社区

世界上唯有土地和明天同在

《乱世佳人》

“The land is the only thing in the world worth working for, worth fighting for,worth dying for, because it's the only thing that lasts."

--Gerald O'Hara,Gone with The Wind

《乱世佳人》讲的是美国南边战争的故事。上面这段话是女主人公斯嘉丽的父亲对她讲的。那时候，斯嘉丽还小，不太理解这句话。后来，在经历了战争和一系列苦难之后，斯嘉丽终于懂得了这句话。有兴趣的朋友可以去重温一下这个小说或者电影。我们这就言归正传。

股票有指数，房地产也有指数。正如股票指数（例如道琼斯和标普500指数）反映了股票市场的整体涨跌，房地产指数也反映了房地产市场发展的情况。但是，房地产指数和股票指数也有区别。由于股票有一个集中的交易所，每个股票只有一个价格，因此股票指数很容易反映出股市的整体情况。而同样的房子在不同的地区会有不同的价格，所以房地产市场更像是星罗棋布的分散市场。因此在讲房地产指数的时候，大多数情况下要讲某个地区的指数。

美国有很多机构编制了房地产指数。这里面既有标普全球发布的凯斯-席勒房地产指数，也有美国政府机构联邦住房金融委员会(Federal Housing Financing Agency，简称FHFA)编制的指数。除此之外，房利美、房地美、Zillow以及一些小公司都在编制房地产指数。这一点和股票指数类似，每个指数的出现和存在都有它的自身的逻辑。

我们这里不讨论指数的算法和优劣。只是用FHFA的房地产指数来说明一些问题。图1是纽约都市圈从1991年到2020年的房地产价格走势。1991年1季度是指数的起点。其值为100点。到了2020年4季度，上涨到了319.40点。也就是说，在过去的30年内，大纽约地区的房价上涨了3.2倍。计算一下，年化收益率为3.95%。

图1

数据来源：FHFA(下同)

但是如果你仔细看图1，会发现这个图可以分为4个阶段。

• 第一个阶段是90年代初期。那时纽约的房价并没有上涨。从1991年到1996年底，这个指数在5年内仅仅涨势了1.72，达到了101.72。

• 第二个阶段，从1996年，也就是克林顿的第二个任期开始。纽约的房价开始上涨，并且一发而不可收拾。2007年2季度创新高，达到272.64点。简单地说，纽约的房价在这10年内几乎上涨了3倍！

• 第三个阶段是次贷危机以后，纽约房价出现下跌。这个过程持续了5年，到2012年2季度，纽约房地产指数创新低，为220.18。从最高点算下来，这波跌幅达到了20%。注意，是先上涨了3倍，然后跌了20%。所以相对于1991年，纽约房价还是上涨了2.2倍。

• 第四阶段是从2012年到2020年。这一波上涨没有10年前那么快速，但是基数却比之前大了很多。所以从房子的总价来说，也涨了很多。

图2是首都华盛顿都市圈的房价指数。解释一下，华盛顿这个城市本身很小，核心区域可能和中国发达地区的一个县城差不多大。而华盛顿都市圈包括了佛吉尼亚州的北部，马里兰州的西南部，甚至西佛吉尼亚州的一部分。

华盛顿房价指数的走势和纽约房价指数的走势基本类似。唯一需要说明一点。2020年底，华盛顿房价指数的点位是344.46点。而纽约为319.4。这说明在过去的30年里，华盛顿的房价涨幅其实超过了纽约！

所以，不能小看首都人民的实力，哪个国家的首都都不会差。“马里兰房价不涨”这个话肯定是有问题的。

图2

纽约和华盛顿都是比较特殊的城市。我们来看一个比较普通城市的房价指数--位于南北卡罗来纳州之间的夏洛特都市圈。从图3中我们可以明显看出，在次贷危机以前，夏洛特的房价指数涨幅不到2倍。这明显低于纽约和华盛顿房价指数的涨幅。但是夏洛特房价指数在过去的10年里上升很快。早了2020年末，指数达到了313.82，基本追上了纽约的涨幅。

图3

说完了东海岸，还要看看西海岸。西海岸的代表是加州，加州的代表是旧金山。选择旧金山主要是因为那里有硅谷。硅谷不但酝酿了很多高科技公司，而且随着科技公司上市，还造就了一大批新贵。

图4一看就和前面的3张图不一样。2020年末，旧金山都市圈房价指数为486.75。在过去的30年上涨接近5倍，年化收益率为5.42%。这个涨幅显著超过东海岸。

图4

总的来说，不论在哪个大城市买房看起来都是对的。就业是有限的，土地是稀缺的。这样的事实似乎永远不会改变。

假设100万的房价，首付20万，贷款80万。那么30年以后，当还完房贷的时候，你的房子至少达到300万。除去成本里的首付20万，贷款本金80万，贷款利息80万，那么利润就是120万。平均每年4万。总之，斯嘉丽爸爸说的对：世界上唯有土地和明天同在。所以，买房要趁早。