社区

接昨天第一个问题：

为什么中国经济持续不景气？（Why）

答案是：内需不足是个收入分配问题，居民因为产业利润率下降，终于支撑不住房地产为代表的资产不贬值，所以选择降杠杆、降消费。

$万科企业(02202)$  

今天是第二个问题：

怎么精确测算中国房地产见底时间？（How）

首先说答案、再说逻辑：综合4个维度有5个测算结果，分别是2026年2月—2026年9月—2027年2月—2027年9—2028年2月。排除乐观情况和基准情况按最坏打算，只剩下2027.2—2027.9-2028年2月。

用大白话来说，就是遵循商品库存小周期+固定投资中周期、金融（房地产信贷杠杆）大周期的三种历史规律综合判断（图一、二），针对买房者需求端的整体房价2027年2月见底，针对房企现金流的供给端旧房库存2027年9月见底，最后是针对房企杠杆率的投资端新房开工2028年2月见底。

中国房地产见顶的基准坐标是2021年2月，测算均以此为坐标轴，类似红箭头位置。

从金融杠杆周期看（图二）：金融大周期几乎同步房地产大周期，一般是15-20年。因为下行降杠杆比较痛苦难熬，所以短一点是5-8年。上行加杠杆比较快乐上瘾，所以长一点是10-12年。本轮金融周期加杠杆的上行周期是2008年初-2017年底，降杠杆（信贷/GDP比例）的下行周期是从2018年初信贷见顶，所以最迟是2026年初2月房企的信贷开始加杠杆。

$保利发展(600048)$  

从整体房价看（图三）：是整体房价阴跌30%左右，回到2015年的房价区间，大概需要6年到达最低值，也就是2027年2月。

从新开工建房套数看（图四）：是新房开工数整体降60%，大概需要7年达到最低新开工房屋套数，也就是2028年年2月。（tips:房地产企业从银行拿钱、拿地、审批、招标、开工一般需要1-2年。）

从已建成房屋库存面积看：是整体库存回到三年合理库存状态，计算方式是（见顶总库存面积96亿平—年均消耗面积×3年）÷年均消耗面积。综合测算结果是2026年2月—2026年9月—2027年9月的时间区间。

最好情况需要5年（年均消化12亿平，库存36亿平见底，60÷12），见底时间大概是2026年2月底。

最差情况需要6.6年（年消化10亿平，库存30亿平见底，66÷10），见底时间大概是2027年10月初。

基准情况需要5.5年（2023年消化为11.2亿平，所以库存33.6亿平见底，62.4÷11.2），见底时间大概是2026年9月初。

恐惧源于未知，亏损源于恐慌。

抄底源于认知，盈利源于贱买。

凡事预则立，不预则废。

提前对现实未来有所推演和准备，

万事就不会临时抱佛脚或大踩踏，

就算发展有所偏差也可及时矫正。

$招商银行(03968)$  

所以明天是第三个问提：

金融行业暴风雨会可怕到什么程度？