社区

一、市场动态 1.政策驱动 7月8日，文化和旅游部公布经国务院批复的《旅游强国建设“十五五”规划》，提出“发展县域旅游，培育一批旅游名县”。8月13日，商务部、文化和旅游部等9部门印发《关于进一步激发下沉市场活力 活跃县域消费的意见》，18条举措明确促进商农文旅体融合，培育“康养+、文旅+”等特色消费场景，支持相邻县域连片打造跨区域消费路线。8月18日国新办发布会披露配套进展：113个县开展文化产业赋能乡村振兴试点，67个项目进入全国旅游演艺精品名录。省级层面，以安徽省为例，2026年省委一号文件把县域富民产业单列一条，部署特色产业集群遴选、皖美金牌银牌民宿、“三师联创”试点，并提出“古道行”“诗路行”“红途行”三类文旅新场景，要求打造丰收市集、非遗工坊、票根经济等业态。对县域而言，政策导向正从“鼓励发展”转向“择优培育”，依靠政策红利获取客流的阶段正在过去，下一阶段的核心竞争力在于产品供给质量与消费场景运营能力。 2.消费客群 一是短途仍是基本盘，停留时间在拉长。同程数据显示，2026年暑期“奔县游”产品预订热度同比上涨63%，热门县域游客平均停留天数较上年同期增加2.3天。二是多城串游常态化，去哪儿数据显示，国庆预订两个及以上城市酒店的订单量增长超三成，入住地中三线及以下城市占比由两年前的25%升至接近40%。三是决策因素从价格转向内容，住宿品质同步上移。携程数据显示，20—25岁游客文化类景区订单占比由2024年的41%升至48%；暑期县域四星及以上酒店订单占比23%，80后客群县域酒旅平均支付价格526元。性价比仍是基本面，在地体验与社交传播正在接棒。 3.市场表现 2026年七个假期全国国内旅游市场总体平稳增长，春节、国庆双创新高，清明、五一、端午保持中速增长。在全国旅游市场稳健扩容的背景下，县域旅游成为承接溢出增量与升级需求的核心阵地。各大OTA平台数据显示，国

　　天津17栋老洋楼，正改造成嘉佩乐酒店集团旗下的柏典酒店，规划143间客房。 　　天津并非孤例。 　　南京钟岚里民国里弄改成嘉佩乐；1909年的大连宾馆引入费尔蒙；北京前门文华东方将42间四合院客房散落在草厂胡同；长沙原湖南省粮食厅老院挂上亚朵S；佛山原农行总部大楼变全季；杭州老群英饭店变汉庭…… 　　从奢华到经济型，酒店品牌集体涌进历史建筑。 图源：摄图网（ID：500981095） 　　10月20日，住房和城乡建设部等六部门办公厅印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，提出鼓励多元活化利用历史建筑和其他既有建筑，并要求项目明确运营管理模式、测算资金成本和收益。 　　历史建筑做酒店是一门好生意？ 　　17栋百年洋楼要开中国首家柏典酒店 　　天津项目涉及的17栋建筑中，7栋为区级不可移动文物，7栋为历史风貌建筑，另外3栋为普通建筑。 　　不同身份，意味着不能用一套装修标准糊弄过去。风貌要保，管线、消防、安防、服务空间却要在老条件下塞进去。 　　客人从专门通道进出，临街口平时锁着，靠门禁管理。对游客，这是体验。对经营团队，这是要重新组织的动线。行李怎么运、布草怎么送、设备怎么修，全得在设计阶段想明白。 　　酒店之外，沿街首层还计划引入香氛品牌U9、天津版画品牌文美斋、植物主题的马特花园，以及大美术馆快闪店等内容。 　　酒店承接过夜客群，沿街商业服务游客与本地消费者，餐饮和文化活动则有机会延长人们在街区的停留时间。原本主要用于观看和拍照的建筑，开始承载更多日常消费。 　　但这片街区并不是一处完全独立的商业空间。民生路周边约有184户居民，其中不少是老年人。步行街改造、车辆限制、酒店门禁和商业活动，都需要与居民的日常出行相协调。 　　客人需要安静与私密，游客希望方便进入，居民则需要正常生活。这些要求，会持续影响街区的使用和管理。 　　对投资建设方河北区产发集团和酒店品牌

过去两年，入境游是中国消费市场少有的增量故事。免签政策持续扩容、“China Travel”“China Haul”成了社交平台上的流量标签，短视频里出镜率最高的，是上海街头、重庆夜景、成都熊猫、华强北电子产品。 但把入境游客流拆开看，有一座城市几乎不出现在旅行攻略里，却常年排在外国人的中国行程单上——义乌。 这座被称为“世界超市”的城市，商贸活动由两类人撑起：一类是数以万计守店经营的经营户，一类是常年往返、带着清单与订单而来的采购商。围绕他们生长出来的住宿、餐饮、会客、洽谈等需求，构成了义乌特有的一种客流——商贸客流。 而为这批客商提供住宿和旅居的核心力量，就是浙江中国小商品城集团旗下的「银都酒管」。它的定位从成立时就很明确：立足市场、服务市场，为全球采购客商提供旅居服务。 目前，银都酒管形成了一套完整的品牌矩阵，其以“银都酒店及度假村”为核心IP，银都·嘉、银都·华、银都·雅、银都·璟四大品牌分层覆盖会务、商务、度假等住宿场景，同时，“商城梦想家”长租公寓承接常驻客商的长期居住需求，指尖食堂与Yandoo咖啡补齐日常餐饮。 业态各不相同，但服务对象高度一致，银都酒管想做的，就是为采购商与经营户做好商贸服务配套，为他们提供“市场旁的家”。 “市场旁”是字面意义上的距离，银都酒管旗下酒店与义乌市场之间，步行普遍在百米上下。对采购商而言，这段距离意味着每天往返数遍的动线——样品箱在市场与酒店之间来回，住宿选择由此成为生意决策的一部分；对经营户而言，酒店的大堂、餐厅与咖啡区是店铺之外的第二会客厅，接待老客户、看新样品、订一桌便饭，都在铺子的百米之内解决。 这个定位背后，是义乌特殊的客源结构，也是中国酒店业尚未充分讨论的一类生意。 1、区域酒管的价值，衡量尺度已经变了 中国酒店业的主流叙事长期由规模书写。 跑马圈地的时代结束后，存量博弈成为行业共识，规模从扩张手段变成了安全边际。

前不久，晋中喜来登酒店开门迎客，这是万豪在当地的首个项目。 恰巧，从上海来出差的王总预订了这家酒店，晚宴结束后回到房间，他卸下满身疲惫，用遥控器打开客房电视，此时屏幕上亮起万豪旅享家的欢迎画面，想看手机里的视频，投屏一次就连上了。 整套操作下来，他恍然有种仍身处北京、上海喜来登门店的错觉，入住体验并没有因城市降级大打折扣。 这不禁让人好奇，从设计采购到安装运维，酒店跨城市落地要跨过重重环节，当国际高端品牌纷纷下沉三四线市场，为何万豪客房产品标准却能保持统一？ 答案在供应链。标准由万豪定，交付由一套统一的供应链走完，让标准落到每一间客房，而酒店电视位于客房C位，开机快不快、投屏顺不顺，一上手就有答案。晋中喜来登选用的TCL酒店电视，就是这套体系落到终端的一环：是住客用来验证标准的那把尺。 01国际品牌下沉，客房标准化矛盾凸显 近年来，国际酒店集团正加速下沉。希尔顿欢朋已进驻白银、巴中、安康等城市；洲际明确把非一线市场列为增长重点；万豪大中华区总裁毛怡冰也表示，集团三至四成的新开酒店集中在三四线…… 随着国际品牌密集扩张，三四线城市客房交付的一致性压力随之放大，国际高端品牌的竞争力在于标准化，但下沉市场的标准化面临一些问题。 一是投资回报要求更严。中国饭店协会数据显示，2025年国内酒店平均回本周期已拉长至5.4年，51%的项目需5年以上才能回本，业主不愿为看不到回报的标准设备买单；二是物业条件受限。三四线项目多由存量物业改造，层高、布线等不如一线新建物业，标准化难以实现；三是本地缺乏国际品牌运维管理人才，总部标准在下沉市场容易走样。 当然，住客的期待不会因为城市级别降档，三四线城市可选的国际高端酒店不多，一次不好的体验足以让住客对整个品牌产生失信感。对长期主义的国际品牌来说，真正的门槛是在下沉之后标准体验能不能守得住。城市越往下走，供应链半径越长，中间环节越多，交付越分散，标

　　13天长假，彻底点燃了全民出游热情。据交通运输部统计，今年中秋国庆假期，全社会跨区域人员流动量达到27.8亿人次。 　　拼假模式下，长线游、多城串游明显增多。携程数据显示，国内度假游客中，8天及以上行程占比从2024年的不足6%升至今年的超过10%。 　　一方面，游客出游时间变长、行程更满，同步带动了“休复”需求集中爆发。不少游客选择在酒店休息时体验SPA、足浴等项目;另一方面，更多人干脆不排行程，把疗愈酒店作为目的地。在预订平台上，带有“温泉私汤”标签的酒店及房型预订格外火热。 　　这波长假出游热，表面是这届游客旅行拉得更长、走得更远，实则都是在追求“身心修复”。 　　这股“疗愈”的热度，在消费数据里看得最清楚。连轴转了几个月的都市白领，只想找个地方躺平，把“充分放松”放在第一位;拖家带口的亲子家庭，孩子玩尽兴了，大人更需要“回血”;约着闺蜜拼单的年轻女性，要的是仪式感;还有只想舒舒服服泡一泡的银发族，图的就是舒坦。 　　从这些需求中不难看出，这届游客追捧的“疗愈”，不只是做一次SPA、泡一次私汤，它更是一种生活方式的投射：放松、省心、被照顾、性价比高，甚至带点“仪式感”，恰好契合这届游客“既要功能满足，又要情绪价值”的消费逻辑。 　　当前国内存量酒店内卷加剧，传统的住宿生意越来越难做出溢价，而“疗愈住宿”依托功能与体验，成为各大酒店集团寻找第二增长曲线的重要方向。迈点研究院发布的《2025-2026中国疗愈酒店市场发展报告》显示：2025年国内泛疗愈酒店市场规模已经突破1200亿元，同比增长28.5%，近三年复合增长率超过20%。 　　需求是确定的，酒店们接招的方式却五花八门：有的把颂钵音疗、呼吸冥想、睡眠瑜伽做成每天的“平衡工坊”;有的请来专业音疗师，为商务客定制45分钟的“深度午休”;还有的直接把能量客房、汤泉疗愈空间做成了标配。 　　值得注意的一个趋势是，包厢

　　长租公寓过去被视为围绕房源规模展开的生意，如今，市场评估的落点正转向单项目经营质量。房间能否稳定出租，租客是否愿意续住，服务成本是否可控，项目在人员更替后能否维持基本服务水准。 　　这也是运营商转向布局租务系统、经营驾驶舱、智能客服与工单平台的原因——模块看似分散，指向的却是同一目标，即压缩运营中的不确定性。 　　随着保障性租赁住房集中入市、存量改造项目批量增加，行业进入比拼运营质量的下半场。数字化系统也因此被重新定价。 　　它不再只是签约入口或报修工单，而被寄望于回答一个更具体的问题——如何让服务不再过度依赖某一位“特别靠谱”的管家。 图源：壹间公寓 　　近期，迈点了解发现，壹间公寓在管家模型数智化方面取得进展，从业务底层逻辑出发融合管理模型，形成一套AI赋能、管理统一、标准服务的提升客户居住体验的大数据管理系统。 　　从工具到系统，三条路径三种解法 　　早期切入点是线上签约、缴费、智能门锁与报修；随后租务、房源、财务、客户关系与维修工单开始打通。 　　近几年，数字化延伸至经营端。出租率、租金收缴、维修成本、续租情况被纳入统一管理，部分企业已将系统用于动态定价、客户分层与工单预警。伴随轻资产管理输出，跨城市、跨项目、跨资产类型的协同能力成为基础设施。 　　但“有系统”不等于“会运营”。若租客仍需在客服、管家、维修工与项目负责人之间反复陈述同一个问题，数字化不过是把旧流程换了个载体。检验标准仍要回到租客可感知的层面。 　　从企业年报、官方披露和行业报道来看，长租公寓的数字化建设主要有三种侧重方式。 　　泊寓、冠寓更强调租务与经营平台；有巢、城家着力于智能服务与人效协同；瓴寓则更接近资产管理视角，覆盖投资、建设、运营与退出全链条。需说明的是，各企业对开业房源、出租率、满意度、GOP等指标统计口径不一，横向对比仅用于观察建设重点，不构成经营表现排名。 　　路径没有绝对优劣，

一、市场动态 2026年前三季度，据迈点研究院不完全统计，全国共有394家五星级及标准酒店发生品牌变更，其中冠牌301家、占76.4%，摘牌57家、占14.5%，翻牌36家、占9.1%；冠牌规模约为摘牌的5.3倍、翻牌的8.4倍，构成增量的绝对主力。整体看，市场呈"增量强、存量稳"的走势：新开业物业延续带牌入市的品牌化惯性，存量端的翻牌与摘牌节奏同步放缓，重心进一步向增量一侧倾斜。从趋势看，头部集团以软品牌与精选服务品牌加速下沉，做大可冠牌物业的基数；存量物业的换牌从同集团内调整转向跨集团比价，摘牌后多数回流业主自营，摘牌后多数回流业主自营；品牌层面的更替虽频繁，但真正退出市场供给的物业有限。 二、品牌变更情况分析 （一）冠牌：新开业五星级及标准酒店的品牌化主通道 1、冠牌率：新开业五星级及标准酒店54.2%带牌入市 555家新开业五星级及标准酒店中，冠牌301家、冠牌率54.2%，未冠牌254家占45.8%。分城市组看，监测热门城市新开业322家、冠牌190家，冠牌率59.0%；其他城市233家、冠牌111家，冠牌率47.6%，两组相差11.4个百分点，差距对应的是开发优先级与城市能级的差异。需求端，中高端住宿消费对连锁品牌的品质稳定性与会员权益有明确偏好，单体物业以冠牌对冲经营风险；供给端，头部集团的软品牌与精选服务品牌持续下沉，单房改造投入与加盟门槛趋于下降，扩大了可冠牌物业的基数。 五大开业城市中，上海19家新开业13家冠牌（68.4%）居首，重庆16家10家冠牌（62.5%）次之，杭州52.9%、成都52.2%、湖州50.0%。重庆10家冠牌酒店里，福朋喜来登占5家，是万豪系精选服务品牌单城布局最集中的样本。 2、品牌格局：精选服务与软品牌领衔 五星级及标准酒店冠牌数量前十品牌合计90家、占冠牌总数29.9%。福朋喜来登酒店19家居首，假日酒店15家次之，花间堂9

最近，环球影城母公司康卡斯特三季报出炉，披露了主题乐园分部调整后EBITDA盈利指标同比降逾17%，其中北京环球度假区的业绩表现引发了不少讨论。 据财报，北京环球度假区整体资产约77亿美元，负债约78亿美元，账面负债超过了资产。中方股东首旅集团的评级报告补上了另一面，2025年项目公司营业收入77.55亿元，利润总额亏损22.82亿元，入园人次同比增长2.48%，门票收入降了1.63%。 客流在涨，票钱在降，亏损在扩大，这是北京环球度假区开业五年后摆上桌面的“成绩单”。 那问题就来了，进园的客人越来越多，为什么花的钱越来越少？主题乐园还能靠什么挣钱？迈点研究发现，过去几年北京环球度假区为了让游客花钱，它的主线只有一条——不断地把新的IP请进园。 1、北京环球影城的联名IP名单，越来越长 2022年，《王者荣耀》第一次走进北京环球，次年英雄巡游排成了一出30分钟的移动舞台剧；2023年秋天，原创角色恶魔兔在惊彩环球首次亮相；2025年，《原神》把互动主题餐厅开进了园区。 到今年，节奏明显加快，春天的环球无限春日同时引进《原神》《长安三万里》《航海王》，草帽一伙的见面会和主题餐厅一起上，虚拟歌手洛天依站上了季节活动的舞台；秋天的惊彩环球，又把《盗墓笔记》《第五人格》第一次带进主题公园，为即将到来的万圣节预热。 图注：北京环球影城联名 五年下来，游戏、动画、小说、虚拟歌手轮着来，本土IP的名单越拉越长。 图注：网友评论 这些IP进园的方式也高度一致，主题餐厅、季节活动、惊吓空间、角色见面会，全是轻量级内容，配套主题餐饮和限定商品。 引进外部IP的原因很简单。目前撑起北京环球影城的常驻IP里，哈利·波特是向华纳授权来的，超级任天堂世界是与任天堂合作来的，小黄人、功夫熊猫虽出自集团自己的动画厂牌，都是电影人物。 可中国年轻人愿意为某个角色二刷三刷影视作品，但不一定愿意为它花钱，这时候

过去一年，全国有2.3万家健身场馆关了门，健身工作室从4.3万家降到1.9万家，一年少了近六成。 可同一时间，商业健身消费的规模从2852亿元涨到3827亿元，净增975亿元。 商业健身房退潮速度比想象中快，但人们需求依旧旺盛，那么，健身消费又流向了哪里？ 一部分流向了酒店健身房，大众点评上99元的体验券和990元的月卡并不难找，抖音“酒店健身房”话题的播放量超2000万。 但迈点发现，热闹只属于五星级酒店，更多中端酒店的健身房常年空着，门口标着24小时开放，里面却没什么人，形同摆设。 同一个空间，却有着两种命运。 一、酒店健身房，两极分化 其实，酒店配备健身房最早在国外试验。1980年代，健身在美国成为主流生活方式，于是酒店开始腾出空间，满足商务旅客维持训练的需求；到1991年，已有40%的美国酒店开辟出健身房，只是多数由闲置客房、会议室甚至地下室改造，并不完善；转机出现在2003年，威斯汀投入超过1000万美元推出WestinWORKOUT，24小时开放，有氧与力量设备齐备，行业普遍认为它定下了现代酒店健身房的样子。 转向中国市场，高星级酒店最早将健身房做进酒店。1988年，国家旅游局参照国际标准，制定首版旅游涉外饭店星级标准，健身室被纳入高星级酒店的设施要求；1993年，这套标准升为国家标准，此后又经历了四次修订。所以在很长一段时间里，健身房只属于五星豪华酒店。 图源：摄图网（ID：501324676） 2010年之后，中端和中高端连锁成为酒店扩张重要力量，中档酒店客房数占比从2019年的16%提升至2025年的22.48%，中端、中高端两类合计已接近38%，健身房随之从五星豪华酒店一路铺进全季、亚朵等数千家连锁门店。 与厦门W、上海宝格丽这类豪华酒店健身房配备昂贵的泰诺健器械不同，普通酒店健身房只剩简单的老三样：两台跑步机、一台椭圆机或动感单车、一组最重十公斤的哑铃

　　“房子是租的，但生活是自己的。”如今正成为住房租赁行业的考题。 　　当居住需求从“一间房”转向“一种生活方式”，社群运营不再是一项配套服务，而是变成了品牌建设的核心环节。而社群运营沉淀为品牌资产的关键，在于建立体系。 　　在地产体系里，社群早已不是活动营销的边角料。例如，阿那亚靠社群做出九成以上的老带新成交，成都麓湖的业主社群做到200多个、一年办7000多场活动。相关数据显示，截至2025年，TOP30房企中60%(共18家)已推出集团统一的社群运营品牌。 　　房企为什么愿意持续投入?根源在周期。增量时代，房子不愁卖，社群是营销附属品，房子卖完关系即散。存量时代，客户成了稀缺资源，房子卖完，经营才刚刚开始。 　　这个逻辑同样在向住房租赁行业传导。当前，住房租赁行业已从“规模扩张”进入“存量提质增效”的新阶段。长租公寓品牌“规模为王”的竞争逻辑逐渐失效，变成产品、服务力、社群力等综合实力的比拼，租客的需求不再局限于空间，而是延伸至社区氛围、邻里关系、生活服务等。 　　头部玩家之间，装修标准、家电配置、公区配套等“硬件”的差距正在不断缩小。竞争的下半场，核心拼的是“软实力”——也就是房子之外，品牌还能给租客带来什么。社群运营成为连接“居住需求”与“生活价值”的核心载体。 　　且相对来讲，长租公寓的社群运营难度更大。租客没有产权羁绊，租期一到两年的居多，流动率高，归属感只能靠运营一点点建起来。与此同时，机构化房源的租客里，长期居住成为主体，这批人对社区生活的要求，远高于把房子当作过渡的“漂一代”。 　　社群运营通过高频互动与情感链接，重新定义租客与房子、租客与品牌的关系，正逐渐上升为企业的核心战略。 　　从概念上讲，社群运营存在两种做法。 　　一种是活动思维：节日办派对、周末办市集，预算花完、活动散场，租客之间还是陌生人，下一轮从零开始。这类，社群支出往往挂在服务配套或营销