凭本事借的3000亿,华夏幸福到底是怎么造掉的

     这么大的摊子,但凡出现一点问题,就是系统性的风险。表面上看是52亿的债务逾期,背后的坑可能远超你的想象。


文 | 葫芦娃

来源 | 大碗楼市

2月1日晚,华夏幸福(600340.SH)第一次公开承认了自己的债务问题——已经有52亿债务逾期,公司可动用资金仅有8亿。

这是华夏幸福首次承认债务危机。

我看到,很多平台和专家都在解读华夏幸福的债务危机。但是,他们更多都是从财报的角度。四平八稳有余,鞭辟入里不够。

作为一个与这位老北鼻相爱相杀多年的老友,我也刚从环京和环沪回来,我单纯从楼市的角度来跟大家探讨一下——华夏幸福的债务违约背后,到底藏着怎样的无尽欲望?

01

华夏幸福背后的雷,到底有多大?

我列几组数据,请随意感受一下——

扣除预收款后的债务总额,接近3000亿;其中的1000亿,属于一年内就需偿还的短期债务;截止1月底,公司可动用的现金仅有8亿,且已有52亿的债务逾期。

有个资深追债人,曾给我说过几句刻骨铭心的话:

如果有个人,开奔驰住豪宅,看起来有上亿资产兜底。他突然向你借了5万块钱,到期了也还不上。

那么,你就要做好被生活暴击的准备了。

连5万块钱都还不上的上亿身家,往往已经到了暴雷的边缘,背后债务往往至少是数十亿。

5万块钱的背后,往往是一眼望不到边的滚滚天雷。

个体债务人如此,公司债务人同样如此。

华夏幸福,是一家总资产规模超过5000亿,且营业收入连续多年破千亿的巨型房企。

平日里,稍稍挤出点尿,都能染出一地黄。

这样的巨型房企,连52亿的债务都要逾期。

甚至,还专门开了一个清偿会。拉着几个债权人,加上属地政府、央行、银保监会和金融机构一起参加。

老板王文学,还在会议上检讨、致歉……

只能说明一个问题——

事儿很大,非常大!

52亿的逾期,可能只是开始!

52亿的背后,可能是连锁性的债务危机!

甚至,可能牵连着金融机构和债权人,一起滑落向深渊之中。

这个小作精,是怎么把自己作到了如此地步?

借过来的钱,是怎么糟践的?

我曾在环京的固安和环沪的嘉善,分别目睹了两场惨烈的塌陷。

两场塌陷,都与华夏幸福毫无克制的扩张欲望,息息相关。

02

2003年,河北固安。

华夏幸福的产业新城,第一次落地在天安门正南50公里的环京县城。

18年过去,固安的永定河孔雀城,其建成规模已经膨胀到近百平方公里,超过3000年历史的固安老城。

3000年历史积淀,抵不上华夏幸福17年的鲁莽一瞬。

华夏幸福的一小步,固安城市化的一大步。

2016年,浙江嘉善。

华夏幸福的产业新城,终于走出河北,落地在大虹桥西南60公里的环沪县城。

五年过去,嘉善的新西塘孔雀城,其规划面积已经膨胀到12个平方公里。

3年后,新西塘孔雀城的12平方公里,开发尚不过半。

我们的华夏幸福,再一次出手了——

华夏幸福,再次圈地4.3平方公里,又搞起了新浦西孔雀城。

前有新西塘孔雀城,后有新浦西孔雀城。

华夏幸福左右开弓,在嘉善狠狠折腾5年,圈地16平方公里,规划面积超过6000年历史的嘉善老城。

6000年文化传承,抵不过华夏幸福5年的大笔一挥。

华夏幸福的又一小步,嘉善城市化紧赶慢赶的又一大步。

步子迈大了,难免会拉到胯。

在嘉善和固安,华夏幸福“左一小步,右一大步”,把两个县城拉的一地稀碎。

03

产业新城里,没有产业。

无论是固安的近百平方公里,还是嘉善的16平方公里,华夏幸福用来圈地的钩子,都是产业。

那么,这些产业的落地究竟如何?

下面这些照片,是我在固安产业新城拍到的实景。

在下班高峰期的肽谷医药孵化港,我看到——

园区内,一片漆黑。

只剩下,道路照明和门口站岗的两位保安。

在上班高峰期的航空产业园,我看到——

偌大50栋楼的产业园区,入驻率只有3成。

即便是已经入驻的企业,很多只有牌子入驻,没有员工入驻。

大家都只是,在门口挂个牌子。

锁已生锈,空空荡荡,许久没有生产的痕迹。

在正常工作日的无人机研发企业,我看到——

车间里已经打扫的干干净净,墙上只留下一句标语:

对于无人机产品来说,不是100分,就是0分。

看起来,这家公司并未做到100分。

于是,草草归零了。

下面这些照片,是我在嘉善产业新城拍到的实景。

在正常工作日的上海人才创业园,我看到——

正常的写字楼,实际入住率只有3成上下;

研发企业独栋,实际入住率只有4成上下。

走进看似入驻率达到3成的写字楼里,我看到——

“牌子入驻”的模式,从固安复制到了嘉善。

部分企业,只是挂个牌子,并无员工。

要么是大门紧锁,停工许久,空空荡荡;

要么是200㎡,50个工位的偌大办公室里,只有一台电脑和一个人。

在上海人才创业园里,我遇到了两位员工。我借口想在园区开餐厅,跟他们聊了一会——

千万别在这开餐厅,不会有生意;上班的人不多,餐厅从来没坐满;中午吃饭的人,差不多二三十个;刚进来的企业,陆陆续续搬走了;哪有上海企业,多数都是本地,我们都是本地的……

继固安产业园,“无人机企业,没有无人机”之后;

嘉善产业园,也出现了“上海人才园,没有上海人才”;

不得不说——

华夏幸福是真厉害,总能出其不意的送你一个精致的黑色小笑话。

一出手,就是老黑色幽默大师。

以上,就是固安和嘉善产业新城里的产业,就是华夏幸福用以勾地的产业,就是动辄数平方公里产业园里的产业……

有的企业,他们从未出现过。

有的企业,他们出现过,又离开了。

有的企业,出现过,也未离开,但归零了……

04

网红商业里,既没有网红,也没有商业。

下面这些照片,是我在固安孔雀城拍到的实景照片。

在固安孔雀城的大湖商业街,我看到——

巨大的人工湖盘,围绕着半圈的商业街区。

半圈的商业街区里,从KTV咖啡馆,到大剧场高级餐厅,一应俱全;从日料西餐,到韩餐川菜,应有尽有。

唯独缺少的,是人,真的没有人。

餐饮店里的上客率,不足20%。

平日需要排队的胡桃里,在这里只开了三桌。

KTV里的大屏,还在放着响亮音乐,大厅里却空空荡荡。

这是个典型的网红地。

遗憾的是,没有网红。

在固安孔雀城的孔雀广场,我看到——

商业街上,挂满了ins风的彩色灯笼。

远远望去,流光溢彩,灯火辉煌。

走近一看,接近一半的商铺,都是黑着灯、锁着门。

唯一亮着尾灯的汽车,只有我,只有我。

仿佛所有的人都被时空黑洞抽走,只剩下闪着光的彩色灯泡。

只有你一个人行走在虚假的骗局里,活像一棵韭菜。

下面这些照片,是我在嘉善孔雀城拍到的实景照片。

在嘉善孔雀城的嘉善越里,我看到——

偌大的江南小镇里,绿水悠悠,白墙黛瓦。

遗憾的是,同样也没有人。

整个街区,只有6家商铺营业,整片的商铺关门,连片的商业闭店。

我用了两个小时,才逛完整个街区。整整两个小时,碰到的人不超过10个。

一家名叫青溪上的民宿,此前既开了民宿,也开了茶楼,还开了农家餐厅。

看阵仗,显然是某个文青老板要大干一场。

一番折腾,只剩下民宿,剩下的两家,接连闭店。

中午,我在整个街区唯二营业的一家餐厅吃饭,遇上了一个小哥。

小哥,是这家店里的收银。

以及,备菜、兼采购、兼服务员、兼洗碗工。

小哥说,60张餐位的砂锅店,每天的客人不超过10个。

砂锅店刚开业时,是七个员工。

开业俩月,跑了五个。

小哥说,早都想关门,但因为签了合同,华夏不让关门。

我曾一度很好奇——

在固安大湖,在嘉善越里,为什么没有一个客人,但是商家却不闭店,老板却不关门,偏偏要营造出灯红酒绿、宾客满堂的诡异?

从砂锅店小哥的口中,我得到了答案。

华夏幸福的招商,属于典型的一锤子招商。

最高15年免租金,你敢来,我就敢免租。来了就签合同,签了就不让走。签了合同,每天必须开门营业。

起初,很多原本在老城区开店的老板们,被华夏幸福的概念所迷惑,又贪图免租的便宜,就把店开到了华夏幸福一手构建的产业新城大梦里。

租金免了,店装修了,开业大吉了,客人却没来。

想关门,对不起,不可以。

合同签了,就必须开门;没有客人,也要营业;你敢关门,我就起诉。

挺也要给我挺下去,一直挺到死为止。

砂锅店对面的商铺,在关门的第二个月,就接到了被起诉的讯息。

嘉善越里,那些关门的店铺背后——

或者是一个挺到已死的商家,要么是一个背上官司的商家。

再或者,是一个懂得曲线救国的商家。

青溪上的民宿,既不想死,也不想背上官司,就在门口挂了个装修升级的牌子。

招商招到把商家们,逼成这个狗样的,恐怕也只有华夏幸福了。

被逼成狗的不仅有商家老板,还有店员们。

砂锅店的小哥说,他已经有200多天没有休息了。自从店里只剩下他之后,他就没有休息过。

为什么不让休?

因为不能关门。

老板让休,但华夏幸福不让休。民宿里的小哥说,他也有四个月没有休息了。

他的店里,也只剩下他一个。小哥说,他干民宿就是图个自由。

结果,没被老板pua,却被华夏逼成了997。

偌大一个江南水镇,只剩下这两个孤独的小哥。

他们的孤独,就像上了ETC的高速收费员。没有同事,也等不到过路的客人。

他们成为孔雀城商业大梦里,最后的哨兵。

以上,就是固安和嘉善产业新城里的商业,就是江南水乡和网红打卡地里的商业……

华夏幸福,为了营造出灯红酒绿的歌舞升平,硬生生把一群无辜商家,以及更加无辜的打工人捆绑上轰隆前行的战车。

一个都不能少,挺也要挺下去。

谁先下车,谁先死。

说好一辈子,就是一辈子。

少一天,少一个时辰,都不是一辈子……

05

产业园区里,没有产业;

网红商业里,既没有商业,也没有网红。

那么,地呢?地都用来干什么?

堆楼!疯了一样堆楼!

下面这些照片,全是固安产业新城的航拍实景。

目之所及,全是房子。

一望无际的房子,各种各样的房子。

仍在建设的房子,让人绝望的房子。

除了各种各样的房子,还有无人居住的房子。

无论是,嘉善还是固安。

下面这些照片,是我分别在嘉善孔雀城和固安孔雀城拍到的实景。

固安孔雀城,入住率最高的英国宫二期——

一栋楼300多套房子,亮灯户数大约在130户。

实际入住率,大约只有50%。

2018年交房的剑桥郡,实际入住率只有20%。

夜幕之下,一片漆黑。

亮着灯的,只有不知疲倦、仍在堆楼的塔吊。

嘉善孔雀城的入住率,比固安更加惨烈——

交房两年的社区,大片的漆黑,大片的塌陷。

数百户的社区,亮着灯的,不超过10户。

甚至连置业顾问都说,50%都是投资客。

实际的入住率,连1%都达不到。

我不知道你看到这些照片之后,究竟是什么感受。

我剥离开自我身份,站在一个普通人角度,我最大的感受是——

这片土地,正在被人骑在身上糟蹋。

偌大的土地上,成片的堆积着混凝土坟墓。

黑洞,这是一个黑洞。

不,这是一片黑洞。

06

讲到这里,回顾我在以上两个城市看到的种种。

我很害怕,我真的很害怕。

恕我直言,我从未对一家房企怀揣如此大的恐惧。

它以产业勾地,但产业园里却是紧锁的大门空荡;

它以商业造梦,但商业街里却是成排的商铺闭店;

它以住宅造血,但住宅区里却是黑色的入住噪点。

这还不是最大的恐惧,我更大的恐惧,源自于下面这张图。

这是华夏幸福在全国的产业园布局图——

目前华夏幸福在全国已经布局了近50个产业新城。

最大的178平方公里,最小的也有2平方公里。

环武汉都市圈,孝感。

汉孝产业园规划面积16.58平方公里,约等于孝感建成区面积。

再建,一个新孝感。

环郑州都市圈,武陟。

武陟产业园规划面积142平方公里,约等于武陟建成区面积的4倍。

再建,4个新武陟。

环长沙都市圈,湘潭。

雨湖产业园规划面积113平方公里,约等于湘潭建成区面积。

再建,1个新湘潭。

环南京都市圈,和县。

和县产业新城规划面积157平方公里,约等于和县建成区面积的5倍。

再建,5个新和县。

环京都市圈,大厂。

大厂潮白新城和新兴产业示范区规划面积83平方公里,约等于大厂建成区面积的3倍。

再建,3个新大厂。

还有,

环沪都市圈、环长沙都市圈、环杭州都市圈、粤港澳都市圈……

还有,

元氏、邯郸、新郑、长葛、舒城、六安、肥东、问津、团风、江门……

城镇化的步伐,显然已跟不上“三步并作两步”的华夏幸福。

固安和嘉善,仅仅是华夏幸福产业新城模式的两个样本。

如果,我是说如果——

这些产业新城的终局,都走向嘉善,亦或是固安……

我感到深深的恐惧,一种深入骨髓的恐惧。

这不是开发。

而是一场毫无节制的欲望扩张。

这也不是城市进化。

而是一场绚烂而腐败的城市失格。

07

最后,作为升斗小民,我有两个建议。

可能不太成熟,但我依然要说。

第一,决策者一定要控制类似华夏这样毫无节制的扩张欲望。

华夏走到这一步,充分证明了一个道理——

企业无序扩张的欲望,是无底线的。

动辄就是上百平方公里的土地开发,动辄就是再造一个新城市,而且是几十个城市一起来……

你永远无法想象,开发商那个聪明的小脑袋瓜里,能张罗出什么样的惊天大饼。

不加以节制,雷肯定会爆。

没有一家企业,能撑得住如此大的盘子。

一旦爆雷,偌大国土上,留下的就是满目疮痍后的伤疤。

以及无数个被套牢的商家、投资方和更加无辜的普通人。

第二,购房者一定暂时要远离类似华夏这样的开发企业。

华夏这一关,属实有点难过。

无他,唯摊子太大尔。

这么大的摊子,但凡出现一点问题,就是系统性的风险。表面上看是52亿的债务逾期,背后的坑可能远超你的想象。

作为一个普通购房者,这种风险不是你这个升斗小民能扛得住的。

看到这么大的饼,你还敢信,你还敢张嘴咬?

你怕不是疯了吧。

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评论46

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  • Ford
    ·2021-02-09
    老板让休,但华夏幸福不让休。民宿里的小哥说,他也有四个月没有休息了。

    他的店里,也只剩下他一个。小哥说,他干民宿就是图个自由。

    结果,没被老板pua,却被华夏逼成了997。

    偌大一个江南水镇,只剩下这两个孤独的小哥。

    他们的孤独,就像上了ETC的高速收费员。没有同事,也等不到过路的客人。

    他们成为孔雀城商业大梦里,最后的哨兵

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  • 股海狂鲨__
    ·2021-02-12
    阿尔法这种实地调查的精神非常非常值得点赞,在此赞👍一个,比很多券商都强一百倍,很多券商的研究员就是听上市公司的一面之词然后就按照上市公司的营销话语写出研究报告,不掉入坑里才怪!
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  • 21克拉粉钻
    ·2021-02-09
    这下搞太猛了、把自己搞死了、这哪里是造城完全是吹泡沫、管理层套了多少资金转移国外了?去查查就知道了
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  • 百炼成钻
    ·2021-02-11
    这样盲目地投资、疯狂地扩张,只因为赌赢了是王老板的,赌输了是银行和股民的,简单点说因为不是拿自己的钱在玩,是在玩别人的钱,所以不心疼啊。
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  • 希望3
    ·2021-02-11
    这遍文章要是早些看到就好了。我也被骗了,曾经以为茅台估值高,卖了茅台买这华夏幸福,结果一直跌没起来!
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  • 环一线二线省会,再挺个20呢,等2代人走出大学校门,这些资产老值钱了,
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  • 杰克之春
    ·2021-02-17
    可见房地产之一斑
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  • 我本无名
    ·2021-02-10
    作掉的,只盯着RMB发展,忽略产业周期发展与大环境变化
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  • 转木石
    ·2021-02-09
    可惜了我在固安投的房产
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  • 帅帅地主哥
    ·2021-02-21
    唉╯﹏╰,无数的产业新城,无数的烂尾
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  • 我一大地飞歌
    ·2021-02-13
    但愿能好转吧!
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  • 弘姐
    ·2021-02-12
    投资要用脑
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  • 19ab1608
    ·2021-02-11
    一箱情愿亡墓投资,最后等死,
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  • 紫霞飞扬
    ·2021-02-09
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  • luneknight
    ·2021-02-09
    华夏垃圾场
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  • TWX笑对人生
    ·2021-02-20
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  • 毛毛头
    ·2021-02-19
    56666
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  • 制造者
    ·2021-02-17
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  • 简单再简单
    ·2021-02-17
    学习
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  • Rfb
    ·2021-02-14
    学习
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