大家好，我是米姐！
第一次在老虎社区发文，想和大家分享一下身边朋友在海外投资的故事。
最近这几年，总能看到有媒体报道称中国人在某某国家购房数量第一、购买金额第一等等。有很多国人会认为不可思议，在中国发展不是挺好的吗？为什么还要在海外买房呢？
其实海外资产配置是市场行为，是一个国家经济发展和居民收入提高到一定阶段的必然产物，其道理就像找利息高的银行存钱一样。
凡是投资，必然会有风险。
希望通过分享别人的经历能帮助大家在海外购房的投资道路上少走弯路。
在采访Mark海外购房的心路历程时，Mark苦笑着说：“这海外购房真是诸多波折呀~~”
Mark和太太原本在国内一间外企公司做高管，后来因工作关系，公司需要派他去美国的公司总部办公，所以他就带着太太移居到了美国纽约。
一开始，他们还是租房子住，后来又因工作变动，去了新泽西，也一直是租房。
直到考虑定居，是在2018年3月，那时候，Mark在美国工作刚满三年。
根据衡量自己的工资收入和当地的房价，Mark计划买一栋80万美金左右的房子。
根据美国权威房地产网站Zillow2018年数据显示，全美平均房价为$232,300一套，大约$141/平方英尺，相等于$1566/平方米。
那时的新泽西房源还是比较充裕，与纽约相比，生活的空间比较宽敞舒适，而且好几个公立学校学区在全美排名都挺高，州的消费税也比较低。
并且公共交通系统发展完善，跟纽约来往也很便利，所以Mark和太太决定选择在新泽西定居。
计划好预算和区域后，他们就开始到处看房。
但是每次看的房都不太理想，要不就是房子标价超出预算，要不就是房间整体感觉太小了，有些不合意。
Mark和经纪人交流后，做好了买不了大房子的思想准备，就开始出价了(在美国购房，出价前得交付一定比例的“诚意金”，由中介掌管)。
房产经纪人开始为Mark找到了一栋100平米左右的二手房，不过大小刚好合适。房子的饭厅门能通向花园，还有漂亮的大露台，而且位置临近Drew University。对这座房子挺满意的，但为了留下一些议价的空间，Mark找经纪人商量价格，经纪人说虽然希望房价越低越好，但是总体的原则是出价不能“羞辱”卖主，所以把价格提高到了75万美。对方第二天回话却说房子不只这个价格，经纪人也认为房子价格偏高，所以第一笔交易以失败告终。
接下来，Mark和太太又看了好几个房子，也都没成功，最后通过经纪人的介绍，找到了临近城中心周边的房子，大概120多平米的样子，三室二厅，一个车库，有一个小小的后花园，价格在预算的范围内。其实在Madison或Chatham这条街上的房子都不便宜，所以这个价格算是合理的了，于是Mark和太太决定买这个房子。要知道，选好了房子还不能松一口气，因为在美国，购房的手续远比想象的要复杂。
根据Mark的描述，米姐整理了一份在美购房的流程。和经纪人选好了房子后，需要办理一系列的手续：
第一步：填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序。
第二步：一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方。
第三步：公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；
第四步：即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；
第五步：如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘请专业人士对房屋状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing）；如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；
第六步：买方在过户（closing）之前购买房屋保险；
第七步：按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；
第八步：过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。
在美国买房要经过层层的手续，这并不是麻烦，而是将在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。
在美国的房产经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高。
有一个负责任、有经验的经纪人作买方经纪，就不用担心购房手续的繁琐了。
终于，在靠谱的经纪人帮助下，Mark和太太终于在新泽西买到了心仪的房子，现在他们已经住了4年，疫情前可以步行去上班，也可以步行到市中心，疫情期间，能有属于自己的房子是最大的幸运。Mark很感叹自己漂洋过海能买到属于自己的房子。
所以我们移民到美国后，除了选好买房区域，购房的时候需要考虑些啥？
下面这几点是美国房产与中国不太相同的地方：
01 房产税
房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。
02房屋保险
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。
03物业费
如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HOA fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。
04维护费
如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。希望大家通过Mark的买房故事了解到一些美国买房的基本知识，能够在美投资少走弯路。
好了，下期见！
我是米姐，想和你分享身边朋友在海外投资的故事。
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