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从市盈率的角度来看，中美头部地产股$普得集团(PHM)$$保利地产(600048)$估值都不算高，但这也意味着整个市场并不认为盈利的持续性不够。房地产市场总是经历着经济的高低起伏，而这次却出现了一个非常奇怪的反周期现象。新冠疫情无疑是直接成因，也就是说，反周期现象是由非金融因素导致的。

富人们为了避免居住在人流密集区，开始大批搬出城市地区；而那些已经拥有郊区住房的人，也倾向于守着自己的一亩三分地。于是这便造成了住房的严重短缺，因为房屋供给不是短期内就能增长30%-40%的。如此一来，新房库存降至历史最低水平，并造成了至少在未来两年内仍有大量需求支撑销量的局面。

不过还是有一些需要观察的地方。一是利率的变化，二是价格和成本的相互作用。较低的利率，降低了购房的资金成本，有助于增加交易量，推升房价。反之亦然，如果利率上升，那么它对房价施加下行压力。

不过，当利率上升时，成本通常不会立刻变动，因此房地产公司的利润率下降。另一方面，成本正面临供应链问题。由于疫情影响了美加之间的木材贸易，美国部分地区的木材价格曾一路走高。类似的情况，恐怕也可能发生在钢铁和其他建筑用品领域。

实际上，最重要的劳动力成本的上升压力。劳动力市场现在非常紧张，为房屋建筑商工作的人总是希望自己出去赚更多的钱。管理大规模建造房屋的管道也很复杂，管理土地库存是一个很大的问题，因为它也会极大地影响利润率。因为如果在周期的顶部购买大量高成本的土地并且价格下降，可能会导致较低的利润率。

除了供给之外，还要考虑需求方面的问题。比如，在未来5年内，千禧一代尽管有着迫切的需求，却无法赚到足够的钱来买新房，这种可能性有多大？

对于这个问题，不能太悲观，也不能太乐观。

不能悲观的原因在于，我们需要用动态发展的眼光，来审视千禧一代的购房行为。当一个人的职业生涯更稳定，收入更高时，通常会倾向于搬进一个更大的家庭。从这个角度讲，居住性房产永远是刚需。

然而，刚需并不够成乐观的理由。这是因为，还要考虑人口结构的影响。许多婴儿潮一代已经成为退休的老年人。而老年人的刚需中，并不包括购房。也就是说，老年人口比例较高的地区，不一定有旺盛的购房需求，在这里的开放商，很可能会要面对库存风险。

低估值的确是优势，但前提是，如果在未来一段时间内能够保持利润率和销量，那么它们就很便宜。缺点在于它们没有太多投机热情。如果它们的业绩增长放缓，甚至停滞，这反而会导致市盈率越来越高，也就是掉进了估值陷阱。当初只是为了捡便宜，没想到却越卖越贵——想要解套，可能要等待另一轮房地产繁荣。

房子不重要，但哪里的房子很重要。加州的房子比田纳西的贵，北京二环的房子比县城的贵，不是加州、北京的水泥、钢筋更贵，而是附加在房子上的城市红利贵。

房地产不是铁板一块，投资房地产股，当然不能胡子眉毛一把抓。了解开发商的基本盘，是非常重要的。