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据悉，越秀服务于6月16日-21日招股，拟全球发售将近3.7亿股，招股价介于4.88-6.52港元，最多募资24.1亿港元。预计6月28日上市，农银国际、建银国际、中信建投、越秀融资为联合保荐人。$越秀服务(06626)$ 

一、近30年经验的综合物管服务商

越秀服务是一家拥有近30年丰富经验的综合性物业管理服务提供商，由越秀地产（123HK）和广州地铁分别控股91.9%和8.1%。其中，越秀地产是中国最大的TOD物业发展商之一，拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米。

依托越秀地产、广州地铁等股东优势，越秀服务走出一条“地铁+物业”的TOD物管模式，服务范围主要涵盖大湾区及华东、华中、北方和西南区域。

图片来源：官网

截至2020年底，公司进驻19个城市，有6个位于大湾区，共管理215个物业管理项目，在管总建筑面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，签约面积为4991万平方米。

据2020年综合实力计，公司在中国物业服务百强企业中排名第16位，按在管面积的市场份额计，公司在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第7位。

二、营收净利3年稳健增长

2018-2020财年，公司收入分别为7.6亿元、8.9亿元及11.6亿元人民币，年均复合增长率达23.7%。其中，非商业物管服务的收入占比从64.8%上升至69.4%；来自越秀及关联方提供物管服务产生收入分别占整体物管服务收入的65.1%、62.9%及66.3%。

净利润分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率达107.5%。此外，净利润率对应为6.0%、10.2%及 17.0%，整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%。

三、未来发展潜力巨大

地铁贯穿城市经济最发达的区域，作为城市经济的大动脉，地铁物业的经济价值多年来一直在增长，并且将继续增长。

因此，越秀服务的业务规模也在不断扩大，有96.1%的在管面积位于一线、新一线和二线城市，资产质量很高，未来发展潜力巨大。

截至2020年底，中国已有44个城市开通运营城市轨道，且2020年交通线路、运营里程等指标较2019年增长了20.1%，地铁行业的不断发展就是TOD模式和TOD物管模式不断扩张的动力，也将成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

目前，港股市场上已有不少商管+住管的企业，如合景悠活、远洋服务、建业新生活等。从越秀服务的估值来看，2020年公司市盈率约33-44.1倍，高于同业平均水平24.6倍。按照2021年同业的预测市盈率平均水平约为15.2倍。且按全球公开发售后的14.8亿股本计算，公司市值为72-96亿港元。

图片来源：据资料整理

四、申购策略及一手中签率

香港公开发售3696.6万股，每手500股，合计73932手。不启动回拨机制的情况下，甲组获配36966手、乙组获配36966手。截至2021年6月17日，越秀服务录得孖展资金9.8亿，超购3.07倍。

图片来源：AIPO网

按3万人申请估算，预计一手中签率80%以上。综上，给予越秀服务评分60。

另传奈雪的茶明日（6月18号）招股，计划发售约2.57亿股，招股价介于17.2-19.8港元，最多募资约51亿港元，一手（500股）入场费9999.7港元。

两只新股撞车，若资金有盈余的话，越秀服务想申就现金申一手吧。