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最后更新日期: 10/8/2022

前言

LREIT, 全名Lendlease Global Commercial REIT, 旗下资产包括313@Somerset, JEM 与Milan的办公楼。虽然旗下的两大商场不能说拥有像Vivocity那样最高等级的商场，不过无可否认的是这两大商场都属于优质的商场，坐落于高人流的地区。

尤其是LREIT完成JEM 100%股权的收购后，已经开始成为了一个相对稳健的产托，并在未来有望成为新加坡明星产托之一。目前4.85cents的股息，按8月8日闭市价格$0.82计算的话，股息率达到5.91%，而我认为下一个财政年的派息是相当有可能提升至5cents以上的，也就是说股息率将高达6%以上。

不过有几点必须注意的是LREIT在新加坡还是属于偏小的产托，上市也不到3年而已。此外，2022上半年为了收购JEM剩余的股权也进行了一系列的集资计划，其中Private Placement的价格只有SGD0.725，比市价低了9%。整体来说目前的价格还是相当合理的，处于新加坡REITS市场平均股息率的6%。

企业背景

产托背景:LREIT于2019年10月在新加坡交易所上市, IPO价格SGD0.88，股票代码JYEU。旗下资产包括乌节路的313@Somerset, Italy Milan的办公楼Sky Complex与 2022年4月完成100%股权收购的Jurong East Mall，整体资产出租率达到99.8%。

资产组合

313@Somerset: Valuation:$993.1million；出租率:99.8%

位于Orchardroad的313可以说是新加坡相当著名的商场，人流也是相当的恐怖, 是旅客的胜地。该商场连接着Somerset MRT，主打中产阶级，没有一些昂贵奢侈的品牌，更多是像Cotton on, Food Republic, 吃茶三千，KOI这些比较符合小资族, 年轻人的商家品牌，不过商场整体看起来还是高端上档次，设计够明亮，时尚。

JEM (JurongEastMall): Valuation: $2,134million；出租率: 99.5%

位于Jurong的JEM连接着Jurong East Mrt, 干净，简约是我可以形容的。JEM结合一个6层的商场与12层的办公楼，而该办公楼是完全租给政府部门，而租约是至2045年才到期。商场方面结合饮食，购物，超市如Fair price, Don don Donki, H&M, Uniqlo 与 Ikea Small concept store。资产素质相当高, 人流相当稳定。

Sky Complex, Milan: Valuation: $2,134million；出租率: 99.5%

位于Milan的Sky Complex office。该办公楼完全出租给Comcast Corporation的子公司 Sky Italia，租期为 12 + 12 年，于 2032年 5 月到期，所以未来至少有11年是完全不用担心的，并足以提供源源不断的租金收入。

财务数据

*财政年为6月30日

2022年2H录得如此强劲的增长主要是因为Lendlease在2022年4月完成了JEM剩余股权的收购。由于该季度的业绩是2022年1月-6月的盈利表现，所以2022年2H并没有完全反映JEM的贡献，因此接下来的财报会更加强劲，也就是说派发的股息会更加的多。

虽然Gearing在收购后提升至40%, 不过目前有59%的债务是属于固定利率，所以受升息的影响有限。目前商场的租户销售已恢复至疫情前，集团将受益于经济的开放与旅游的复苏。

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