龙湖,在走一条更辛苦的路

三十而立的龙湖,穿越了两次周期,一次是眼下,一次是2008年。

2008年,没有了2006年、2007年的狂热,没有了“闭着眼睛就能卖出去”的房子,中国房地产业的金色光环,在全球经济危机利空等因素下褪色了。

这一年,“救市”成为房地产调控的主旋律。为穿越周期,一些房企不得不在低迷和质疑中奋力行进:宣布推迟IPO计划,旗下楼盘宣布大促销……

但也有一些房企逆势突围,其中就有龙湖。当年,龙湖营业额不仅实现逆市增长,还在次年成功赴港上市。

在那个行业至暗时刻,一份名为《他山之石龙湖》的文档广为流传,这份PPT署名是万科深圳区域市场营销部。“龙湖为什么卖得好”,是这份文档的核心思想。

万科在字里行间,不吝对龙湖的赞美:聚焦核心区域,强大的品牌号召力,众口称赞的产品……

据说,时任万科高管林少洲,还参观过龙湖样板房。当他从样板房出来再穿自己的皮鞋时,发现自己脱下的皮鞋被调了方向。为此,林少洲感叹,龙湖“很可怕”。

历史总是惊人的相似。二十多年后的今天,房地产又一次进入调整期。行业主题由高周转变为高质量发展,房企的经营模式也随之大变,“高负债、高周转、高回报”模式的弊端彻底暴露。一些房企在阵痛期中危机重重,然而龙湖又一次安然度过。

2023年3月17日,龙湖公布2022年财报,交出了一份不错的答卷。

穿越最难熬的周期

2022年业绩发布会上,龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶,用一句“兑现了业绩承诺”,总结了龙湖过去一年的成就。

2022年,龙湖实现营收2505.7亿元,同比增长12.2%;实现归属于股东的核心净利润225.4亿元。龙湖成为去年为数不多实现盈利的房企之一。

▲图/视觉中国

Wind数据显示,截至3月8日,已有73家上市房企,发布了2022年盈利预警或业绩快报。其中,43家企业预亏,占比近六成。在行业普遍处于缓慢复苏期的当下,龙湖依然保持稳健增长,它是如何做到的?

自2022年下半年尤其是11月以来,针对房地产行业的利好政策接连出台。在政策向优质房企倾斜下,龙湖抓住这一机会窗口,销售回暖速度高于行业平均水平。

2022年1-12月,龙湖销售额为2032.7亿元,行业排名第九,相比去年提升一位。其中12月单月,销售额达到200.5亿元,环比增长约15%。

伴随着政策从供需两端支持地产平稳发展,龙湖还在2022年末成功发行首单“第二支箭”,随后还完成了首单“内保外贷”的提取。这无疑给龙湖补足了“弹药”。

如果说政策之于龙湖,是“好风凭借力”,但说到底,能被送上“青云”,也得是龙湖的底子够硬。值得说道的,是龙湖的可售资源以及它的货值区域分布。

龙湖的住宅项目,普遍布局在一线城市和重点二线城市的核心区域。从城市能级来看,2022年,其九成以上的销售来自高能级城市,一线城市占比12%,二线城市占比83%。分区域来看,长三角区域贡献了38%的销售额。

从具体城市来看,过去一年,龙湖在杭州、合肥、成都、重庆、武汉的销售金额在集团中排名前五。共有33个城市销售规模入围当地前十,其中10城进入当地前三,22城进入当地前五。

龙湖销售业绩表现好,还因其过硬的产品力。龙湖涵盖刚需、改善等细分需求,会根据不同区域、不同客户的需求,精准规划产品和业态配置。

过去一年,在全国范围内,龙湖擅长的高品质改善型产品,如洋房、别墅、大平层等,均有大量叫好又叫座的代表作。2022年,龙湖集团如期交付超11万套房源,客户满意度达到90%。

在众多房企都被保交付搞得焦头烂额时,龙湖依然能够雕琢产品,靠的是背后稳健的财务体系。

赵轶在3月17日的业绩会上强调说:“过去几年,龙湖穿越周期的一个很大利器,就是我们的债务结构。”截至2022年末,龙湖集团净负债率为58%,现金短债比达到3.52倍,剔除预收款后的资产负债率为65%,连续第七年满足“三道红线”的绿档标准。

重视资金结构的科学配比,是龙湖过去一直在做的事。2022年,“在过往控负债率的情况下,让我们的有息负债总额,也保持一个持平的规模,同时提升公司的周转和运营效率,去驱动公司的增长。”董事会主席兼首席执行官陈序平说。

其中,龙湖一年内到期的短债占比约9.9%,平均贷款年限延长至6.67年,平均借贷成本持续保持在4.10%的低位,也因此,龙湖成为行业中为数不多的全投资级的房企之一。

龙湖能交上这份还算不错的答卷,靠的是长期的战略定力。

打就打有准备之仗

时至今日,房地产行业已从高歌猛进的粗放时代进入深耕细作的精细化阶段。

数据显示,在总体销售面积中,住宅类的比重从2020年以来连续下降,2022年突破了85%下限。基于此,明源研究院认为,未来房企的投资拿地和产品设计都要有针对性,不能局限于单一的住宅。

这其中的逻辑在于:昔日快周转、规模至上的模式,已跟不上时代的步伐了。在房地产转向高质量发展过程中,开发业态综合化成为必选题。

“具备复杂开发商能力的企业,才是未来发展的强者。比如说代建、竞配建、TOD、城市更新、产业地产等。”明源研究院表示。

就在一些房企,刚刚开始寻找第二曲线、第三曲线,以求度过房地产寒冬之时,龙湖早在很多年前就闷头干“大事”了。

▲图/视觉中国

从2002年开始,龙湖成立了专门的商业地产团队,走上自持商业运营管理的道路。以龙湖天街为例,二十多年来,龙湖不仅让天街系列在全国遍地开花,更全力切入TOD领域,为城市的高质量发展赋能。

至于物业管理,早在1998年,龙湖便成立了物业管理部,重庆龙湖物业也通过HQKAA香港品质保障局ISO9001国际质量体系认证。2018年8月,龙湖还将龙湖物业品牌升级为龙湖智慧服务,运用大数据、云计算、物联网等信息技术,为业主提供精细化服务。

从2016年起,龙湖就开始响应国家“租购并举”的号召,推出集中式租赁住房品牌冠寓,并从2017年起将长租公寓设为主航道,“如今在手有16万间,开业超过11万间。2021年,长租公寓航道实现了盈利,2022年持续盈利。”2023年3月17日,陈序平在业绩会上说。

2018年,龙湖发布新战略——“空间即服务”,旗下业务也被分为四大主航道,分别为地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务。尽管是四大航道,但这并不是多元化,吴亚军曾在2019年说,“对龙湖而言,(四大主航道)客户都是差不多的,能力也是差不多的。”

把握科技创新带来的机遇,也是龙湖集团的“底牌”。2022年8月,龙湖正式对外发布了全新智慧营造品牌——“龙湖龙智造”,并为其定下了“智慧营造领航者”的发展愿景。这一年,还发生了一件大事:在行业深度调整中,龙湖对自身的业务进行梳理和重构,“一个龙湖”体系下形成“1+2+2”的格局:一个开发航道C1(地产开发),两个运营航道:C2(商业投资)、C3(长租公寓),两个服务航道:C4(物业管理)、C5(智慧营造)。

多年来,龙湖一直坚持“开发 + 运营 + 服务”的发展模式不动摇。事实证明,龙湖的坚持是对的。多年后的今天,这一战略布局成为同行艳羡的“稳压器”。龙湖由运营及服务航道带来的收入,在2022年均已超过百亿。

其中,运营业务全年实现租金收入118.8亿元,服务业务收入达116.7亿元,由运营及服务业务组成的经营性利润占比,更是提升10个百分点,达到27%。

如今,龙湖还在积极探索更远的业务边界,深入城市更新方向。去年,龙湖打造了北京龙湖蓝海引擎产业园,这个建筑由原北京北五环汽配城、建材城升级改造而成,如今焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的全新地标性商业复合办公空间。其中,A馆作为龙湖集团总部办公地,B馆则迎来了国内知名互联网企业入驻。昔日的这块“城市洼地”被赋予了新的价值。

一条难而正确的路

2023年的龙湖,会是什么样子?

刚刚过去的两会,给出2023年经济增速目标在5%左右,这无疑释放出推动经济实现整体好转的积极信号。

今年以来,中央和地方都在协力为稳楼市加码,两会还明确对房地产定调了“防风险,促需求”的核心。明源地产研究所认为,结合房地产市场轮动周期规律,可以预判,寒冬即将过去。

“2023年1月,70城商品住宅价格环比指数开始突破零点成为重要信号,开始进入复苏期。2月,楼市成交环比大涨,二三线成交速度反弹。”明源地产研究所提到。

在以上大背景下,龙湖对一些重点城市进行观察时发现,北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等城市,整体2月份的到访量、成交量都在逐步提升。

“2月份我们单月的全口径销售是174亿元,同比增长了86%,环比增长61%。1—2月份累计龙湖的销售额是282亿元,同比增长41%,这些数字还是比较提振士气的。”龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠说。

在陈序平看来,地产行业经历了深度调整,拐点已现。“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”

陈序平着重指出了三个趋势,一是区域经济发展带动下的城市分化,具备产业与人才支撑的核心城市,实体消费真实而旺盛。这对龙湖的运营业务来说,是个千载难逢的机会。“今年我们预计新开商业项目11个,新开项目开业会进一步提升2023年的租金收入”陈序平说。

二是改善型住房成需求主导,客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式,回归产品主义及盈利本质。

▲图/视觉中国

而龙湖的新航道一直在追求盈利,比如长租公寓。陈序平坦言,“今年这块也会有一个比较良性的盈利增长。但现在我们对待长租公寓反而更加审慎,坚持布局在核心城市核心区域。在未来一两个月内,逐步回归正常水平。”

根据陈序平的规划,未来5-10年,龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入,会占到整个集团营收的30%,为公司贡献50%的利润。“到那时,龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”陈序平认为。

不过,事情并非一帆风顺。明源研究所认为房地产回暖需要三阶段:信用复苏——销售复苏——投资复苏。“整体向好和实质性的回暖之间仍有一定距离。在没有确定的行业环境、政策利好,以及经济高增长上行周期需求时,当前的小阳春都只是反弹,而不是反转。”

张旭忠亦指出,居民消费的信心还需要一段时间去恢复。“总体来看,一线城市和高能级的二线城市比较稳定,能级比较弱的城市还是继续承压。”

美国诗人罗伯特·弗罗斯特曾写道:“一片树林里分出了两条路,而我——选择了人迹更少的那一条。”龙湖走的,就是“人迹更少的那一条路”。

“打个比方,你要增肌,但是体重不能增加。这就意味着作为管理层需要更加自律,更加提高经营的水平,更加注重整个公司的资产质量。” 陈序平说,这是一条难而正确的路,但他会带领龙湖坚定地一路前行。

作者 | 陶婷

编辑 | 孙春芳

# 2023年市场展望

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  • 大票换零钱
    ·2023-03-23
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  • Speculator 1
    ·2023-03-23
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  • 钱富人
    ·2023-03-22
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  • 宫艳梅
    ·2023-03-22
    龙湖
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  • xixiwu
    ·2023-03-22
    ok
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