 项，因此，这个比例也算是合情理，但个别租户的背景也是属于雄厚，所以无需担心租金无法缴付。

股息

在疫情发生以前，股息每年都处于成长，但在疫情病情流行下，零售资产冲击最大，因此股息不可避免建设，这也是算与租户共同进退。

管理层薪资

上市公司管理层多半都是高学历者，管理数十亿资产，因此 1 年的薪资往往是普通人的 10 倍以上。过去常见的例子，即使公司经营不善，管理层依然享有高薪，吃香喝辣，好不痛快。这种情形多半会在家族更为明显。但 MNACT 支付管理层的薪水是采用股息成长制度，也就是说薪资表现是与股息挂钩，股息成长，薪资就高一点，反之亦然。

退一步说，管理层必须努力干好工作，未来才能领取更高的收入。后疫情时代，相信管理层会好好干一番事业。

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