社区

一图读懂贝壳2023年全年业绩亮点：聚焦品质增长，构建和谐生态$贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

3月14日，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第四季度及全年财务业绩。在过去的一年里，房地产市场持续深化转型，房子回归居住属性。凭借品质与效率优势，贝壳的业绩表现出极强的韧性。 2023年，贝壳总交易额（GTV）为3.14万亿元（人民币，下同），净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度，贝壳实现GTV 7,356亿元，同比增长13.7%；净收入202亿元，同比增长20.6%，净利润6.70亿元，经调整净利润为17.14亿元。 贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“过去的一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定了。面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场，做科技驱动的一站式新居住服务平台，给我们的未来创造了更多希望。面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。” 贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“2023年我们取得了优异的经营业绩，房产交易服务业务稳步增长，家装家居和租房等新业务实现规模突破。我们过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。同时，我们高度重视股东回报，希望与并肩而行的股东分享公司的长期价值。我们相信，我们卓越的财务管理能力将为组织的健康成长保驾护航，实现更有机高效的增长。” 规模红利转向效率红利，经营韧性构筑业务发展安全边际 从2023年全年运行节奏来看，房地产市场从年初的积压需求集中释放，到年中的逐步回归，再到下半年政策密集出台后迎来脉冲式复苏。

近日，国际权威指数机构MSCI公布了贝壳控股有限公司（以下简称“贝壳”）2024年最新ESG评级结果。凭借在人才培训及发展、员工权益保障、隐私和数据安全保护等领域管理和实践方面的优异表现，贝壳ESG评级由BB上调至BBB，位于中国互联网平台企业前列。稍早之前，贝壳获纳入恒生气候变化1.5℃目标指数，3月 4 日生效。 坚持长期主义，贝壳历来重视可持续发展工作，在坚持品质服务的基础上关注低碳运营、人才发展、社区公益等重要课题。此外，贝壳已经连续三年发布ESG报告，去年底贝壳发布了《2023贝壳碳中和目标及行动路线报告》, 宣布承诺不晚于2030年实现自身运营层面碳中和。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

贝壳研究院监测，2024年春节假期重点50城市二手房看房量和交易量水平比 2023 年有大幅回升。 2024年春节假期共有8天，按日均统计，分能级来看，一线城市比去年春节增加90%，仅略低于2021年；二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023及2021年。 图1：春节假期重点城市日均看房量 数据来源：贝壳研究院 一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平比去年仍然有明显增加，同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。 图2：春节假期二手房日均交易量 数据来源：贝壳研究院 从城市来看，一线城市中，北京的看房及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍；二三线城市中，苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。 我们初步分析，除了去年疫情可能导致的基数效应外，二三线城市政策优化力度较大，加上房价调整达到一定的阶段，消费者看房意愿被充分激活。我们预计这种热度有望在一季度继续释放。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，通过土地、金融、财税等各方面大力推进保障性租赁住房的发展，租赁房源供应呈现快速增加的趋势，住房租赁市场供需进入新均衡，在此背景下，租客对于“好房子”的需求，成为住房租赁供给侧格局重构的核心驱动。 2023年总结：供需进入新均衡 随着社会经济的发展，住房租赁需求从“有房租”转为“租好房”，保障性租赁住房政策的落地和完善，使得此前由于租金收益率低导致供应增长缓慢问题得到缓解，保障性租赁住房的快速增加，缓解了市场上“小户型、低租金”房源较少的结构性矛盾，住房租赁市场需求和供应进入到新均衡状态。 租赁需求从“有房租”到“租好房”，2023年租赁人口约2.6亿。 2023年我国住房租赁需求保持旺盛，根据贝壳研究院测算，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，住房租赁市场GMV保持增长，超过2万亿元。贝壳研究院指出，租客在住房租赁市场停留的时间延长，对于租房的期待是较长一段时间的过渡性安居生活，不再是最初租赁市场发展起步时的“临时性”住房。 对于青年租客而言，除通勤和地段外，28岁以内青年租客更加重视的是居住品质和周边环境。他们在选择租赁住房时会更加重视居住体验，对于居住品质和周边环境等因素的重视程度更高，调研数据显示，这两个因素的重要性得分分别为3.74、3.38分，均高于其他年龄段。从租赁类型来看，95后青年租客选择带有一定服务的机构化房源的比例为22.2%，高于29-35岁2.2个百分点，特别是选择集中式公寓的比例较高，为14.4%，高于29-35岁2.9个百分点，很多新青年在选择住房时，在支付能力允许的情况下，更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。 图1：租客选择住房的关注因素（左）选择住房的类型（右） 数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院联合调研数据，调研时间2023年7月 对于家庭型租客而言，家庭

2023年7月24日中共中央政治局会议指出，“切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 倪虹部长指出，“人民群众对幸福最朴素的期待就是安居乐业。”“牢牢抓住让人民群众“安居”这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。 以“好房子”目标，房地产将进入高质量、新模式的发展阶段。转型成长必然会有阵痛，这是任何领域任何事物都会存在的规律。我们要正视2023年的市场调整，包括新房市场规模的下降、房价的全面调整、房企爆发的债务风险等等，这正是行业转型成长过程中的阵痛。 我们也要理性认识到，供需关系发生变化但并不会无限失衡。 我们尝试回答2个问题：如何看待二手房挂牌增长快、总量大的问题？购房需求减少了吗？ 1、如何看待二手房挂牌增长快、总量大的问题？ 从宏观视角看，二手房挂牌量增长是住房市场发展和改善换房需求释放的必然结果。从变化视角看，二手房挂牌量增长本质是受改善换房需求加速兑现的驱动，调研数据显示，2023年9月初“认房不认贷”政策落地后，挂牌业主卖房主要目的是换房改善，一线城市中换房业主占比74%；二线城市换房业主占比47%。 图1：业主换房目的 数据来源：贝壳研究院 从在售房源数据本身看，虽然二手房挂牌量增长较快，在售总量大，但部分房源成交的概率较低。分析发现，所有成交房源中，挂牌价合理的房源成交周期较高价房源节省近1个月。但挂牌房源中一定比例的房源挂牌价不合理、业主调价不积极。重点50城中，二手房价格偏高的房源占比接近30%，90天以内无调价房源占比达35%。 2、购房需求减少了吗？ 我

2024年1月23日，贝壳研究院以“大国好房”为主题，发布2024年中国新居住发展报告。报告从房地产买卖、租赁、家装、经纪服务等领域分析2023年变化，并对2024年新居住行业五大新趋势给出预测。 报告认为，2023年房地产市场的调整已经接近尾声，2024年市场有望加速实现新均衡。2023年住房租赁需求旺盛、高品质房源供应增加，2024年租赁市场规模将继续增长。2023年家装市场销售额增至近4万亿元，2024年行业产业链融合趋势显现。2023年房产经纪行业进入服务品质竞争阶段，2024年行业将迎接价值升级和服务内容重构的挑战和机遇。 趋势1：2024年房地产市场有望加速实现新均衡 根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。 统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。 据此估算，2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。 回顾过去的2023年，房地产市场呈现以下特点： 特点一：供需两侧政策优化持续发力，房地产政策环境友好。房地产市场经历了2022年的深度调整，2023年迎来本轮周期中政策扶持力度最大、政策频次最高、政策范围最广的年份。本轮政策全力对冲供需关系转变之后的趋势性下行，为软着陆提供关键风险节点的支撑。从政策效果来看，政策密集出台之后市场均迎来脉冲性复苏。需求侧并未出现政策的钝化反应，政策节奏依然以“慢转弯，缓加油”为主，引

陪伴是最长情的告白。感谢老虎给予的认可，也期待和广大投资者朋友共同成长，一路同行~

2023年9月，工信部在全国范围内征集移动互联网应用服务能力提升优秀案例。经过层层筛选和专家评审，贝壳申报的“强化APP隐私保护，以平台链接生态保障用户权益”案例从数百个申报案例中脱颖而出，荣获“部署技术手段，增强风险防范能力“领域优秀案例。 据悉，这是工信部为落实《关于进一步提升移动互联网应用服务能力的通知》，通过征集推荐企业先进经验和做法，推动提升移动互联网应用全流程服务感知及全链条管理能力，营造争先创优、互促共进的良好环境，为行业高质量发展提供示范指引。 ▲ 图：入选案例名单（部分） 作为一站式新居住服务平台，贝壳深知保护用户个人隐私及合法权益的重要意义，始终立足科技创新，践行用户权益保障，推动行业构建和谐生态。贝壳在建立完备的信息安全制度、持续创新研发能力和业务场景大规模应用等方面不断努力，把用户隐私保护落到实处。 以用户为中心，助力居住服务行业进步 在本次评审中，贝壳通过创新技术保证数据生命周期安全；立足规范化管理贯穿用户隐私合规全链条；结合“隐号带看”等功能作为前场作业流程创新。三者相互支撑、相互结合，受到了评委高度认可。 贝壳通过将新兴技术及安全要求融入房产交易标准化服务当中，保障经纪人标准作业流程的合规性和合法性，推动全行业提高对于数据安全和用户个人信息保护的重视和能力。 创新与保障并行，驱动贝壳安全升级 保护用户隐私安全，首先离不开科技的创新与支持。在技术创新方面，贝壳通过将数据合规与数据全生命周期相结合，构建了完整的数据安全保护体系；以AI大模型标签推荐、机器学习识别引擎、自动数据标注构建数据识别一体方案，将自动识别能力与数据处理活动各阶段防护措施结合，为用户提供覆盖数据全生命周期的隐私保护能力。 在产品开发方面，贝壳用线上化评估及自动化检测能力，支撑整个软件开发生命周期建设。在需求设计早期就进行安全性、合规性评估，在开发和测试阶段则以自动化手段扫

回顾2023年，中国房地产市场经历近30年的高速发展，2023年延续波浪式发展，在曲折中回归均衡，在破旧中立新。房地产市场延续了2021年新房市场见顶、2022年市场全面调整的趋势，也出现了2023年的二手房交易修复、市场两级分化的新局面。 根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额达到7.1万亿元左右，成交面积和成交金额比去年分别增长44%和30%。 目前市场仍在深度调整中，但我们也看到，政策安排、行业趋势和市场需求等三个方面都出现积极的信号。 供需两侧政策优化持续发力，房地产面临友好的政策环境。7月24日召开的中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。这一判断是房地产调控历史上的一次重要转折点。2023年政策围绕降门槛、减成本、松杠杆，涵盖限购放松、认房不认贷、优化普宅标准、降二套首付比例、增量和存量房贷利率下调、交易税费下调等等。从政策效果来看，优化政策密集出台之后市场均出现阶段性复苏。 需求侧政策目标在于行业软着陆和均衡回归，一方面限购限贷、交易税费、房贷利率仍有调整空间，支撑行业自然触底出清；另一方面购房需求在前期政策的叠加效应之下有望得以充分释放。 供给侧政策效果持续释放，2023年房企信用风险有序出清。四季度供给侧政策进步一加强，央行、金监局、证监会等部门提出“三个不低于”和“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”等。房企资产负债表压力有待于需求宽松、融资支持、模式转型等共同缓解，通过稳步深化供给侧改革，为房地产行业的新一轮高质量发展创造新质生产力。 住房消费回归理性增长。统计局数据显示，