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摘要：魔方生活服务于2022年9月26日首次向港交所递交上市申请，拟在香港主板上市，公司是中国领先且发展迅速的长租公寓服务平台。2021年收入为14.7亿人民币，净利润2.95亿人民币。

S&T LiveReport获悉，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活服务”）于2022年9月26日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市。这是该公司第首次递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

公司从事长租公寓服务并在中国率先创立集中式长租公寓模式。公司提供的公寓满足广大都市流动人口不断变化的需求。截至2022年6月30日，公司有76,190 套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点，在全国打造了温馨、包容且充满活力的居住社区。

公司的董事长郑南雁是曾创建7天酒店和铂涛集团。公司的首席执行官柳佳女士曾参与创立如家酒店，亦参与创立汉庭酒店）。

根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，公司在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一，且根据弗若斯特沙利文进行的调查，以品牌知名度及住户满意度计算，公司在所有集中式长租公寓运营商中名列首位。

公司运营租赁公寓的模式有两种：

1、直营模式，在该模式下，公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营。66%的房源为公司直营模式，直营模式的房源大部分位于一线城市，且公司全部收入的95%是来自直营模式。

2、加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，公司以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。公司在不同模式下管理公寓社区的能力使公司能够满足住户、业主、加盟商及委托方的不同需求，使公司的扩张策略可以根据不同级别的城市进行调整，并增强公司的整体业务弹性。

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在直营模式下，公司与目标公寓物业的业主或授权承租人订立整租合约或楼宇部分的租约，主要条款包括：

租期——公司通常就公寓物业业主订立长期租约，初始租期一般为10至15 年。截至2022年6月30日，公司与房东订立的租约的加权平均租赁到期时间为8.1年。

价格调整——租金一般在租期的前两三年内固定。此后，公司通常经历每两三年涨租5%-6%。公司一般在起租阶段享有二至六个月不等的免租期。

付款——公司主要按季度向房东支付租金。

从业主或授权承租人那里获得房源后，公司会对房源进行标准化改造，每套新改造的公寓或宿舍，均需要通过245项内部验收标准后方可开业。同时，公司对建筑材料、卫生洁具、家具及电器实行集中采购制度，并维持120天的标准改造期。

改造完成后，公司即会出租这些公寓或宿舍。主要分为白领公寓（平均月租金3025元）和蓝领公寓（平均月租金3629元），并以各个品牌经营。

魔尔公寓（白领公寓）——提供高档的一居室公寓，针对拥有更多可支配收入的白领客户。

V客青年公寓（白领公寓）——提供实惠的一居室公寓，适合每月住宿预算较为敏感的的应届毕业生。

筑梦居（蓝领公寓）——宿舍式公寓，位于较小楼宇内，主要针对需要为员工提供住宿解决方案的中小型企业。

辉展阁（蓝领公寓）——宿舍式公寓，地理位置优越，紧邻北京及苏州成熟的工业园区。

同时，公司为住户提供优质的生活服务：

入住欢迎——在新住户搬入时，公司的公寓社区经理通常亲自举行入住欢迎仪式，打造温馨、包容且充满活力的氛围，让住户感觉受到欢迎、尊重和支持。公司亦为住户提供由日用品组成的免费入住礼包，其中大部分由公司自主设计。

安全性——确保住户和前线员工的生命和财产安全是公司日常运营的首要任务。正是出于这个原因，公司为大部分公寓社区配备了现场保安人员，并在公司所有公寓社区的大门设置智能门禁系统，防止未经授权的进入。公司的公寓配备为公司独家设计的智能锁，可直接连接到公司的OMS系统及住户手机。

便捷的魔方生活APP——公司已开发方便用户使用的魔方生活APP，通过该 APP，公寓搜索、观看及签约均可在在线完成。住户入住后，亦可透过魔方生活APP轻松处理大部分租赁相关事项，包括要求及安排维修服务、支付租金及账单以及接收付款提醒服务。

维修要求和服务评估——住户可在魔方生活APP轻松提交维修及维护要求。收到要求后，公司的服务中心一般根据有关要求的紧急程度在24至48小时内与住户预约维修。

免费使用各种设备设施——公司为住户提供各种配套设施，如自动贩卖机、停车位、自助快递柜、自助洗衣机及烘干机等，以满足其日常需求。公司也提供各类娱乐设施以营造一个温馨、包容且充满活力的社区，如带有桌球台和免费零食的公共休息区、户外烧烤设施及健身房，从而为公司的住户提供一个时尚、广阔的空间，供与朋友或其他住户见面和放松身心。

社交活动——公司倾向于建立一个将住户聚集在一起的社区。公司通过举办在线线下的各类社交活动，迎合年轻一代对社交生活的更大需求，培养住户浓厚的社区氛围，最终提升客户的品牌忠诚度。

增值服务——公司与全国多家第三方服务供应商合作，以向住户提供各种增值服务，如丰富多彩的社交活动、专业培训，社区团购、在线线下零售及房间清洁服务。

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投资亮点

• 中国规模最大、发展迅速的独立的集中式长租公寓服务平台

• 具备收购后强大整合能力的行业整合者

• 住户、企业客户和行业参与者的首选品牌

• 标准化及创新的产品及服务带来优越的居住体验

• 以先进的技术能力，实现市场领先的运营效率

• 富有远见的管理团队，深得训练有素的员工支持

财务分析

截至2021年12月31日止3个年度以及截至2022年和2022年前6个月，魔方生活服务的主要财务数据如下：

收入分别约为人民币9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元、6.85亿元及8.5亿元，年复合增长率为24.65%；

毛利分别约为人民币8.08亿元、7.86亿元 、12.67亿元 、5.84亿元及7.3亿 元 ，年复合增长率为25.20%；

净利润分别约为人民币0.64亿元、-2.31亿元 、2.95亿元 、1.62亿元及0亿 元，年复合增长率为115.56%；

毛利率分别约为85.38%、82.82% 、86.13% 、85.31%及85.88%，年复合增长率为0.44%；

净利率分别约为6.71%、-24.34% 、20.07% 、23.62%及0.05%，年复合增长率为72.93%。

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行业前景

中国租赁公寓市场非常分散，有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年，中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%，远低于发达国家，同年，英国及美国的机构化长租公寓渗透率分别为42.0%及30.0%。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，中国的机构化长租公寓渗透率预计到2026年将增至9.4%。

集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主，该地域亦是2017年至2021年规模最大、增速最快的市场。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到人民币735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%。

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行业地位

根据弗若斯特沙利文的资料，中国集中式长租公寓市场非常分散，按运营中的公寓数量计，五大参与者合共占市场总额较少。按运营公寓数目计，于2021年，公司是中国第三大集中式长租公寓运营商，拥有75,887个运营中的公寓。此外，根据弗若斯特沙利文的资料，按2021年在中国运营中的公寓数量计，公司是最大的独立集中式长租公寓运营商，而且在2019-2021年间，公司在中国五大集中租赁公寓服务平台之中增长最为迅速。

许多集中式长租公寓运营商隶属于房地产开发商，未来增长受制于相关房地产开发商的规模及财务支持。相反，独立的集中式长租公寓运营商不隶属于房地产开发商。下图载列2021年中国五大集中式长租公寓运营商所占市场份额（按运营中公寓数量计）。

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根据弗若斯特沙利文的资料，集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主，亦是2017年至2021年规模最大及增长最快的市场。于一线城市，我们是北京及上海最大的集中式长租公寓运营商，于2021年在这两个城市合共拥有约35,100套运营中公寓。此外，我们是广州及深圳第四大集中式长租公寓运营商，于2021年在这两个城市合共拥有14,000套运营中公寓。下图分别载列2021年按北京及上海的运营中公寓数量合计划分的五大集中式长租公寓运营商，以及按广州及深圳的运营中公寓数量合计划分的五大集中式长租公寓运营商。

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同行业公司IPO对比

长租公寓与年轻人的生活和工作息息相关，自如、蛋壳公寓（DNK.US）、青客公寓（FLJ.US）都是耳熟能详的公司。虽然有各种负面新闻，我们只是从已在美股上市的两家公司的基本面来做个对比。

$蛋壳公寓(DNK)$ $青客(FLJ)$ 

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主要股东

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管理层情况

郑南雁先生，非执行董事兼董事会主席，53岁，于2018年4月27日首次加入公司。于2000年至2004年，郑先生就职于携程（纳斯达克：TCOM；香港联合交易所：9961），担任华南区域副总裁及总经理，随后担任营销副总裁，负责全国市场营销。自2012年3月起，担任唯品会（纽约证券交易所：VIPS）的独立董事。郑先生为铂涛酒店集团的创始成员并自2013年12月至2019年4月担任其首席执行官兼联席董事会主席。于2005年7月，其联合创立七天连锁酒店集团并担任首席执行官兼联席董事会主席直至2013年11月。其自2016年起，为鸥翎投资（一个专注于中国消费、旅游及科技领域的私募股权投资机构）的共同创办人兼合伙人。

柳佳女士，执行董事兼首席执行官，44岁，主要负责公司业务营运的整体管理。柳女士于2014年9月17日加入公司。其于2003年10月至2008年4月担任《I时代报》总经理，这是中国首份于地铁站内免费派发的报纸。自2008年4月至2014年8月，柳女士任职于华住集团有限公司（纳斯达克：HTHT；香港联合交易所：1179）（「华住」）的附属公司汉庭（星空）上海酒店管理有限公司（「汉庭」）。于汉庭任职期间，柳女士参与创办华住于2008年推出的经济型酒店品牌海友酒店。

上市前融资

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中介团队

据捷利交易宝数据统计，魔方生活中介团队共计10家，其中保荐人共计2家，近10家保荐项目数据表现一般；公司律师共计3家，综合项目数据尚可。整体而言中介团队历史数据表现一般。

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保荐人承销历史业绩

大摩和建银保荐项目的首日破发率分别为34.5%和32.8%。

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舆情分析

通过天眼查APP的数据，可以看到公司下属上海、南京、广州、深圳等分公司的舆情信息基本属于正常。主要法律诉讼集中在房屋租赁合同纠纷，以及生命权、健康权、身体纠纷等。在该行业属于正常诉讼内容。

近期港股IPO市场情况

据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为382.51亿，其中最大市值为中国中免，最小市值为中国石墨；发行PE均值为35.06倍，PE整体水平中上；申购人数均值为6286；超购倍数上，均值为22.40倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在40.95%，整体来说，基石比例均值近期有所下滑；

暗盘及首日收益率上，7月中旬近9家集中上市，其中仅博维智慧暗盘及首日表现尚可，中国石墨首日罕见暴涨143.08%；而随之上市的柠萌影视表现一般，紧随其后又杀出一匹黑马，双财庄暗盘及首日齐飞，似乎小盘新股更受市场青睐；近8月底，苏新服务及中国中免先后上市，整体表现回落；百奥赛图-B作为生物-B公司，少见的暗盘首日均上涨；9月初，洪九果品暗盘微跌，首日平收，叮当健康暗盘微涨，首日亦收平;9月底，超购王数科集团暗盘不及预期，首日更是令人大跌眼镜。截至目前，暗盘涨跌整体均值约为7.00%，而首日约为19.72%。