$贝壳(BEKE)$ 跌起来 毫无道理

$贝壳-W(02423)$ 贝壳退了很多店，佣金最低2.3%，规矩多多。

Q1净利大增47%，从贝壳财报看到楼市小阳春 5月19日，贝壳集团发布季度业绩公告，其今年一季度实现净收入189亿元，同比减少19%；净利润为12.55亿元，同比增长46.7%；经调整净利润16.11亿元，同比增长15.7%，超出市场预期。一季度，贝壳集团毛利率24.1%，同比提升3.5个百分点；经调整经营利润率为8.8%，同比提升3.9个百分点，均创过去七个季度新高。对于本轮行业走势，贝壳集团认为，一季度国内房地产市场出现积极变化，春节后楼市“小阳春”表现相对明显，其中二手房市场复苏势头最为强劲。 首先，一季度贝壳净利润同比大增46.7%，毛利率与经营利润率均创下过去七个季度新高。这组亮眼数据的背后，并非单纯依赖市场红利，而是企业主动进行资源配置优化与低效模式出清的结果。如，家装业务通过关停低质量渠道、退出低效城市，实现了盈利质量的显著改善，贡献利润率达到历史最好水平。这说明，在行业存量博弈阶段，谁能率先完成内部组织的降本增效，谁就能在市场回暖时获得更大的利润弹性。 其次，二手房市场的强势复苏，进一步巩固了贝壳在存量房赛道的护城河，并加速了行业重心的结构性转移。贝壳平台一季度二手交易单量同比提升12%，3月单月更是创下历史新高。当前，二手房市场的活跃度已明显快于新房市场，库存去化与风险释放较为充分。对于高度聚焦存量市场的贝壳来说，这种交易结构的转变是极大的利好。它意味着贝壳的核心基本盘正在变得更加稳固，且随着置换需求的开启和议价空间的收窄，平台在存量房交易中的定价权与话语权将进一步增强。 第三，非房业务占比保持在四成，非房业务的盈利改善与AI技术的深度赋能，为贝壳提供了穿越周期的第二增长曲线。除了传统的房产交易，贝壳的家装与租赁业务在一季度均实现了贡献利润率的提升，尤其是租赁业务在管房源规模同比大增约47%。这表明贝壳正在从单一的“交易平台”向全周期的“居住服务平

$贝壳(BEKE)$ 作者：Evin 编辑：刘致呈 审核：徐徐 出品：互联网江湖 最近，贝壳发布了一季报。 净收入189亿元，同比下降19.0%；净利润为12.55亿元，同比增加46.7%；经调整净利润为16.11亿元，同比增加15.7%。 整体少见地交出了一份增利不增收的成绩单。 这说明贝壳确实在转变经营策略，并朝着降本增效发力。 所以比起纸面数据，在此前贝壳经历了那场轰轰烈烈的组织架构大调整后，现在市场其实更希望看到一些战略调整后的新变化、新可能。 这背后的长远价值意义，远比一次季报成绩单要重要得多。 所以我们也不妨继续深入到财报中，看一看贝壳的转型调整到底怎么样了？ 贝壳和OPPO母亲节事件，在同一个地方闪了腰？ 说起3月份的那场调整，有人将其评价为贝壳史上最大规模的组织架构调整： 包括但不限于，成立集团变革管理委员会，由彭永东担任主任；新成立产品、研发、廉政风纪三条事务线，并成立总干部部；削减无效指标，压缩非必要编制，以及把战略方向进一步指向“社区居住服务平台”…… 为什么要调整？ 往大了说，这背后有现任掌舵人彭永东认为的，在当前房地产市场背景下，ACN经纪人合作网络、真实房源、平台协作机制有些不够用的原因，也有向“大组织病”开炮的决心…… 往小了说，就像蝴蝶效应那样，这可能只是源于一根很小的导火索——今年年初，一张疑似从贝壳内部流出的活动海报，引起了不小的舆论反应。 这张海报的核心内容非常直白：8分以上房源降价≥5%，房源议价人即可获得30贝壳币/套的奖励。 啥意思？简单来说，就是平台在有组织地对房东进行心理攻势，明码标价地鼓励中介人员去说服房东“割肉”降价。 对于议价成功的经纪人，平台直接给予内部“贝壳币”作为奖励。 本以为这是个谣言，但没想到贝壳方面很快就承认了此事，并紧急通报叫停

1. 存量游乐园 本文想借最新财报，聊聊房地产行业为何我只选了贝壳做投资。主要也是源于我对这个行业自身的理解与长期预期。地产里有些模式值得用余生反复欣赏。我们周期不够长，但是如果你看美国，美股里那些宛若化石一样穿越周期的地精，基本分这么几类： 第一类是开发商但准确讲是建商（homebuilders），不同于我们开发商的三高模式——高周转，高杠杆，高土储——美股建商不囤地，而是用期权式购地（land option contracts），看中土地下定金，就像是出了一笔期权费，随时可以转身离开你有话说不出来。分段式拿地盖房，切得小小的，付款少少的。D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)以及 更纯粹轻质的NVR，都是这样的公司，在周期上行时能赚不少钱。 第二类是交易平台与数据服务，比如CoStar Group（CSGP）、Zillow（Z）、Compass（COMP），他们是卖水人和 “做市商”。这在我村的映射也是贝壳的主营业务，贝壳是三位一体了整个“流量入口+交易平台+地产数据”，而美股的那三家，各自专注一或两个领域。 第三类是REITs，持有型物业，无论是商业地产、写字楼还是住宅，纯吃租子的现金流业务。REITs大多是自持物业，而贝壳的租房业务比如“省心租”，做的是轻资产托管。Q1贝壳出租净收入与新房销售净收入居然划了等号，看来居住是刚需但买房不一定是。 第四类是大型家装零售，Home Depot (HD)，Lowe’s (LOW)这样的公司。这模式美国有特殊性，因为老美搬砖意愿很强，而在国内应该很少人有勇气自己盖个房子或者撸个硬装，一般以装修交付为主。这对应贝壳的家装业务，一直以来是第二增长曲线，Q1精修成第二创利曲线。 第五类也是投资上最獐头鼠目的，土地银行（land bank），你可以理解为他们为建商持有土地，而收益来源是建商的付款。当然建商并离不开

$贝壳(BEKE)$  发生了什么

贝壳净收入946亿，成绩单背后更值得关注的是什么？ 4月24日，贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）发布的2025年年度报告，报告显示，2025年，贝壳在复杂市场环境下保持稳健经营，净收入946亿元，同比增长1%；净利润29.9亿元，经调整净利润50.2亿元。二手房交易量同比增长11%，创历史新高；非房地产交易业务占比提升至41%，家装家居营收达154亿元，租赁业务实现全年盈利。 不过，一家企业的长期价值往往不在于财报上的短期利润脉冲，而在于其如何重构产业生态的生产关系。穿透946亿的营收表象，贝壳成绩单背后更值得关注的，是其通过制度化反哺机制对居住产业人力资本的深度投资。 首先，高管捐赠打破了传统企业分配的边际递减效应。彭永东将高达2.35亿元账面薪酬中的限制性股票全额捐赠，这是其连续第二年捐赠年薪，可谓是诚意满满。在经济学视角下，这并非简单的企业社会责任作秀，而是一次深刻的分配机制创新。它将附着在高管层面的资本收益，转化为覆盖超50万名经纪人、保洁、维修等底层服务者的公共福利品，实质上提升了产业基层劳动者的实际要素回报率，防止了产业链价值向少数管理层的过度集中。 其次，“健康家贝守护金”重塑了服务者的底层安全网。传统服务业的人力资本极其脆弱，一场重疾足以让基层服务者及其家庭陷入绝对贫困，导致产业劳动力非正常流失。贝壳推出的“生命急护金”摒弃了传统商业保险冗长的事后报销模式，以2个工作日内2万元到账的“救急”机制，精准对冲了人力资本的折损风险；加之10万元的家暖帮扶金与最高10万元的子女教育金，这套组合拳实质上为居住服务业构建了一个内部化的“社会止损机制”，极大增强了产业生态的韧性与稳定性。 第三，内部福利机制与业务多元化形成了正向飞轮效应。贝壳财报中非房业务占比提升至41%且租赁业务实现盈利，标志着其正从“交易撮合平台”向“居住服务综合体”跨越。这一战略转型的

50万人获贝壳4亿捐赠“守护卡”，贝壳的举动该咋看？ 4月23日，贝壳于司庆日当天推出“健康家贝守护卡”，并公布两位联合创始人开年捐赠4亿“健康家贝守护金”的实施细则。该守护金从即日起可申请保障，保障自2月24日项目发布日生效，意即自2月24日起如发生重疾、身故等情况，均可按规则获得全部的保障。 首先，从人力资本专用性投资视角看，贝壳通过“守护金”构建了行业人才留存机制。居住服务行业具有典型的劳动密集型特征，经纪人、保洁员、维修员等一线服务者是连接供需的核心节点。贝壳此次将保障范围从企业员工扩展至平台服务者，覆盖品牌主、店东、经纪人及上下游配套人员，形成覆盖全产业链的保障网络。以“生命急护金”为例，北京某服务者确诊非霍奇金淋巴瘤后2个工作日内即获2万元救助，这种即时性保障显著降低了从业者的职业风险溢价。 其次，创始人真金白银的捐赠释放了强烈的长期主义信号。彭永东与单一刚在2025年已捐赠900万股，2026年再次捐赠1000万股，两年累计捐赠市值达8.4亿元。这种持续性的股权捐赠行为，实质上是通过降低自身现金流权益来增强企业抗风险能力。资本市场数据显示，贝壳股价在捐赠公告发布后保持稳定，反映出投资者对管理层战略定力的认可。相较于短期财务操作，这种将核心资产用于人力资本投资的决策，有效缓解了股东与管理层之间的代理问题，为居住服务行业树立了治理标杆。 第三，贝壳通过保障体系升级重塑了竞争壁垒。传统房产中介行业因高流动性、低保障导致服务标准参差不齐，贝壳此次将健康保障、子女教育等社会成本内部化为企业责任，实质上提升了行业整体运营门槛。以“子女教育金”为例，成都某链家服务者除获得2万元重疾救助外，还因同时符合“家暖帮扶金”和“子女教育金”的保障条件，将额外获得18万元资助。这种覆盖全生命周期的保障设计，既增强了从业者归属感，也迫使竞争对手在人才保障领域跟进投入，从而巩固贝壳

4月16日，国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，房价表现呈现两方面积极变化。 第一，上涨城市数量增多，市场回暖范围扩大。3月14个城市的新房价格、13个城市的二手房价格环比出现上涨，较2月分别增加4个、11个城市；有4个城市出现了新房与二手房价格同步环比上涨，分别是上海、广州、深圳、合肥。 第二、一线城市率先企稳，传递积极的信心信号。一线城市新房价格在2月环比持平，3月环比上涨0.2%；二手房市场表现更积极，2月二手房价格环比下跌0.1%，3月环比上涨0.4%。 贝壳研究院认为，此轮市场回暖由多重因素共同驱动，已形成量价良性互动。一方面，一季度二手房交易量显著回升，为价格企稳奠定了坚实基础。以北京、上海为例，3月二手房成交量已创下近年来新高，当前改善性需求为主的市场，成交量放大意味着置换链条逐步激活，市场流动性整体恢复。另一方面，限制性政策有序松绑，信贷支持不断加强，有效改善市场预期，促进购房需求持续入市，市场呈现出“量升价稳”的良好局面。综合来看，中国房地产市场出现边际改善，渐入企稳修复阶段。

4月23日， $贝壳-W(02423)$ 于司庆日当天推出“健康家贝守护卡”，并公布两位联合创始人开年捐赠4亿“健康家贝守护金”的实施细则。该守护金从即日起可申请保障，保障自2月24日项目发布日生效，意即自2月24日起如发生重疾、身故等情况，均可按规则获得全部的保障。 据了解， $贝壳(BEKE)$ 已向超50万贝壳、链家员工及行业服务者推送了1对1专属守护卡。当日，有两位行业服务者申领到了2万元重疾金，其中一位北京服务者在3月确诊罹患非霍奇金淋巴瘤，目前在住院治疗中；另一位成都链家的服务者除2万元重疾金保障外，还同时符合“家暖帮扶金”与“子女教育金”申请条件，剩余18万元守护金已在审批中，预计10个工作日内到账。 （两位服务者已成功申领守护金） “健康家贝守护金”由贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东与联合创始人单一刚共同设立。2025年4月17日和2026年2月24日，贝壳联合创始人彭永东、单一刚宣布捐赠1900万股，用于为居住行业服务者及其家庭提供医疗保障、子女教育等，为应届毕业生提供支持，并设立该项目。 此次推出的“守护卡”，将作为享有该保障权益的专属电子凭证，贝壳及链家员工、行业服务者可通过企业微信等渠道领取“守护卡”。今日已有大量贝壳、链家员工及平台服务者在朋友圈晒出此卡。 据了解，该卡片首次使用贝壳25周年纪念标识，服务者可根据喜好自主选择，共有贝母色、金色两种色调、10款设计可选，并印有个人姓名、领取编号等专属信息。 （健康家贝守护金卡） “平台存在的根本，是为客户提供更优质、更值得信任的服务与价值。员工和服务者是创造客户居住服务价值的重要承载者，”贝壳集团董事长彭永东在贝壳25周年开年信中表示