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①基本公司信息和经营业绩

②综合点评

公司拟全球发售2500万股，香港公开发售250万股占10%，国际发售2250万股占90%，另有15%超额配股权。

每股8.6-9.6港元，每手500股，入场费4849港元，预计8月24日上市。

回拨前，甲乙组各2500手，预计一手中签率35%。

公司是深耕长三角地区，主要包括4个业务：

- 城市服务

- 商业物业管理服务

- 住宅物业管理服务

- 物业租赁

根据弗若斯特沙利文的数据，

按综合实力计，于2021年，按总收益计，我们在苏州物业管理服务市场及城市服务市场排名第一。

于2021年，按总收益及城市服务收益计，在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一，

按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计，公司分别排名第3和第5。

截至2022年4月30日，公司已在中国为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务，及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米。

在管总建筑面积超过680万平方米，总共77个项目。

公司已为13个项目提供市政基础设施服务。

截至最后实际可行日期，公建项目，商业物业，住宅物业，物业租赁分别已签约的建筑面积为233万，165万，360万，5.8万平方米，总计865万平方米。

公司主要收入来源于：城市服务，商业物业管理服务，两者收入占比合计可达到70%以上。

城市服务主要包括：市政基础设施服务、公建项目管理服务、垃圾集运中心的运营等；

商业物业管理服务主要是指：公司向物业开发商、业主及租户提供商业物业管理服务，包括基本物业管理服务及增值服务；

公司的大部分业务主要集中于长三角地区。

2019年至2022年4月30日，苏新美好生活来自长三角地区的在管建筑面积分别约为640万、 700万、670万，680万平方米，分别约占在管总建筑面积的99.6%，99.6%，99.6%，99.6%。

截至2022年4月30 日，该公司在管的41个物业由苏高新集团、其合营企业及╱或联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的61.6%。

财务方面：

- 19至21年收入分别为4.35亿，4.36亿，4.61亿人民币；

- 19至21年毛利分别为8842万，9206万，1.06亿人民币；

- 19至21年年期内溢利分别为4355万，4810万，5651万人民币；

应收款方面，公司提示如果关联方面临财务困难，公司可能受到不利影响，影响公司的流动资金。

基石投资者方面：

引入3名基石投资者，包括

苏州广林建设有限责任公司，1000万人民币

苏州阡陌乡建旅游发展有限公司，1000万人民币

集友国际资本，2000万港元

合共认购约4330万港元，约占比19.07 %，设6个月禁售期。

股权方面：

【上市后】

- 苏高新公司，持股75%

苏高新公司由苏州市虎丘区人民政府持股90%，以及江苏省财政厅持股10%。

- 公众股东持股25%

估值方面：

以招股价8.60-9.60港元，市值约8.60-9.60亿港元，以2021年净利润约5651万人民币计算，市盈率约13.2-14.7倍，市净率约1.3-1.45倍。

资金用途：

集资最多2.4亿元，其中，

约30%用于寻求收购商业物业管理公司；

约30%用于投资垃圾集运中心及相关运营管理服务公司；

约23%用于扩大及丰富公司的物业管理服务；

约4%用于进一步开发智能物业管理系统；约3%用于人才的培养及保留；

约10%用于一般业务运营及营运资金

③总结

物业股，受地产行业拖累，一荣俱荣，一损俱损，近期整个板块跌幅巨大，负面；

穏价人，交银国际近2年历史业绩2胜2负，中性；

估值，以前觉得1倍多的市净率便宜，现在看看一堆破净的物业股，不破净都觉得贵；

其实，在大周期面前，分析这些没啥luan用，都是废话，

本着初心，记录下新股的基本面，

等到新的周期来临之际，回头看看，

感慨这破败的旧时光，不堪，不堪。

$苏新服务(02152)$ $双财庄(02321)$ 

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