社区

接昨天第一个问题： 为什么中国经济持续不景气？（Why） 答案是：内需不足是个收入分配问题，居民因为产业利润率下降，终于支撑不住房地产为代表的资产不贬值，所以选择降杠杆、降消费。 $万科企业(02202)$   今天是第二个问题： 怎么精确测算中国房地产见底时间？（How） 首先说答案、再说逻辑：综合4个维度有5个测算结果，分别是2026年2月—2026年9月—2027年2月—2027年9—2028年2月。排除乐观情况和基准情况按最坏打算，只剩下2027.2—2027.9-2028年2月。 用大白话来说，就是遵循商品库存小周期+固定投资中周期、金融（房地产信贷杠杆）大周期的三种历史规律综合判断（图一、二），针对买房者需求端的整体房价2027年2月见底，针对房企现金流的供给端旧房库存2027年9月见底，最后是针对房企杠杆率的投资端新房开工2028年2月见底。 中国房地产见顶的基准坐标是2021年2月，测算均以此为坐标轴，类似红箭头位置。 从金融杠杆周期看（图二）：金融大周期几乎同步房地产大周期，一般是15-20年。因为下行降杠杆比较痛苦难熬，所以短一点是5-8年。上行加杠杆比较快乐上瘾，所以长一点是10-12年。本轮金融周期加杠杆的上行周期是2008年初-2017年底，降杠杆（信贷/GDP比例）的下行周期是从2018年初信贷见顶，所以最迟是2026年初2月房企的信贷开始加杠杆。 $保利发展(600048)$   从整体房价看（图三）：是整体房价阴跌30%左右，回到2015年的房价区间，大概需要6年到达最低值，也就是2027年2月。 从新开工建房套数看（图四）：是新房开工数整体降60%，大概

随着头部企业渐渐找到行进的方向，地产行业在情绪面上也逐渐迎来有效的修复。 11月20日晚间，中国融创（01918.HK）发布公告，宣布境外债务重组各项条件获得了满足，公司成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。根据测算，境内外债务重组完成后，融创能够化解约900亿元人民币的债务风险。 截至11月21日收盘，融创中国当日最高涨幅一度达到25%，截至收盘涨12%，同日包括新城发展（01030.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）等一系列内房股纷纷跟涨。 自金融十六条发布以来，监管部门对房企的利好政策层出不断，但在落地层面的执行却总是让房企或者市场感到有些力不从心。而本次头部房企的自救却让市场有了种“重燃热情”的感觉。 01 刚性偿债压力清零，但恢复还需时间 根据融创发布的公告显示，公司将债权人拥有的约百亿美元的债务进行置换，发行了诸如票据、强制可转换债券、可转换债券以及融创服务的股份。目前可转换债券类的产品已经完成上市交易，而融创服务的股份已转让至债权人的账下。 根据融创发布的2023年中报数据，截至2023年6月30日，公司到期未偿付的借贷本金合计为1101.3亿元，公司于中报财务资料获批准的时间点完成了393亿元的借贷续期。而随着本次约900亿元人民币的债务风险化解，融创在短期债务方面的压力近乎清零，境外公开市场2-3年内无刚性还债压力，预计将对公司的资产负债表带来修复。 对于市场而言，融创的案例证明了债转股对于化解民营房企危机的有效性。通过债转股的模式调整民营房企的资本结构，化负债为资产，从而实现可持续的经营。对于其他身陷囫囵的房企来说，融创的债转股方案或成为行业走出债务危机的表率。 截至2023年6月，融创未经审核的资产总额约为10700亿元，而负债总额约为1万亿元，资产负债率达到93.7%。对于融创而言，未来2-3年需要做到的事就是在

“中国咖啡行业，刚开始咖啡品质好可以卖很高价钱，后来品质好不能卖那么高价钱，品质要好还要便宜。现在不仅品质好，还有花样百出，咖啡里加几滴茅台，但价钱还是那个价钱。所以我觉得咖啡从一线城市卖到五线城市去，值得我们好好学习”。 10月21日，万科董事长郁亮在与媒体公开交流中，提出了一个耐人寻味的观点：认为地产行业应当向咖啡行业学习。而就在此前三天，国家统计局公布了2023年9月的房地产数据，9月商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄2个百分点，商品住宅销售面积降幅收敛了2.8个百分点，至-11.6%。 在7月24日中央政治局会议的定调后，地产行业的政策明显转向，各类政策逐步放开，但从估值表现和业绩表现来看，地产业明显仍处于方兴未艾的状态中。结合万科董事长的发言，来看看复苏了一年的房地产行业当前情况如何，该如何解读近期的地产数据？ 01 拿地意愿承压，产业加速去库存 根据国家统计局数据，2023年1-9月全国商品房累计销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，降幅较上月扩大0.4pct；9月单月销售面积为10857.38万平方米，同比下降10.14%，环比提高47%。2023年1-9月全国商品房累计销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较上月扩大1.4pct。 2023年1-9月，国内商品房累计销售均价为10503元/平方米，同比增长3.14%；单月销售均价为10050元/平方米，同比下降3.81%，环比下降3.69%；9月单月销售金额为10912.12亿元，同比下降13.55%，环比8月提高41.57% 8-9月，自央行宣布因城施策执行“认房不认贷”以来，多城迅速落实执行了相关政策，北上广深四个一线城市更是在央行政策出台后的一周内便选择了跟进。从9月初开始，30大中城市新房周度成交面积的降幅快速收窄，由此前同比下降20%—40%收敛至下降11.8%，一直延续至9

上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟朋友们交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。 这篇小文权当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。 “你知道这七年我是怎么过的吗” 2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。 虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。 2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。 虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。 到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。 2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红

房地产股集体狂飙！ $融创中国(01918)$两日大涨50%， $中国恒大(03333)$紧随其后，两日大涨17%， $佳兆业集团(01638)$ 和 $贝壳-W(02423)$ 两日大涨20%…A股世联行、中迪投资、我爱我家更是在周一涨停。随着地产政策组合拳的密集“轰炸”，上周四大一线城市火速落实“认房不认贷”，降首付比、降利率稳地产力度和速度均超出市场预期，再加上全国多地也纷纷陆续跟进，楼市回暖迹象明显。在新政落地后首个周末，一线楼市的销售直接“爆了”，京沪两地楼市的成交量和热度更是盛况空前。据悉，在上海宣布“认房不认贷”的首日，上海多个楼盘出现带看量上涨和楼盘单日成交额过亿的现象；北京多个售楼处人头攒动、“通宵不打烊”……深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡。中指研究院市场研究总监陈文静表示，一线城市“认房不用认贷”的全面落地，未来一段时间或带动一波购房需求入市，有望进一步修复市场信心。加之二三线城市‘认房不认贷’政策落地速度加快，有望带动全国市场预期进一步好转，“金九银十”行情可期。在这次房地产反弹中，你赚了多少钱？欢迎在本帖下方留言，与大家交流您对这次房地产市场的看法，以及您的投资回报。还有机会赢取精美的老虎周边奖品！【参与方式】欢迎大家在本帖下方留言。欢迎各位虎友来聊聊在这波房地产反弹中，你看好吗？你赚了多少钱？，就有机会赢取老虎周边一个。如何参与晒单？点击APP的“交易”页面，选择交易的股票，点击持仓盈亏分享，即可解锁萌萌的小虎表情包。

$融创中国(01918)$  抄

今晚美股不开门，发点什么好呢？给大家看看我的账户持仓情况吧，其实是想秀一把，因为我大部分地产股都已经扭亏为盈了$融创中国(01918)$  $龙湖集团(00960)$  $中国金茂(00817)$  $碧桂园(02007)$  

上月在「亚洲」最抢眼的事项莫如日本无视周边国家强烈反对，将130万吨核污水倾倒入海，遗害全人类。为何只是在「亚洲」有反对声音而不是在「全世界」？就是因为美国的政治和操纵舆论所保护，在欧美主流媒体只是轻轻提及。西方政府和媒体利用群众的盲目性，肆意颠倒黑白，混淆是非。 有良知媒体特意在西方国家(尤其是七大工业国 -- G7)采访民众，大部分受访者对日本排放核污水竟毫不知情。虽然有少部分知道，但他们都认为将核污水排海是没有问题，因为美国政府是这样说的！见微知著，难怪很多常常标榜环保为主的国际机构对日本危害全球的排核污水低调处理，因为资金来源大部分是G7(欧美及日本政府)所资助。再次赤裸裸反映国际组织的利益输送及坦荡荡暴露西方媒体的道德双重标准。 对「全球」经济及政治而言，最吸引眼睛的事件应该是在南非约翰内斯堡举行的第15届金砖国家峰会，确定了扩充6个新成员国，包括在非洲政经分量颇重的埃及、非洲经济蓬勃的埃塞俄比亚、南美洲的阿根廷及中东三大产油国沙特阿拉伯、阿联酋与伊朗。 金砖组织强调要将地缘经济及地缘政治结合，以抗衡G7地缘经济及政治的霸权，因为很多发展中国家受不了G7的经济及政治剥削与压迫而极力希望加入金砖组织。金砖组织壮大，更大之影响是挑战G7对自然资源及粮食的定价垄断，建立国际更公平的新定价及交易体系。根据国际货币基金组织 (IMF)的数据，2010年G7的GDP 占全球之34.3%，而金砖五国的GDP只占全球之26.6%。IMF预测2023年G7的GDP占全球之29.9%，而金砖五国的GDP则可达全球之32.1%。 事实上，总结今年上半年GDP增长率数据，金砖成员国家印度为6.95%(印度的经济体量只是中国的五分之一)，而中国为5.5%，全球的GDP增长率却少于3%。IMF总裁格奥尔基耶娃表示中国经济对世界经济增长的贡献率达三分一，高度评价中国为实现全球经济增长发挥的强

本文来源：时代周报 作者：阿力米热 “小姐，有买房名额了吗？现在买房的优惠政策比之前好很多，您预算多少，我来给您介绍，合适我们就专车专送，带您去看看楼盘。” 在等候红绿灯的片刻，驻足停留在地产中介门口的人们轻易被热情“围攻”，三个中介轮番上阵，急切地释放消息，“现在买房比较友好”。 这是8月30日傍晚，广州落地“认房不认贷”政策当天发生的一幕。房地产中介不放过一切时机，蜂拥而至。 激动的不止房产中介，还有购房者。“本以为买房遥遥无期了，但这个政策出来后突然又有了希望。” 广州“认房不认贷”实施后，李晶重新获得首套房购买资格。在此之前，她在江门有一套房产，已还清贷款。出于对未来的生活和工作考虑，一直在攒首付准备在广州买房，但迟迟没下手，因为首付比例太高。 根据现在的政策，李晶的购房门槛也降低，首付比例从40%降至30%，这让她有动力提前先看看房子。不过，她也有自己的顾虑，虽然新政能够刺激市场，但房子总价还是不低，贷款分摊到每个月的压力并不小，“买房这事儿，还得再等等”。 在当前新一轮政策密集出台，“认房不认贷”正式纳入政策工具箱的同时，楼市也进入了传统的销售旺季——“金九银十”。政策陆续落地，今年楼市的“金九银十”是否可期？ 广州打响“第一枪” 广州是首个落实执行“认房不认贷”的一线城市。 8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 5日后，广州宣布落地该政策。 从当前的房地产市场情况来看，广州确实需要一些政策措施来推动市场恢复。国家统计局数据显示，今年7月，广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。新建商品住宅价格，也处于下降通道。 与此同时，楼市成交量规模也出现下滑。中指研究院数据

内房股近期的行情已经不能用回春来形容了，那得是一跃从寒冬跳到火热盛夏啊[眼眼][看涨]楼市的重磅利好密集发布，先是北上广深等城市落实“认房不认贷”，再是下调首付比例下限和二套利率下限，此外，还降低了存量房贷利率。从周末的楼市的火热表现来看，新政的效果可谓是立竿见影。据中国证券报，9月2日，认房不认贷’政策落地首日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%。据澎湃新闻，上海多个楼盘则出现带看量上涨和楼盘单日成交额过亿的现象。图源网络政策推动加上周末线下的火爆，今日房产股的表现终于生龙活虎起来。截至目前， $贝壳-W(02423)$ 涨超20%； $龙湖集团(00960)$ 涨11%； $万科企业(02202)$ 上涨9%；前几日开盘就暴跌80%登“仙”的 $中国恒大(03333)$ ，上涨9%； $碧桂园(02007)$ 终于脱“仙”，涨近16%，股价重回1元以上； $华润置地(01109)$ 涨超10%； $万科企业(02202)$ 涨超9%。亲爱的虎友们：本次房产股的行情可持续吗？还是仅为一窝蜂暴涨？目前港股地产股还有很多“仙股”，当下是布局的好时机吗？你认为还有哪些投资机会值得关注呢？欢迎各位虎

刚刚送走认房不认贷，又迎来了贷款利率下调。房地产行业可以说是利好不断。但板块却出现了明显的兑现行情，大概能猜到结局，可以说略感失望。如果说上一个利好，还是对一线城市刚需群体的大招刺激那么存量按揭利率下调，就几乎关系到所有购房者人群。从理论上看，这个利好覆盖面更广。但刚刚集体回踩过的局面，能因为这个利好就反攻吗？很难，但交给市场合力为准。昨天的文章解析了房地产行业的政策问题。参考前文刚刚，重磅政策落地！政策的初心是降低购房者压力，刺激地产成交，从而促成消费。但核心问题没解决，我不花钱是因为我不愿意买房吗？有没有可能是我买不起一线城市的房子？考不上清华北大，是我不愿意吗？还是根本没有这个实力。老是送玛莎拉蒂五元代金券的做法，最后可能没效果，还折腾了上上下下的基层。真要让刚需买房，先解决房价问题，先把政府的土地出让金利益砍出来，让民众真正受益，对吧。但这些显然是短期无可能实现的，地方更大的问题还在债务上，更不能在这个时候再失血。所以地产不只是一个投资问题，也是民生问题，更是利益如何划分的问题。我认为的优先级，应先解决利益划分，把房价降下来。而政策的优先级，是先把有能力买房的人的压力减少，相当于送个代金券。反正我周边的朋友，对这样的政策并不心动，更没有行动。如果只为一些蚊子腿的福利，去买房或置换，那可能就是本末倒置了。请加大政策力度，把房价真正的降下来，那才是行业的真复苏。以上均为个人观点，仅供参考，请勿作为地产的买入依据。更大的政策还有吗？当然有了。来自高盛等外资的预判，更多的折扣券活动还在后面，不会一次出完，都是组合拳的形式前后出现。前面出来的都是试探市场反馈的真正的大招是前面都无效的时候才拿出来用的。至于终极大招是不是我说的降低房价才是最核心的问题，留给时间验证，一起拭目以待吧。

8:06这个消息出来了，恒生指数期货和A50期货暂时被拉起，两个股指期货在这个时间段都是欧美机构交易，其实外资一直在做多中股和港股，每次夜盘二者都是微涨，但是，二者在沪深港市场交易时间都是下跌，所以，做空中国的不是外资，而是内资。 $恒生指数2309(HSI2309)$  $纳斯达克(.IXIC)$  $NQ100指数主连 2309(NQmain)$  $道琼斯(.DJI)$  $A50指数主连 2309(CNmain)$  

本文来源：时代周报 作者：王晨婷 疯传近一个月，存量房贷利率调整的“靴子”终于落地。 8月31日晚，《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）下发，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 政策并未明确规定置换后利率几何。不过，中国银行、农业银行、招商银行等多家银行已在近期释放信号，表示正制定细则或已准备好相关预案。不同银行或将因城施策，陆续落地新政。 存量首套住房贷款利率是什么？能少还多少贷款？日前，时代周报记者翻阅研报并采访多位经济学家和业内人士，分析存量房贷利率调整对于购房者、银行、房地产市场等的影响。 Q1：存量房贷是什么？如何调整？ 《通知》明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，即公积金贷款并不包括在内。 一般来说，存量房贷款利率是由5年期及以上LPR和加点共同构成，具体加点由合同规定。5年期及以上LPR每月20日更新，跟随市场变动，由全国银行间同业拆借中心计算得出；而合同内规定的加点则一般固定不变。 图源：图虫创意 中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人：9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。 易居研究院研究总监严跃进：此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。其一，是借款人向金融机构提出申请，重新发放贷款；

8月31日周四，此前公布的美联储青睐的PCE物价指标符合预期。道琼斯指数开盘上涨113.84点，涨幅0.33%，报35004.08点；纳斯达克综合指数开盘上涨30.50点，涨幅0.22%，报14049.81点；标普500指数开盘上涨6.72点，涨幅0.15%，报4521.59点。贝壳高开，盘初大涨超20%。公司第二季度同比扭亏。同时，今日央行及金融监管总局联合下发通知，下调首付比例下限、降低存量首套房贷利率。【详细了解】央行、金融监管总局联合发布调整优化住房信贷政策的通知部分热门中概股走软，哔哩哔哩跌3%、京东跌2.5%、百度跌1.1%。美国流行音乐天后泰勒·斯威夫特的巡演电影将在北美公映，AMC院线涨7%。瑞银涨5%，二季度盈利创新高。

图片来源＠视觉中国 【钛媒体综合】两大市场期待已久的住房政策利好终于出炉。 8月31日晚间，央行和国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人就可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放贷款置换存量房贷。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。 接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。 这被业内认为是非常罕见的重磅房贷政策创新。31日晚间，农业银行、建设银行等也火速发布公告，将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。 除了调整存量房贷利率外，央行和国家金融监管总局当日还联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。 同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。 易居研究院研究总监严跃进表示，这为后续各地降低首付比例确定了方向。“其中，首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，但是确实有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40%。那么，此次明确了该首付比例，实际上是有助于各地出台

图片 八月最后一天，房地产政策组合拳开打！ 又是一套“4个2带俩王”的打法：一是全国银行下调利率，为本月LPR下调腾出空间；二是降低首套和二套房最低首付指导比例；三是降低存量首套房贷利率；四是认房不认贷政策多地开花。 先说全国银行下调利率。 从明天起，全国银行将进一步下调利率，1年期下调1‰，二年期下调2‰，3年期和5年期下调2.5‰，此操作一出，就为这个月LPR的下调腾出了足够的空间，如果LPR也下调2.5‰的话，那么每100万存款每年利息就能省下接近2500元。 降息是政策持续导向的结果，不仅为广大房奴减少了利息，还鼓励大家把存在银行的钱拿出来买房，这已经是今年以来第2次下调利率了，反正这就是打明牌了，买不买房？如果不买我还降，不买我就继续降，看谁能耗过谁。 再说降低首套和二套房最低首付指导比例。 新规规定全国统一下限：首套房首付不低于20%，利率不低于LPR-2‰；全国统一上限二套房首付不低于30%，利率不低于LPR+2‰。 我抓紧看了下北京政策，像北京和上海这种大城市，目前首套房贷还是在执行上浮利率，不受政策影响。 第三方面，降低存量首套房贷利率。 针对存量市场的首套房贷款利率降低方案也出来了，9月25日起就可以申请了，给了2条路：一是直接和银行协商下调利率；二是以新换旧，发放一笔利率低的新贷款取代之前利率高的旧贷款。 不过，调整后的利率也给设置了下限：不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限 第四方面，认房不认贷政策多地开花。 继政策吹风之后，广州、深圳相继宣布执行“认房不认贷”。 什么叫“认贷”？就是说只要你在异地有房贷记录，那么你在一二线城市买房的时候，就要强制按照二套房标准来执行首付和房贷利率，北京这边首套房首付是35%，利率大概是4%；二套房首付比例大概是70%，利率是5%。 加之一二线城市房价本身就高，所以在“认贷”的政策下，就是堵死大批三

本文来源：时代财经 作者：林心林 房地产市场尚未企稳，头部企业万科交出了一份稳健的成绩单。 万科董事会主席郁亮 2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，相比去年同期有所下滑。 在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，经营性现金流连续14年为正，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。同时，依托企业自身发展底色，去年至今万科境内累计发行信用债396亿元，居行业第一梯队。 走过风急浪高的上半年，万科对于接下来的道路规划是留足冗余度，筑牢安全底线。 8月31日召开的业绩交流会上，万科将会议主题定为“岁寒知松柏，长风会有时”，这分别取自《论语》和李白《行路难》，寓意是像松柏一样坚定地应对寒冬，必然能迎来长风破浪的广阔未来。 市场超跌，郁亮称万科已筑好最坚固的底线 2023年以来，房地产行业的严峻形势远超预期。 对于现阶段的市场，万科董事会主席郁亮认为显然超跌了，其认为由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。 国家统计局数据显示，今年1-7月全国房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%，其中住宅新开工面积41546万平方米，下降25%，处于持续下降通道。另根据中指研究院数据，上半年全国300城住宅用地供求规模降至近十年以来同期最低位。 “按照目前的下滑速度，预计今年全国新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。”郁亮称。 开工面积骤降，房企销售状况亦持续低迷。根据中指研究院数据，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%；6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。 身处大环境中，万科的销售与利润不可避免地有所下滑。上半年，万科实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039

接昨天第一个问题： 为什么中国经济持续不景气？（Why） 答案是：内需不足是个收入分配问题，居民因为产业利润率下降，终于支撑不住房地产为代表的资产不贬值，所以选择降杠杆、降消费。 $万科企业(02202)$   今天是第二个问题： 怎么精确测算中国房地产见底时间？（How） 首先说答案、再说逻辑：综合4个维度有5个测算结果，分别是2026年2月—2026年9月—2027年2月—2027年9—2028年2月。排除乐观情况和基准情况按最坏打算，只剩下2027.2—2027.9-2028年2月。 用大白话来说，就是遵循商品库存小周期+固定投资中周期、金融（房地产信贷杠杆）大周期的三种历史规律综合判断（图一、二），针对买房者需求端的整体房价2027年2月见底，针对房企现金流的供给端旧房库存2027年9月见底，最后是针对房企杠杆率的投资端新房开工2028年2月见底。 中国房地产见顶的基准坐标是2021年2月，测算均以此为坐标轴，类似红箭头位置。 从金融杠杆周期看（图二）：金融大周期几乎同步房地产大周期，一般是15-20年。因为下行降杠杆比较痛苦难熬，所以短一点是5-8年。上行加杠杆比较快乐上瘾，所以长一点是10-12年。本轮金融周期加杠杆的上行周期是2008年初-2017年底，降杠杆（信贷/GDP比例）的下行周期是从2018年初信贷见顶，所以最迟是2026年初2月房企的信贷开始加杠杆。 $保利发展(600048)$   从整体房价看（图三）：是整体房价阴跌30%左右，回到2015年的房价区间，大概需要6年到达最低值，也就是2027年2月。 从新开工建房套数看（图四）：是新房开工数整体降60%，大概

随着头部企业渐渐找到行进的方向，地产行业在情绪面上也逐渐迎来有效的修复。 11月20日晚间，中国融创（01918.HK）发布公告，宣布境外债务重组各项条件获得了满足，公司成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。根据测算，境内外债务重组完成后，融创能够化解约900亿元人民币的债务风险。 截至11月21日收盘，融创中国当日最高涨幅一度达到25%，截至收盘涨12%，同日包括新城发展（01030.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）等一系列内房股纷纷跟涨。 自金融十六条发布以来，监管部门对房企的利好政策层出不断，但在落地层面的执行却总是让房企或者市场感到有些力不从心。而本次头部房企的自救却让市场有了种“重燃热情”的感觉。 01 刚性偿债压力清零，但恢复还需时间 根据融创发布的公告显示，公司将债权人拥有的约百亿美元的债务进行置换，发行了诸如票据、强制可转换债券、可转换债券以及融创服务的股份。目前可转换债券类的产品已经完成上市交易，而融创服务的股份已转让至债权人的账下。 根据融创发布的2023年中报数据，截至2023年6月30日，公司到期未偿付的借贷本金合计为1101.3亿元，公司于中报财务资料获批准的时间点完成了393亿元的借贷续期。而随着本次约900亿元人民币的债务风险化解，融创在短期债务方面的压力近乎清零，境外公开市场2-3年内无刚性还债压力，预计将对公司的资产负债表带来修复。 对于市场而言，融创的案例证明了债转股对于化解民营房企危机的有效性。通过债转股的模式调整民营房企的资本结构，化负债为资产，从而实现可持续的经营。对于其他身陷囫囵的房企来说，融创的债转股方案或成为行业走出债务危机的表率。 截至2023年6月，融创未经审核的资产总额约为10700亿元，而负债总额约为1万亿元，资产负债率达到93.7%。对于融创而言，未来2-3年需要做到的事就是在

“中国咖啡行业，刚开始咖啡品质好可以卖很高价钱，后来品质好不能卖那么高价钱，品质要好还要便宜。现在不仅品质好，还有花样百出，咖啡里加几滴茅台，但价钱还是那个价钱。所以我觉得咖啡从一线城市卖到五线城市去，值得我们好好学习”。 10月21日，万科董事长郁亮在与媒体公开交流中，提出了一个耐人寻味的观点：认为地产行业应当向咖啡行业学习。而就在此前三天，国家统计局公布了2023年9月的房地产数据，9月商品房销售面积同比下降10.1%，降幅收窄2个百分点，商品住宅销售面积降幅收敛了2.8个百分点，至-11.6%。 在7月24日中央政治局会议的定调后，地产行业的政策明显转向，各类政策逐步放开，但从估值表现和业绩表现来看，地产业明显仍处于方兴未艾的状态中。结合万科董事长的发言，来看看复苏了一年的房地产行业当前情况如何，该如何解读近期的地产数据？ 01 拿地意愿承压，产业加速去库存 根据国家统计局数据，2023年1-9月全国商品房累计销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，降幅较上月扩大0.4pct；9月单月销售面积为10857.38万平方米，同比下降10.14%，环比提高47%。2023年1-9月全国商品房累计销售额89070亿元，同比下降4.6%，降幅较上月扩大1.4pct。 2023年1-9月，国内商品房累计销售均价为10503元/平方米，同比增长3.14%；单月销售均价为10050元/平方米，同比下降3.81%，环比下降3.69%；9月单月销售金额为10912.12亿元，同比下降13.55%，环比8月提高41.57% 8-9月，自央行宣布因城施策执行“认房不认贷”以来，多城迅速落实执行了相关政策，北上广深四个一线城市更是在央行政策出台后的一周内便选择了跟进。从9月初开始，30大中城市新房周度成交面积的降幅快速收窄，由此前同比下降20%—40%收敛至下降11.8%，一直延续至9

上月在「亚洲」最抢眼的事项莫如日本无视周边国家强烈反对，将130万吨核污水倾倒入海，遗害全人类。为何只是在「亚洲」有反对声音而不是在「全世界」？就是因为美国的政治和操纵舆论所保护，在欧美主流媒体只是轻轻提及。西方政府和媒体利用群众的盲目性，肆意颠倒黑白，混淆是非。 有良知媒体特意在西方国家(尤其是七大工业国 -- G7)采访民众，大部分受访者对日本排放核污水竟毫不知情。虽然有少部分知道，但他们都认为将核污水排海是没有问题，因为美国政府是这样说的！见微知著，难怪很多常常标榜环保为主的国际机构对日本危害全球的排核污水低调处理，因为资金来源大部分是G7(欧美及日本政府)所资助。再次赤裸裸反映国际组织的利益输送及坦荡荡暴露西方媒体的道德双重标准。 对「全球」经济及政治而言，最吸引眼睛的事件应该是在南非约翰内斯堡举行的第15届金砖国家峰会，确定了扩充6个新成员国，包括在非洲政经分量颇重的埃及、非洲经济蓬勃的埃塞俄比亚、南美洲的阿根廷及中东三大产油国沙特阿拉伯、阿联酋与伊朗。 金砖组织强调要将地缘经济及地缘政治结合，以抗衡G7地缘经济及政治的霸权，因为很多发展中国家受不了G7的经济及政治剥削与压迫而极力希望加入金砖组织。金砖组织壮大，更大之影响是挑战G7对自然资源及粮食的定价垄断，建立国际更公平的新定价及交易体系。根据国际货币基金组织 (IMF)的数据，2010年G7的GDP 占全球之34.3%，而金砖五国的GDP只占全球之26.6%。IMF预测2023年G7的GDP占全球之29.9%，而金砖五国的GDP则可达全球之32.1%。 事实上，总结今年上半年GDP增长率数据，金砖成员国家印度为6.95%(印度的经济体量只是中国的五分之一)，而中国为5.5%，全球的GDP增长率却少于3%。IMF总裁格奥尔基耶娃表示中国经济对世界经济增长的贡献率达三分一，高度评价中国为实现全球经济增长发挥的强

图片来源＠视觉中国 【钛媒体综合】两大市场期待已久的住房政策利好终于出炉。 8月31日晚间，央行和国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人就可向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，或者新发放贷款置换存量房贷。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。 接近监管的有关人士表示，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，利率平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。 这被业内认为是非常罕见的重磅房贷政策创新。31日晚间，农业银行、建设银行等也火速发布公告，将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。 除了调整存量房贷利率外，央行和国家金融监管总局当日还联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。 同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。 易居研究院研究总监严跃进表示，这为后续各地降低首付比例确定了方向。“其中，首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，但是确实有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40%。那么，此次明确了该首付比例，实际上是有助于各地出台

上周出台的这一系列房地产政策，本来是想在出的第一时间说一说，也发出来跟朋友们交流一下。但计划赶不上变化，或者说之前的预期有点低，各地政策出台的频率之密集、幅度之大有点让人目不暇接，也需要好好分析研究、看看市场的反应。 这篇小文权当是抛砖引玉，希望大家能多交流交流。 “你知道这七年我是怎么过的吗” 2016年开始，房住不炒首次登上了最高级别的会议，开启了长达7年的政策收紧。在这七年内，相关的政策保持了超强的定力，无论是面对怎样的外部环境变化，中美也好、口罩也好，政策是持续在收紧的。 虽然在很多人眼中，房地产好像是在一夜之间突然滑落似得，但实际上，自2016年之后，政策的收紧节奏是逐步上升、有迹可循的。 2016年10月份开始，22座城的房地产调控政策开始逐步收紧；在需求侧，2017年初，这一轮周期中的标志性政策——“认房又认贷”率先在上海实施，深圳、北京等一线城市紧随其后；之后在供给侧，同步银监会开始在资金层面，管控各类资金违规流入地产市场。2018年中旬，高级别会议提到“坚决遏制房价上涨”，真正定调了后续很长时间的政策方向，达到了这轮收紧调控的最高峰。 虽然从2016年开始就进行了对房地产的调控，但是房价的下降却是从2018年才逐步开始的。新房层面，2018年全年一线城市新建商品房住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅同比回落接近10个百分点。同时，不同城市之间的差别拉大，有的还在涨，有的则出现回落。 到了2019年，调控政策在需求端有着趋缓的迹象，但没有放松，先是各个城市因城施策，稳住当地的市场和价格；年中确定了不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步定调房地产行业；年末则推动存量贷款对接LPR，依然没有放松收紧。 2019年末，众所周知的事件发生后，房地产市场面临着巨大的外部环境变化，宏观经济环境也好、中观市场环境也罢，不利因素迅速积累和增加。2020年8月，知名的“三道红

本文来源：时代财经 作者：林心林 房地产市场尚未企稳，头部企业万科交出了一份稳健的成绩单。 万科董事会主席郁亮 2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，相比去年同期有所下滑。 在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，经营性现金流连续14年为正，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。同时，依托企业自身发展底色，去年至今万科境内累计发行信用债396亿元，居行业第一梯队。 走过风急浪高的上半年，万科对于接下来的道路规划是留足冗余度，筑牢安全底线。 8月31日召开的业绩交流会上，万科将会议主题定为“岁寒知松柏，长风会有时”，这分别取自《论语》和李白《行路难》，寓意是像松柏一样坚定地应对寒冬，必然能迎来长风破浪的广阔未来。 市场超跌，郁亮称万科已筑好最坚固的底线 2023年以来，房地产行业的严峻形势远超预期。 对于现阶段的市场，万科董事会主席郁亮认为显然超跌了，其认为由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。 国家统计局数据显示，今年1-7月全国房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%，其中住宅新开工面积41546万平方米，下降25%，处于持续下降通道。另根据中指研究院数据，上半年全国300城住宅用地供求规模降至近十年以来同期最低位。 “按照目前的下滑速度，预计今年全国新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。”郁亮称。 开工面积骤降，房企销售状况亦持续低迷。根据中指研究院数据，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%；6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。 身处大环境中，万科的销售与利润不可避免地有所下滑。上半年，万科实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039

本文来源：时代周报 作者：阿力米热 “小姐，有买房名额了吗？现在买房的优惠政策比之前好很多，您预算多少，我来给您介绍，合适我们就专车专送，带您去看看楼盘。” 在等候红绿灯的片刻，驻足停留在地产中介门口的人们轻易被热情“围攻”，三个中介轮番上阵，急切地释放消息，“现在买房比较友好”。 这是8月30日傍晚，广州落地“认房不认贷”政策当天发生的一幕。房地产中介不放过一切时机，蜂拥而至。 激动的不止房产中介，还有购房者。“本以为买房遥遥无期了，但这个政策出来后突然又有了希望。” 广州“认房不认贷”实施后，李晶重新获得首套房购买资格。在此之前，她在江门有一套房产，已还清贷款。出于对未来的生活和工作考虑，一直在攒首付准备在广州买房，但迟迟没下手，因为首付比例太高。 根据现在的政策，李晶的购房门槛也降低，首付比例从40%降至30%，这让她有动力提前先看看房子。不过，她也有自己的顾虑，虽然新政能够刺激市场，但房子总价还是不低，贷款分摊到每个月的压力并不小，“买房这事儿，还得再等等”。 在当前新一轮政策密集出台，“认房不认贷”正式纳入政策工具箱的同时，楼市也进入了传统的销售旺季——“金九银十”。政策陆续落地，今年楼市的“金九银十”是否可期？ 广州打响“第一枪” 广州是首个落实执行“认房不认贷”的一线城市。 8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 5日后，广州宣布落地该政策。 从当前的房地产市场情况来看，广州确实需要一些政策措施来推动市场恢复。国家统计局数据显示，今年7月，广州的二手房价格环比下降了1%，在一线城市中降幅居首。新建商品住宅价格，也处于下降通道。 与此同时，楼市成交量规模也出现下滑。中指研究院数据

本文来源：时代周报 作者：王晨婷 疯传近一个月，存量房贷利率调整的“靴子”终于落地。 8月31日晚，《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）下发，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 政策并未明确规定置换后利率几何。不过，中国银行、农业银行、招商银行等多家银行已在近期释放信号，表示正制定细则或已准备好相关预案。不同银行或将因城施策，陆续落地新政。 存量首套住房贷款利率是什么？能少还多少贷款？日前，时代周报记者翻阅研报并采访多位经济学家和业内人士，分析存量房贷利率调整对于购房者、银行、房地产市场等的影响。 Q1：存量房贷是什么？如何调整？ 《通知》明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，即公积金贷款并不包括在内。 一般来说，存量房贷款利率是由5年期及以上LPR和加点共同构成，具体加点由合同规定。5年期及以上LPR每月20日更新，跟随市场变动，由全国银行间同业拆借中心计算得出；而合同内规定的加点则一般固定不变。 图源：图虫创意 中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人：9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。 易居研究院研究总监严跃进：此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。其一，是借款人向金融机构提出申请，重新发放贷款；

图片 八月最后一天，房地产政策组合拳开打！ 又是一套“4个2带俩王”的打法：一是全国银行下调利率，为本月LPR下调腾出空间；二是降低首套和二套房最低首付指导比例；三是降低存量首套房贷利率；四是认房不认贷政策多地开花。 先说全国银行下调利率。 从明天起，全国银行将进一步下调利率，1年期下调1‰，二年期下调2‰，3年期和5年期下调2.5‰，此操作一出，就为这个月LPR的下调腾出了足够的空间，如果LPR也下调2.5‰的话，那么每100万存款每年利息就能省下接近2500元。 降息是政策持续导向的结果，不仅为广大房奴减少了利息，还鼓励大家把存在银行的钱拿出来买房，这已经是今年以来第2次下调利率了，反正这就是打明牌了，买不买房？如果不买我还降，不买我就继续降，看谁能耗过谁。 再说降低首套和二套房最低首付指导比例。 新规规定全国统一下限：首套房首付不低于20%，利率不低于LPR-2‰；全国统一上限二套房首付不低于30%，利率不低于LPR+2‰。 我抓紧看了下北京政策，像北京和上海这种大城市，目前首套房贷还是在执行上浮利率，不受政策影响。 第三方面，降低存量首套房贷利率。 针对存量市场的首套房贷款利率降低方案也出来了，9月25日起就可以申请了，给了2条路：一是直接和银行协商下调利率；二是以新换旧，发放一笔利率低的新贷款取代之前利率高的旧贷款。 不过，调整后的利率也给设置了下限：不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限 第四方面，认房不认贷政策多地开花。 继政策吹风之后，广州、深圳相继宣布执行“认房不认贷”。 什么叫“认贷”？就是说只要你在异地有房贷记录，那么你在一二线城市买房的时候，就要强制按照二套房标准来执行首付和房贷利率，北京这边首套房首付是35%，利率大概是4%；二套房首付比例大概是70%，利率是5%。 加之一二线城市房价本身就高，所以在“认贷”的政策下，就是堵死大批三

房地产股集体狂飙！ $融创中国(01918)$两日大涨50%， $中国恒大(03333)$紧随其后，两日大涨17%， $佳兆业集团(01638)$ 和 $贝壳-W(02423)$ 两日大涨20%…A股世联行、中迪投资、我爱我家更是在周一涨停。随着地产政策组合拳的密集“轰炸”，上周四大一线城市火速落实“认房不认贷”，降首付比、降利率稳地产力度和速度均超出市场预期，再加上全国多地也纷纷陆续跟进，楼市回暖迹象明显。在新政落地后首个周末，一线楼市的销售直接“爆了”，京沪两地楼市的成交量和热度更是盛况空前。据悉，在上海宣布“认房不认贷”的首日，上海多个楼盘出现带看量上涨和楼盘单日成交额过亿的现象；北京多个售楼处人头攒动、“通宵不打烊”……深圳楼市亦有所回暖，广州楼市则相对平淡。中指研究院市场研究总监陈文静表示，一线城市“认房不用认贷”的全面落地，未来一段时间或带动一波购房需求入市，有望进一步修复市场信心。加之二三线城市‘认房不认贷’政策落地速度加快，有望带动全国市场预期进一步好转，“金九银十”行情可期。在这次房地产反弹中，你赚了多少钱？欢迎在本帖下方留言，与大家交流您对这次房地产市场的看法，以及您的投资回报。还有机会赢取精美的老虎周边奖品！【参与方式】欢迎大家在本帖下方留言。欢迎各位虎友来聊聊在这波房地产反弹中，你看好吗？你赚了多少钱？，就有机会赢取老虎周边一个。如何参与晒单？点击APP的“交易”页面，选择交易的股票，点击持仓盈亏分享，即可解锁萌萌的小虎表情包。

刚刚送走认房不认贷，又迎来了贷款利率下调。房地产行业可以说是利好不断。但板块却出现了明显的兑现行情，大概能猜到结局，可以说略感失望。如果说上一个利好，还是对一线城市刚需群体的大招刺激那么存量按揭利率下调，就几乎关系到所有购房者人群。从理论上看，这个利好覆盖面更广。但刚刚集体回踩过的局面，能因为这个利好就反攻吗？很难，但交给市场合力为准。昨天的文章解析了房地产行业的政策问题。参考前文刚刚，重磅政策落地！政策的初心是降低购房者压力，刺激地产成交，从而促成消费。但核心问题没解决，我不花钱是因为我不愿意买房吗？有没有可能是我买不起一线城市的房子？考不上清华北大，是我不愿意吗？还是根本没有这个实力。老是送玛莎拉蒂五元代金券的做法，最后可能没效果，还折腾了上上下下的基层。真要让刚需买房，先解决房价问题，先把政府的土地出让金利益砍出来，让民众真正受益，对吧。但这些显然是短期无可能实现的，地方更大的问题还在债务上，更不能在这个时候再失血。所以地产不只是一个投资问题，也是民生问题，更是利益如何划分的问题。我认为的优先级，应先解决利益划分，把房价降下来。而政策的优先级，是先把有能力买房的人的压力减少，相当于送个代金券。反正我周边的朋友，对这样的政策并不心动，更没有行动。如果只为一些蚊子腿的福利，去买房或置换，那可能就是本末倒置了。请加大政策力度，把房价真正的降下来，那才是行业的真复苏。以上均为个人观点，仅供参考，请勿作为地产的买入依据。更大的政策还有吗？当然有了。来自高盛等外资的预判，更多的折扣券活动还在后面，不会一次出完，都是组合拳的形式前后出现。前面出来的都是试探市场反馈的真正的大招是前面都无效的时候才拿出来用的。至于终极大招是不是我说的降低房价才是最核心的问题，留给时间验证，一起拭目以待吧。

内房股近期的行情已经不能用回春来形容了，那得是一跃从寒冬跳到火热盛夏啊[眼眼][看涨]楼市的重磅利好密集发布，先是北上广深等城市落实“认房不认贷”，再是下调首付比例下限和二套利率下限，此外，还降低了存量房贷利率。从周末的楼市的火热表现来看，新政的效果可谓是立竿见影。据中国证券报，9月2日，认房不认贷’政策落地首日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%。据澎湃新闻，上海多个楼盘则出现带看量上涨和楼盘单日成交额过亿的现象。图源网络政策推动加上周末线下的火爆，今日房产股的表现终于生龙活虎起来。截至目前， $贝壳-W(02423)$ 涨超20%； $龙湖集团(00960)$ 涨11%； $万科企业(02202)$ 上涨9%；前几日开盘就暴跌80%登“仙”的 $中国恒大(03333)$ ，上涨9%； $碧桂园(02007)$ 终于脱“仙”，涨近16%，股价重回1元以上； $华润置地(01109)$ 涨超10%； $万科企业(02202)$ 涨超9%。亲爱的虎友们：本次房产股的行情可持续吗？还是仅为一窝蜂暴涨？目前港股地产股还有很多“仙股”，当下是布局的好时机吗？你认为还有哪些投资机会值得关注呢？欢迎各位虎

8月31日周四，此前公布的美联储青睐的PCE物价指标符合预期。道琼斯指数开盘上涨113.84点，涨幅0.33%，报35004.08点；纳斯达克综合指数开盘上涨30.50点，涨幅0.22%，报14049.81点；标普500指数开盘上涨6.72点，涨幅0.15%，报4521.59点。贝壳高开，盘初大涨超20%。公司第二季度同比扭亏。同时，今日央行及金融监管总局联合下发通知，下调首付比例下限、降低存量首套房贷利率。【详细了解】央行、金融监管总局联合发布调整优化住房信贷政策的通知部分热门中概股走软，哔哩哔哩跌3%、京东跌2.5%、百度跌1.1%。美国流行音乐天后泰勒·斯威夫特的巡演电影将在北美公映，AMC院线涨7%。瑞银涨5%，二季度盈利创新高。

8:06这个消息出来了，恒生指数期货和A50期货暂时被拉起，两个股指期货在这个时间段都是欧美机构交易，其实外资一直在做多中股和港股，每次夜盘二者都是微涨，但是，二者在沪深港市场交易时间都是下跌，所以，做空中国的不是外资，而是内资。 $恒生指数2309(HSI2309)$  $纳斯达克(.IXIC)$  $NQ100指数主连 2309(NQmain)$  $道琼斯(.DJI)$  $A50指数主连 2309(CNmain)$  

今晚美股不开门，发点什么好呢？给大家看看我的账户持仓情况吧，其实是想秀一把，因为我大部分地产股都已经扭亏为盈了$融创中国(01918)$  $龙湖集团(00960)$  $中国金茂(00817)$  $碧桂园(02007)$  

$融创中国(01918)$  抄