社区

从地产困局到地产死局在到恒大时刻，这不是我第一次看空地产的文章。

300多万套法拍真是个天文数字，而且总量还在增加，这背后则是数十万亿的断供金额，这嫣然就是现实版的“大空头”了。在这一轮房地产下行周期中，恐怕有很多质地较差的银行最终只有被接管的命运了。而被接管后的原始股东们的股权，大概率是会被稀释的只剩渣渣了。

根据我了解的情况看，一般断供达到一年的房产才会走法拍这个流程。也就是说，现在300多W万套法拍大概率是去年这个时候就已经开始断供了（当然部分是早就断供了，但至今都没拍出去）。按照这个逻辑推算，当前断供的房产加上已经挂牌法拍的房产总数应该是远不止300W的。

如果我是一个即将断供的房主，我认为我在断供前一定会做垂死挣扎。既，低价挂牌出售。只要折价幅度小于30%，那么我都不至于血本无归。哪怕折价30%亏掉自己全部首付能出掉，也比走法拍更合适。因为走法拍，不仅起拍价只有评估价的70%，连银行起诉原房主的费用都要原房主自己承担。而且最终成交价如果不足以偿还贷款的话，差额仍然是原房主的负债。这种本金亏完还有负债的情况，也就是大家所谓的“穿仓”。

我认为这些已经被法拍的房主们不说全部起码大部分，大概率是尝试过自己折价挂牌出售的。之所以尝试过之后仍然走到法拍这一步的原因，极有可能是当前房价掉价远不止30%。折价4成甚至更多，都没有出现需求者，以至于他们只能走法拍。

人是无法规避自己认知以外的风险的。每一个在地产股、房产、以及地产债上，出现爆仓、穿仓、巨亏、破产的个人、投资者或机构，乃至地产商本身，在我看来都是对地产泡沫没有正确的认识。他们低估了资产价格滑落的速度，以及高估了自己的偿债能力，以至于走到如今无这种法挽回的局面。（每一个还没上杠杆的人，在你上杠杆前请三思。）

站在一个观察者的角度看，现在新房折价力度大，又有利率优惠，而法拍数量又是一个不断新高的趋势，所以无论你认可不认可，房产的踩踏都已经实质性的发生了。这也直接导致中国经济将来的预期变得奇差无比。

以上

$碧桂园(02007)$$旭辉控股集团(00884)$$中国恒大(03333)$