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一勺言|地产行业第一个万亿市值平台

@一勺言
2020年,中国恒大给我的整体观感里,最突出的是两件事:第一件是卖房,第二件还是卖房。 卖房是开发商的天职。不管是造规模,冲市值,还是降负债,没有什么是卖房解决不了的,如果有,那就打折卖房。 然而,没有哪个开发商比恒大更幸运,卖房居然卖出了一个新的商业赛道。 运转了数年的恒房通,去年2月大力出奇迹,年尾迅速升级成了房车宝。一周前,17家机构火线战投入股,明年此时,房车宝可能成为恒大阵营里的第六个上市平台。 最近取名上瘾,上面这张图,我称呼为「地产界最雄伟的造富景观」,它清晰地显示了中国恒大的全部家底。 我们截止昨晚24点为最新时点,以中国恒大为旗舰,八大业务平台为护卫舰,许老板已经拥有了合计总市值超1万亿元的多业务平台。这是中国地产行业向中国资本市场输出的第一个万亿选手。 中国恒大上市不过11年,这样的创富速度,首先是中国地产给力,继而是资本重估转型的力量,最终是国运浩荡的折现。 在这样雄伟的工程面前,恒大撤回A股上市申请,千亿级手笔的债转股,以及7230亿元的销售额,都显得没有那么重要了。相比之下,业务多元化、资本运作,登堂入室,代言了恒大的2020。 大概率,2021年还将延续这一特征。理由无它,恒大管理层在昨天发布会上公开表态: 「地产大局已定,前三巨头的地位难以撼动。未来,同心多元化是工作重点。」 对旁观者来说,去年年末的债转股,就更像是一个恒大认知的分水岭——左侧是被住宅开发托举起来的老恒大,右侧是单项业务明星冉冉升起的新恒大。 当天,许老板说,恒大不再是以前那个恒大了。 这话说的理直气壮,旁人听起来也是颇有感染力。因为,市值面前,大的说了算。 在这个恒大辞旧迎新的时刻,我们谈点个人感想。 1,恒大的业务矩阵上市时间表,再次确认一个趋势性的信号:我们每个地产人,或被动或主动,都正在进入一个「分拆」与「重估」的新时代。 2,这个地产新时代,游戏规则非常不同。场景大于业务,估值重于资产,能力比数字重要,比能力本身更重要的是别人相信你有能力。 也许凭借着对新规则的穿透了解,在一条条崭新的场景里,优秀的房地产公司将有机会在五到十年时间里摆脱掉对银行的依赖,建立起一套直接融资的能力体系。 3,恒大创造了八大场景。房是基本盘,也是当前贡献最大的业务,但是,车、水、健康、娱乐、交易终端、社区服务这些业务场景,更有想象力。如果一个一个夯实到位,恒大的资产结构就会更有韧性,不会轻易被周期性的外力所折断。 4,规则变化了,人才也要吐故纳新。说点更实际的,雇主的口味变化了,职业经理人也得跟着变化,否则,你可能买不到「大分拆年代」的船票。 我年初对自己说,建立新锚,狠狠站队。这句话也一定要送给那些频繁跳槽、活跃在各个公司的地产职业经理人,你看,在一个大型地产公司,真正能够跑到关键位置、摸到未来的人,多数是在一个公司里耐得住寂寞、持续学习、愿意与公司荣誉与共、从而找到了新锚的人。 5,恒大就很典型,作为一个管理驱动的公司,恒大的企业文化是指哪打哪,令随军至。它就很少从外部空降职业经理人,基本上都是内部调动与提拔,用强有力的干部管控驱动业务。 它的八大业务平台的第一掌舵人,基本上都是地产平台出身的高管,多年默默无闻,一朝受命上位。跳的太频繁,很容易通过不了老板的忠诚度测试,好机会自然也轮不到你。 6,如果说恒大汽车是恒大集团两条腿走路的基础,那房车宝就是给恒大配了一双优质跑鞋。房有了、车有了,总归是需要渠道去输出的,房车宝就是恒大线上线下“房&车”交易的重要一环。未来一年,它的加入,持续向行业输出选悬念,也输出信心。据我所知,四巨头之外,不止一家房企也在酝酿自家的「平台故事」。 7,再来谈谈恒大成绩单中的新迹象。 恒大的融资成本里有一项数据挺有意思,「借款汇兑」产生了103亿元收益,说简单点,就是发了这么多年外币债,终于见着回头钱了。恒大发美元债的历史可以追溯到2011年,截至目前仍有18只存续,余额近186亿元,这其中,每年支付的利息可不低。汇兑收益的产生,受益于2020年内人民币的升值。长期来看,人民币在浮动汇率允许的范围内实现升值的可能性还是很高的,而近两年到期的美元债的偿付也会继续受益,反向降低了恒大的融资成本。 8,去年三月至今,一年时间内,恒大的有息负债减少了2000亿元。按照恒大官方公布的时间表,今年6月底,恒大的净负债率将降至100%以下,今年12月底,现金短债比将达到1以上,明年12月底,负债率将降低至70%。恒大要是通过了三根红线测试,其他开发商就更没有理由不达标了。 9,恒大通过测试的法宝是两个。第一,降低土地储备规模。2020年下半年,恒大集团土储面积从2.4亿平方米下降到2.31亿平方米,下降近1,000万平方米,相当于扔了一个30强地产公司;第二,少借钱,多用自有资金还债。往前数300天,恒大一笔美元债也没有发过了,克制住了借钱的欲望。 10,「大人,时代变了」,这句话是网络上挺火的一个梗,看起来也适用于现在的地产公司。那么,我们都先从观念与认知开始。 也听听你的看法。
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