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原创声明 | 本文作者为金融监管研究院研究员 黄潢；欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。$(000001.SH)$

（注：本文部分内容来源于线上系列课《REITs和房地产ABS专题》，更多精彩内容可扫上方图片二维码）

购房尾款ABS是房地产ABS中的一种，目前市场上也发行了不少，相信大家对此并不陌生。本文则主要是从法律、会计和财务管理三个角度，探讨购房尾款在理论上的性质，以及购房尾款证券化的作用。

一般来说，购房尾款的形成过程为：

1. 房企和购房人签订房屋买卖合同，购房人向房企支付首付款，同时向银行/公积金中心申请贷款，并指示银行/公积金中心向房企支付余下款项；

2. 银行/公积金中心审批通过后，向房企支付余下的房屋价款。

这余下的房屋价款即是购房尾款。在购房人向银行/公积金中心申请之后，大致需要3-6个月甚至更长的时间才能转付给房企。具体如下图所示：

（来源：线上系列课《REITs和房地产ABS专题》PPT）

由于账期较长，房企为了加快资金到账时间，于是选择了将购房尾款证券化，将未来现金流提前变现。这过程看似简单，但如果我们从不同的理论视角细细探究，则会发现其中的耐人寻味之处。

法律视角

（一）购房尾款的法律性质

从上面购房尾款的形成过程来看，房企、购房人、银行/公积金中心三方共形成了两种法律关系，即房企和购房人之间的房屋买卖关系，以及购房人和银行/公积金中心之间的资金借贷关系，如下图所示：

（来源：线上系列课《REITs和房地产ABS专题》PPT）

资金借贷关系比较好理解，重点是前面的房屋买卖关系。

房屋买卖关系主要是受《合同法》的规范和调整。在《合同法》项下，房屋买卖合同是一种双务合同，即双方互相享有权利和承担义务：房企的义务是转移房屋所有权于买房人，权利是收取房屋价款；买房人的义务是支付房屋价款，权利是获得房屋的所有权。

我们知道，目前市场上的住房销售主要采用的是预售模式，也就是我们常说的“期房”。房企在取得预售许可证之后即可开始销售房屋，而无须等到房屋正式完工。

由于房屋买卖合同是一种双务合同，虽然在房屋买卖合同签订完成后，房企有向购房人收取尾款的权利，但后续还将承担交付符合约定质量和面积的房屋等义务；同时，买房人还享有对房企的抗辩权，即如果房企未能交付房屋或者交付的房屋不合格，购房人将主张退还或减免房款，甚至主张违约责任，使得房企收取尾款的权利存在一定的不确定性。

因此，房企向购房人收取购房尾款的权利，并不像应收账款债权那么“完美”——已经完成了己方的所有义务，只等收款。房企收取购房尾款的权利还有待后续特定事实的发生，即交付符合约定质量和面积的房屋等。在理论上，我们把房企收取购房尾款这样债权称为“未来债权”。

（二）关于未来债权的讨论

理论界将未来债权分为两类：

• 一是已有基础法律关系存在，但合同尚未生效（如附生效条件和附期限的合同），或者债权的产生取决于对待给付的履行（如上述的购房尾款债权、已签订租赁合同的物业租金债权等）；

• 二是尚无基础法律关系存在的未来债权，被称为纯粹的未来债权，如公园门票债权、学校学费债权、高速公路的收费债权、物业（尚未出租出去）未来的租金债权等。

未来债权的转让在上世纪一直是世界民法学理论上的难题。传统观点认为，可以成为合同权利让与标的的，应是现有的已产生的债权。因此各国长期不承认未来债权让与的效力。但是随着商业实践的发展，“面对商业尤其是银行业的压倒一切的实际需要，对未来债权让与的理论上和政策上的反对终于全部消失了”。[1]

国内学者总结了国内外对未来债权转让效力的观点，笔者将其整理如下：

序号

法系/国际条约

国家

已有基础法律关系的未来债权的转让

无基础法律关系的未来债权的转让

1

英美法系

英国

合法有效

有条件地承认转让合同的效力

2

美国

3

《国际保理公约》

/

承认了未来债权转让的有效性

4

《联合国国际贸易中应收款转让公约》

5

《欧洲合同法》

6

《商事合同通则》

7

大陆法系

德国

无论从理论还是到司法实践，都合法有效

承认转让的效力

8

法国

9

意大利

无效

10

日本

未来债权的转让效力是限制性的，除非未来应收账款的让与人、受让人、债务人、数额及其他界定应收账款的必要信息是确定的

11

中国

过去学者多持保守主义，对未来债权转让持否定态度，但现在许多学者采取折中说，即需要宽容对待保理中未来债权转让的效力，又并非无条件地全部承认，而是在符合特定条件下确认这种应收账款债权转让的效力。

（来源：1.郭珩:《浅论保理业务中未来债权转让的法律效力》；

2.沈立超.《浅析我国保理法律问题》[D].上海:华东政法大学.2016）

（三）分析未来债权的意义

购房尾款债权本质上是一个已有基础法律关系的未来债权，依赖于房企履行相对应的义务。因此，在购房尾款债权的证券化过程中，就必须要充分考虑房企履行债务（交付合格的房屋）的情况，因为这影响到基础资产（购房尾款债权）在法律上是否无瑕疵，例如以下几种情形：

• 如果物业最终未建成，则银行可能因此不同意发放贷款；

• 如房企最终无法交付房屋，购房人有权主张退还房款，甚至向开发商主张违约责任；

• 专项计划设立后，因购房面积或质量存在争议等因素，购房人主张扣减或减免应付款项等，导致购房款不能按预测回收；

因此，在交易结构上，我们往往会针对基础资产设置相应的措施，比如：

• 严格基础资产的合格标准；

• 基础资产的赎回和置换机制：对于不合格基础资产、灭失基础资产及涉诉基础资产，要求原始权益人进行赎回和置换；

• 差额支付承诺/担保：要求原始权益人或相关主体对投资者的本息兑付提供差额支付承诺及担保。

会计视角

尽管收取购房尾款在法律上属于一项债权，但在会计处理上，按照实质重于形式的原则，在房屋交付前房企不能确认收入，因此只能将收到的购房尾款计入“预收账款”科目，形成一笔负债。在做购房尾款ABS之前，房企的会计处理一般如下所示：

1.签署房屋预售合同时：不做任何处理；

2.收到首付款/尾款的时：

借：库存现金/银行存款

贷：预收账款

3.交付房屋时，确认收入

借：预收账款

贷：主营业务收入

如果房企将购房尾款直接拿来做ABS，则在收到专项计划支付的募集资金时，做如下处理：

借：库存现金/银行存款

贷：长期应付款

由于通过ABS募集来的资金属于有息的金融负债，本质上与银行贷款无异。出于改善报表的需求，自2018年以来，购房尾款ABS出现了一种新的交易模式，即房企先向保理公司转让购房尾款债权，再由保理公司作为原始权益人发行购房尾款ABS。在这种模式下，房企会计的处理出现了细微的变化：

借：库存现金/银行存款

贷：预收账款

通过这样的操作，有息的金融负债变为了无息的经营性负债，从而优化了报表，这部分我们会在第三部分财务管理视角里做详细阐述。

财务管理视角

在财务管理视角下，主要是看购房尾款ABS能使房企的财务指标发生怎样的变化，以及如何优化房企的报表。

财务管理上会对资产负债表做一个调整，也就是我们常说的“管理用财务报表”，其调整如下图所示：

按照上述第二种模式操作（房企先将购房尾款债权转让给保理公司，再由保理公司发行ABS），房企将所融得资金计入“预收账款”这一经营性负债的科目，这其实本质上是加快“预收账款”的“到账”时间。

从管理用报表来看，通过这种交易，资产负债表的左端同时增加了一笔经营资产（库存现金/银行存款）和一笔经营负债（预收账款）。这也就意味着，房企没有依赖金融负债（有息负债），也就是资产负债表的右端，而是通过经营性负债（无息负债），也就是资产负债表的左端，获得了融资。

因此，站在财务管理角度，

一是此次融资没有增加房企的资产负债率；

二是减少了房企对金融负债（有息负债）的需求，降低了房企的举债成本和有息负债率（有息负债率=有息债务/负债总额，反映企业举债成本的指标，这个比率越低，说明企业举债成本越低，相对来说利润也就会提高）；

三是如果房企用融得资金来偿还此前金融负债，还有助于降低资产负债率，进而起到美化报表的效果。