社区

近日，中金普洛斯REIT（508056.SH）披露2025年年度报告，运营质效持续提升，核心业绩指标表现稳健强韧。报告显示，中金普洛斯REIT 2025年基金实现总收入约4.23亿元，其中租金及物业管理服务费收入超4.1亿元，实现可供分配金额约3.35亿元。 中金普洛斯REIT旗下10大仓储物流园秉持高效专业的市场化运营，全年四个季度期末出租率维持约90%高位，平均同比提升4.62个百分点，显著优于行业平均水准。 依托强劲运营带来的充沛现金流，中金普洛斯REIT持续为投资者创造稳健回报，践行长期价值承诺。2025年内，基金共实施4次现金分红，全年累计分配约3.42亿元。据其最新发布的2026年第一次分红公告，自2021年6月上市以来，基金已累计公告15次分红，分配总额预计达14.61亿元，历史年度分红比例近100%。 中金普洛斯REIT2025年基金年化现金流分派率约5.34%。回顾其历史表现，基金2023年、2024年按当年末市值计算的年化现金分派率均保持在5%以上，具备良好的分红稳定性。 作为目前中国市值最大、资产规模最大、区域覆盖最广的物流仓储类REIT，中金普洛斯REIT的这份年度成绩单，不仅展现了自身运营水准，也为行业高质量发展提供了可借鉴的运营经验。 ■ 出租率高位企稳，抗周期韧性凸显 截至2025年末，中金普洛斯REIT旗下项目整体出租率约90%，同比提升3.17 个百分点，期末租金收缴率100.91%，显著优于行业平均水平，成为其全年业绩稳健运行的核心支撑之一。 年报显示，其中7个项目期末出租率超92%。其中，普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯苏州望亭物流园三大仓储物流园期末出租率100%。 普洛斯青岛前湾港国际物流园依托青岛前湾港全球枢纽港的优势，保税仓储供需情况相对稳固，出租率与租金表现平稳，维持近满租状态，期末出租率为9

2026年3月31日，绿城中国（03900.HK）发布的2025年度业绩公告，交出了一份利润大幅承压、经营与财务底盘仍稳的成绩单。 2025年，绿城中国实现营业收入1549.66亿元，同比下降2.3%；归母净利润仅0.71亿元，同比暴跌95.6%；基本每股收益0.03元，同比重挫95.6%。这份业绩折射出行业深度调整下，头部品质房企的普遍困境：为去化长库存、出清历史包袱，不得不以利润换安全、以时间换空间。 更具标志性的是，绿城中国自2006年上市以来首次不派末期股息。管理层坦言：行业调整、主动去化长库存、全年计提资产减值及公允值变动损失净额49.36亿元，三重压力叠加，利润被大幅侵蚀，优先保障现金流与偿债安全成为第一选择。 而在利润承压之外，公司2026年规划新增拿地规模1000亿元、力争销售约1300亿元，稳健投资与阶段性亏损形成鲜明对比。这家曾经的地产“优等生”，正处在去包袱、优结构、谋重生的关键路口。 利润暴跌真相：49亿元减值如何击穿利润红线 绿城中国2025年盈利崩塌，是主动去库存+审慎计提+联营亏损共同作用的结果。 数据显示，期内，该公司营收1549.66亿元，同比降幅2.3%，规模基本盘稳定；整体毛利率11.9%，较2024年12.8%下降0.9个百分点，其中物业销售毛利率11.2%，同比降0.5个百分点，主要因长库存项目以价换量、高价地项目集中结转。 不过，2025年绿城计提非金融资产减值29.01亿元、预期信用减值20.35亿元，合计49.36亿元，与当期净利润形成巨大反差，本质上是一次性出清历史风险；同时，分占合营企业亏损5.98亿元、联营公司亏损5.36亿元，合计亏损11.34亿元，进一步压低归母盈利。 绿城管理层也坦言，2025年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。为保障长远发展，我们推动长库存去化，导致当年结转毛利率下滑；同时计

2025年，越秀地产实现合同销售额1062.1亿元，位列克而瑞全国房企销售榜第九，连续三年站稳千亿阵营，在行业深度调整期实现排名稳步跃升。 这份规模答卷看似亮眼，但若穿透报表，千亿体量与归属股东利润严重倒挂，才是越秀地产2025年最真实的经营写照。 全年越秀地产营业收入864.6亿元，同比微增0.1%；但权益持有人应占盈利仅0.55亿元，同比暴跌94.7%；核心净利润2.6亿元，同比大幅下滑83.5%。一边是千亿销售的行业头部地位，一边是逼近盈亏线的股东利润，该公司正陷入规模稳增、利润骤缩的矛盾困境。 ■ 被放大镜审视的利润：0.55亿背后 越秀地产于2025年仅录得0.55亿元的归母利润，甚至不及大量中型消费服务企业年度盈利，与其千亿房企的身份形成强烈反差。 更值得关注的是报表数据的结构性背离，越秀地产整体税后盈利17.8亿元，同比增长21.4%，与归母利润、核心净利润的大幅下滑形成鲜明对比。 这一落差核心源于非控股权益占比提升，期内越秀地产大量项目采用合作开发模式，联营、合营项目贡献可观盈利，但归属上市公司股东的利润被大幅摊薄。年报显示，2025年非控股权益应占盈利达17.23亿元，远超归母利润，成为利润主体。 从行业规律看，房地产结算周期通常滞后拿地2-3年，2025年结算利润对应2022-2023年高价土地成本。叠加行业深度调整，越秀地产全年毛利率仅7.8%，同比下降2.7个百分点昔日高毛利时代彻底落幕。 在3月31日的业绩会上，越秀地产管理层坦言，过去两三年由于行业调整，公司的毛利率也受到一定影响。未来公司一方面期待行业持续修复，通过已投项目带动整体盈利；另一方面坚持降本增效，以产品溢价能力提升整体毛利率水平。 分红端同样暴露盈利压力，2025年全年派息每股0.166港元，派息总额占核心净利润比例高达231%，实质依靠历年留存利润维持分红稳定性。这种“透

2025年3月30日，华润置地（01169.HK）正式发布年度业绩报告。2814.4亿元营业收入、254.2亿元股东应占溢利、连续四年蝉联内房企净利润冠军——这份成绩单在行业哀鸿遍野的背景下，显得格外刺眼。 此前，万科A披露的业绩预告让市场心凉半截：2025年预计亏损超约820亿元。恒大早已退出牌桌，碧桂园、融创还在债务重组的泥潭中挣扎。即便是招商蛇口、保利这样的央企同行，在净利润维度上也难言乐观。 这是一个残酷的行业对比：当行业龙头集体失速时，华润置地为何能独善其身？ 答案藏在业务结构的深层变革中。2025年，华润置地经常性业务核心净利润达116.5亿元，占核心净利润比重51.8%——这是公司历史上首次实现"利润结构过半"。意味着即便房地产开发业务完全停滞，公司仍能维持盈利的基本盘。 从30%到52%，华润置地用七年时间完成了一次惊险的跳跃。这个跳跃的代价是什么？护城河在哪里？同行能否复制？这些问题，构成了理解当下房地产行业转型的一把钥匙。 ■ 穿越周期的成绩单：254亿净利润的含金量 254.2亿元，放在五年前的房地产行业，并不值得大惊小怪。彼时的恒大销售额突破7000亿元，许家印意气风发地宣称要"再造一个万亿帝国"。碧桂园、融创、绿地，群雄并起，房地产行业高歌猛进。 但2025年的254.2亿元，堪称"孤勇者"。 看行业大势： 国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售额约为7.8万亿元，同比下降约12%，行业规模已不足八万亿。据统计，2025年77家A股上市房企中，超过70%企业出现亏损。 看竞争对手： 万科2025年预计亏损约820亿元，是有史以来最糟糕的年报。恒大早在2023年就资不抵债，进入破产程序。碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）还在境外债务重组的漫漫长路上挣扎。 看央企同行： 即便是在"

2026年3月23日，高麓集团宣布为TPG旗下工业物流项目提供资产管理服务，在管资产规模提升至540万平方米。 这条看似普通的公告，背后是一个四年故事的缩影：2021年成立时籍籍无名，2025年已坐拥450万㎡在管面积、44个项目、25亿美元AUM——高麓用四年时间走到行业第二梯队。 但规模从来不是故事的全部。 一个问题萦绕在这家“嫡系”企业头顶：含着高瓴的“金汤匙”出生，高麓能否“跑通”REITs全链路？ 这个问题不仅关乎高麓自己，也关乎所有“中国版普洛斯”故事的成色。 ■ 四年三次“跳跃” 高麓的四年，是一部“跳跃式增长”史。 第一次跳跃：2021-2022年，从0到200万㎡ 2021年，高麓集团由高瓴新基建基金投资创立。 彼时的高瓴，在物流地产领域已完成两笔重磅投资：2015年收购普洛斯股权，2018年联合私有化普洛斯。高瓴需要一个“亲儿子”来承接其在物流资产领域的布局。 高麓由此诞生，定位为“专注于中国物流和工业基础设施的一体化投资、资产管理平台”。 成立当年，高麓的资产管理规模便突破200万平方米。路径是：通过高瓴的关系网，快速收购存量资产。 第二次跳跃：2023年，一期基金“输血” 2023年12月，高麓完成一期工业物流人民币基金募集，规模35亿元，投资人来自“境内知名保险机构”。 这也是高麓第一次向市场证明：不仅能“买”，还能“卖”——险资愿意把钱交给高麓管理。 同一时期，高麓的收购动作密集：2023年3月收购长三角4个物流及工业项目（45万㎡）；2023年四季度在管面积突破280万平方米。 第三次跳跃：2024年，并购与扩张 2024年10月，高麓宣布合并贝莱特中国。这是高麓发展史上“最关键一战”。 贝莱特由Richard Brooks于2019年创立，多年专注于大中华区物流资产开发。合并后，贝莱特的管理团队并入高麓，高麓的运营能力由此上一个台阶

一份公告，两手动作。3月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT（下称“京东仓储REIT”）同步披露廊坊核心项目续租结果与二次扩募计划。在物流仓储行业哀声遍野的当下，这一组合拳究竟是战略性防御，还是新一轮冒险的开始？ ■ 廊坊续租：一场漂亮的“预期管理” 廊坊项目作为京东仓储REIT持有的核心资产之一，可租赁面积10.46万平方米且整体出租，原租赁合同将于2026年4月30日到期，2025年5月至2026年4月执行净有效租金39.39元/平方米/月（含税含物业费，无任何租金优惠）。 而第三方评估机构高力国际的数据显示，廊坊项目周边市场租金大幅下滑。2020年第四季度，廊坊项目周边市场平均净有效租金仍为38.02元/平方米/月，截至2025年第四季度已跌至18.25元/平方米/月，五年复合增长率-13.65%，跌幅超50%，市场化定价下租金腰斩已成市场普遍预期。 最终续租结果却超出市场预判。自2026年5月起，廊坊项目续租首年起始净有效租金27.68元/平方米/月，租期内平均净有效租金29.87元/平方米/月。这一价格较原合同租金下降约24%，但较当前周边市场均价高出1.64倍，且本次续租后基金持有不动产项目租期内平均净有效租金单价仅下降7.50%，降幅远低于市场预期。 这是一次兼顾市场现实与基金持有人利益的精准妥协，核心逻辑是“温和降租+长约锁定”。本次续租未按市场底价定价，而是结合项目竞争力、承租人资本化改造投入等多重因素确定价格，同时续租后2026年一季度末加权平均剩余租期从1102天大幅提升至1773天，增幅超60%，基金资产出租率仍维持100%。这意味着未来近五年，该核心项目的现金流实现确定性锁定，为基金整体运营稳定性筑牢基础。 但市场的核心疑问仍未消散：在行业租金持续下探的趋势下，27.68元/平方米/月的定价是否具备长期市场支撑？当下的租金溢价，能否在后续

作为国内最大的机构投资者，中国人寿的超7万亿投资资产版图中，基础设施、不动产与康养产业构成了“另类投资”的核心阵地。 2025年年报显示，中国人寿投资性房地产账面价值117.02亿元，长期股权投资突破3077亿元，债权型金融产品规模达5195亿元。更值得关注的是，公司通过合伙企业基金、养老产业基金等创新载体，在康养融合领域加速布局16个城市、20个机构养老项目、5300万注册用户，勾勒出一幅“保险+养老+地产”的协同蓝图。 然而，在房地产行业深度调整、商业地产收益率持续承压的背景下，这位寿险巨头能否将规模优势转化为可持续的价值回报，仍是一场长期考验。 ■ 资产底座：万亿投资中的另类阵地 投资性房地产：收缩与审慎并行 翻阅中国人寿2025年年报，投资性房地产的调整趋势清晰可见。截至2025年12月31日，公司投资性房地产账面价值为117.02亿元，较2024年末的123.19亿元下降约5%。这一收缩趋势并非偶然，而是公司在房地产投资策略上主动调整的体现。 更值得玩味的是公允价值与账面价值的差异。投资性房地产公允价值为143.45亿元，高出账面价值约26亿元，但公司已计提1.50亿元减值准备。这1.5亿元的减值是近年来首次针对投资性房地产计提，虽然规模不大，却释放了一个审慎信号：在商业地产空置率攀升、租金下行的周期中，即便是龙头险资也需直面市场波动风险。 从会计政策来看，房屋及建筑物采用年限平均法折旧，预计使用年限15至35年，净残值率3%，年折旧率2.77%至6.47%。这一政策意味着存量物业账面价值将逐年摊销，资产质量需通过实际运营收益持续验证。 长期股权投资：3077亿的重仓棋局 如果说投资性房地产是“水面上的冰山”，那么长期股权投资则是“水面下的巨轮”。2025年末，中国人寿长期股权投资账面价值达3077.88亿元，占投资资产总额的4.15%，规模在上市险资中

2025年3月27日，龙湖集团交出一份让市场笑不出来的成绩单：营收973.1亿元，同比下降24%；拥有人应占溢利10.2亿元，同比暴跌90%。如果这些数字还不够刺眼，那再加上一条：2025年不派末期股息。 一个"穷"字，贯穿了龙湖这份年报的全部章节。 ■ 利润穷得只剩账面 2024年还有104亿元利润，2025年只剩10.2亿元，跌了90%。 细看才知道，10.2亿元全是靠投资物业公平值变动撑着的。剔除这块后，龙湖核心亏损17亿元。翻译成人话：商业地产账面增值给了约27亿元利润，把这去掉，地产业务实际亏了17亿。10.2亿元账面数字，看起来像利润，其实是个遮羞布。 地产开发收入705.4亿元，同比下降24%。合同销售额631.6亿元，同比下降37%。项目卖不动，钱收不回来，结算收入跟着缩水。开发业务已经赚不到真金白银了，这是第一个"穷"。 ■ 运营业务勉强糊口 运营及服务业务收入267.7亿元，占总收入27.5%，核心溢利79.2亿元。这是龙湖唯一能拿出手的成绩，也是唯一能填坑的业务。 商业租金收入112.1亿元，增长4%。近百座商场在运营，租金还能涨，在行业整体承压的背景下实属不易。物业管理收入112.3亿元，龙湖智创生活在做标准化和数字化。 但这块业务也在变穷。增速在放缓——2024年租金增长比4%更高，2025年下来了。行业整体不景气，客户支付能力下降，物业费收缴率压力越来越大。一旦运营业务增速再放缓，整个集团就会陷入亏损。这是第二个"穷"——增长潜力在变穷。 ■ 分红穷到派不出钱 2025年不派末期股息，但派了中期股息。2025年8月29日，龙湖宣布派发中期股息0.07元/股。这是龙湖自2009年上市以来首次不派末期股息——之前连续多年派发末期股息，2025年破了例。 公告里写的是"董事会决议就2025年不派发末期股息"，理由没说。但明

2026年3月26日，复星国际发布公告，宣布已向中国证监会及上交所提交关于拟分拆旗下三亚·亚特兰蒂斯项目，并通过中国商业不动产REITs架构在上海证券交易所分拆并独立上市的申请材料。同日，上交所官网显示，国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为"已申报"。 这距离上一次市场传出复星国际拟出售亚特兰蒂斯股权，刚好过去了两年时间。 2024年3月5日，路透社援引知情人士消息，复星国际正在寻求出售其在海南三亚·亚特兰蒂斯度假村的全部或部分股权。此举旨在通过套现来减少公司的债务负担。彼时的复星国际，正处于债务压力山大的困境之中。市场传言称，公司已开始向潜在买家和顾问发送资料，讨论对象主要包括国有企业和中东的富有投资者。 然而，两年后的今天，三亚·亚特兰蒂斯没有等来"买家"，却等来了REIT上市。 三亚·亚特兰蒂斯是复星旅文旗下最具代表性的核心资产。项目位于海南三亚海棠湾国家海岸，总占地面积54万平方米，相当于66个足球场的面积。项目汇集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺八大业态于一体，是国内最大的一站式高端综合度假圣地之一。 公开资料显示，复星国际累计投资超过110亿元打造三亚·亚特兰蒂斯项目。项目拥有1314间全海景客房，包括大中华区绝无仅有的5间水底套房和154间特色套房；设有21家寰球美食餐厅；拥有20万平方米的亚特兰蒂斯水世界；海水总量达17500吨的水族馆，饲养着86000尾海洋生物，种类多达280余种。 三亚·亚特兰蒂斯自2018年开业以来，经营数据整体向好。2024年全年接待游客629万人次，创历史新高；酒店平均入住率达84%；该年9月被确定为国家4A级旅游景区。2025年春节期间，项目接待游客约28万人次，酒店平均入住率高达98%，平均每日房价达5786元。2025年上半年，项目营业额7.6亿元，平均入住率88.4%，接待游客308万

2025年，华安张江产业园REIT（508000.SZ）交出了一份令人忧虑的成绩单。 作为国内首批基础设施REIT之一，华安张江产业园REIT于2021年6月7日正式上市交易，底层资产为上海张江核心区的产业园物业。上市之初，该基金被市场寄予厚望——张江科学城作为上海科创中心建设的核心载体，其产业园区的租金收益能力和资产增值前景被视为REIT产品的优质标的。然而，五年过去了，这只承载着"科创+REIT"双重光环的产品，却陷入了营收触顶、净利连亏、净值缩水的尴尬境地。 图片 营收增长戛然而止。2025年实现营业收入1.42亿元，同比下降13%，结束连续三年的增长态势。回溯历史数据，该基金2021年营收仅5282万元（上市仅半年），2022年增至8457万元，2023年突破1.24亿元，2024年更是一举达到1.63亿元的历史高点。然而，2025年画风突变，营收回落至1.42亿元，较2024年减少2100万元。这一降一升之间，折射出产业园租赁市场的周期性调整已传导至REIT层面。从增速来看，2022年同比增长60%，2023年同比增长46%，2024年同比增长31%，2025年同比下降13%——营收增速逐年放缓，直至转为负增长，这一轨迹清晰地描绘出该REIT营收增长动力的逐步衰减。 图片 份额净值持续走低。截至2025年末，基金份额净值为2.6374元，较2024年末的2.8069元下跌6%，较2023年末的2.9780元下跌11.4%，较上市之初的2.9656元也已落至下方。净值持续缩水，意味着底层资产估值在下降，投资者持有的REIT份额实际价值正在缩水。这对于以"稳定收益"为卖点的不动产基金而言，是一个难以回避的尴尬现实。值得注意的是，2023年该基金曾通过扩募实现净值回升至2.9780元，但随后连续两年回落，扩募带来的净值提振效果已经基本回吐。 资产规模高位回落。2025年