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今年美国关税飓风席卷全球，众多资产遭受冲击性下跌，然而亚太房地产投资信托基金（亚太REITs）表现韧性，以10.6%的年初至今涨幅领先全球市场，仅次于黄金和港股。

2025年年至今表现

资料来源：彭博，截至2025/4/30。亚太REITs的代表性指数为富时EPRA Nareit亚太精选REITs权重上限净税指数

不仅如此，即使面对关税压力，亚太区商业地产投资额仍连续6个季度录得按年增长。继2024年投资额同比增23%创下2022年以来新高后，亚太区商业地产投资于 2025年第一季按年增长20%至363亿美元，再创下加息周期以来最高首季投资额，而海外资金流入更是大增152%，创下2019年以来同期新高。

亚太REITs正以蓬勃的姿态重拾增长动能。依靠可观稳定的分红收益、良好的抗通胀特质和优质的多元化资产组合，夺得全球投资人的青睐。

2025年5月13日，南方东英富时亚太精选房地产信托ETF（3447.HK）正式在香港上市，以简单便捷的投资工具，助力投资者一键投资亚太REITs组合，轻松实现“亚太收租梦”。

什么是亚太REITs?

房地产投资信托基金（REITs） 是指以单位信托形式在交易所上市的公司，拥有并经营地产资产，如写字楼、公寓、仓库、购物中心、医疗设施、数据中心、基础设施和酒店等，并从租金中获取收益。

简单来说， REITs就是把投资者的钱凑一起，去投资各种各样的地产项目，而投资者则可以像普通股票一样在交易所买卖REITs，并获得高流动性的房地产敞口。

而亚太REITs主要包括亚太地区四个最大的REITs市场——澳大利亚、日本、新加坡和中国香港上市的REITs，通过动态和多样化的房地产组合提供有吸引力的成长和稳定的收入回报。

一般来说，亚太REITs的监管机构要求将至少 90% 的应税收入作为分红支付给投资者，从而确保投资者可以通过投资REITs成为“包租公、包租婆”。

REIT结构

资料来源：南方东英，此为简化版本，仅供解释说明用途。监管机构主要包括新加坡国内税务局（IRAS）、日本投资信托协会（ITA）以及香港证券及期货事务监察委员会（SFC）。

3447.HK——一键触达亚太地产市场

南方东英富时亚太精选房地产信托ETF（3447.HK）采用代表性抽样策略，提供紧贴富时EPRA Nareit亚太精选REITs权重上限净税指数（“亚太REITs指数”）表现的投资业绩（扣除费用及开支前）。该指数代表澳大利亚、日本、新加坡和中国香港市值最大的 50 只REITs的表现。

3447.HK的最低投资金额仅约780港元，不足千港元便可投资于一篮子资产优质、规模领先、流动性上佳的亚太REITs，其底层指数受益于以下三大投资亮点：

1）可观稳定的分红收益

监管对分派率的强硬要求令高分红成为REITs资产的招牌特色。与其他主要权益类指数相比，亚太REITs的分红收益率相对较高，一般在3.9%-7.9%，且波动性较低（90天波动率为15.4%）。

亚太REITs的分红收益率不仅胜过股票，也优于澳大利亚、日本、新加坡和中国香港其他收息类资产的报酬率。当十年期政府债券及隔夜存款平均提供不到3%的收益率时，亚太REITs指数的分红收益率高达5.1%。

全球主要股指中亚太REITs提供具竞争力的分红收益率及偏低的波动率

资料来源：南方东英，彭博，截至 2025/04/08

2）良好的抗通胀特质

关税之争愈演愈烈，通胀风险卷土重来，而亚太REITs则是良好的抗通胀“神器”。

租金是消费者物价指数（CPI）的一个组成部分，这意味着租金收入带有天然的抗通胀属性。

而即将迎来的降息周期将降低REITs融资成本，激活地产交易活力，亚太REITs的分红收益率及分派率有望进一步上升。

亚太REITs的分红收益率与主要亚太地区CPI对比

资料来源：南方东英，彭博，截至 2025/4/8。所有估计均来自彭博估计（BEst）。BEst分红收益率为富时EPRA Nareit亚太精选REITs权重上限净税指数。BEst分红收益率反映了对股息收益率的普遍预期。普遍预期是卖方分析师估值的平均值。正股息收益率并不意味着正回报。

3）优质的多元化资产组合

背靠EPRA和Nareit这两大全球知名的地产研究机构，富时EPRA Nareit亚太精选REITs权重上限净税指数设有专业严谨的重重筛选，包括行业筛选、EBITDA测试、成交量测试及自由流通量测试等，精选出一批优质的亚太REITs，具备健康的资产负债表、可控的负债比率和稳定的租金收入，从而带来良好的抗风险能力。

亚太REITs指数包含多样的REITs类型，不仅有2024年以来备受海外投资者青睐的办公室REITs、物流REITs和住宅REITs，还有本身运营多样地产资产的多元化REITs，帮助投资者多方面捕捉优质亚太REITs的成长潜力。

亚太REITs指数行业分布

资料来源：富时，截至2025/4/30

在地区方面，亚太REITs指数涵盖澳大利亚、日本、新加坡及中国香港上市的REITs资产。截至2024年末，EPRA的数据显示这四大市场的REITs规模占据整个亚太市场的97%。

亚太REITs指数市场分布

资料来源：富时，截至2025/4/30

如今，新冠疫情和加息压力令亚太REITs的估值推至10年来低位，带来了良好的入场时机。站在新一轮降息周期中，2025年年至今10%的反弹难言见顶，回望2019年和2020年的两个降息期间，亚太REITs指数均实现了50%以上的上涨。

震荡市况下，不如借力亚太REITs ETF，环亚太“收租”，享受“稳稳的幸福”。

$领展房产基金(00823)$ $万科企业(02202)$ $保利发展(600048)$ $REITs概念(BK7510)$ $CSOP S-REITs INDEX ETF(SRT.SI)$

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