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原创声明 | 本文作者为金融监管研究院研究员 黄潢；欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。$(000001.SH)$   （注：本文部分内容来源于线上系列课《REITs和房地产ABS专题》，更多精彩内容可扫上方图片二维码） 购房尾款ABS是房地产ABS中的一种，目前市场上也发行了不少，相信大家对此并不陌生。本文则主要是从法律、会计和财务管理三个角度，探讨购房尾款在理论上的性质，以及购房尾款证券化的作用。 一般来说，购房尾款的形成过程为： 房企和购房人签订房屋买卖合同，购房人向房企支付首付款，同时向银行/公积金中心申请贷款，并指示银行/公积金中心向房企支付余下款项； 银行/公积金中心审批通过后，向房企支付余下的房屋价款。 这余下的房屋价款即是购房尾款。在购房人向银行/公积金中心申请之后，大致需要3-6个月甚至更长的时间才能转付给房企。具体如下图所示： （来源：线上系列课《REITs和房地产ABS专题》PPT） 由于账期较长，房企为了加快资金到账时间，于是选择了将购房尾款证券化，将未来现金流提前变现。这过程看似简单，但如果我们从不同的理论视角细细探究，则会发现其中的耐人寻味之处。 1 法律视角 （一）购房尾款的法律性质 从上面购房尾款的形成过程来看，房企、购房人、银行/公积金中心三方共形成了两种法律关系，即房企和购房人之间的房屋买卖关系，以及购房人和银行/公积金中心之间的资金借贷关系，如下图所示： （来源：线上系列课《REITs和房地产ABS专题》PPT） 资金借贷关系比较好理解，重点是前面的房屋买卖关系。 房屋买卖关系主要是受《合同法》的规范和调整。在《合同法》项下，房屋买卖合同是一种双务合同，即双方互相享有权利和承担义务：房企的义务是转移房屋所有权于买房人，权利是收取房屋价款；买房人的义务是支付房屋价款，权利是获得房屋的所有权。 我们知道，目前市场上的

原创申明 | 本文原创作者 金融监管研究院副院长 刘诚燃。欢迎个人分享转发，谢绝媒体、公众号和其他网站转载。 写在前面 总有小伙伴会问，刘老师，CAR是什么? LCR又是什么？？. 其实这些都是巴塞尔一堆协议里面专有名词的缩写。笔者花了九牛二虎之力整理了14个有用的英语词组缩写，并对这些概念进行了释义和解释，希望对大家有帮助。欢迎大家留言补充，下次再整理更多与1104相关的英语缩写词组。 CAR 1 Captial Adequacy Ratio 资本充足率 是银行的资本净额与风险加权资产的比率。 资本充足率反映银行在存款人和普通债权人的资产遭到损失之前, 能以自有资本承担损失的程度。该指标的目的在于衡量银行抵御风险的能力, 抑制风险资产的过度膨胀, 保护存款人和其他债权人的利益, 保证银行的正常经营及发展, 因此, 一家银行的资本充足程度是其实力与安全的标志。 RWA 2 Risk-weighted Assets 风险加权资产 对银行的资产加以分类，根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数，以这种风险系数为权重求得的资产。 商业银行风险加权资产包括信用风险加权资产、市场风险加权资产和操作风险加权资产。 CCF 3 Credit Conversion Factors 信用风险转换系数 是衡量表外项目转换为表内资产的可能性指标，银行首先用信用转换系数将表外项目转换为表内项目，再根据表内项目的风险权重计算出风险加权资产。 IRB 4 Internal Rating Based Approache 内部评级法 与权重法相对应的一种评级方法。 IRB方法根据违约概率(PD)，给定违约概率下的损失率(LGD)，违约的总敞口头寸，以及期限(M)等因素来决定一笔授信的风险权重，IRB按照复杂程度可以分为初级法和高级法。按照内部评级法的规定，银行将银行账户中的风险划分为以下六大风险:公司

    细则一个都没等来，   银保监会却出了这样一个新规： 那么问题就来了—— 这啥机构？？ 然后我们往下看...... 咳咳，话说这个“金融资产投资公司”， 目前是最正式的叫法。 其他称呼还很多。 之前管他叫做“债转股实施机构”，当然实施机构还有：金融资产管理公司、国有资本投资运营公司、保险资产管理机构； 而业内通常叫他“银行债转股子公司”。 正如其名，债转股子公司 当然主要就是搞“债转股”业务的。 所以，还是先说说“债转股”吧。 实体经济中企业的发展总会缺钱。 而筹钱方法从大类上分就只有两种： 股和债。 但目前，我国企业主要还是靠借债。 但是大家如果都一个劲地借债....... 杠杆率就噌噌噌上升了。 企业一旦负债高， 就禁不起风吹草动...... 如果大家都这样， 同时经济还变差， 就可能引发系统性风险。 因此，得想法降低企业杠杆啊！ 降杠杆，不就是搞掉负债么？ 债怎么搞掉？变成股呗！ “债转股”就这么来了！ 但是如果直接银行去做， 这放债放成股东，就像约炮约成老公， 总有点别扭...... 于是： 债转股子公司就作为银行的“替身”， 主营业务成了做“债转股”业务了。 监管说了， 债转股子公司主要就是把银行债权转成股权： 主要是这么四件事情： 为了防止这类机构“不务正业”， 监管规定，这4类主营业务加起来 业务或营收占比原则上不低于50%。 那么，债转股子公司还能做些啥别的？ 还能做这些： 总之就是些围绕是为支持债转股开展的配套支持业务。 整体上，债转股子公司业务范围 虽然有点类似于四大AMC。 不过差别还是挺多的。 金融资产投资公司： 债转股主营业务占比的要求（不低于50%）， 能够直接发行私募产品， 爹妈是银行控股，所以和银行妈妈的协同更强一些；   说起来，撇开面子问题， 到底为什么银行不直接开展债转股， 非得成立一个子

刚刚，央行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。全文详见《刚刚！央行又降准，释放7000亿基础货币！》 央行公告显示，此次降准主要是落实国常会的部署，面向大型银行释放的约5000亿元，将主要用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的社会资金参与。面向邮储和其他中小银行可释放的约2000亿主要用于支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业融资难融资贵问题。 此次名义上定向降准，但笔者认为，此次降准名义上属于定向调控和精准调控，但实际效果更接近普降，即便是普降笔者认为也不属于货币政策转向！ 1、这次是定向降准还是普降？普降！ 此次降准有别于2017年9月底的定向降准，所附加的条件并不是量化指标，而只是一个定向和倾向性意见表述：   鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。定向降准资金不支持“名股实债”和“僵尸企业”的项目。 同时，邮政储蓄银行和城市商业银行、非县域农商行等中小银行应将降准资金主要用于小微企业贷款，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。 笔者更倾向于将其认定为普降，因为对于降准的资金用途，央行并没有一个足够严格的指标性定量监测，降准前置条件也不是一个数量指标。 前一次降准的两项考核指标，分别为第一档上年普惠金融贷款增量占比1.5%，或者余额占比1.5%，但未达到10%（定向降50BP）；第二档上年普惠金融贷款增量占比达到10%或者余额占比10%（定向降150BP）。但实际只是定向降准标准改变，具体参见下图2017年9月30日新规。 2、不是写了政策导向是

总体解读 5月30日，中证协在其官网对外公布了《关于进一步加强证券公司场外期权业务自律管理的通知》，该通知是对此前证监办发〔2018〕40号文在操作执行层面的进一步落实和细化。 通知进一步突出了一级交易商的市场引导作用，以及其对二级交易商和其对手方的监测评估职责；细化了对场外期权挂钩标的选取要求。同时，该通知并没有给出过渡期，要求从发布之日即5月28日起执行。 新规落地速度加快，加之此前有新闻称，非交易商的券商将不能发行内嵌场外期权结构的收益凭证，短期内场外期权规模或将萎缩，从长期来看，规范市场有利于市场的整体健康发展。 以下为新规全文及重点条款解读： 关于进一步加强证券公司场外期权业务自律管理的通知 各证券公司： 为落实中国证监会《关于进一步加强证券公司场外期权业务监管的通知》（证监办发〔2018〕40号）的相关要求，强化场外期权业务自律管理，现将有关事项通知如下： 一、交易商管理 (一) 证券公司开展场外期权业务，分为一级交易商和二级交易商。 (二) 最近一年分类评级在A类AA级以上的证券公司，经中国证监会认可，可以成为一级交易商；最近一年分类评级在A类A级以上的证券公司，经中国证券业协会（以下简称协会）备案，可以成为二级交易商。 未能成为交易商的证券公司不得与客户开展场外期权业务。 金融监管研究院解读： 绝大部分券商没有对冲资格，利好AA评级证券公司，越来越多监管政策都在明晰一个方向，即扶持合规大券商做大做强，强者恒强。 (三) 一级交易商可以在沪深证券交易所开立场内个股对冲交易专用账户，直接开展对冲交易。 金融监管研究院解读： 集中在一级交易商进行场内个股对冲交易，有两点好处： 1.一般来讲，做市商采用期权delta对冲，对于看涨期权需要购入相应比例标的资产进行对冲操作，以防止标的股票上涨时交易对手方行权的风险；对于看跌期权，当标的资产价格下跌时，券商的对冲方式便是

本文纲要 一、本文数据来源与时间区间 二、本文所述房地产私募基金范畴 三、房地产私募基金分类统计 四、典型案例分析 一、本文数据来源与时间区间 本文数据主要来源于中基协官网公示的私募基金备案信息。从2018年5月1日至5月21日，在协会备案的私募基金产品共计1408个。 其中涉及房地产私募基金产品45个，均为私募股权投资基金。 二、本文所述房地产私募基金范畴 本文统计的“房地产私募基金”是将底层基础资产根据基金业协会备案公示信息中涉及房地产开发企业、房地产项目、城市更新项目、特色小镇项目、棚户区改造、商业物业等不动产的基金产品纳入统计范围。 由于部分基金产品在协会公示系统中披露的投资领域较为模糊，人工统计结果可能存在遗漏或误差。 另外，私募基金的组织形式有公司型、契约型和有限合伙型，上述45个房地产私募基金产品的基金类型全部是股权投资基金，其中10个为有限合伙型，其余35个全部为契约型。 本文未将底层资产涉及一级土地开发的纳入统计数据中，根据《国民经济行业分类》一级土地开发应归类为建筑类业务，不属于房地产行业，也不是现行私募监管限制投向。由于底层资产涉及基础设施、产业新城之类的基金在实操中大多是产业基金形式，而我们未能确定产业基金备案是需要到发改委，还是发改委和中基协双备案，因此本文也未涉及到此类产品的备案信息。 三、房地产私募基金分类统计 （一）投资方向 根据公示信息中“主要投资领域”中的信息，相关投向信息为： 13个契约型基金直接投资房地产开发企业或房地产项目公司股权； 7个私募基金投资或认购有限合伙企业份额间接投资房地产公司股权； 5个私募基金投资私募基金间接投资房地产公司股权； 5个有限合伙企业直接投资房地产公司股权； 2个私募基金收购房地产公司的股权； 1个有限合伙企业投资有限合伙企业间接投资或收购房地产公司股权； 1个私募基金投资私募基金或房地产公司股权； 1个

    在2017年11月24日发布征求意见稿的半年后，今日（2018.05.30），银保监会终于下发《商业银行银行账簿利率风险管理指引（修订）》正式稿，对《商业银行银行账户利率风险管理指引》（银监发〔2009〕106号）进行了全面修订。 可以看到，首先为避免歧义，新指引将原“银行账户”表述调整为“银行账簿”。银行账簿记录的是商业银行未划入交易账簿的相关表内外业务，范围与原指引相同。 新指引主要修订了三方面内容： 1.细化风险管理要求。强化系统建设、模型和数据管理要求，细化计量结果的内部应用和报告要求； 2.规范风险计量。明确利率冲击情景和压力情景的选取要求和要素，并设计差异化的监管报表计量框架； 3.强化监督检查。明确监管机构的定期评估要求及相应监管措施，提高非现场监管报表报送频度。 以下为针对《商业银行银行账簿利率风险管理指引（修订）》的解读： 本文纲要 一、时代背景 二、政策导向 三、风险计量 四、总结 五、新规原文 一、时代背景 1、国际监管 巴塞尔委员会于2016年4月出台对银行账簿利率风险管理的技术性文件《Interest rate risk inthe banking book》（以下简称“IRRBB”），作为巴塞尔III银行监管系列核心重要文件之一，其中要求采用此标准的商业银行需于2018年正式实施相关要求。 银保监会此次修订的指引正是采纳了巴塞尔委员会关于银行账簿利率风险管理的方法和策略，并根据我国的市场利率环境，做了一些特色化的修改。 本次修订，首先就将“银行账户”的表述调整为“银行账簿”。银行账簿记录的是商业银行未划入交易账簿的相关表内外业务。风险涉及范围与原指引所述的“银行账户”、IRRBB中“banking book”相同。此次调整的主要目的，还是为了避免与客户在银行开立的各类（银行）账户发生概念混淆。 此外，本指引对银行账簿利

随着近两年ABS市场的发展壮大，市场上开始出现一批专业的夹层和次级投资者，如京东金融、中航信托等。市场开始由单一的卖方驱动，逐渐向买卖双方共同驱动转变。 有市场分析人士判断，资产证券化将走向商业模式升级和多维度的联动；市场上将出现更多的参与者，用投行的思维方式开展新型的资管业务，带动整个ABS市场的流动性，激活不同风险偏好的投资者多元化配置需求。 今天小编就来聊一聊关于夹层和次级投资价值的那些事儿。 一、夹层的投资价值 （一）票息收益“性价比”高 这主要体现在收益和风险上。 从收益率角度来说，由于偿付顺序在优先级之后，ABS夹层证券的收益率相对较高； 从风险角度来说，夹层证券的评级通常在AA-至AA+，按照目前国内的评级标准，AA-至AA+的证券与AAA证券的风险设定相差无几；再加上目前市场上发行人和投资人对夹层证券的种种误解，导致了级别低于AA的ABS夹层证券一律被误当作垃圾债，很难卖出去，所以管理人在证券设计的时候，也不会分出A或BBB的证券。 因此，总体而言，目前夹层证券的风险并不比AAA的优先级高多少，但收益率却轻松超过AAA级100-200bps，可以说“性价比”相当之高。 （二）资本利得可期 在存续期间，部分夹层证券的评级存在上调空间。当夹层评级进行上调时，可以视市场情况（价格上升时）进行交易转让，一次性变现投资收益并获得资本利得。 根据wind数据统计，下图是2015至2017年银行间市场和证监会交易所市场有过评级变动的ABS证券的笔数： （图片来源：联合评级） 由此可见，级别下调的证券少之又少，反而有相当数量的证券能够上调级别，夹层证券的资本利得可期。 （三）配合Pre-ABS，锁定超额收益，实现一二级市场联动 一二级市场联动常见于Pre-ABS的运作模式，例如中航信托成立的夹层基金。 夹层基金在基础资产形成阶段提前介入，为基础资产的形成提供过桥融资，并包装

    1.《办法》的出台背景是什么？ 授信集中度风险是银行面临的最主要风险之一。而近年来，国内银行对客户的授信方式日趋多元化，但是集中度风险的相应监管要求却没有及时跟上。相关规定散见于《商业银行法》、《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等法律法规中，而没有一个统一、规范的大额风险暴露监管规则。 下图为穿透授信的由来和历史沿革。总体而言，银监会第一次提及穿透授信要求，是在2016年10月份发布的银监发42号文《关于进一步加强信用风险管理的通知》。但是受限于当时的条件，最终监管和银行达成的共识是，公募基金和ABS因为其特殊性，在穿透授信层面可以豁免。 最终，此次大额风险暴露管理规定根据国内银行实际情况，参考国际监管标准，规定了监管标准和计算方法，对商业银行加强大额风险暴露管理提出一整套安排和要求。 但需要注意大额风险暴露并不是要求穿透授信，其法规起草的渊源并不是42号文。 2.穿透授信VS穿透资本计提？ 办法虽然依旧要求商业银行应使用穿透方法，将资管产品和ABS基础资产的最终债务人作为交易对手并计算其风险暴露。但大额风险暴露并没有要求“穿透授信”。实际上穿透授信是一个事前控制的概念，如果一律要求穿透授信，则意味着所有同业投资的管理人没办法真正履行主动管理的职责。对于ABS和公募基金更是没有可能性，大批量的资产类别，信息披露水平完全达不到银行授信的水平，关联方的识别问题，事前审批的漫长流程等都使得穿透授信更像是神话。此次大额风险暴露的要求实际上是穿透计量风险暴露，是一个事后统计的概念。 3.本办法对不同客户的大额风险暴露监管要求分别是什么？ 根据本办法，风险暴露是指商业银行对单一客户或一组关联客户的信用风险暴露。简单理解，即为银行在与上述客户开展不同业务时，所承担的信用风险的大小。一般而言，风险暴露与银行开展上述授信业务的规模成正比关系。 而所谓大额，是

  想要学习商业银行的资产负债表，我们先从资负表的右边开始讲起。今天介绍的内容是商业银行的二级资本债。作为开篇，我们将全面的介绍二级资本债这个银行的资本补充工具。具体我们将从它的定义和用途出发，发掘二级资本在一级、二级市场特征，讨论近期监管新规，会计的新政（主要是IFRS9）对二级资本债的影响，并对它的未来进行展望。 背景介绍（一）什么是银行的二级资本债？ 我们重点讲一下它的定义，讲一下它的会计核算，讲一下它的几个重要的条款。从地域上讲，商业银行的二级资本债是指商业银行发行的，其本金和利息的清偿顺序在其他负债之后，在股权资本之前的一种债券。从定义出发就可以看到，二级资本债是一种债券。二级资本债是银行二级资本的组成部分，银行的资本有三个层次，后面我们还会介绍到核心一级资本其他一级资本、二级资本。 二级资本债属于二级资本的一个组成部分，它属于破产清算的资本，不是持续经营的资本。也就是说，银行在无法生存的时候，这种资本工具必须能够被冲减，或者我们更专业的术语叫减记，或者是转化成普通股，这就意味着通过减记或者转股这两种方式任选其一来达到充分吸收损失的目的。我们刚刚就介绍了二级资本债的一个定义，然后来看一下它的会计核算上的二级资本债。既然作为债券，那么是列在负债方，他计入的会计科目叫做应付债券--二级资本债，这就是它的会计核算。在后面的分享中我们还会介绍其他的资本工具，不是列在负债方，而是其他权益工具。后续我们还会讲到，二级资本债的原始发行期限在商业银行的资本管理办法里面有要求，至少在五年以上，从国内目前采取的主流发行期限来看，一般是5+5。 第一个五年结束期的时候，商业银行有权利选择赎回。如果商业银行选择赎回，那么五年就终止，如果不选择不赎回，那么还有五年可以继续延续下去，这就是所谓的5+5，这是他期限上的一个特点。 然后我们介绍成为二级资本债最重要的三个条款，次级条款