$碧桂园服务(06098)$只要是在城市居住的朋友，相信都会知道住在居民小区里面，交物业费是一种常规的费用，大家也都习以为常，然而就在最近却传出物业费越来越难收的消息，物业收钱为啥变困难了？ 一、物业费越来越难收了？ 据每日经济新闻的报道，曾被视为房地产行业“现金奶牛”的物业管理行业也正面临资金难题。 克而瑞物管研究中心数据显示，2025年，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。 中物智库数据同样显示，2025年百强物企住宅物业费收缴率已跌至82.3%，行业住宅物业服务满意度仅73.2分，创下近年新低。 “这绝非简单的周期性波动，而是宣告了行业彻底告别依附地产的粗放增长时代，正式进入一场关乎生存与价值重构的‘硬仗’。”中物智库在报告中指出。 据克而瑞物管监测，2025年物业撤场项目有173个，其中64.7%的案例属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。而“主动撤出”的背后则主要是由于小区物业费收缴率低，导致现金流承压。 一头部物业企业相关负责人告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）：“当前公司在物业费收缴上确实遇到了很大困难，项目属性决定了物业费收缴情况。”她举例称，如老旧小区、回迁房，或者部分投资属性较强的小区，物业费收缴率非常低，但商品房特别是开盘当年清空、入住率较高的小区，收缴率就比较高。 二、物业收钱为啥变困难了？ 曾经被视为“坐地收钱”、现金流稳定的物业板块，如今却频频传出收缴率下滑、坏账激增甚至物业企业退场的消息，这到底是怎么回事？ 首先，物业费收缴难题与当前房价走势紧密相连。在房价持续上涨的黄金时期，房地产市场一片繁荣，房产成为了许多人眼中的“摇钱树”。无论是通过买卖房产

本文来源：时代财经 图片来源：图虫创意 万达商管未能如期完成上市，曾为战投方之一的苏宁易购向王健林追款超50亿元。 10月22日晚间，ST易购（002024.SZ）发布公告称，公司作为申请人所提出的仲裁请求已获中国国际经济贸易仲裁委员会受理。目前尚未开庭审理。 自推动商管公司上市以来，万达集团引入数次战投投资，苏宁为投资方之一，于2018年出资95亿元收购万达商业部分股权。 不过，由于数年IPO不利，去年12月12日，大连万达商管集团与太盟投资集团共同宣布签署新投资协议，“旧”战投投资经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管进行再投资。协议签署后，原投资人永辉超市、碧桂园、苏宁易购等相继退出，出售相关股份。 但目前来看，回款似乎成为难题。 10月23日，一位接近万达的知情人士向媒体表示，苏宁并无要求万达回购股份的相关依据，万达没有义务进行回购。根据双方此前签订的投资协议，苏宁要求万达回购股份的理由不成立，万达也不存在所谓违约的问题；而且，苏宁所持大连万达商管股份本身已被公安机关查封冻结，客观上也不具备回购的可操作性。知情人士称，万达方面正积极通过法律程序维护合法权益。 被苏宁追款超50亿元 根据ST易购公告，2018年1月29日，公司与万达集团、万达商管签署《关于大连万达商业地产股份有限公司之战略合作协议》（以下简称“《战略合作协议》”）。公司指定子公司苏宁国际受让了《战略合作协议》项下的权利义务，并由苏宁国际最终持有万达商管4.02%的股份。 公司认为，万达集团和万达商管违反了《战略合作协议》的约定，且触发了《战略合作协议》中的股份回购条款，万达集团和万达商管拒不纠正且拖延回购股份，遂基于实际情况，依据《战略合作协议》的约定向贸仲申请裁决，请求裁决万达集团和万达商管回购部分股份，支付相应的股份回购款。 苏宁方面的仲裁诉求包括，请求裁决万达集团向公司和苏宁国际支付410,0

看过碧桂园服务最新账目，就能知道31.42亿元现金回笼的重要性。 此次股权交易，万达商管完成了对赌协议中的承诺，碧桂园服务也赚了近5亿元分手费。 9月25日，碧桂园服务控股有限公司披露一则交易公告称，间接全资附属公司碧桂园物业香港已在2024年9月24日同意出售珠海万达商业管理集团股份有限公司约1.49%的股权，交易价格为31.42亿元，买方为珠海万赢及大连万达。 值得注意的是，此次交易支付方式为现金支付。根据现有投资协议，碧桂园物业香港是在2021年7月15日向珠海万赢购买了珠海万达商管约1.79%的股权，代价为32.3亿元。 经过换算，此次出售的初始投资成本约为26.81亿元，预计收益约为4.61亿元（未经审核），预计资产净值将增加约4.61亿元（未经审核）。 这也就意味着，此次出售完成后，碧桂园物业香港实现了8%的税后年化收益率，并且仍拥有目标公司全部股份约0.31%；按照目前成本价计算，剩余股份市值约为6.44亿元。 至于出售目的，碧桂园服务在公告中也明确指出，此次出售股权是为了战略聚焦和财务性投资规模收缩，有助于回笼资金，聚焦核心业务。 而且，此时出售也是变现投资回报的适当时候。 01 现金要务 看过碧桂园服务最新账目，就能知道31.42亿元现金回笼的重要性。 从经营情况来看，根据2024年中期财报，今年上半年，碧桂园服务实现收入210.46亿元，同比增长1.5%；股东应占利润为14.4亿元，同比减少38.7%；股东应占核心净利润约18.4亿元，同比下降31.7%。 比起净利润下降近四成，更令投资者担忧的是经营性现金流急剧下滑。期内，碧桂园服务经营活动所得现金净额从上年同期的21.9亿元大幅下降至2.7亿元，同比下降了87.7%，主要原因是收物业管理费的难度增加。 与此同时，截止到2024年6月30日，贸易应收款为219.58亿元。根据业绩报告披露，碧桂园服务应收

本文来源：时代财经 图源：Pexels 碧桂园要进一步与万达这位昔日的盟友切割了。 9月25日，碧桂园服务控股有限公司（下称“碧桂园服务”）宣布，其间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司（下称“碧桂园物业香港”）已在2024年9月24日同意向万达方（大连万达商管公司及其间接全资附属公司珠海万赢企管公司）出售珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达”）约1.08亿股，占珠海万达全部股本约1.49%，交易价31.42亿元。 相较于初始成本26.8亿元，碧桂园物业香港此次套现可实现税后年化内部收益率8%，预计收益约为4.61亿元（未经审核），预计资产净值将增加约4.61亿元（未经审核）。 依此计算可知，该笔重大交易涉及珠海万达每股成本达到约29.1元/股。出售之后，碧桂园服务仍持有珠海万达2210.94万股，占全部股本约0.31%，按目前成本价计算，这部分市值约为6.435亿元。 实际上，这是万达方面履行此前的珠海万达pre-IPO的回购承诺。2021年7月6日，碧桂园服务斥资32.3亿元，碧桂园方投资32.3亿元，获得珠海万达约1.79%的股权。该笔投资万达方面立有对赌协议，承诺2023年底前珠海万达商管如未能上市，履行回购义务。 碧桂园服务表示，此次出售后剩余4.61亿元将计入公司保留溢利，但不计入当期损益。此次出售为其战略聚焦和收缩财务性投资规模，有助于其回笼资金聚焦核心业务。同时，此次交易也提前实现了万达方履行其在补充协议（二）下购回目标股份的责任。 珠海万达商主要从事商业管理服务、物业管理服务及增值服务，2022年税前利润为118.54亿元，税后利润为95.66亿元；2023年税前利润为93.04亿元，税后利润为75.34亿元。截至2024年6月30日，珠海万达未经审核的合并资产净值为94.54亿元。 碧桂园入股万达是在2021年。根据珠海万达商管于202