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图片来源：征探君

在2015年的一个行业论坛上，万科董事会主席郁亮曾感慨：“最近一年来拿地最多的，不是我们，而是平安。”

曾几何时，由于持有多家上市房企股权，中国平安一度被看作是房地产行业的“隐形地主”。

然而，眼下房地产行业经历过一波深度调整后正处于缓慢恢复期，去年行业更是无与伦比的寒冷。曾经的“隐形地主”平安，也不可避免地遭遇考验。

前几天，中国平安保险（集团）股份有限公司（601318.SH，以下简称“中国平安”）发布了2022年度报告。去年，公司营业收入1.11万亿元，同比减少5.9%；归属于母公司股东的净利润为837.74亿元，同比减少17.6%。

这份营收、净利双降的成绩单，也让投资者对这家公司更为深层的经营情况以及其目前在房地产领域的投资充满了好奇。

01

代理人员“大清退”

中国平安于1988年诞生于深圳蛇口，目前是我国三大综合金融集团之一。集团以保险为核心，融合证券、信托、银行、资产管理、企业年金等多元业务为一体，目前总资产突破10万亿元，是全球资产规模最大的保险集团。

从利润构成来看，2022年中国平安归属于母公司股东的营运利润为1483.65亿元，其中寿险及健康险业务营运利润为1112.35亿元、占比74.97%，银行业务的营运利润为263.8亿元、占比17.78%。

换句话说，寿险及健康险和银行业务给中国平安贡献了超过九成的营运利润。剩下的财产保险业务、资产管理业务、科技业务和其他业务合计贡献了不足10%的营运利润。

不过，2022年，给中国平安贡献绝大部分利润的寿险及健康险业务却遭受严峻考验。中国平安在财报中坦言，2022年，多个地区的代理人展业、培训等线下活动受限，居民消费能力及意愿的阶段性减弱，削弱了代理人的销售机会，也使得增员及存留更具挑战。在市场环境及需求变化等影响下，公司价值成长承压。

这一年，中国平安寿险及健康险业务的净利润为493.46亿元，同比下降18.2%；新业务价值为288.2亿元，同比下降了24%。

与之相伴随的，是中国平安在内部改革过程中对于大量代理人员的“大清退”。一个有代表性的数字是：2022年中国平安月均代理人数量为48.1万人；而2021年，这一数字是79.6万人。一年时间里，中国平安的月均代理人数量大幅减少39.6%。

征探君又多翻了几年财报，数据更让人吃惊。2019年，中国平安月均代理人数量为120万人；2020年为105万人。

一个颇为巧合的现象是，征探君发现，中国平安内部改革的这几年，业绩并不令人满意。

Wind数据显示，2020年-2022年，中国平安归属于母公司股东的净利润分别为1430.99亿元、1016.18亿元和837.74亿元，同比分别增长-4.22%、-28.99%和-17.56%。也就是说，算上2022年，中国平安的归母净利润已经连续3年呈现下滑趋势。

业绩不理想，股价自然也会受到影响。Wind数据显示，中国平安收盘价在2020年12月1日曾达到93.38元/股。不过，截至3月21日下午收盘，股价为46.01元/股，相比最高峰时股价已经腰斩。

不过，对于资本市场的表现，中国平安管理层在随后举行的2022年度业绩发布会上称，目前平安的股价是被低估的，未来有很高的投资价值。

02

投资性房地产规模增加

作为不动产投资“大户”，中国平安在房地产领域的投资状况一直以来都引发关注。当下，房地产领域虽然已经开始有所缓和，但整体环境依旧寒冷。尤其是2022年，“爆雷”房企进一步增加，连一些此前公认的优质民营房企都开始支撑不住。

在这种情况下，征探君惊讶地发现，中国平安投资性房地产的规模竟然增长了。财报显示，截至2022年12月底，中国平安投资性房地产的规模为1366.55亿元，比2021年的1016.9亿元增加了349.65亿元，同比增加34.4%。

在不少房地产企业因为几十亿元的债务无奈宣布“躺平”时，中国平安在行业寒冬依然有几百亿元的投资，可见其对房地产行业的重视。

在日前举行的2022年业绩发布会上，中国平安联席首席执行官姚波对公司的资产配置进行了阐释。其中，固收类产品占70%以上，股权类产品占12%以上。在平安险资投资中，不动产规模占4.7%，其中，物权类占60%，主要是收租型办公楼商场。

中国平安首席投资执行官邓斌表示，房地产投资风险可控，60%商业不动产在一线城市。从宏观角度看，不动产行业最困难的时期已经过去。在谈到中国平安的资产配置时，邓斌直言，今年一是会积极主动配置专项债等长久期的利率产品，二是看好具有稳定现金流的不动产投资，例如商办、长租公寓、园区类投资。

说到不动产领域的投资，不得不提的就是中国平安旗下专门的不动产资产管理平台——平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）。官网资料显示，平安不动产业务涵盖商办、租赁住房、康养、园区、金融产品等领域，在全国范围内布局八大区域，覆盖重点一二线城市。

天眼查显示，平安不动产成立于1995年，位于广东省深圳市，法定代表人及董事长为蒋达强。

曾有媒体统计，截至去年8月，平安不动产通过22家一级子公司再对外投资多级子公司，共投资了超过400家房地产开发公司。并且其中一半，平安不动产都处于全资或控股地位。

征探君查了一下，截至目前，平安不动产对外投资的这些公司中，与之合资的房地产企业包括龙湖、万科、仁恒、首创置业、宝龙、招商、远洋等多家品牌房地产企业。

03

曾“踩坑”华夏幸福

尽管从集团对外释放出的消息来看，不动产规模在中国平安整体投资中占比很小，但中国平安却也因此“踩过坑”。

2021年，中国平安营业收入1.18万亿元，同比减少3.1%；归属于母公司股东的净利润为1016.18亿元，同比减少28.99%。

就此，中国平安解释称，主要受公司对华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）相关投资资产进行减值计提等调整影响。

数据显示，2021年，中国平安对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及权益损益调整金额合计为432亿元，其中股权类159亿元、债权类273亿元；对税后归属于母公司股东的净利润影响金额为243亿元。

而根据中国平安当年的介绍，2021年不动产投资**国平安总投资的比重只有5.5%。不足6%的投资对归母净利润的影响接近30%，背后的风险可以说细思极恐。

回归去年的投资收益，2022年，中国平安总投资收益为1018.3亿元，与2021年相比，同比减少29.3%。公司总的投资收益率也由2021年的4%下降至2.5%。与前几年相比，这着实算不上是一份优异的投资收益单。

另一方面，寒冬之下，平安不动产的日子也不好过。去年1月，平安不动产出现高层人事变动，鲁贵卿因工作原因，不再担任平安不动产董事长，董事陈宁因工作原因不再担任公司董事。蒋达强、李佩峰出任公司董事，同时选举蒋达强为公司董事长及公司法定代表人。

而到了当年2月，关于平安不动产“不让做住宅项目”“要求半年裁员50%”的消息就开始传出。不过，平安不动产很快回应称，相关传言均属不实消息，系根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整。

2022年上半年，平安不动产营业总收入为10.62亿元，较上年同期下降48.89%；归属于母公司所有者的净利润为11.75亿元，同比下降50.42%。

不管是人员结构的调整，还是投资性房地产规模的增加，都能看出董事长马明哲和中国平安对于未来发展的思考。在房地产行业依旧寒冷的大环境下，与众多品牌房企错综复杂的股权关系下，中国平安具体受到了多大的影响无人得知。而投资者更为关心的，是中国平安今年能否止住业绩增速下滑的尴尬境地。

值得一提的是，在前两天举行的业绩发布会上，一向低调的马明哲罕见发声。他说，平安在过去20年保持20%的增长，“未来继续保持20%的增长是不太可能的，但双位数增长是可以的，未来是可持续、稳定的增长，而不是大起大落。”

作者 | 张玉

来源 | 征探财经（ID:teccj6)