作者 | John
北美地产学堂学员
我是一个不愿意与房客打交道的人。
所以，从三年前开始投资出租房就请了房屋管理经纪（Property Manager)。
当时面试了5个PM公司和个人。
发现大一点的公司基本都是按10%房租收费，加找房收一个月租金。
另外，维修费$500以下都不问屋主，并且每次收维修费15%的附加费用。
对于白菜房，这是很不合算的。
还有其它费用，譬如，租给Section 8时，房检等人是按小时收费，等等。
问了一些屋主，大都反应不是很好。
所以，最后我选了一个家庭性质的PM公司。
其优点是每月收房租8%的费用，找房客收½月房租，$100以上的维修会问屋主。
我的这个PM做了40多年房地产，有执照。
平心而论，是很不错的。
特别是我第一年因为没有经验，他有时会主动跟我一起看房子，告诉我投资出租是否合适。
但即使这样，还是有不少不如意的地方。
主要是实际维修费用比估价高很多，一般会超出50%以上，最多达100%。
后来我请教有经验的人，他们告诉我屋主要学会“Manage Manager”，管理你的房屋管理经纪。
两年来，我发现Manage Manager确实重要，下面是我这两年学习Manage Manager的一些体会：
1） Straight Forward（有话直说）
有什么想法甚至意见，尽量心平气和的直接了当的跟PM讲，不要不好意思。屋主是PM的客户—“衣食父母”/“上帝”。
2） Frim（严格遵守合同约定）
对于合同中规定的内容，要坚持、不要轻易让步。
譬如，合同规定$100以上的维修需要屋主同意，但PM会以各种借口，对于$200以下的维修先斩后奏。屋主发现以后一定要指出来，并提醒PM改正。
如果不提醒、以后$300以上的也不会先请求屋主同意。
我的另一个PM就发生过这种情况。
如果合同规定，12个月以内房客搬走，找下一个房客不收找房客的费用，屋主也要坚持。
如果屋主想付费，可以考虑以后以别的形式补偿。
3） 懂行，做到心中有数。
作为屋主，对于什么要修，什么可以不修，大概需要多少材料费、工时等要有概念。
譬如，三年前，我的一个房子PM估计要$3000左右维修后达到Section 8的出租标准，后来花了将近$6000。
这两年，我自己Flip了几个房子，有了一些维修方面的经验，对于这样的事就可以避免。
4） 手中有“粮”，才有制约的能力。
譬如，在维修方面，要有自己的Handyman，这样，如果PM给的价不合理，就可以请自己的GC做。
一年半前，我有一个房子发现一楼地板下面出现了白蚁，要换地板。
PM请的人先说是$1000，但他请的3个人花了5小时还没有把地板撬开，然后说3个人需要一整天撬开地板拿走，估计要两天装新地板。
尽管每个人的时薪只有$15，但3X3X8X$15 = $1080，加上要$800左右的材料费，总共需要$1900左右。
这还是他们诚实的情况（一般工程结束后，Contractor都会多报时间）。
我只好让他们先停工，等我带着自己的GC去看。
GC说他一个人2小时能把剩下的地板撬开装垃圾袋，一天能装好地板。我当时就请那三个人离开。
尽管我的GM是$45一小时，但总共只花了10小时，人工费省了$500左右。
同时，我们也买到了降价的地板，只花了$500，节省$700+（这里包括付原来三个人大半天的工钱）。
代价是我去了两次：一次跟GC估价，一次陪GC买材料。
5） 建立友好的人际关系。
Manage Manager说到底还是人和人的关系，通过沟通和磨合，很多情形下，屋主和PM是可以相互理解的。
如果你对别人好，一般情况下别人也会对你好。
年初新冠疫情爆发后，美国很缺口罩，我正好事先准备了一些口罩，给了20个口罩给这个PM。
他就开始从我的角度考虑问题，有事也主动沟通。
6） 果断，如果发现PM不合适，要尽快换掉。
我认识一个非常有经验并做得相当成功的地主，有几十套出租房，以前他都是与自己的助手管理。
一年前，他想集中精力做一些其它事，将所有房子都交给一家开出很好条件的管理公司管理。
但第一个月就发生以每小时$40，共6小时收他等Section 8房检的费用。他果断地在第二个月终止合同。
很多房东在管理出租房时遇到各种各样的问题和困扰：
- 房客不交或者拖欠房租
- 房客破坏房子
- 如何驱赶房客
- 如何应对租客的状告
- 水管堵漏
- 动物虫害
- 如何管理PM
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