“我在美国开发房地产！”

口述 | William Guan

撰写 | 松果

William Guan，在中美两地从事房地产开发长达20多年。

1993年毕业后，从事设计工作10多年， 后转到房地产开发。2012-13年，在中国政府鼓励中资出海的政策下，出国考察， 先后调研了澳洲、加拿大、美国等国家，最后选择美国进行长期的房地产开发。

房地产开发虽然一般都是机构进行，个人投资者参与的不多，但了解美国房地产开发的流程和特点，对个人投资者也会有所帮助。

北美地产学堂特邀William Guan分享他在中美两国开发房地产的经验。

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美国地产开发分类与流程

对于美国房地产开发的分类，大家比较了解的是住宅，包括独栋屋（Single House）、公寓楼（Apartment/Condo），Condo（自住型公寓）类似国内的房子，每户可以单独销售和购买，这是住宅类地产的主要模式。

在公寓类的物业里，由于美国高等教育发达，这些年学生公寓也成长得很好，是一个主要模式。

另外一个大类就是商业型地产，包括办公楼，商场， 酒店等等。

有两类地产现在在美国是比较新兴的。

一个是受电商发展和疫情影响，对工业厂房、轻工业厂房和仓储物流相关的地产需求很大，近些年增长迅速。

还有就是农业用地，随着大麻在美国逐渐合法，目前农用地用于大麻的种植和加工，也是一个很好的增长点。

在房地产开发的流程上，美国和国内基本上是一样的。

新的房地产开发，就是通过买地、买项目。

在开发成熟的地方，可以买已有建筑，旧建筑或旧厂区，然后把它拆掉，再集成统一来设计做开发。

确定好土地之后，就是市场调研，产品定位，再请设计公司做方案设计，以及税务方面的专业人员参与进来，之后跟政府进行项目报批，贷款融资，再招标建设和销售，这就是基本流程。

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中美地产开发的差异

下面讲讲中美房地产开发的差异，侧重讲美国房地产开发的特点。

房地产开发是一个很成熟和传统的行业，可以说法律法规和操作流程是最完善的。

中美房地产开发的商业逻辑是一样的，管理和运作过程中有所不同，但差异不大，本质上人性是一样的。

1、前期拿地

前期买地的阶段，中国更多看的是政府的政策和规划。

政令比较畅通，由政府主导开发新区，或者拆迁旧的区域重建，进行基础设施建设，民众一般都不会反对。

而在美国，新区更多的代表经济发展的方向，不是由政府来主导，而是看大的能够带动经济增长和就业的企业流向。

比如说Amazon，Google等高科技公司去哪里了，这种流向是由企业带动的。

政府起到的作用很小，美国的政策都需要很繁杂的程序，像税收政策，用工政策等，这都是有法律规定的。

美国地方行政官员的权利很有限，所以说美国区域的发展，主要是靠企业的带动和民间的力量。

另外就是旧城改造这块，在美国 ，旧城改造更多地涉及和相关利益人的多方听证。

政府规划，经济发展等部门，主要是起到协调和游说的作用，就是把各方面的利益在一个平台上博弈，通过协商谈判，达成一个统一的出口。

只有把这些东西都协调好了，才能把旧城改造进行下去。

当然这里起主要作用的是经济杠杆和法律法规，这是拿地的方向。

2、市场调研和产品定位

市场调研和产品定位设计报批这块，在美国会涉及到很多的公众听证，各种设计法规的应用。

这块的法规确实是非常多，联邦法规涉及的少一些，但是州和郡县法规很细，而且各个城市还不太一样。

3、贷款融资

房地产开发行业是一个资金密集型行业，贷款融资非常重要。

从某种意义来讲，谁能拿到融资，谁能以比较低的成本拿到资金，是一个非常强的市场竞争力的体现。

贷款这块在美国，完全是市场行为。

只要符合法规，符合银行和金融机构的要求，那么贷款金额和利率就是根据你自己的信用情况、抵押情况，还有项目评估的成本来确定，这个就完全是市场行为。

不会像中国，可能会出现政策调控，政府部委发文限定，停止贷款发放等情况。

4、建设阶段

建设阶段，中国的公用设施，涉及到公众利益的，政府投资的公共项目，比如体育场、影剧院、道路等这些都要受邀参与招拍挂。

实际上很多项目招拍挂成本很高，周期也很长。

在美国，也有各种各样的公共项目，政府出面主导的很少。

即使是经济适用房，低收入住宅，也是由政府委托给市场经济主体，房地产开发企业来承办。

那么企业很多时候是根据自己长期合作和地方区域的施工企业的供应和资质情况、经验和报价来邀标评标，最终确定施工单位。

5、销售阶段

美国的销售比较朴实，不会做太多的噱头。

和国内不同，国内做销售，前期推广宣传的投入量很大，大家都争相要做一些亮点和噱头。

美国大多数开发商的销售部门是很小的，都是很朴实的，就是实打实的去把项目介绍给买方。这是中美房地产开发的大的方向的不同。

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美国房地产企业特点

总体来说，中美房地产开发的阶段不一样，市场发育程度不一样。

美国房地产开发的整体流程比较成熟。

美国的房地产开发企业，都是在这个领域深耕了很长时间，相关的建设、开发、设计企业，都有很多年的历史。

尤其开发企业，有的都是上百年的历史，50年以上的非常多。

长时间在一个行业里深耕，会体现出很多优势，最主要是熟悉整个产业链，建立起了很好的信用。

企业的信用到了一定程度，就能拿到很低利率的贷款。

不但利率低，而且数额大，这对房地产开发企业的发展是非常关键的。

同时，美国大的房地产企业开发项目，周期都比较长，它们通常是在一个市场周期的低谷去拿地，储备项目。

等到下一个周期到来时，市场走暖，才逐渐建成、销售，这样就可以获得更大的收益。

因此，每个项目一般运营的时间比较长，项目推敲的时间，前期相关利益方的沟通和博弈的时间都很长。

这样避免了项目建成之后出现瑕疵或者重大的问题，修改也比较少。

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