文丨郭小兴  编辑丨杜海   来源丨新商悟 （本文约为900字） 曾以“做难而正确的事”为信条的贝壳，有可能正陷入一场由财务表现、战略摇摆与信任危机交织的困境循环。 2025年第三季度“增收不增利”背后，更为尖锐的对比是，在行业调整与业绩承压之际，董事会主席彭永东、联合创始人兼执行董事单一刚等高管薪酬在几年间飙升至数亿元量级，与基层经纪人收入形成巨大落差。 根据过往年报，从2021年到2023年，彭永东的薪酬从847.8万元飙升至7.13亿元，单一刚薪酬也从685.3万元涨至5.29亿元。2024年虽有所回落，但二人年薪依然分别高达约4亿元和约3亿元。 虽事后有捐赠股票之举，但仍难以平息外界的质疑。 困境根源，或在于战略定力的丧失与初心的偏移。在创始人左晖离世及房地产行业深度调整的双重压力下，贝壳管理层的长期主义立场似乎发生动摇。 最显著的标志，是立身之本“经纪人合作网络”的异化。 这个模式本意是促成协作共赢，但为稳住短期业绩，彭永东等高管层接手后的贝壳，被指通过提高佣金抽成、力推房主额外付费产品等方式，将成本转嫁给生态伙伴，使共赢网络面临滑向利益压榨链的风险。 正经社分析师注意到，当前，贝壳为维持增长选择的“平台化扩张”与“一体三翼”战略，效果还有待观察。其中力推的“B+”轻加盟模式，虽能快速做大规模，但平台海量低利润的“贝联经纪人”交易占比提升，直接稀释了公司整体利润。同时，家装、租赁等新业务“三翼”仍处于投入期，盈利能力薄弱，无法填补传统交易业务利润下滑的缺口。 综合来看，正经社分析师认为，服务品质下滑、生态伙伴不满、新业务生态造血缓慢，这些都可能进一步削弱市场竞争力与客户口碑。 由此，一个危险的循环隐约浮现：为求增长侧重平台扩张，导致利润遭稀释；为保利润采取可能损害生态的短期行为，又进一步导致长期竞争力与信任受损；最后致使增长压力再度增

做行业的好伙伴，坚定轻资产模式。 文丨龚方毅 一年多前，贝壳旗下 “贝好家” 连续在成都、上海拿地时，行业内的疑问多过期待：在市场调整周期里，一家擅长轻资产运营的互联网平台下场做房地产开发，虽然是为其 C2M 理念 “打样”，却仍算得上一次冒险的逆行。 这段实践如今有了初步结果。据公开数据，在成都 2000 万以上总价段住宅（含别墅）中，去年 11 月下旬开盘的贝宸 S1 在一个月内网签 20 套，列 2025 年全市累计网签榜第二；而在两千公里外的上海，贝好家另一个自操盘项目贝涟 C1 早近一个月首开，次月网签面积、网签套数均位列上海全市新房第三名。 在房地产行业，时间曾经是最大的成本。高周转时代，开发商们信奉 “456” 法则——拿地后 4 个月开盘，5 个月项目回本，6 个月投下一项目。速度就是杠杆、就是利润。但在成都金融城，贝壳刚刚开盘的豪宅项目贝宸 S1，从 2024 年 9 月拿地到 2025 年 11 月正式亮相，花了整整 14 个月，在高周转时代够一家房企把房子盖好然后卖他个两轮。 这不是贝好家效率低或者不懂行。作为贝好家 C2M 理念落地的首个自操盘 “样板项目”，贝壳集团副董事长、贝好家 CEO 徐万刚（花名：阿甘）给团队定下了一个在地产界听起来颇为奢侈的原则：“品质＞工期＞成本”。 最终，贝宸 S1 项目以每平米 2.73 万元的地价和超过每平方米 3 万元的建造成本，却近乎贴着成本线以每平方米约 6 万元销售。 这大概因为，项目更大意义在于验证 C2M 全链条能力，并长期作为产品 “样板楼” 来获得开发商的认可，而不是卖出了多少亿货值、多快回款——所以贝好家在这个项目应用了大量新材料、新工艺，并在建筑、景观、精装、会所等各方面设计都引入客户意见作为重要参考，未来这些打样探索都能够复用。 归根结底，贝好家虽然证明了自己可以开发出好产品，但并不想做一个

《星岛》见习记者 钟凯 深圳报道 中介巨头贝壳控股有限公司（NYSE:BEKE，下称“贝壳”）跨界房地产开发的首个自主操盘项目，正引起市场关注。其成都金融城·贝宸S1项目（备案名为“贝宸小区”）开盘月余网签率仅23.15%，与此前贝壳披露的口径形成鲜明反差。 公开信息显示，贝宸S1是贝壳旗下贝好家首个自主操盘项目，定位高端住宅，于2025年11月中旬取得商品房预售许可证，均价6.5万元/平方米，涵盖全部108套住宅，总价介乎1590万元至5400万元。 11月17日，贝壳方面曾对外表示，贝宸S1项目取证2天即实现销售额逾14亿元。市场分析称，按套均2000万元计算，项目销售70套左右，去化率约6-7成。 但《星岛》从“成都市住建蓉e办”平台查询的一房一价信息显示，截至2025年12月25日，贝宸S1仅有25套房源处于“售出”状态，网签比例为23.15%；此外，有2套房源处于“签约中”状态，剩余81套房源则处于“可售”状态。 按照2025年9月成都市住房和城乡建设局对网友的回复，“成都市住建蓉e办”的预/现售项目一房一价信息，属于实时同步的业务数据，具备权威性。 ▲成都住建局回复网友备案数据更新问题 贝宸S1项目自诞生起就自带“地王”光环。2024年9月，贝好家以总价10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，楼面价2.73万元/平方米，溢价率42.19%，刷新成都市宅地楼面价纪录。贝好家当时宣布，将基于C2M（用户直连制造）模式打造该项目。 高投入是该项目的另一标签。据悉，贝宸S1建安成本已超过3万元/平方米，叠加2.73万元/平方米的拿地成本，6.5万元/平方米的入市均价盈利空间有限。这一“高成本试错”作品也吸引了华润置地、招商蛇口、万科、中海、越秀、保利等逾50家房企、地产服务商现场考察。 同时，国内核心城市的豪宅高景气度也曾让外界对贝壳的试水

遏制楼市谣言与虚假房源！抖音小红书贝壳等大平台被北京多部门约谈 据央广网报道，12月17日，从北京市住房和城乡建设委员会获悉，为切实加强网络生态治理，坚决遏制房地产领域网络乱象，北京市多部门对抖音、小红书、贝壳、58同城、闲鱼、链家、我爱我家、麦田等互联网平台进行联合约谈。   此次约谈明确，部分自媒体账号在网络空间存在诸多违规行为，包括发布传播唱衰北京楼市的言论、刻意制造市场恐慌情绪、散布不实信息以及通过虚假房源引流等，这些行为严重扰乱了房地产市场正常秩序。   针对上述问题，会议要求各平台立即开展全面自查，及时下架违规信息、处置违规账号，并加快建立完善常态化行业内容内审机制。   据统计，截至12月12日，在相关部门的督导推动下，各平台已积极开展整改行动。其中，58同城、抖音、小红书、闲鱼、贝壳等网站平台累计自查清理各类违法违规和不良信息1.7万余条，清理处置北京公寓、老李谈京房、锐哥金融视野、北京海哥看房等一批违规房产类账号及直播间2300余个，删除处理违规笔记100余篇；链家、我爱我家、麦田三家平台共筛查网络房源130余万条，下架整改不合规房源信息480余条。

图片 长三角MOMO 很显然，资本并不认为中国“住”这个赛道里无利可图。可以不看好房地产公司，但是贝壳却可以被看好，赛道依旧存在，甚至后力可期，只是规则变了而已。 我有个朋友，最近准备结婚，但是迟迟不能下定决心是否买房，因为房价还是不太稳定，小两口自己犹豫，但是双方父母的意见却高度统一，必须买房，哪怕小，也要有一套房子。最终他们还是选择买房，求个安稳，只要不卖，是刚需，就无所谓亏还是赚。 “居者有其屋”。 这是引导了中国人几千年的观念，住建部数据显示，中国城镇家庭住房自有率达87.8%，远超美国的65.3%和德国的47.2%，也比同为东亚的日本60%高很多。 虽然，这几年房地产在中国快速降温，地产公司遇到各种各样的花式暴雷，但是资本市场真的彻底不再看好这块市场了吗？ 接下来，让我们看一组关于贝壳的最近十个月的数据。 ——10个月内，贝壳吸引了200亿港元市值的南向资金； ——高毅资产，今年第三季度增持贝壳约66万股美股； ——首域盈信在第三季度内增持贝壳约156.6万股美股； ——新加坡淡马锡三季度增持93万股美股； ——Baird Financial Group Inc、Vanguard、Wellington Management、JP MAM等国际知名投资公司从一季度到三季度均在大幅度提高贝壳持股比例。 很显然，在个人消费者还在犹豫不决的时候，全球资本已经嗅到了机会，他们很明确的知道一件事，中国的房地产需求还在那里，只是遇到了插曲，市场在等待和蓄力，现在已经可以开始建仓和布局了。 这些资本称得上“耐心资本”。 衣食住行，是人类生活不可或缺的板块，每一个板块都是万亿以上的大机会，这里面有阿里、京东、贝壳、滴滴、美团等超级巨无霸的平台型企业，这些公司，我们该如何看待？阿里是不是一家零售企业？芒格曾经质疑过，甚至悔恨过，但是如果他看到今天阿里在AI上的投入，大概率又回再一次后

（图源：贝壳官网） 近日，一则贝壳裁员的消息开始在网上流传。根据网传消息，贝壳此次裁员比例高达30%，职级P8及以上管理层裁撤比例达50%-60%，涉及产研、运营、中后台等多条业务线。 如此高比例的裁员传言一出，还是在临近年底之时，引发了外界的广泛关注和热议。不过，有接近贝壳的人士向媒体透露，整体裁员30%严重夸大，实不及0.5%，且赔偿方案为N+4。 对此，贝壳官方尚未正式作出回应。贝壳裁员的真相，仍旧扑朔迷离。在社交媒体上，相关话题或内容的热度仍在延续。 不过，贝壳本次裁员，其实早有征兆。11月10日，贝壳发布的三季度财报显示，总交易额同比基本持平，营收增速从上半年的24.1%骤降至2.1%，净利润更是同比下降36.1%。 与此同时，公司的业务结构也渐渐转向。变革，正在贝壳内部悄然发生。 贝壳上一次大裁员，是在2022年。当时，贝壳营收急剧下滑，亏损也迅速扩大。不过之后两年，贝壳营收连年攀升，也成功实现扭亏为盈。 这一次，同样的剧情会在贝壳身上重现吗？又或者，这仅仅是个开始？ 司庆过后的大裁员 11月12日，贝壳迎来24岁的生日。位于北京西二旗的公司总部，举办了一场主题为“笃守初心 惟实求变”的司庆活动。 司庆的氛围还未散去，几天后，裁员的消息便在公司蔓延开来。HR开始陆续找人约谈裁员事宜。在社交媒体等平台，与贝壳裁员相关的帖子或评论层出不穷，裁员比例和裁员赔偿也是众说纷纭。 关于贝壳的裁员比例的问题，有网友称，“贝壳裁员人数不及整体的0.5%”是假消息，产研30%。 （图源：小红书截图） 还有自称贝壳员工的网友分享了自己的裁员经历。她表示，自己从接到被裁通知到离开，只有4天时间，整个过程很突然。由于战略调整，整个服务者增长中心业务上下100多位员工全部被裁。 至于裁员补偿，她表示由于是薪资结构是底薪+提成的模式，自己拿到了N+1的补偿。 （图源：抖音评论区截图） 不过