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北京时间2023年5月18日——KE控股有限公司（贝壳），以下将全部简称为“贝壳”，公布了截至2023年3月31日的第一季度未经审计的财务业绩。

贝壳是中国最大的房屋线上交易平台，在美国纽交所上市，上市代码： $贝壳(BEKE)$ BEKE，后在香港交易所上市，代码：02423 $贝壳-W(02423)$ 。

我对这家公司一直很感兴趣，但是之前没有读过任何贝壳公司的财报，今天就来系统地了解一下这家公司，看看通过挖掘公司财务数据，可以获得哪些有用的内容。

风险提示

“石头的投资笔记”公众号所有内容均不构成投资建议。

① 文中出现的交易、看法、策略、解读等内容均为个人观点，有概率出现重大失误或个人偏见引起的投资失败，以及未经过验证的错误信息引起误判。

② 本次财报解读主要依据Ke Holdings Inc.公司在Investor relastions中发布的《KE Holdings Inc. Announces First Quarter 2023 Unaudited Financial Results》为主。

③ 文中会存在直接引用或翻译财报的部分内容，按照财报发布规则，季度财报可以未经审核。

④ 本文存在较多专业术语和个人观点，仅供希望学习如何阅读财报的朋友们参考。如果看着头疼或者只是想看实盘操作部分的朋友，可以关注公众号 “石头的投资笔记”。投资有风险，入市需谨慎。

公司介绍

贝壳找房（Ke Holdings Inc.）又称贝壳集团，起于链家，但不同于链家网的垂直自营模式，其使命是缔造平台。是中国一个以二手房、新房和房屋出租资讯网站，成立于2017年11月21日。

该网站通过抽取成交双方的佣金来获利，2018年4月底上线的贝壳找房，定位以技术驱动的品质居住服务平台，适时推出了VR看房。它以共享真实房源信息与链家管理模式为号召，吸引经纪人与经纪公司入驻。

贝壳找房的第一大股东为Z&Z Trust占比23.43%，经过追踪，实际控制人为贝壳找房创始人左晖先生的妻子朱艳，左晖先生于2021年5月去世。第二股东为腾讯，占比10.87%。

财报总览

• 总成交额(GTV)为人民币9715亿元(1415亿美元)，同比增长65.8%。

• 二手房成交成交额6643亿元(967亿美元)，同比增长77.6%。

• 新房成交成交额2779亿元(405亿美元)，同比增长44.2%。

• 家居装修总产值为人民币27亿元(合4亿美元)，而2022年同期为人民币2亿元。

• 新兴及其他服务业总产值267亿元(39亿美元)，同比增长40.6%。

贝壳找房是中介平台，因为中国房屋特殊性：买卖均价高、流动性高、需要人工过户，外加这是疫情开放的第一个季度财报，所以总成交额、利润等财务数据存在不可复制性，同比增长数据更多的是参考意义，并不能完全足以证明公司营运能力和扩张能力，未来还需要多分季度财报才能证明公司是否真正的扭亏为盈。

财报亮点

• 净收入203亿元人民币(30亿美元)，同比增长61.6%。

• 净利润为人民币27.5亿元(合4亿美元)。调整后净利润为人民币35.61亿元(合5.19亿美元)，本季度扭亏为盈。

• 截至2023年3月31日，门店数量为41,275家，同比下降9.8%。

• 截至2023年3月31日，活跃门店数量为39,622家，同比下降7.8%。

• 截至2023年3月31日，注册中介人数为435,780，同比增长2.0%。

• 截至2023年3月31日，活跃中介人数为411,526，同比增长7.8%。

• 月活跃用户 (MAU) 在 2023 年第一季度平均为 4540 万，而 2022 年同期为 3970 万。

在疫情封锁期间，不少门店为了减少租金支出选择暂时关停或者合并。在贝壳财报中也有所体现，中介人数上升，但是门店数量下降，这是一个正常现象，预测2023年第二季度，门店数量将较第一季度有所回升。

净收入同比增长 61.6% 至人民币203亿元(30亿美元) 币，去年同期为人民币125亿元。增长主要归因于总成交额的增加。

总成交额

同比增长 65.8% 至人民币9,715亿元(1415亿美元)，去年同期为人民币5,860亿元，主要是受疫情缓解后积压的购房需求释放，以及宏观经济复苏和扶持政策相继出台背景下楼市预期改善，以及扩大公司的家居装修和家具业务。

来自现房交易服务的净收入

同比增长 49.3% 至人民币92亿元(13亿美元) ，去年同期为62亿元人民币，主要归因于现房交易的总成交额增长77.6%至6643亿元人民币(967亿美元) ，去年同期为人民币3,741亿元。

其中，佣金收入增长41.6%至人民币77亿元(11亿美元) ，去年同期为人民币55亿元，主要由于链家店服务的现房交易总成交额增长43.2%至人民币2,888亿元(420亿美元) 。

来自平台服务、特许经营服务和其他增值服务的收入增长 111.0%至14亿元人民币(2亿美元) ，主要由于公司平台关联代理服务中的现房交易总额增长117.9%至人民币3,755亿元(547亿美元)。

新房交易服务

净收入增长42.2%至人民币84亿元(12亿美元) ，去年同期为人民币59亿元，主要由于新房交易总额增长44.2%至人民币2,779亿元(405亿美元) 。

其中，通过关联代理、精通新房交易服务的专业销售团队及其他销售渠道在贝壳找房平台完成的新房交易增长43.0%至2270亿元人民币(331亿美元) 

链家品牌服务的新房成交额增长49.9%至人民币509亿元(74亿美元) ，去年同期为人民币339亿元。

家庭装修和家具

净收入为14亿元人民币(2亿美元) ，去年同期为人民币8800万元，主要是因为公司完成了对圣都家装有限公司的并购(音译，简称“圣都”)。圣都是中国一家全方位的家装服务提供商。

新兴服务和其他服务

净收入增长了 222.1% 至13亿元人民币(2亿美元) ，去年同期为人民币4亿元，主要归因于租赁物业管理服务和金融服务的净收入增加。

毛利

毛利增长186.1%至63亿元人民币(9亿美元) ，去年同期为人民币22亿元。2023 年第一季度毛利率为 31.3%，而 2022 年同期为 17.7%。

毛利率上升的主要原因是：

1. 由于本季度现房交易服务净收入增加

2. 房屋中介在成屋交易的贡献率大幅提高

3. 新房交易服务净收入中，固定补偿成本的百分比降低

4. 由于利润比较高的家居装修和家具业务在本季营收大幅度增加

5. 与 2022 年同期相比，2023 年第一季度成本降低

经营收入

总运营费用增长 7.5% 至34亿元人民币(5亿美元) ，去年同期为人民币31亿元，主要原因是随着家居装修及家具业务的扩张，销售及营销费用增加，部分被研发费用减少所抵消。

一般及行政开支增加 6.1% 至人民币16.21亿元(2.36亿美元) 去年同期为人民币15.28亿，主要是由于股权激励的增加，这部分被 2023 年第一季度与 2022 年同期相比人员成本和管理费用的减少以及员工人数减少所抵消。

销售和营销费用增长了 50.3% 至人民币12.94亿元(1.88亿美元)，主要是由于2022年第二季度起合并圣都的财务业绩以及家装业务，由家装服务的销售和营销费用增加引起。

研发费用下降 39.0% 至人民币4.57亿元(6700万美元) ，去年同期为人民币7.49亿元，主要是由于2023年第一季度研发人员人数较2022年同期减少，导致人事成本和股权激励下降。

营业收入为人民币29.78亿元(4.34亿美元) 。2023年第一季度营业利润率为 14.7%，而 2022 年同期为负的 7.3%，主要原因是：a) 毛利率相对较高；b) 与 2022 年同期相比经营杠杆改善。

来自运营的调整后收入为人民币38.3亿元(5.58亿美元) ，去年同期为运营亏损人民币4.5亿元。调整后营业利润率2023 年第一季度为 18.9%，而 2022 年同期为负 3.6%。

现金流

公司财报中没有提供“自由现金流”的报表项目。报表中“Cash, cash equivalents and restricted cash at the end of the period”（期末现金、现金等价物及限制现金）为人民币384.5亿元，约56亿美元。

根据财报文字描述：

“As of March 31, 2023, the combined balance of the Company's cash, cash equivalents, restricted cash and short-term investments amounted to RMB66.6 billion (US$9.7 billion).”

截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物、限制性现金和短期投资合计余额为人民币666亿元(合97亿美元)。

股价分析与估值

截至发稿期间，贝壳公司市盈率TTM 64.63倍，市净率1.78倍，总市值1460.76万亿港币，188.6亿美元，约1325.78亿人民币。

目前股价，美国交易所每股14.97美元，香港交易所每股38.75港币。

通过季度财报分析，贝壳公司是目前中国上市的最大房屋交易公司，有长期投资价值。2023年公司主要财务目标是稳住盈利，如果未来Q2季度开始贝壳公司可以连续盈利，股价肯定也是有较大机会得到提升。

房屋交易单价比普通商品高，根据公司市值和整体的季度营业营收来看，公司目前依旧处于发展初期。同时，贝壳公司财报因为不符合美国市场PCAOB的审计准则，于2022年4月21日，被美国证券交易委员会（SEC）列入“预摘牌”名单。

综合考虑贝壳市值与营收、利润比，推演Q2、Q3公司财报存在不稳定因素，以及疫情放开后房屋爆发式交易归因为此前封锁积累引起。我认为就目前这份2023Q1财报来看，贝壳股价目前仍然处于高估区间，不建议现在入手。