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我看德祥地产这份2026财年业绩公告，最大的亮点不是亏损少了多少，而是去年最影响市场信心的持续经营重大不确定性，已经得到解决。

这件事在港股小票里很关键。很多公司不是没有故事，而是财务底盘不稳，市场不敢给估值。德祥过去一年做的事情，其实很清楚:卖资产、还债、回笼现金、再融资、控成本。现在看，公司已经先把风险出清这一步走出来了。

风险先出清，估值才有重构空间

截至2026年3月31日，德祥银行及其他借贷总额由上一年度约9.26亿港元，降至约1.35亿港元，减少约7.9亿港元，降幅约85.4%。净资产负债比率也从0.41降到0.002，基本接近极低杠杆状态。

这不是普通的财务优化，而是资产负债表级别的修复。以前市场看德祥，首先担心的是债务和持续经营问题;现在这些问题明显缓解，市场才有可能把注意力转向新业务。

资产端也不是没有支撑。宝峰项目本年度售出8个豪华住宅单位，期后又售出4个，说明核心优质资产仍具备变现能力。对一家转型公司来说，传统资产继续释放现金价值，就是安全垫。

短债压力解除，财务底盘站稳了

短债变化更直接。去年公司仍有约7.59亿港元银行及其他借贷属于一年内到期;今年流动银行及其他借贷只剩约1,000万港元。更关键的是，上一年度已逾期的银行借贷已经全额偿还，所有到期银行借款都已还清。

现金也在改善。现金及现金等价物由4,76万港元提升至约1.32亿港元;净流动负债约5,648万港元，也转为净流动资产约1.5亿港元。

说白了，公司已经从“短债压身”，变成"流动性重新站稳”。持续经营重大不确定性消除，背后就是这个逻辑。

亏损收窄背后，是历史包袱出清

2026财年，集团年度亏损约5.63亿港元，较2025年的约9.09亿港元减少约3.46亿港元，降幅约38.1%。

但我觉得重点不是亏损减少本身，而是利润表开始变干净。去年出售合营公司权益及部分权益合计亏损超过3亿港元，今年已不再出现;去年三亚土地补偿等一次性事项，也退出利润表。

历史包袱逐步出清后，市场看公司的重点，就会从“过去还有多少坑”，转向"未来能不能兑现新业务"。

AI基础设施不是概念，开始拼资源和交付

自2026年3月起，德祥开始探索人工智能基础设施行业。公司战略投资英国AI基础设施及新型云端平台Nscale，该公司获得NVIDIA及多家国际知名投资机构支持。通过这笔投资，德祥得以接触海外AI算力基础设施运营经验、全球AI算力生态体系，以及NVIDIA相关行业资源。

真正让我觉得有意思的是“NVIDIA相关行业资源”这几个字。NVIDIA生态不是简单的芯片供应，而是全球AI算力、服务器、数据中心、云平台、软件工具链和客户资源构成的核心网络。德祥在年报展望里正面提到这一点，本身就是一个值得关注的伏笔。

随后，德祥引入曹新伟领衔的AI数据中心技术及运营团队，补建设、运营、交付能力;通过VIE架构锁定IDC及ISP牌照资源，补合规运营基础;2026年6月开始履行首份AI算力运营服务合同，提供1.960 PFLOPS算力资源，补的是商业验证。

再加上中国联通(香港)和荣联科技，一个偏稀缺数据中心机房、电力、带宽等基础资源，一个偏系统集成和项目交付能力。把这些动作连起来看，德祥不是单纯讲AI概念，而是在把“资源、牌照、团队、订单、交付"一步步拼起来。

保留意见是历史尾巴，不是新增风险

保留意见这块也要说一下。今年保留意见对应的不是新的经营风险，而是北京珀丽这个历史事项的延续。

现在北京珀丽已经完成出售，集团不再持有相关权益，未来不会再对集团综合财务报表产生影响。换句话说，这属于是历史包袱的最后收尾。

我的判断

所以我看这份年报，核心就一句话:德祥已经从“地产风险修复”，走到“AI基础设施估值重构”的前夜。

财务底盘修好了，短债压力解除了，持续经营重大不确定性消除了;同时，AI基础设施开始有团队、有牌照、有订单、有合作资源。

市场过去给它的是地产股逻辑，但如果后续AI基础设施继续兑现，德祥的估值体系就不该只停留在老地产框架里。

这才是这份年报真正值得看的地方$德祥地产(00199)$  $智谱(02513)$  $CoreWeave, Inc.(CRWV)$