社区

2025年12月11日，京东工业正式登陆港交所，“京东系”至此已拥有京东、达达集团（已退市）、京东健康、京东物流、德邦物流（已退市）。而如今，京东产发的加入，有望让“京东系”资本版图继续扩容。 2026年1月26日，港交所官网显示，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）正式递交A1招股申请文件，美银证券、高盛及海通国际担任联席保荐人。这一动作不仅标志着京东产发港股上市进程再度重启，更意味着京东集团旗下基础设施板块的资本运作，迈出了决定性的关键一步。 公开信息显示，京东产发是京东集团旗下专注于现代化基础设施开发及管理的核心平台，业务范围全面覆盖物流园、产业园及数据中心基础设施三大领域，服务对象涵盖电商零售、第三方物流、制造业等多个行业，构建了多元化的客户服务体系，是京东供应链生态的重要基石。 此次重新递表，并非京东产发首次启动上市筹备。早在2023年，京东集团便已明确披露分拆计划，拟将京东工业与京东产发同步分拆至港股主板独立上市，核心目标是推动两大业务板块实现专业化运营，充分释放各自的业务价值与发展潜力。不过，此后京东产发的上市进程暂缓，2023年3月30日其曾首次向港交所提交上市申请，此次为重新递交招股申请文件。 截至2025年9月30日，京东产发已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额达1215亿元人民币。 从资产结构来看，这285个基础设施资产包含259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施，形成了覆盖核心经济区域、多元协同的资产布局，其中超过90%的资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市，为后续稳定运营奠定了基础。 经营层面，财务数据显示，京东产发2023年实现收入29亿元，2024年收入增至34亿元，2025年前9个月收入已达30亿元，同比增长21.2%；

近期，REITs市场正经历一场引人关注的撤回潮，这一现象背后隐藏着复杂的市场动态与企业决策逻辑，对REITs市场的长远发展有着深远影响。 自2026年1月以来，REITs市场撤回动作频繁。1月24日，建设银行公告撤回建信住房REITs的申报；同日，富国首创水务REIT也撤回了新购入资产的审批。1月23日，深交所公募REITs信息平台显示，万纬仓储物流REITs和金风新能源REITs状态更新为终止（撤回）。更早的1月19日，电子城公告撤回其公募REITs的申报。如此密集的撤回动作，在REITs市场掀起波澜。 企业撤回REITs申报，首先源于自身的发展规划与运营需求。富国首创水务REIT的原始权益人首创环保公告称，经与基金管理人充分沟通，因规划调整，由基金管理人决议提交终止审核申请。金风科技（金风新能源REITs原始权益人的母公司）则表示，为进一步整合项目资源，优化运营管理，于2026年1月16日决定终止本REITs项目申报发行工作。建信住房REITs同样是因为“为进一步整合项目资源，优化运营管理”而撤回申报。这些案例表明，企业在面对市场变化和自身发展战略调整时，会灵活选择撤回REITs申报，以更好地配置资源、提升运营效率。 从发行数据来看，REITs市场发行景气度下降是促使企业撤回的重要因素之一。回顾过往，2021年新发行上市的公募REITs产品有11只，发行规模合计达到364.13亿元；2022年新发行13只，规模合计419.48亿元；2023年新发行5只，规模达170.92亿元；2024年新发行29只，规模合计655.17亿元。然而，2025年只发行了20只REITs，发行规模仅407.81亿元，较2024年明显缩水。市场发行规模的萎缩，反映出投资者对REITs产品的热情有所降温，企业在这种情况下选择撤回申报，或许是出于对市场风险的谨慎考量。 发行的景气度是与REITs市

1月15日，汇添富基金发布公告称，旗下汇添富上海地产租赁住房REIT（基金代码：508055）拟申请扩募并新购入两宗不动产项目，涉及上海浦东新区的璟耀项目、璟博项目。这标志着上海地产集团公募REITs产品迎来首次扩容。 而就在一个月前，上海地产集团刚启动商业不动产REITs项目招标，将组建公募REITs中介服务机构团队，完成尽职调查、方案设计、重组税筹、产品申报发行等各项工作。一扩募一筹备，该公司以证券化工具为支点，联动城市更新与项目处置的战略布局愈发清晰，在存量地产时代走出了一条国企特色的资产运营路径。 租赁住房REITs：稳运营筑基，扩募启新程 此次拟扩募的汇添富上海地产租赁住房REIT，于2025年3月31日登陆上交所，首发底层资产为闵行区虹桥璟智项目与江月路项目，前者是上海首批Rr4租赁用地标杆，后者则是存量商办改造租赁住房的典型案例。 凭借产业聚集区毗邻优势，汇添富上海地产租赁住房REIT总体保持着稳定运营态势。截至2025年6月底及9月底，其底层资产出租率分别为96.74%、95.47%，租金单价分别为2.79元/平方米/天、2.80元/平方米/天，租金收缴率则分别为99.67%、99.48%。 稳定运营的背后，是上海地产集团庞大的租赁房源储备作为支撑。截至2025年3月，该公司已累计建设筹措各类租赁住房房源约5万套，其中R4项目超过2.5万套，约占全市规模总量的10%，位居全市首位。 此次扩募，拟纳入的璟耀与璟博项目均坐落于浦东新区，战略意义重大。这两个项目总建筑面积达20.77万平方米，其中璟耀项目建筑面积14.76万平方米，璟博项目6.01万平方米。它们的注入，将进一步扩大基金规模，丰富租赁住房业态覆盖，提升基金的市场竞争力。 值得一提的是，在2025年7月，上海地产集团还成功发行了全国首单规模最大的储架式保障性租赁住房CMBS项目，发行规模高达32.99

国内IDC（互联网数据中心）行业的资本重构浪潮再添新案例。 1月13日，彭博援引知情人士消息称，中国最大数据中心运营商之一的世纪互联集团创始人陈升，正联手游族网络向山高控股集团发出不具约束力的收购要约，拟收回后者所持有的世纪互联股份。 值得注意的是，这一股权变动传闻距双方战略合作落地仅隔一日。1月12日，世纪互联官微公告与游族网络达成合作，将在内蒙古乌兰察布共建绿色算力项目。 在AI算力需求爆发与“东数西算”战略深化的双重背景下，世纪互联的股权回购动作与算力布局形成联动，既关乎企业控制权归属，也折射出当前IDC行业产业资本与财务投资进退取舍的鲜明趋势。 股权变局——从战略入股到回购的两年博弈 此次拟收购并非突发，而是世纪互联近三年股权结构演化的延续，其背后是行业转型、资本博弈与企业战略调整的多重交织。 回溯至2021年，世纪互联面临一场股权收购挑战。当时，启迪控股因资金缺口计划出售世纪互联股权。世纪互联创始人陈升为收购启迪控股持有的股份，连同其全资子公司与阿瑞斯资本（Ares Capital）体系内投资机构Bold Ally (Cayman) Limited签订总金额5025万美元的贷款协议（贷款期限一年并可展期），以约2.6亿美元回购启迪控股持有的4863万股B类普通股（回购价格约每股5.346美元）。此次收购虽使启迪控股在世纪互联的投票权降至5%以下，但也导致世纪互联自身陷入流动性困境。受美联储紧缩、全球经济下行等因素影响，2021年中概股普遍回调，世纪互联市值全年收跌70%，债务压力与市场信心双重承压。 随后，转机出现在2023年底。为化解债务危机，世纪互联引入山高控股集团2.99亿美元战略投资，协议约定相关条件满足后，交割预计于2023年底或2024年1月完成。此次投资不仅缓解了世纪互联的流动性问题，更带来运营协同效应。山高控股成为其最大机构投资股东及战略投资人，显

近日，华润置地与华夏基金下属私募股权子公司华夏股权成功设立购物中心私募股权投资基金“润盈华夏”，规模为3亿元，是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的Pre-REITs基金。 与此同时，华润置地还与中信金石基金成立了另一个基金“润盈金石”，规模达到27亿元，该基金将与“润盈华夏”共同投向华润置地位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。 更恰逢商业不动产REITs试点正式启动的政策窗口期，华润置地与专业机构投资者的合作，也成为房地产企业依托存量资产对接资本市场、探索“投融管退”的典型样本。 政策红利加持，发行30亿双基金 此次设立的润盈华夏与润盈金石基金，采用“在营+开发”的混合投资策略，将聚焦优质购物中心资产，拟投资标的包括西安西咸万象城、贵阳万象汇两个成熟在营项目，以及大连一处在建购物中心，总建筑面积约51.5万平方米。 早在一个多月前，华润置地一系列的资产转让动作，就已经在为基金设立做准备。2025年11月30日，华润置地（贵阳）有限公司100%股权被转让，底价11.07亿元，主要资产为贵阳万象汇；至12月1日，华润置地（西安）商业物业管理有限公司100%股权，底价9.7亿元，主要资产为西咸万象城。 据了解，该基金作为Pre-REITs策略的权益型私募股权投资基金，其核心目标是通过专业的资产培育与运营提升，待项目满足相关监管要求后，优先通过公募REITs实现退出。在当前行业呈现“私募培育、公募退出”的趋势之下，这一运作模式也体现出了Pre-REITs基金“培育资产、衔接公募”的核心功能。 润盈华夏基金的顺利设立，离不开近期REITs领域密集出台的政策红利加持。2025年以来，我国REITs市场迎来制度完善与品类扩容的关键期。 其中在2025年12月1日，国家发改委发布的REITs行业范围清单（2025年版）正式扩充，将商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办

在深圳，被资本市场疯抢的不只有豪宅，工业厂房正成为新晋“香饽饽”。 近日，深圳市宝安区福永街道重庆路富尔达厂区物业整体成功拍卖，总建面约8.4万平方米。根据竞价记录，富尔达厂区吸引了21位投资人报名，5.93万次围观，经过110次出价，89次延时的激烈竞拍，最终被深圳宝安村集体股份公司以总价5.44亿元竞得，溢价率约103%。 这场竞拍的热度从参与者阵容就可见一斑。A股上市公司鼎阳科技（688112.SH）子公司，也参与了上述拍卖，最终出于控制投资风险而未能成功拍下。 更早之前的12月16日，深圳市宝安区石岩镇的旺达工业园也以总价2.4亿元成交，溢价率达到73.8%。两宗核心区域工业资产接连高溢价成交，清晰释放出资本市场的新动向。 工业厂房法拍热潮，核心资产溢价屡创新高 宏观经济调整期，部分企业资金链断裂催生了工业厂房的法拍供给，而核心城市的优质工业资产，正成为敏锐投资者的“抄底标的”。这一趋势在2025年的深圳尤为凸显，从制造业核心区之一的宝安，到中心区的福田、罗湖，多宗工业厂房法拍均上演“抢拍大战”。 在6月，宝安区光阳电机工业园（联高创意园）项目进入拍卖流程，起拍价1.66亿元，经过58次加价后最终被润林商业以总价2.66亿元成交，溢价率超过60%，成交单价7800元/平方米，创下区域工业用地新高。 7月，法拍热潮蔓延至深圳中心区域。福田区八卦岭工业区第534栋厂房经过153次加价，最终以总价2.169亿元成交，溢价率约125%。 同月，罗湖区水贝工业区一栋通用厂房首次拍卖，从起拍价6693万竞价至1.43亿元，此后由于需进一步核实竞买人资质而中止。直到8月26日，该标的重新上拍卖台，经过167次出价，最终以2.80亿元成交，溢价率高达319%。 进入12月，宝安区的旺达工业园、富尔达厂区分别以2.4亿元、5.44亿元成交，溢价率分别为73.8%、103%。其中，富尔

近期，上交所债券项目信息平台的一则进展公告，勾勒出京东在不动产证券化领域的新动作。 据悉，“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”正式进入审核流程，目前处于“已反馈”状态，拟发行金额达21亿元，品种为持有型不动产ABS（即机构间REITs）。 这也是2023年2月京东发行首单民营企业仓储物流公募REITs之后，又一次对不动产证券化的探索，同时这种探索正从公募REITs向私募赛道正式延伸。在政策引导与企业存量资产盘活需求的双重驱动下，机构间REITs已成为资本市场服务实体经济的重要创新工具。 京东入局，机构间REITs赛道升温 上交所信息显示，“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”的原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，间接全资股东为香港宇培物流资产发展有限公司，实际控制人为刘强东。2021年，京东集团旗下京东智能产业发展集团（简称“京东产发”）完成对中国物流资产控股有限公司（前身为上海宇培（集团）有限公司）的收购，持股37.02%。 值得关注的是，该项目通过引入高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入私募基金结构，形成了“私募基金+ABS”的双层架构，为资产盘活提供了更灵活的操作路径。 作为场内标准化权益产品，机构间REITs以“资产信用”为核心，收益直接绑定底层不动产的现金流，核心优势在于审批流程更高效、估值机制更灵活、资金用途更自由，尤其适合培育尚未达到公募REITs运营年限、现金流稳定性要求的不动产资产。 市场数据直观印证了这一赛道的活跃度。截至2025年12月初，上交所已有50单机构间REITs项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元。上交所表示，下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地。 业内人士分析，机构间REITs的升温，本质上是资本市场响应企业“盘活存

12月22日，万科20亿元境内债展期方案未通过，偿债宽限期进入倒计时。在这一关键节点，该公司的资产处置动作再度提速。 12月22日，天眼查显示，上海万狮置业有限公司（简称“万狮置业”）发生工商变更，原股东万科（持股10%）退出，现由新加坡政府投资公司（GIC）关联公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED全资持股。同时，万狮置业注册资本由约16.4亿元减至约14.8亿元。 万狮置业成立于2011年12月，法定代表人为YEO WEI YU,EUGENE，经营范围包括在上海市虹桥商务区核心区一期03号地块南块（虹桥万科中心）内从事房地产的开发、建造、出租、出售等。 这也意味着，万科已完全剥离这一上海核心商业资产。而从2024年至今，万科为了化解债务风险，已经持续向GIC在内的资本大鳄出售四项上海商业不动产，同时包括万玮物流在内的资产包，潜在接盘方包括GIC。 债务危机升级，万科密集抛售上海核心资产 根据相关资料显示，此次完全退出的虹桥万科中心，是上海万科开发的首个持有型商业综合体，占地面积约3.2万平方米，建筑面积约19.7万平方米，其中写字楼面积约9.3万平方米，商业面积约3万平方米。自2015年投入使用后，已入驻毕马威、长江商学院等企业。 早在2014年9月，万科就曾以16.51亿元人民币的价格，将虹桥万科中心的开发主体万狮置业90%股权出售给了GIC关联公司RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED。在交易完成后，万科将继续负责项目的后续开发及运营，当时董事会还表示，此交易旨在优化资产配置、加速资金回笼。 时隔十一年，万科出让剩余股权彻底离场，尽管交易对价未公布，但结合当前市场环境，折价“割肉”的可能性较大。 虹桥万科中心的退出，是万科近两年来密集处置上海商业资产的缩影。梳理公开信息可见，此前万科已完成三笔上海资产交易，在这过程中GIC扮演

12月18日，“中信建投-明阳智能新能源持有型不动产资产支持专项计划”（简称“明阳智能机构间REIT”）于上交所正式宣告成立，发行规模8.1267亿元。作为全国首个由民企能源类公募REITs发行人搭建的持有型不动产平台，该项目的落地也标志着明阳智能与中信建投的资产证券化合作再获突破。 早在2024年7月，双方已联合打造全国首单陆上风电公募REITs及全国首单民营风电公募REITs，而此次机构间REIT的补位，正式构建起“公募+机构间”双REITs平台，为民营能源企业存量资产盘活开辟了新的权益融资路径。 值得一提的是，2025年以来，以新能源为底层资产的机构间REITs密集涌现，凭借稳定现金流与政策适配性，已成为资本市场的新热点。 双REITs路径探索 据了解，作为全球新能源装备行业的领军企业，明阳智能2006年成立于广东中山，2019年在上交所上市，业务覆盖全球60多个国家和地区，累计投运新能源项目超1900个，交付海陆风电机组2.4万余台，总交付量超过131GW。 此前，明阳智能已与中信建投证券合作发行“中信建投明阳智能新能源REIT”，这也是全国首单陆上风电公募REITs。该项目2024年底层资产风电场发电量达3.88亿千瓦时，设备可利用率达99.61%，显著高于全国平均水平。2025年上半年实现收入1.13亿元，可供分配金额3672.33万元，自上市以来累计分配金额2.35亿元，展现出良好现金流生成能力。 最新设立的明阳智能机构间REIT，以该公司的控股子公司陕西靖边明阳新能源发电有限公司（简称“靖边明阳”）持有的陕西靖边宁条梁风电场项目作为底层资产，总装机容量150兆瓦。该项目近三年平均发电利用小时数超过2100小时，配套的吉山梁330kV升压站系陕北新能源电力送出的关键节点。 资料显示，2024年及2025年1-9月，靖边明阳分别实现营收1.58亿元及1.32亿元

近期，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（简称“991号文”），明确将四星级及以上酒店项目等资产纳入REITs项目行业范围，填补了商业不动产REITs的关键空白，也为酒店类资产独立发行公募REITs扫清了政策障碍。 政策窗口刚开，市场便迎来实质动作。12月15日，上海锦江资产管理有限公司（简称“锦江资管”）发布公开招标公告，正式启动公募REITs项目的核心服务机构选聘工作，涉及公募基金管理人、专项计划管理人及财务顾问等关键角色。 作为锦江国际（集团）有限公司（简称“锦江国际集团”）的全资子公司，锦江资管此次招标并未明确披露底层资产类型，但结合控股股东的核心业务属性，市场对“酒店类资产”的猜想迅速升温。 政策破冰，企业跟进 此次锦江资管启动公募REITs项目的招标，恰恰是政策导向与企业需求的精准对接。 在发改委991号文出台前，酒店资产实际上长期被排除在公募REITs试点范围之外。根据2024年7月国家发改委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，酒店、办公用房仅能作为园区和消费基础设施不可分割的附属设施一并发行。 在此情况下，过往酒店资产仅能通过类REITs、CMBS等方式实现资产证券化。根据戴德梁行统计的数据，截至2025年9月，国内处于存续期的酒店资产证券化产品约74支，累计发行规模达1168亿元；从产品类型来看，市场以CMBS/CMBN为主。但此类产品多为私募性质，流动性弱、投资者范围窄，难以满足企业大规模盘活存量的需求。 而新版清单将四星级及以上酒店纳入REITs可发行行业范围，不仅打破了此前的政策壁垒，更明确了资产准入的核心标准，也就是星级资质和运营稳定性。因此，头部酒店集团凭借资产规模和运营能力，必然是首批试水者。 资料显示，截至2024年底，锦江国