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本周，随着中海与保利相继发出了2023年财报，地产Top3去年的体检结果都公之于众了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍此时此刻，2024年第二季度已过1/3。过去三四年，我大A行业板块中的房地产指数，基本守住了倒数第一的位置。反而在申万一级行业指数里，银行业以16% 的涨幅拿下正向第一名，让持有“银行地产是亲家”论调的朋友感到很分裂。也不只一次听说，资本界对地产公司的财报，不但失去了信心，还失去了信任。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍那么，此时此刻，在这样的情绪下，地产年报这种时点性很强、通常会高度美颜的体检单，到底还有多大的评论价值与流量价值？杰总表示非常理解大家的情绪。但是，退一步讲，如果没有了年报这种有法定效力、信息量很大的内容公共品，大家对地产局势的洞察将更加没有方向感，更加慌不择路。所以，有时候主动管理下自己的预期，内心会更加幸福。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍谈几点真实的感受。‍‍‍1，很反差。以前大干快上的时候，年报是成绩单。现在地产大面积出险，年报成了体检单。其实，年报还是那个年报，是我们自己变了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍2，很唏嘘。想起了以前，一众在港上市的地产公司发年报时间，都是地产记者去香港旅游、购物的例行黄金假期。西贡海鲜，兰桂坊，海港城，迪斯尼，走起。大家可以接龙。现在，往事如烟。跪求别报道，能有多低调就有多低调。‍‍3，很怀念。过去，年报业绩会是地产高管给公众造梦的最佳现场，一度为这个行业贡献了最多的地产言论头条。稿子很好写，也很有流量。除此之外，每个人都有一种亲临新闻现场、见证尖峰时刻的自豪感。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍现在，大家都在自家会议室里视频举办了吧。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍没有鲜花，没有提问，没有

上周，现场听了中国金茂一场以“金玉满堂”为题的新品战略发布会。金茂升级了自己的产品线战略，推出金茂府、璞系、M系、棠系四条产品线来迎战细分市场。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍听的途中，一个我十分信赖的朋友突然微信我，开发商终于开始做对的事情了。‍‍‍他的意思是，外界大环境确实很糟糕，市场数据下降的厉害，但是，吐槽没有用，真正把仅存的命运额度握在手中还得靠自己。‍‍‍‍‍‍怎么靠自己？‍我们两人有一个共识的药方：通过好产品来点燃微弱、但坚定的需求的火苗，从而拯救市场，最终拯救自己。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍也许此刻，真的就只有这一个药方了。‍于是，我也在想，如果由我来做这样一个产品线演讲，我会怎么做。‍‍‍‍‍‍‍‍想了几天，就有了这篇文字。‍‍‍‍‍‍‍‍‍微信演讲这一代人不能输在房子上‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍今天是 2024年的3月末。这是一个被各种惨淡数据不断包裹的三月，不管是国家统计局，还是第三方的市场数据监测，头部新房开发商交出了五年来最差的账单，绝大多数TOP级开发商的月销售额落入了100 亿区间以下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍我们正在掉入死亡区间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍数据的背后，是买家在投票让开发商出局，无关企业属性，无关血统基因，一律看淡，从共和国长子到民企最后防线。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍为什么出局？你们的产品不再有吸引力，你们交付产品的能力被严重质疑，你们任何的许诺都不再有效。买家在无声呐喊：我们想让你们出局。然后，换一批玩家重新开始。也许他们表现更差，但有概率变得更好。反正，不能还是你们。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍这一切曾经是这样一步一步发生的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍最开始，开发商买一块地就盖一座房子。想最好的案名，用最好的创意公司，许下最好的诺言，盖最有个性的期房。‍‍‍‍‍‍

3月14日，中国的地产头条是，杭州楼市继续松绑——全面放开二手房限购，撒出天量入场券。“杭州欢迎所有人过来买楼”。‍‍好多朋友来跟董小姐聊杭州楼市。听到最多的声音是，这是一张王炸，目的是加热二手房交易链条，促进“卖旧买新”，最终刺激出一波杭州新房行情。‍‍‍‍‍‍‍‍大家好像集体默认，二手房交易链条一定会传导到新房，想要新房热，先给二手房浇点油。‍‍‍‍但是，董小姐有点不同看法，我们来更新一则楼市认知吧。二手房—>一手房热传导规则，在2021年之前的杭州广泛存在。但是，在那之后，已经打了折扣。杭州以往的逻辑是，大家卖掉二手房，转头去买新房；或者，多个二手房连环买卖，最后也一定会推动新房。因为，那时候的二手房很难和新房PK。但是，过去五六年，杭州楼市的扭曲发展，改变了这个热传导规则。2016年—2021年，杭州房地产大爆发，在限价的刺激下，投资客汹涌入市，造就了后来的海量次新房。当时有多嗨，现在就有多惨烈——这是以往历次地产周期都没有出现的景象。目前，杭州二手房挂牌已经超过14万套，撒再多入场券也不嫌多。那几年入场的投资客，现在都急于卖出套现。杭州的朋友说，他们手上的房子，大多在90—130平，价格更低、位置更好、不限价的房子品质又比限价的新房好，几乎没怎么住过。“董小姐有没有朋友感兴趣啊？”问题来了。一旦他们终于卖出去了，短期内，抛去那些真正有居住需求的，这群人再度入市的可能性有多大？这个问题，因为没有发生，所以不好回答。反正，我看到的是，不少人都在等着落袋为安，三十六计走为上。‍‍‍杭州目前的基本牌面是这样的：1、过去数年，一直海量卖地，新房供应一直居高不下。2、杭州房价涨幅最大，基本在2016年—2021年这五年。3、杭州为了迎接亚运会，全市大规模拆迁改造，新房不像北京、上海那样多分布在近郊，杭州全市各处，从远郊到市区，都有大量新房销售。因此，现在的二手房有大量市

保利发展的“三号人物”被调走了。董小姐独家了解到，保利发展党委副书记、董事胡在新已调任保利置业任总经理。保利集团人力资源管理中心主任张方斌调任保利发展，大概率接管胡在新的人力条线等相关工作。目前这一消息尚未对外公开。多位保利的朋友说，胡在新与张方斌都已经各自到岗了。胡在新在保利发展多年，是保利“元老”，被市场称为“保利发展的三号人物”——级别仅次于保利发展董事长刘平、总经理周东利。在公司公告的高管序列里，胡也处于第三位。他在内部地位很高，在任时，主要负责保利发展的人力、党群工作，还是保利发展的首席品牌官。这场调动属于高级别调动。去年11月，保利置业总经理王健忽然辞任，此后就一直空缺。四个月后，补位者来自保利发展。据董小姐了解，在调任之前，保利集团已经到保利发展考察了一段时间，主要就在考察保利置业总经理人选。有趣的是，保利发展和保利置业内部流动并不频繁，但高层出现过互调的情况。‍‍‍原保利置业董事总经理兼执行董事王健，最早也是从保利发展调过去的。2019年，王健辞去保利发展副总经理职位，赴任保利置业总经理，负责营运及管理。‍‍‍‍‍‍‍‍‍同一年，原保利置业集团运营管理中心、产品管理中心总经理张艳华，也调任了保利发展任副总经理。‍表面上看，保利发展和保利置业都是同级子公司，现在，从保利发展管理层调任保利置业二把手，胡在新属于稳中有升。但是，内部的朋友都说，保利置业比较复杂，也不好做。“还有一个存在感很强的董事长。”胡在新今年55岁，营销出身，加入保利已有26年。历任保利发展销售部经理、营销中心总经理、助理总经理兼品牌管理中心总经理、副总经理。在调走之前，他是保利发展党委副书记、董事，在公司内部分管党群、品牌、人力。在人力条线，他很有话语权。主抓保利发展的人力梯队建设、培训、考核等等。胡在意细节，抓得很细，善抓各种矩阵与人才盘点，包括敬业度、自驱力等等，设置了许多难量化的指标。

一招撤辣，搅动好多中产蠢蠢欲动。三月的第一周，香港楼市议题，连续霸榜内地中产阶层的热搜与心智。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍就连平日没有任何理财观念的董小姐，也都被迫关心起这个话题。从社交媒体到商务饭局，到处都是钱的味道。不管买不买，先主打一个亢奋。20万/平米的单价，前面加上香港二字，顿时也不贵很香了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有人负责亢奋，就得有人负责冷静。‍‍‍‍‍昨天下午，董小姐跟三位香港朋友聊了聊。香港本地人才是决定香港房价的中坚力量，但是聊完才发现，他们相当冷静+理性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍一个朋友说，香港还是有很多港漂的，不能默认售楼处全是外地来的投资客。‍‍另一个朋友说，刚需是看利率，投资需求确实受印花税影响大。‍‍第三个朋友说，相对内地，香港房子的确有其吸引力，所以香港企业都尽快推盘，但是，加快推盘也反映大家对价格趋势的不确定。‍‍‍‍‍‍三个朋友都家在香港，工作多年，也早就买了房。所以，谈这个话题还是很有资格的。因为我们是朋友聊天，比较轻松随意，但是内容却非常有料，观点也很犀利。董小姐本来想问香港到底能不能买，哪里是坑，没想到越聊越嗨，越聊越深。我自己觉得深受启发。谢谢香港朋友们的直言不讳。分享出来给头脑发热的地产朋友降降温吧，希望对你有帮助。主战场最近热销的都是在九龙市区，售价2w以下一尺，总价一千万上下的实用单位。一天成交315套，是因为上个周末集中开了两个新盘，新界还是不行，火的都是九龙。供应最集中的肯定是新界，可是新界带不起来的。供应量其实太大了，而且很多一手房都在香港奇怪的地方。算上二手，买家的选择余地就更大了。如果有朋友跟我说，他想买香港楼投资，那我也只会推荐他买九龙的一手或者次新楼。董小姐你问我，除了九龙，还有哪里可以推荐？其实更正确的问题是，九龙哪里值得买，九龙也有很多坑。启德，黄竹坑，将军澳，元朗和大埔， 这5大区域能占2024年香港新

过去一个月，华润置地变化特别多。年前，区域与地区公司合并缩减，三级管控（集团—大区—城市）变两级（集团—城市），组织架构调整的同时，就是密集的人事调整。当时华润对外公开说，“预计2月底前全部落实到位。”此时此刻，外界关于华润置地组织调整的文章已经很多，但在官方刻意低调的背后，华润各层级管理团队的变化虽值得高度关注，却相当碎片。不少华润的朋友告诉董小姐，许多内部变动信息都是割裂的，连他们自己也越来越看不懂华润了。这一局，主打一个“雾里看花”。‍‍‍‍‍很多朋友对此好奇，不止一次来问我，这个需求当然是要满足了。‍‍‍董小姐花了不少时间了解到，最近，华润置地大区总经理、城市公司总经理队伍已经基本落定了。接下来的3月份，华润置地的内部重心是，梳理盘点各地的项目总和操盘手。据内部的声音说，总部的态度是，要坚决提拔重用一批，分流一批，汰换一批。一些华润的朋友说，他们听到这个消息后，只剩“慌得一批”。还是看看已经发生的两个管理团队变化吧：‍‍‍‍‍‍先看区域总队伍。‍‍‍这支队伍调整的背景是，之前，华润置地从7大区（华北、东北、华中、华西、深圳、华南、华东）变为5大区（北方、中西部、深圳、华南、华东）。1、华北与东北合并成北方大区后，华中大区虽然取消了，但是，原华中大区总经理朱文刚赴任华润北方大区总。从职位上看，朱文刚属于平移调动。不过，有朋友说，按照华润目前这个“做虚大区”的路线图，到明年还有没有大区，都不好说。2、原华西大区总陈刚，担任新合并而来的中西部大区总。‍‍‍其余，深圳大区总（方朋）、华南大区总（王渊）、华东大区总（王昕轶）职位均不变。以上，就是目前华润置地5个区域的负责人站位图。插一句，有传闻说，原华北大区总经理凌晓洁可能赴任中华总工会任职，原东北大区总经理王勇调回华润置地总部。一切以官方消息为准。再来看看地区公司总经理队伍的变化。为了方便理解，我把华润地区公司简称为城市公

大暴雨即将过去的兔年，经历了人生中大暴雨的时刻。比如，第一次在陌生人面前像小孩一样嚎啕大哭。对方递过来一片纸巾：“好了别哭啦，这是干净的你用吧。”“好的谢谢。”“你做什么工作的呀？”“呜呜呜你管的着吗？”那一刻，好像大哭也不过是一个背景音。比如，哭完没多久，因为看到一些鬼马的漫画片段，又能哈哈大笑起来。比如，在最无助的时刻，听着摇滚摇摆身躯。幻想自己是革命年代的战士，正在经历煎熬——再疼我也不说，打死我也不说。想让我认输，门都没有。比如，每一次觉得难的时候，都有很多好朋友跳出来，推我一把，甚至帮我决策。他们说，“不管你怎么选，都是艰难的选择。”但要选择最正确的那条路，哪怕一路都是碎玻璃碴，流血也要走过。因此，在过去这一年里，即使经历过最低谷的时刻，最勇敢的时刻，最风平浪静的时刻，最得不偿失的时刻，也能从中发掘出很多钻石般的爱意和支持。它们一起构成了现在的我。这一年，做过两个印象深刻的梦。第一个梦，是夏末在三亚停留了快一个月。一天夜里，在奔腾的海边，枕着海上月光，梦见一头雪豹步伐沉稳淡定，紧紧跟在身后，无论怎么跑都摆脱不掉，让我紧张又惶恐。第二个梦，是深冬雾蒙蒙的北京，睡在落地窗边，梦见一头巨象在楼下仰起头，抬起鼻子，与我挥鼻告别，它的眼神哀伤，我也挥手，与之告别，心内酸楚。醒来后才意识到，原来一场梦，“不管结果如何，我都已经很勇敢了，我也不遗憾。”新的一年，请对我再慷慨一些吧。小确信有一天，我打开万年不登陆的围脖，发现一个读者连续发了几条私信说，董小姐为什么这一年产量减少了呀？这才惊觉，啊，原来真的有人会care我有没有多写些文章。好抱歉，其实2023年，工作并不是我的重心。或者说，工作这件事又被我当成一个小玩具，只是偶尔拿在手里掂量把玩下。行业如此，猫冬的心态，居然也影响到我。那么，新的一年，这种事不会再发生了。能让我燃烧好奇心的故事那么多，接下来，还是要好好做内容。好好

一2021年后，形势逼人思考。地产行业信仰大切换，越来越多的人开始活在各种政治正确里。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍包括且不限于：‍‍‍‍‍‍地产职场正在成为单向通行的围城：只能出，不能进。当下买房，没有最便宜，只有更便宜。购买多套住房，思想有毒，做法有罪。长三角必赢，三四五线必死。拉黑期房，相信国企。房住不炒。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍等等。这些表面上被现实循环验证的认知公约数，几乎覆盖了职场就业、家庭消费与个人财富管理等领域。‍‍‍‍现实体感坚硬，所以，很难反驳。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但是，房地产底蕴很丰富，它又非常讲究地缘精神与时间变量。加上，过去二十年，地产行业把多数中国人动员了一遍，饭桌上的话题十句之内必有涉及地产，参与者众多，又跟每个人的切身利益高度关联，因此，观点最认同、身体最诚实的反差案例，现实中，也比比皆是。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍房地产天然就是一个拒绝使用平均数、追求结构性真相的行业。如果你把它当作一个资产交易市场，那么，观点的高度一致性，固然可以带来房价的上涨与下跌。但是，小到一个挣大钱的人，大到一个不动产行业，都有一个共同点：从大众情绪中套利，从普遍恐惧里收获贪婪红利。‍‍‍‍‍通俗点说，很多挣钱的机会，就藏在上述“认知公约数”的另一面。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍二最近，在跟朋友探讨另一个话题：各地的新区，买房还有戏么？‍‍‍‍‍‍‍‍‍这个话题很容易吵架，极易产生各种投资端的“正确与不正确”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍2021年3月，杰总曾经在土地两集中计划出台时说，各地的新区建设，大概率会降温。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但是，2023年年中，土地两集中的出让规则退潮了，脉冲式供地结束，对土地过度供应的担心暂时可以破了。那现在，这个老问题怎么回答？‍‍我

今天，谈未来是需要勇气的。我们最初的确打算找一个权威人士来谈谈。但是权威的代价是敏感，敏感的背后是尺度。所以，我们干脆就自己来做那个勇士，谈谈我们眼中未来的房地产。如果把中国地产当作一个中年人，那么这个人有很厚的学历证书。今天，这个中年人又一次处在了一个岔路口。何去何从，其实关乎在座诸位的身家与命运。上一届大会，我做了见顶之后 1 的演讲，核心的结论是，中国本轮房地产的调整，从调控工具的使用，到脸朝下着陆的后果，都深度复刻了30 年前的日本房地产。我们必须避免更坏的结果发生，所以，我们有更多的理由去追问过去 20 年的日本是如何从坑里爬出来的。今天，日经指数已经回到了30年前，日本东京市区以及几个重点二线城市的房价与地价也开始回到30年前。如果说见顶之后1，谈的是85年到97年的事情。那么，见顶之后2，将聚焦于2002 年以后的二十多年。这二十年，很可能也潜藏着我们未来的命运。今年5月之前， 我们会推出一门关于日本的视频课程，主题是见顶之后。今天的演讲，只是抽取其中三个小话题，来管中窥豹。来看看他们。第一个，城市化率城市化率，是中国地产看高阵营最喜欢使用的指标之一。他们认为，三十年前，日本地产见顶时，城镇化率是76%，2020年日本的城镇化率是 92%。而我们的城镇化率去年才65%。所以，结论很明显：空间还很大。但是，真的这样么？日本对城镇化率的统计口径与我们有很大的差异。我国的统计口径是，常住人口要在行政建成区居住超过半年以上。日本的口径是，一个市的设立标准是人口超过3万人，町是人口1-2万人，一旦设立了市和町，这个范围内的所有人（包括40%的农民），都自动算为城镇居民。可以看出，日本的统计口径，比我们要宽松，它高估了城镇化率。二战结束后，日本进行了至少两次市町村大合并，进一步扭曲了城镇化率。最近一次是1999 年启动，2000 年到 2007年，日本的市町村数量，减少了

大会前一个月，我问几个朋友，在你参加一个大会最重要的动机里，哪个因素更重要：社交，知识，情绪？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍很多朋友的回答是，社交第一，知识第二。情绪的排序不明，也许它被默认包含在社交属性里。但是，我笃信，在当前行业的隧道时刻，抱团取暖、心理按摩是所有地产人的刚需，一个不能产生共鸣感或情绪价值的地产论坛或大会，很难自夸是成功的。每个人都有出场理由，陈玮教授的演讲，就为此而来。半个月前，他的演讲引经据典，密布术语，专业而亲切，听完我最大的感受是，凡夫俗子遇到的种种职场困境，在管理著作中都有针对性的学术讨论，既可以被识别，也可以被量化，你不是一个人在焦虑，你也不是一个人在战斗。‍‍‍‍‍‍会前，陈玮对我跟董小姐说，我可能会泼点冷水。事实证明，他的关怀反而更多一些。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但是，这仍然是一个犀利的演讲。令我印象最深刻的至少有两句话。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍他说，应该更快、更果断、更坚决的干掉那些混蛋的管理者和领导者。他说，在中国，只有18%的人是敬业的。扪心自问，有多少人一心两用，甚至一心三用。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍61岁的陈玮是全场最有资格的斜杠人士，他的演讲PPT最后一个交稿，唯一一个我们没有办法管理的嘉宾，他太忙了，不是在飞就是在飞的路上，甚至他的助理都联系不到他。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍当他在台上跳起来的那一刻，不知道你们感受如何，反正我有被点燃的冲动，我认为那是本季大会最好的时刻。唯一的遗憾是，没有足够的时间来让陈玮释放更多的能量。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但是，谢谢用自己的专业为地产加油的任何人。“写在前面  by杰总”JUMP大会第四季 陈玮 演讲集锦敏捷职业转型CGL德筑集团副董事长、管理咨询业务C