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3月22日，招商局商业房托发布截至2022年12月31日止年度业绩，收益4.31亿元，其中物业收入净额为3.18亿元，可分派收入为1.39亿元，每基金单位分派0.14港元;每基金单位分派收益率7%。 

作为物业信托基金，在去年疫情反复的背景下，还能取得每单位分派收益率7%的成绩确实难得。

具体到物业方面，招商局商业房托2022年度，物业组合的出租率由2021年12月31日的87.7%下降至2022年12月31日的83.2%。一部分是其在年中收购了招商局航华科贸中心，导致整个写字楼物业出租率有所下降；另外在零售物业方面，花园城的南区升级改造，也造成了较大的出租率下跌，叠加疫情的因素，需求端疲软，导致整体物业的出租率下降。

虽然整体出租率同比有所下降，有赖于招商局商业房托优质的物业资产，除数码大厦外，整体的现时租金有所提升，特别是科技大厦，现时租金同比提升10.2元/平方米，科技大厦二期同比提升4.0元/平方米。根据独立物业估值师计算，科技大厦和科技大厦二期在过去一年增加约7100万元。

在收入方面，若不计招商局航华科贸中心贡献的人民币5520万元的租金收入，整体租金收入则同比下降13.4%。 

据公告披露，租金收入减少的主要原因是其向个体工商户及小微企业的租户提供了互助互持计划。进入2022年二季度以来，招商局商业房托对符合资格的租户给与了最多3个月的租金减免，租金减免总额达到人民币3640万元。

若剔除租金减免带来的影响，2022全年租金收入则会超过10%的收入增速。

后市来看：

2023年疫情告一段落，商业逐渐复苏，对商业写字楼的需求也将逐步恢复至正常水平。

在写字楼资产提升方面，新时代广场在2022年下半年完成了公共区域和楼层改造和验收，户外景观改造方面除地铁接驳区域均已完成；数码大厦和科技大厦的二期改造工程已经完成。招商局商业房托在深圳写字楼资产提升方面的计划已经基本完成。

招商局航华科贸中心在被收购前已经基本完成升级改造工程，预计2023年上半年完成原计划的电梯更换和消防验收工程；

花园城南区改造也已经完成，并于2023年1月15日对外试营业，2023年内将完成整个项目的改造升级。

深圳、北京等一线城市持续吸引周边城市的人才和客流，始终是区域经济、消费的中心，依托深圳、北京地区的优质写字楼、零售物业，招商局商业房托有望在2023年创造不俗的业绩增速。

$招商局商业房托(01503)$ $越秀房产信托基金(00405)$

@价值线 @李茶德 @吴知中