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很多朋友可能不怎么熟悉S-REITs，REITs的中文名是 “房地产投资信托基金”，它是由拥有房地产的公司成立的， 新加坡大家比较常见的例如 凯德CapitaLand, MapleTree, Frasers等等，这些房地产包括购物中心、写字楼、工业仓库、酒店、住宅等。通过REITs，我们可以小量资金买REITs，去间接的拥有一点点这些不同种类的房地产，并以房地产业主的方式获得回报。根据新加坡的税收政策，新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入，当做股息，发放给REITs持有人，以此获得免税优惠。

我决定它是一种稳妥的投资，主要是从下面这些方面来考虑的：

投资都是希望收益好，不赔本。 S-REITs刚好符号，收益相对稳定。大多数时候，这些REITs 股价比较稳定，很少出现大跌百分之几十，或者大涨飞涨。 例如我持有好几年的 $砂之船房地产投资信托(CRPU.SI)$ ，这么多年起起伏伏都是在那个范围里轻微的波动而已。

- 高比例分红：根据新加坡的税收政策，新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入当做股息发放给REITs持有人。截至2024年6月28日，新加坡41只房托和地产商业信托的平均股息收益率为8.1%。

- 多行业分散抗风险：S-REITs涵盖工业类、酒店类、多元类、零售业类、办公楼类、专门类、医疗保健类等多种类别，当某个行业受到冲击时，其他行业的REITs可能会起到一定的缓冲作用，使整体投资组合的收益相对稳定。

另一个大优点就是REITs的投资门槛低，流动性相对真正拥有一座房产来说，要好很多。

- 低门槛参与：S-REITs的市场价一般在每股1-2新币左右（100股起买），最低交易金额大概在100-200新币左右，让我们普通工薪族 也能够参与到房地产投资领域。

- 交易便利：S-REITs在股票交易所上市，交易方式和股票无异，投资者可以像买卖股票一样随时买卖S-REITs，价格公开透明，流通性比一般基金好。

- 市场成熟与国际化

- 成熟市场：新加坡早在2002年就推出了第一只REIT，是除日本以外亚洲第二大、最具国际性和成熟度的REITs市场，拥有完善的法律法规和监管体系。

- 国际化投资：新加坡上市的大部分REITs除投资本地房地产外，还投资境外房地产，遍布澳洲、美国、中国、马来西亚及欧洲等地，投资者可以通过S-REITs间接投资海外房地产，实现资产的国际化配置。

是投资，就必然存在一定的风险，REITs 也不例外。我手里好几只REITs目前都是浮亏状态。例如 $ESR-REIT(J91U.SI)$ ，我买在高点，持仓后就开始亏，有点吐血了。

- 市场波动风险

- 宏观经济影响：S-REITs的价格会受到宏观经济环境的影响，在经济衰退期间，企业可能会减少办公空间租赁，消费者可能会减少购物和旅游等活动，导致零售、办公和酒店等类型的S-REITs租金收入下降，进而影响其股价。

- 政策风险：房地产政策的变化也会对S-REITs产生重大影响。如政府出台收紧房地产市场的政策，可能会导致房地产价格下跌，影响S-REITs的资产价值和租金收入。

- 债务风险

- 偿债压力：部分S-REITs可能会通过大量借贷来进行房地产收购和开发，如果S-REITs的经营状况不佳，租金收入不足以覆盖债务本息，就可能面临偿债困难的问题，甚至可能导致破产。

- 再融资风险：在市场环境不佳时，S-REITs可能难以通过再融资来偿还到期债务，或者需要以更高的成本进行再融资，进一步加重财务负担。

- 集中风险

- 资产集中风险：如果某只S-REIT的收益主要依赖于少数几个大型物业，一旦这些物业出现问题，如租户违约、物业损坏等，将对该S-REIT的收益产生重大影响。

- 租户集中风险：若S-REIT的租金收入主要来自于少数几个主要租户，这些租户的经营状况恶化或不再续租，S-REIT的收入将大幅减少。

- 利率风险

- 借贷成本上升：当市场利率上升时，S-REITs的借贷成本会增加，而租金收入可能无法同步增长，从而导致利润下降。

- 吸引力下降：利率上升会使得债券等固定收益类产品的吸引力增加，投资者可能会将资金从S-REITs转移到债券市场，导致S-REITs的股价下跌。

除了单只的REITs股票，其实新加坡也有挂牌的REIT ETF， 更加抗风险， 例如 $LION-PHILLIP S-REIT(CLR.SI)$ 就不错， $NikkoAM-STC Asia REIT(CFA.SI)$ 也看到很多朋友在推荐。

$老虎证券(TIGR)$

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