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2020年，中国恒大给我的整体观感里，最突出的是两件事：第一件是卖房，第二件还是卖房。

卖房是开发商的天职。不管是造规模，冲市值，还是降负债，没有什么是卖房解决不了的，如果有，那就打折卖房。

然而，没有哪个开发商比恒大更幸运，卖房居然卖出了一个新的商业赛道。

运转了数年的恒房通，去年2月大力出奇迹，年尾迅速升级成了房车宝。一周前，17家机构火线战投入股，明年此时，房车宝可能成为恒大阵营里的第六个上市平台。

最近取名上瘾，上面这张图，我称呼为「地产界最雄伟的造富景观」，它清晰地显示了中国恒大的全部家底。

我们截止昨晚24点为最新时点，以中国恒大为旗舰，八大业务平台为护卫舰，许老板已经拥有了合计总市值超1万亿元的多业务平台。这是中国地产行业向中国资本市场输出的第一个万亿选手。

中国恒大上市不过11年，这样的创富速度，首先是中国地产给力，继而是资本重估转型的力量，最终是国运浩荡的折现。

在这样雄伟的工程面前，恒大撤回A股上市申请，千亿级手笔的债转股，以及7230亿元的销售额，都显得没有那么重要了。相比之下，业务多元化、资本运作，登堂入室，代言了恒大的2020。

大概率，2021年还将延续这一特征。理由无它，恒大管理层在昨天发布会上公开表态：

「地产大局已定，前三巨头的地位难以撼动。未来，同心多元化是工作重点。」

对旁观者来说，去年年末的债转股，就更像是一个恒大认知的分水岭——左侧是被住宅开发托举起来的老恒大，右侧是单项业务明星冉冉升起的新恒大。

当天，许老板说，恒大不再是以前那个恒大了。

这话说的理直气壮，旁人听起来也是颇有感染力。因为，市值面前，大的说了算。

在这个恒大辞旧迎新的时刻，我们谈点个人感想。

1，恒大的业务矩阵上市时间表，再次确认一个趋势性的信号：我们每个地产人，或被动或主动，都正在进入一个「分拆」与「重估」的新时代。

2，这个地产新时代，游戏规则非常不同。场景大于业务，估值重于资产，能力比数字重要，比能力本身更重要的是别人相信你有能力。

也许凭借着对新规则的穿透了解，在一条条崭新的场景里，优秀的房地产公司将有机会在五到十年时间里摆脱掉对银行的依赖，建立起一套直接融资的能力体系。

3，恒大创造了八大场景。房是基本盘，也是当前贡献最大的业务，但是，车、水、健康、娱乐、交易终端、社区服务这些业务场景，更有想象力。如果一个一个夯实到位，恒大的资产结构就会更有韧性，不会轻易被周期性的外力所折断。

4，规则变化了，人才也要吐故纳新。说点更实际的，雇主的口味变化了，职业经理人也得跟着变化，否则，你可能买不到「大分拆年代」的船票。

我年初对自己说，建立新锚，狠狠站队。这句话也一定要送给那些频繁跳槽、活跃在各个公司的地产职业经理人，你看，在一个大型地产公司，真正能够跑到关键位置、摸到未来的人，多数是在一个公司里耐得住寂寞、持续学习、愿意与公司荣誉与共、从而找到了新锚的人。

5，恒大就很典型，作为一个管理驱动的公司，恒大的企业文化是指哪打哪，令随军至。它就很少从外部空降职业经理人，基本上都是内部调动与提拔，用强有力的干部管控驱动业务。

它的八大业务平台的第一掌舵人，基本上都是地产平台出身的高管，多年默默无闻，一朝受命上位。跳的太频繁，很容易通过不了老板的忠诚度测试，好机会自然也轮不到你。

6，如果说恒大汽车是恒大集团两条腿走路的基础，那房车宝就是给恒大配了一双优质跑鞋。房有了、车有了，总归是需要渠道去输出的，房车宝就是恒大线上线下“房&车”交易的重要一环。未来一年，它的加入，持续向行业输出选悬念，也输出信心。据我所知，四巨头之外，不止一家房企也在酝酿自家的「平台故事」。

7，再来谈谈恒大成绩单中的新迹象。

恒大的融资成本里有一项数据挺有意思，「借款汇兑」产生了103亿元收益，说简单点，就是发了这么多年外币债，终于见着回头钱了。恒大发美元债的历史可以追溯到2011年，截至目前仍有18只存续，余额近186亿元，这其中，每年支付的利息可不低。汇兑收益的产生，受益于2020年内人民币的升值。长期来看，人民币在浮动汇率允许的范围内实现升值的可能性还是很高的，而近两年到期的美元债的偿付也会继续受益，反向降低了恒大的融资成本。

8，去年三月至今，一年时间内，恒大的有息负债减少了2000亿元。按照恒大官方公布的时间表，今年6月底，恒大的净负债率将降至100%以下，今年12月底，现金短债比将达到1以上，明年12月底，负债率将降低至70%。恒大要是通过了三根红线测试，其他开发商就更没有理由不达标了。

9，恒大通过测试的法宝是两个。第一，降低土地储备规模。2020年下半年，恒大集团土储面积从2.4亿平方米下降到2.31亿平方米，下降近1,000万平方米，相当于扔了一个30强地产公司；第二，少借钱，多用自有资金还债。往前数300天，恒大一笔美元债也没有发过了，克制住了借钱的欲望。

10，「大人，时代变了」，这句话是网络上挺火的一个梗，看起来也适用于现在的地产公司。那么，我们都先从观念与认知开始。

也听听你的看法。