明大教主

13年股票投资经验,精通多行业投资,价值面、技术面均有涉猎。

    • 明大教主明大教主
      ·09-30 14:14
      $中国移动(00941)$ 不愧是$启明星辰(002439)$ 的控股公司! 我以为签个山东移动的战略合作就已经是大利好了,没想到后续···江苏移动、杭州移动···不知道是因为“西北工业大学”被网络攻击,移动更重视网络安全了!还是出于“数字政府”的考量,合作如雪片一般飞来!按照项目的进度推演,明年公司盈利就将有较大的同比增长了!
      58评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-30 13:17

      美联储加息已至中后期,港股房托投资者没必要现在“颤抖”!

      身边一些足球爱好者正关注着四季度即将到来的卡塔尔世界杯,殊不知对于投资者来说,世界杯是传统魔咒之一!至9月29日收盘,上证指数、深证成指、创业板指年内分别下跌16.28%、26.68%和30.07%。令投资者们没有想到的是,一向低估的恒生指数,年内也下跌了26.32%。如果保持现在的点位到年底,恒指年线将会出现罕见的“三连阴”。 前两年地产、互联网是恒指杀跌的主力,今年这一趋势不但没有缓解,还愈演愈烈。腾讯年内下跌近40%;房企前10强中,有一些仍未复牌,另一些也只剩下市值巅峰的零头。在加息、流动性双重压力下,一些历来稳健的防御性股票也开始大幅杀跌。 如“持股收租”的港股房托基金,不少都创出了近3年的新低。收租资产大幅下跌,投资者究竟在怕什么?节前我们通过一篇微观长文来分析一下。 一、汇兑损失影响在于长期,并不会影响房托当期分派率。 很多投资者在讨论房托净值变化的时候,经常会提到“汇兑损益”。今年上半年,招商局商业房托、越秀房托、春泉产业信托等已经发布中报的港股房托,汇兑也均出现了较大的损失。 (摘自招商房托中报) (摘自越秀房托中报) (摘自春泉产业信托中报) 在境外上市的房托,受跨境货币流动限制,其融资渠道亦在境外,所融币种多为港币(也包括部分美元、英镑)。像招商房托、越秀房托这样物业都在境内,收支以人民币为主的房托,记账本位币只能是人民币。年内,人民币兑港币汇率下跌约11%,是两家房托产生汇兑损失的主因! 每个行业都有不同的估值方式,成长板块看PE、偏周期股看PB、保险股看PEV,房托主要看的是“分派率”。 大家可以从上面招商局商业房托分派率表格发现,在计算“可分派收入”时,公司会对期内的汇兑损益予以调整,也就是说,期内的汇兑损失会让房托产生亏损,但不会影响当期分派。汇兑损益对房托基金经营的影响在于长期。 历史上没有出现过汇率长期大幅波动的现象。为防止汇率极端走势对房托产生长期不利影响,“强势美元”何时到头,需要提前做出预判。 目前人民币兑美元汇率已经来到了2019-2020年的低点位置。 美元指数单月涨超5%,直逼2000年前高! 每一次美元指数的飙升都与通胀治理有关。美国在近50年里,发生过三次较为显著的通胀。 【1978年10月至1985年3月】:美国经常账户顺差转逆差,经济转型+治理通胀成为美国首要任务。在6年多的时间里,美元指数从92升至144,升值幅度53%。期内,联邦利率一度达到20%。 【1995年4月至2002年2月】:通胀问题再度出现,美元指数由 80.3升至112.2。 第三次就是2021年美国开启的新一轮通胀。 美国6月份9.1%的CPI增速已创近40年的新高。 8月份,美国核心CPI再度抬头,环比上行0.4个点至6.3%。顽固的通胀是美联储提高目标利率上限的主因。 由于本轮通胀数据高于2000年,美元指数本轮高点理论上可能会超过2000年。但造成通胀的主因是地缘、疫情的偶发因素,一旦事件有所改善,通胀数据也将相应大幅改善。美元几乎不可能去挑战上世纪80年代经济转型期的高点。 美国9月份加息后,利率位于3%-3.25%区间,而美联储最新公布的点阵图显示,联邦基金利率将在年底达到4%-4.25%或4.25%-4.5%的区间。此前美联储每轮加息,在接近目标利率/通胀率开始回落时,强势美元就会终结。现美国国内多个经济数据已出现超预期回落,明年发生衰退的可能性大增,强势美元的格局或在明年发生逆转。国内方面,央行年内已两度下调外汇存款准备金率来抑制汇率大幅波动,房托基金们的汇兑损失持续时间不会太长! 二、境外加息+疫情管控,房托基金定价已过于“悲观”! 截止9月29日,年内港股房托基金全部下跌,但跌幅不同。年内跌幅最大的两只房托($越秀房产信托基金(00405)$ 、泓富产业信托)均出现了分派率下滑的情况。 影响房托分派率的因素有物业收入、物业运营支出、管理人费用、物业公允价值变动、融资成本、基金份额等。 其中物业运营支出、管理费、基金份额三点通常不会发生大的变化。 公允价值变动方面,很多人觉得,今年我国房地产表现不景气,物业的公允价值会大幅缩水。 但据仲量联行的统计数据显示,上半年受疫情影响较大的北京CBD,租金同比、环比依旧保持了稳健增长。商业地产的公允价值变动更为稳健,这也是$领展房产基金(00823)$ 能够保持高分派率、体量超千亿的最根本原因。2022年,港股房托持有的底层物业资产公允价值维持了正增长的表现,只不过受疫情短期影响,增幅有所回落。参照海外各国,核心商业/写字楼是能够抵御通胀的,投资者完全没有必要担心物业公允价值会出现负增长。 于是,影响房托分派率最大的还是“物业收入”、“融资成本”这两点。 物业收入方面,招商房托/越秀房托因大股东是央企/地方性国企,年内给予租户一定的租金减免;汇贤信托旗下拥有四大酒店的部分权益,疫情影响下,入住率下滑了不少。其余房托物业受国内封控、管控影响,上半年收入多有下滑。 融资成本方面,港股房托资产负债率最高越秀房托为43.9%;泓富产业信托、招商局商业房托四季度将有融资到期,在目前境外的利率环境下,融资成本有上浮预期。上述房托因融资成本抬升担忧,年内净值回撤明显。 以招商房托为例,2019年上市之初,贷款中绝大多数都是固定利率的港币贷款,房托融资成本较低。 尽管上半年美联储3次加息,但招商房托融资成本为3052.3万元,仅略高于去年同期的2948.6万元。 今年12月16日,招商房托3年前的贷款就将到期。由于国内地产暴雷事件增多,多只地产债大幅下挫,银行对于地产行业融资保持了偏谨慎的态度。 (摘自招商银行中报) 上半年,招商银行房地产相关的实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等承担信用风险的业务余额合计4937.12亿元,较上年末下降3.48%;理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销 债务融资工具等不承担信用风险的业务余额合计3163.81亿元,较上年末下降23.22%。对公房地产贷款余额3552.06亿元,也较上年末下降7.71亿元。 像招商银行一样压降地产贷款的银行并非个例,港股房托基金境外融资的难度也受地产大环境影响有所增加。 6月份,招商房托并购北京航华科贸的贷款利率为Hibor加点的方式。 截止9月29日,因香港金管局采取“绑定美元”的模式,多次跟随加息后,香港Hibor一年利率已经来到4.354%,一月的Hibor也有2.627%。 据悉,本次招商局商业房托不会“押注”港币,而是港币、人民币的融资都会有一些,以分担汇兑风险。按照可能性较大的币种分配(23亿额度贷款中,港币/人民币8:2),港币融资利率中枢5.5%/年,人民币融资利率4.5%/年的偏悲观假设,明年招商房托的融资成本增幅约4500万-5000万人民币,影响可分派金额下降至多不超过三分之一! 招商房托截止9月29日收盘,全年跌幅约25%,与理论上融资成本上行的悲观假设相对匹配。 今年底,深圳地铁12号线就将正式通车,作为枢纽线,12号线将联通招商房托蛇口五大物业与市内各区,出租率提升将是大概率事件。况上半年地铁施工进度因疫情放缓,使得连接地铁出站口的花园城升级改造工程也同步放缓,待明年花园城升级完工后,预计会拉动租金收入出现高个位数的增长。 物业出租率、租金回报率的提升再抵消融资成本的上行,按照29日招商房托1.76港元/份的收盘价格计算,分派率依旧处于7%左右,是港股房托中等偏上的水准。另外,港股房托REITs投资者分红是免税的,站在资产荒的当下,因多重利空影响,短期超跌的招商房托等优质标的对险资等长期投资者的吸引力正在增强。 ​我们再来看一下港股房托中今年唯一跌幅在个位数的春泉产业信托!尽管从中报来看,春泉信托融资成本、汇兑损失也大幅增加,但因其主要的两笔融资在2024年底、2025年初才到期(届时美联储极有可能已从加息转为降息),市场对其融资成本变动预期相对乐观(另外,春泉部分物业位于英国,没有受到疫情管控的影响,整体出租率与去年末持平,同比好于去年中期。春泉近期还有回购、收购惠州华贸天地68%权益两项利好支撑)。反过来看,市场对于招商房托租金减免、融资替换的预期有些过于悲观了。 像泓富产业信托、汇贤产业信托等房托负债率虽处于行业中游水平,但其融资均为无抵押贷款,融资利率偏高。而招商房托有背靠母公司招商蛇口的优势,多采取的是有抵押/担保的贷款,融资成本低于同业。考虑到背靠大股东,项目、物业管理利益具有一致性,融资利率处于行业内中等偏低水平,今年物业租金减免也偏一次性,明年再次减免的概率不大等因素,一旦恐慌情绪有所缓解,招商房托净值也将出现较大的修复。 我猜可能会有一些投资者问,跌了这么多,房托会不会有系统性风险?文章的最后我们就一起来唠唠! 2020年,《房地产投资信托守则》修订,明确香港REITs借贷比率不能超过50%,低于新加坡房托市场60%的规定。港股多数房托借贷比率低于40%,安全边际比较高。加之物业属于收租类资产,现金流良好,不会出现传统地产公司那样的债务风险。 相比于国内的高速、物流园区Reits,港股房托净值表现一般在很大程度上是流动性偏低导致的。8月25日,香港房托基金协会成立,预计未来协会将致力于改善港股房托基金的流动性。 站在美联储加息中后期的这个节点,哪怕明年不会马上进入降息周期,但至少边际会有所改善(加息频次和强度放缓)。炒股炒预期,现在至年底是港股房托“至暗时刻”的可能性极大!对于$招商局商业房托(01503)$ 来说,明年除了融资替换、疫情减租、外围加息均会靴子落地外,港股风险偏好也会随着美联储加息的放缓而回升,时间永远是收租类资产投资者最好的朋友!
      37评论
      举报
      美联储加息已至中后期,港股房托投资者没必要现在“颤抖”!
    • 明大教主明大教主
      ·09-30 07:29
      昨晚,高层一口气出了诸多政策,消费方面继续加强对新能源车、二手车流通的支持; 地产方面年内前可“阶段性”下调首套房贷利率支持刚需。 不过我们仔细来看,新能源车购置税减免已经落地,并未有新的政策出台;二手车流通后,跨省成交热了,但是二手车价格下来了,一些老车主不愿意为了那点钱卖车了。首套房贷利率下调强调的是“贷款人”与银行“洽谈”!预计将有效刺激刚需! 昨天A股地产公司表现比较克制,但港股在$万物云(02602)$ 破发带动下,现金短债比超4倍,1年内到期债务只占其中10.1%,总融资成本在4%以下$龙湖集团(00960)$ 竟也跌超7%,这是相当不可理喻的! 预计在今天汇率反弹,美元大幅回撤,重磅政策出台的情况下,地产板块将出现反弹。
      119评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-29 22:56
      $每日优鲜(MF)$ 注销了?不久前还传因“空气治理”问题在线解散工作群来着! 空穴来的不只是风,还有真相!每日优鲜真可谓是最重视大气生态的企业!
      121评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-29
      前几天某“顶流”回归之后,直播买家的春天们又回来了。 之前在营销中有一种理论,即吸引新客户首单成交,则后续消费者在该店铺自主消费的意愿会增强。现实中很多店铺也结合了“会员”,新客礼等方式吸引新客户。 本次$快手-W(01024)$ ​ “新品超级计划”的精髓是鼓励商家不断推出新货品(30天内没有交易记录的商品)。对于商家本身,这能够充实货盘,强化复购;对于平台来说,这与快手一直强调的“信任经济”的异曲同工的,也能够拉动平台GMV! 快手继上半年推出“616大促”之后,本次再推116购物节(9月28日-11月11日)。快手采用报名奖励、涨粉奖励、开播奖励等多层次激励,同时提供了宠粉直播间、超级补贴官、产地好主播、主播排位赛等多场景激励,助力主播“名利双收”。 玩法方面,我之前听到消费者对于传统电商平台的评价是“套路太多了”,需要按计算器的“满减”、“满送”确实费脑细胞!快手新推出“万人砍价团”玩法就相对好理解,也更容易实现(用户可支付定金提前锁定热门尖货,定金人数越多,商品越便宜)!从玩法上也非常符合“信任原则”。
      212评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-26
      $美图公司(01357)$ 上半年如果忽略不计加密货币的亏损,还是盈利的。 ​这就和股民最近手中的股票一样,只要不离场,计提的拨备在涨起来后还会加回来。 美图秀秀月活增长带来VIP订阅业务,美得得并表大幅拉动美业SaaS收入,广告收入也度过了上半年的平淡期,其他B端业务也在正常推进中,已探索出核心盈利模式的美图确定性将越来越强。
      43评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-26

      美联储加息对房托基金影响汇总

      9月19日至23日这一个交易周,美联储75个基点的“靴子落地”,但市场却因为对于通胀以及经济增速低迷的担忧进一步下挫。A股、港股在5个交易日中下跌4天,表现一向稳健的招商局商业房托跌幅也较大。个人认为,造成低迷表现的原因有以下几点: 一是恒生指数于上周跌破了18000大关,单周下跌4.42%。叠加节前成交量萎缩,交投情绪低迷; 二是美联储加息带来债务压力,引发市场对房托整体的美金-港币债务杠杆以及成本增加的担忧,上周港股房托板块全线下跌; 三是疫情影响。在港上市的房托基金多持有的是内地物业,受本轮疫情封控、管控影响较大; 四是香港金管局的货币政策依旧是绑定美元,利率抬升、房托融资成本会增加,同时港币兑人民币升值会对房托基金们带来一定的减值压力。 对于经营稳健的$招商局商业房托(01503)$ ,投资者有必要过于担忧吗? 社零数据显示,今年8月份,餐饮收入支出同比增长8.4%,这也是近1年以来极少数餐饮增速高于社零增速的月份。 招商局商业房托的花园城,上半年受疫情影响,出租率下滑了6个点至84.5%。下半年受社零数据复苏,深圳地铁12月末通车,物业升级改造等三重利好影响下,出租率和租金回报都将出现改善预期。 招商局商业房托上半年给予租户最高4.5个月的租金减免,缓解了租户的现金流压力,租户招商局商业房托的信任感也更强了(相比私营房东)。尽管8月份深圳再次出现新冠疫情,截止9月23日,由于管控得当,深圳仅剩1个高风险地区,3个中风险地区,位于罗湖区和福田区。招商局商业房托五大物业所在的南山区本轮疫情受影响不大,租户信心仍维持在较高水平。写字楼方面,据克而瑞咨询数据显示,北京地区写字楼租金价格年内小幅调整。但由于新增供应同样不多,北京地区写字楼租金价格中期表现仍会偏强。招商局商业房托6月下旬收购的北京航华科贸中心截止上半年出租率70.4%,随着下半年经济复苏,以及物业所处区位有优势,出租率也将稳步提升。 融资成本方面,Hibor抬升会提升港股上市地产公司的融资成本。不过,招商局商业房托今年12月中旬即将到期的一笔融资是固定利率,并不受香港金管局加息影响。融资替换方面,招商局商业房托已收到多达39亿人民币的意向函,足以覆盖现有的融资借款。 近期内地对地产支持力度持续加大。8月下旬以来,$龙湖集团(00960)$ 、$碧桂园(02007)$ ,美的置业等5家民营房企共计获中债信用全额担保发债62亿元,地产企业融资环境明显好转。美联储加息已经进入后半程,如四季度再加息75个基点,距离联储4.5%的利率目标就相当接近了。一旦衰退风险继续增加,美联储不排除加息后快速调头降息的可能。 目前招商房托一方面与境外金融机构沟通,优化融资组合,降低中期融资成本;另一方面招商房托也在优化持有的币种,减少汇兑损失的发生,帮助房托持有人获取更多收益。
      218评论
      举报
      美联储加息对房托基金影响汇总
    • 明大教主明大教主
      ·09-26
      网传接种四针疫苗的$辉瑞(PFE)$ CEO新冠检测再度呈阳性···对于不断变异的新冠病毒来说,可能需要定期接种更多疫苗才能产生免疫效果。当然,如果新冠的症状已经很轻微,那么阳性不阳性的意义不大,只不过新病毒的影响尚短,长期症状还没来得及时间观察···现在新冠疫苗的接种目标转为老年群体,但身边一些长辈没有接种,我能理解他们的顾虑,看起来疫苗对新冠的保护率没那么高,和其他药物的不良反应也没有数据证明。本地老年人群接种率大概80%出头,也算比较不错了!   猴痘疫情方面,美国全境确诊人员已超2.5万人,传播速度远低于新冠。且近日猴痘传播呈现了种族差异,在疫苗尚且不够充足的情况下,做好基础检测是比较重要的。$悦商集团(WETG)$
      380评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-25
      看了眼$雍禾医疗(02279)$ 上周出的详细中报,里面有个重要的隐藏信息是之前没有的。 ​既对于未来现金流的预测。虽然年内的预期是负增长,但下半年照上半年有明显改善。值得期待的是2023-2024年,不但雍禾植发门店有扩充至百家的预期,史云逊门店陆续独立,发之初也立足美学,消费者渗透力度加大后收效会相当不错!29%、22%的指引,对于现在的估值来说,实在是太美好! ​另外,雍禾期内大幅增加了美元币种的配置,恰逢美元指数来到近20年来的高点···这对汇兑收益是非常有利的,单纯这个操作就已经胜过不少公司太多!
      47评论
      举报
    • 明大教主明大教主
      ·09-25
      $快手-W(01024)$ 邀请各省级电台知名汽车主播,完善的汽车达人生态,与中国网汽车达成合作,为海量车主用户开辟一条全新的维权路径——“汽车热心人”后。9月初就又启动了汽车经销商“百城万店星火计划”,围绕内容激励、账号扶持、账号诊断、系统培训等方面对入驻的账号进行系统化培训。 在逐个场景赛道突破后,快手目前已有一些线索量不错,促成成交数据也可以的大V。 网上总是有人讨论说$恒生科技指数(HSTECH)$ 的政策底出来了,直观地看上去,负面政策消息是比较少了,但正面的利好消息也并不多,不足以扭转板块趋势,更重要的还是从个股的变现能力上挖掘出“预期差”来!
      166评论
      举报
       
       
       
       

      热议股票