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5月18日，贝壳发布了今年一季度的财报，不出意外的是，公司一季度的业绩算得上是目前披露的中概互联网股中最优秀的那一批，但令人意外的是，公司的股价却接连下挫。

先说观点：

1，业绩非常突出，净利润同比大幅度扭亏为盈，经营性现金流同比增至9倍以上，净收入同比增加61.6%，即便说今年中国一季度的房地产行情好于去年，贝壳这份业绩也是远远优于大盘表现的，这里的核心逻辑，是公司本身的能力，而非随行就市；

2，外部环境的影响，是这一轮股价暴跌的主要原因，汇率、地缘政治风险、美国债务上限等问题，反映在港股和美股市场上，让几乎全部的中概股都出现暴跌，出现了恐慌性质的踩踏行情，贝壳自己是没办法幸免的；

3，对一季度之后的房地产行情的非理性担忧也是重要的因素。不过，在2022年全年的低基数情况下，今年后续的房地产市场不可能再度大幅下滑，体现在贝壳的业绩上，已经穿越了地产最差的阶段，后续会有一个不错的业绩增长。

再看数据：

今年一季度，房地产的大环境实际上并没有彻底恢复，但贝壳却收获了非常亮眼的业绩。

一季度，贝壳的总交易额达到了9715亿元，同比增加65.8%，环比增加50%；净收入达到了203亿元，同比上升61.6%，环比增加21.6%；净利润达到27.5亿元，经调整净利润达到35.61亿元，去年同期，净亏损为6.2亿元，经调整净利润仅为2.8亿元，环比来看，这两项数据分别增加了639%和130%。

大环境看，根据国家统计局数据，一季度全国商品房销售额同比增长4.1%；而在贝壳的收入大头——二手房方面，多家机构统计，全国二手房成交量同比去年大幅增长，但尚未恢复至2021年同期；价格方面则分化明显，3月新建商品住宅价格环比上涨城市数量已超过九成，创下自2019年6月以来的45个月新高；但同时也有60个城市的二手房价格明显低于去年同期，部分城市甚至出现了接近10%的跌幅。

需要强调的是，2022年一季度的全国商品房销售额同比降幅接近23%。因此市场整体其实是弱复苏状态，而非全面复苏。一季度的房地产市场并没有许多人想象的那么好。而贝壳却在这样的大环境中，实现了接近2021年一季度的营收，和上市以来最高的单季度净利润。

一季度爆发式增长的原因，一部分在于去年因疫情导致一些需求被积压，另一部分则在于贝壳本身拥有的庞大用户数量（一季度月活达到4540万）、庞大的活跃经纪人数量（一季度达到41.15万）。对于房地产买卖来说，用户的信任度和经纪人数量是非常难以在短时间内迁移的，这是贝壳在过去几年的精心经营下积累的竞争壁垒。

也是因此，贝壳业绩向好具备延续性。在去年第三和第四季度，贝壳的净收入分别为176亿元和167亿元，即便是在三四季度大行情大幅下降的情况下，都能实现连续两个季度的净利润为正，其核心逻辑是公司本身的素质，而非简单地跟随行情。

说到这里，大家不妨猜想一下，今年的房地产行情，建立在2022年全年同比下降接近30%的低基数上，有没有可能再度发生大幅度的下滑？

我们认为，这种可能性可以说是几乎不存在，回归常态才是今年后续行情大概率的状况，维持一个中个位数、与GDP增速大致相当的增速。

在这种行情状况之下，一季度贝壳爆发式的增长不会是常态。但长期来看，房地产调控政策的目的是使供需恢复平衡，而非调控或压制需求。对于刚需和改善性这些涉及到老百姓“美好居住”的需求，反而是支持和鼓励的。因此未来房地产市场会处于一个总量稳定、结构优化的状态。这样的背景下，凭借贝壳已经积累的口碑和经营能力，其价值还是会逐步释放。

此外，贝壳也正在寻找新的增长点。在去年4月完成对圣都家装的并表之后，今年一季度贝壳的家装业务净收入达到14亿元，这部分收入虽然和贝壳整体相比显得微薄，但买房、装修和租房作为整个房地产交易链条中三个最重要的部分，贝壳均有布局，未来的协同效应是会越来越强的。

对于贝壳来说，已经走在了正确的路上：在一个远期向好但变化频繁的市场中，以长期主义的眼光寻找到那一份不变。而对于像你我这样的投资人来说，即便是在去年三四季度那么困难的情况下，贝壳还能赚钱，今年还能亏回去么？

声明：本文仅用于学习和交流，不构成投资建议。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$