作者 | 房博士
房博士，北美地产学堂联合创始人，2014年开始投资美国房产。
通过房产投资，获得财务自由，现已辞去美国大学教职，全职创业。
2019年，与Lily Zhang等人一起创办北美地产学堂，开发出系列房产投资课程， 通过分享和传播投资知识和经验，助力华人财富增长。
“做房产投资的目的，是为了财富自由，为了再也不用为钱而出售自己的时间。”
这是李笑来说的。
为了实现财务自由，我们需要找到投资回报率高的投资途径，通过复利效应，年复一年，长期投资，最终达到财务自由。
01
股票VS房产
在股票领域， 从长期来看，一般来说8%-10%的年复合回报率就算不错的业绩了， 15%就算是优秀。
如果能做到10年内每年20%以上的年复合收益率，那就是股神级别的任务。
巴菲特的年化复合收益22%，并且保持了50年。
如果在美国做出租房投资的话，在广袤的农村地区和中小城市，获得8%-10%的年回报率是一般水平。如果考虑到杠杆（借钱投资），或者房产可能有的增值，这个回报率会更高。
除了出租房投资策略，还有没有年复合收益率更高的房产投资呢？
当然是有的。
个人认为， fix-flip(旧房翻新）的投资方式是房产投资领域里挣钱最快，收益率高，而且可以持续迭代的投资方式。
Fix-flip/Flipping, 就是以极低的价钱买进需要修理的破旧房子，装修，翻新，打扮后零售到市场上去。
也就是说，我们通过翻新的过程，快速地让房子增值，让一个原来不符合居住要求的房子，通过快速地修理，装上门，窗，地板，空调等设施，符合舒适居住的需求。
我刚开始做房产投资的时候，就用这种投资方式做了3年，每个房子的年复合收益率都达到 25% 以上，完成了早期的资本积累。
提高年复合收益率，可以极大地缩短到达财富自由的时间。
运用72法则，如果说出租房或者股票投资的的年复合收益率是10%， 一份投资，要到 7.2 年后才能翻一番。
如果是25%的年复合收益率，3年就能翻一番。
7.2 年就差不多是 5 倍了。
所以说，找到高复合收益率的投资途径，是实现财务自由一个很重要的策略。
fix-flip 这种有高复合收益率的投资途径。
那么旧房翻新（fix-flip）该怎么操作才能创造25%的年复合收益率呢？
要创造高年复合收益率，就得从买到合适的房子开始。
02
成败关键
投资房产，选择在哪儿买，买什么样的房子，不能买什么样的房子，是整个投资成败的关键。
本着投资产品需要满足刚需和大市场的要求，通过三年实践，近10套房子的投资，我总结出以下要点：
在那儿买房？
如果你是在美国，那我就说，买你熟悉地段的房子，离你家不要太远，最好开车距离不要超过一个小时。
我曾经买过一个开车近1.5小时的投资房。每次去看那个房子对我来说，都是极大的痛苦。
除了距离，你所买房子的地区应该有以下特点：
好房子和需要翻新的同类型房子，价格差异在50%或者以上。
比如说市场零售的3室2卫的好房子，平均价位是20万。那么需要翻新的同类型的房子的售价应该在10万左右。
有足够的买家。市场上至少60%以上列出来的房子都卖掉了，而不是无可奈何地出租，撤离, 或者过期了。
该区的房子库存不超过12个月。
也就是按现在的卖房速度，市场上的房子不到12个月就能卖光。
根据人口增长，工作机会的判断，该地区的未来的房价会比较平稳，或者有明显的上升趋势。
在刚开始买某个区域的房子的时，一定要去亲身体念一下， 看看周围环境。
是否看着顺眼？
是否大部分是自住的房子，而不是出租房？
是不是低犯罪率，适合居家过日子的地方，而不是商业和住宅混合的区？
在选择买房的地点上，不仅要看房价，库存等各种数据，同时要相信自己的直觉。
问自己，如果我是买家，我的收入一般般，我愿意带着孩子住在这儿吗？
买什么样的房?
本着大市场和刚需的选择要求，我们只买市场平均价位以下的房子。
我们的客户是第一次买房者，房子对他们来说是刚需。
我们的房子必须是85%的美国家庭都买得起得房子。
03
选房标准
鉴于我们的二手市场上大部分是独立屋，以下我列出我们买房子的入选和排除标准，希望对你将来的投资有借鉴作用：
- 房子类型：独立屋，至少有3个卧室，2个卫生间。
- 买房的的价格遵循 70%法则。
70%法则，即买价必须小于或者等于 将来的卖价乘以0.7，减去装修费用。
如果说我们确定将来这个房子翻新后能卖15万，装修需要的价钱是3万。
那么我们的买房价格就不能高于：
MAO (maximum allowable offer)=
ARV (after repair value) * 0.7- repair expense=15,000*0.7-30,000=75,000
也就是说我们的买价必须低于75,000美元。
- 房子大小必须在1200-2400 平方英尺 之间, 最好是在1500英尺以上。
大房子是目前的流行趋势，主卧室要大，必须在12英尺 * 12英尺 以上。
能放一张大大的双人床 （king size），最好是在13英尺*14英尺以上。
- 主卧室，客厅，厨房的房子高度必须在8英尺以上。
排除条件，符合以下条件之一的房子，即便价格合适，一般也不会购买：
- 房子所在的地区不安全。
在这种地方，东西装上后有可能被偷走的，比如说厨房里的各种电器，冰箱，空调等等。这种事件非常影响心情。
我们曾有两个房子被偷了空调。
- 房子所面临热闹的街道，美国人对自住屋讲求安静和安全。
面临车来车往的繁忙街道 对孩子和宠物都不太安全，房子不容易卖掉。
- 主卧室太小的房子，这个前面提过了。
- 房子所在的位置不好：
比如周围的房子都不是在水淹区（flood zone）,唯独这个房子是在水淹区，这样的房子当然就不能买了，除非是抬高了的房子。不然水险太贵。
邻居很糟糕的房子，周围有加油站或者高压电站。或者周围几个房子都是被抛弃的很糟糕的房子。
如果你的邻居都有车库，唯独你没有车库，那你的房子就很不好卖了。如果大家都没有车库，则可以考虑。
- 太小的房子，比如说小于1200英尺的房子。
- 太贵的房子。不买同一个小区中高价位的房子 (top 30%)。
记住，我们买的是85%的人都能买的起的房子。所以你的房子应该是小区中低价位的房子，而不是高价位的，这一点一定要记住。
- 结构很奇怪的房子因为被价钱诱惑。
因为被价钱诱惑，我曾经买过一个结构非常奇怪的房子。结果该房子13个月后才卖掉，价钱从168K一路狂降到138K，才有offer。
再重复一遍，做fix-flip 投资中，最最重要的是买对房子。
如果买的房子不对，后面再怎么做也不会成功的。
所以说投资能不能挣钱，其实在买房子的时候就决定了。
在买房子的时候绝对要挑剔，看100个房子，可能也就是一个房子可以买，这都是很正常的。
不合适的房子绝对不能买。
说完了在哪儿买房子，买什么样的房子，剩下的就是找装修队翻新，找中介出售焕然一新的房子了。
Fix-flip(旧房翻新）是一整个流程，如果你想进行这方面的投资，我们的经验会让你少走弯路，挣更多的钱。
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