口述 | William Guan 撰写 | 松果 William Guan，在中美两地从事房地产开发长达20多年。 1993年毕业后，从事设计工作10多年， 后转到房地产开发。2012-13年，在中国政府鼓励中资出海的政策下，出国考察， 先后调研了澳洲、加拿大、美国等国家，最后选择美国进行长期的房地产开发。 房地产开发虽然一般都是机构进行，个人投资者参与的不多，但了解美国房地产开发的流程和特点，对个人投资者也会有所帮助。 北美地产学堂特邀William Guan分享他在中美两国开发房地产的经验。 01 美国地产开发分类与流程 对于美国房地产开发的分类，大家比较了解的是住宅，包括独栋屋（Single House）、公寓楼（Apartment/Condo），Condo（自住型公寓）类似国内的房子，每户可以单独销售和购买，这是住宅类地产的主要模式。 在公寓类的物业里，由于美国高等教育发达，这些年学生公寓也成长得很好，是一个主要模式。 另外一个大类就是商业型地产，包括办公楼，商场， 酒店等等。 有两类地产现在在美国是比较新兴的。 一个是受电商发展和疫情影响，对工业厂房、轻工业厂房和仓储物流相关的地产需求很大，近些年增长迅速。 还有就是农业用地，随着大麻在美国逐渐合法，目前农用地用于大麻的种植和加工，也是一个很好的增长点。 在房地产开发的流程上，美国和国内基本上是一样的。 新的房地产开发，就是通过买地、买项目。 在开发成熟的地方，可以买已有建筑，旧建筑或旧厂区，然后把它拆掉，再集成统一来设计做开发。 确定好土地之后，就是市场调研，产品定位，再请设计公司做方案设计，以及税务方面的专业人员参与进来，之后跟政府进行项目报批，贷款融资，再招标建设和销售，这就是基本流程。 02 中美地产开发的差异 下面讲讲中美房地产开发的差异，侧重讲美国房地产开发的特点。 房

作者 | John北美地产学堂学员我是一个不愿意与房客打交道的人。所以，从三年前开始投资出租房就请了房屋管理经纪（Property Manager)。当时面试了5个PM公司和个人。发现大一点的公司基本都是按10%房租收费，加找房收一个月租金。另外，维修费$500以下都不问屋主，并且每次收维修费15%的附加费用。对于白菜房，这是很不合算的。还有其它费用，譬如，租给Section 8时，房检等人是按小时收费，等等。问了一些屋主，大都反应不是很好。所以，最后我选了一个家庭性质的PM公司。其优点是每月收房租8%的费用，找房客收½月房租，$100以上的维修会问屋主。我的这个PM做了40多年房地产，有执照。平心而论，是很不错的。特别是我第一年因为没有经验，他有时会主动跟我一起看房子，告诉我投资出租是否合适。但即使这样，还是有不少不如意的地方。主要是实际维修费用比估价高很多，一般会超出50%以上，最多达100%。后来我请教有经验的人，他们告诉我屋主要学会“Manage Manager”，管理你的房屋管理经纪。两年来，我发现Manage Manager确实重要，下面是我这两年学习Manage Manager的一些体会：1） Straight Forward（有话直说）有什么想法甚至意见，尽量心平气和的直接了当的跟PM讲，不要不好意思。屋主是PM的客户—“衣食父母”/“上帝”。2） Frim（严格遵守合同约定）对于合同中规定的内容，要坚持、不要轻易让步。譬如，合同规定$100以上的维修需要屋主同意，但PM会以各种借口，对于$200以下的维修先斩后奏。屋主发现以后一定要指出来，并提醒PM改正。如果不提醒、以后$300以上的也不会先请求屋主同意。我的另一个PM就发生过这种情况。如果合同规定，12个月以内房客搬走，找下一个房客不收找房客的费用，屋主也要坚持。如果屋主想付费，可以考虑以后以别的形式补

作者 | 房博士房博士，北美地产学堂联合创始人，2014年开始投资美国房产。通过房产投资，获得财务自由，现已辞去美国大学教职，全职创业。2019年，与Lily Zhang等人一起创办北美地产学堂，开发出系列房产投资课程， 通过分享和传播投资知识和经验，助力华人财富增长。“做房产投资的目的，是为了财富自由，为了再也不用为钱而出售自己的时间。”这是李笑来说的。为了实现财务自由，我们需要找到投资回报率高的投资途径，通过复利效应，年复一年，长期投资，最终达到财务自由。01股票VS房产在股票领域， 从长期来看，一般来说8%-10%的年复合回报率就算不错的业绩了， 15%就算是优秀。如果能做到10年内每年20%以上的年复合收益率，那就是股神级别的任务。巴菲特的年化复合收益22%，并且保持了50年。如果在美国做出租房投资的话，在广袤的农村地区和中小城市，获得8%-10%的年回报率是一般水平。如果考虑到杠杆（借钱投资），或者房产可能有的增值，这个回报率会更高。除了出租房投资策略，还有没有年复合收益率更高的房产投资呢？当然是有的。个人认为， fix-flip(旧房翻新）的投资方式是房产投资领域里挣钱最快，收益率高，而且可以持续迭代的投资方式。Fix-flip/Flipping, 就是以极低的价钱买进需要修理的破旧房子，装修，翻新，打扮后零售到市场上去。也就是说，我们通过翻新的过程，快速地让房子增值，让一个原来不符合居住要求的房子，通过快速地修理，装上门，窗，地板，空调等设施，符合舒适居住的需求。我刚开始做房产投资的时候，就用这种投资方式做了3年，每个房子的年复合收益率都达到 25% 以上，完成了早期的资本积累。提高年复合收益率，可以极大地缩短到达财富自由的时间。运用72法则，如果说出租房或者股票投资的的年复合收益率是10%， 一份投资，要到 7.2 年后才能翻一番。如果是25%的年

作者：松果，爱分析爱码字，有数据有故事的地产人。 夏日炎炎，是不是希望家门口就有个水上乐园，让小朋友们耍个够！ 这个愿望对居住在尔湾大公园周边的居民来说，明年就能实现了。 嗯，不是要建军人墓地吗？怎么秒变水上乐园了？ 没错，这是真的。 而且水上乐园7月7号已经开工了。 开发商Mike Riede说资金已经到位，明年夏天就能敞开大门。 另外，还有两个Medical Buiding也在尔湾开工建设了。 所以...所以尔湾的人气又要咄咄的火了，尔湾的房子又要蹭蹭的涨了。 1 — 尔湾的后发优势！ 话说尔湾的房子还真是有一段时间没怎么涨了。 看看下面的曲线图就知道了。 2018-2021年初基本是水平波动，躺平。 因为不断有新房供应，还有墓地等不确定因素影响，所以这两年一直是有点滞涨的状态。  Irvine Market Trends 但整个洛杉矶的房地产市场这么火，无论是LA市区还是内陆Riverside，都早已经启动了。 先天条件这么好的尔湾，上涨只是早晚的事情。 而且往往后发的优势会更明显，速度和幅度一般都会很惊人。 果然，从今年年初开始，尔湾房子的平均价格就一口气从90多万直接突破了100万大关。 现在已经106.5万了，比较去年已经上涨了24.9%。 而房子的销售数量则增加了97.3%，在市场上的平均天数下降了43%，只有29天。 63.6%的房子成交价格高于挂牌价格，比去年同期增长了368.4%。 难怪淘沙洛杉矶负责人Lyla说，去年11月在大公园附近入手的一个100万出头的房子。 半年多的时间，现在市场价格已经140万了...... 是不是有点不敢相信，但数据就是数据！ 而且这波上升的劲头应该还会要持续，按照Zillow的预测，南加明年有两个城市会涨的特别好，超过其他地区。 一个是Riverside的Menifee，还有一个，就是尔湾。 2 —

作者简介房博士，北美地产学堂联合创始人，2014年开始投资美国房产。通过房产投资，获得财务自由，现已辞去美国大学教职，全职创业。2019年，与Lily Zhang等人一起创办北美地产学堂，开发出系列房产投资课程， 通过分享和传播投资知识和经验，助力华人财富增长。劳工部的数据显示， 过去12个月，所有的商品价格上涨了4.2%，这是美国过去13年来最大的增幅。而且会不会继续涨上去，谁也说不好，但是看美联储的架势是要让通胀的子弹再飞一会儿。作为普通人，在这种背景下，该如何应对通货膨胀呢？我的建议是，在通货膨胀的背景下，可以尽量多借钱。特别是现在利率还比较低，能向银行地利息贷款，何乐而不为呢？当然，前提条件，借来的钱，是用来投资了，而不是塞在枕头底下，或者埋在土里。明智的房产投资者，必须要“会借钱”进行投资。记住，是你的好债务让你财富自由， 而不是你的房产。有些人可能会不认同我的建议， 也不敢去执行。他们会认为，借了钱，就像牛被牵着鼻子，受制于人。手握几套没有贷款的房子，不怕房市大风大浪，无债一身轻多好。其实能借钱，说明你有本事。所谓的“有钱人”就是能借到钱的人。如果你欠银行一万块，那是你的烦恼。如果你欠银行一个亿，那是银行的烦恼。如果你欠银行8000亿，那是国家的烦恼。罗永浩还自嘲自己干翻了六个银行，因为他欠了六个亿。我并不是鼓动你要透支地去向银行乱借钱，的确，债务是有风险的。我想说的是，好债务是我们的好朋友。如果运用得当， 能够让我们快速到达财富自由的彼岸。就像开车一样，如果一个孩子没有学过开车，然后就盲目性地去开车，结果自然是灾难性的。但是，对于掌握了驾驶技术的大人来说，汽车，是我们的好帮手，能够让我们快速地到达目的地的工具。没有一个成熟的大人会摒弃汽车，这种很好的代步工具。然而，我却见很多房产投资者，持有出租屋的时候，不用任何贷款，完全摒弃债务。尤其是现在，能拿到的贷款利率