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作者 | 李鑫

编辑 | 刘杨

2022年，是房地产行业深度调整的一年。需求下滑、资金链紧张给开发商带来巨大压力，也让不少房企身陷亏损。

然而行业寒冬中，也有一批企业仍然保持韧性。

3月17日，龙湖集团公布全年成绩单：2022年全年，龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增。

龙湖的韧性，一方面来自其审慎的财务策略；另一方面，也是同样重要的，来自其多年来坚持的“空间即服务”战略。

所谓“空间即服务”战略，其内核是，龙湖不仅仅简单地创造空间产品，还深度介入城市空间和服务重构。在这一战略的指引下，如今的龙湖已经形成开发、运营（商场投资、长租公寓）、服务（物业服务、智慧营造）三大业务板块。

在开发业务受到扰动下，2022年，龙湖运营、服务两大业务正逐渐扛起业绩稳健增长的大梁。两大业务收入均突破百亿，且经营性利润合计占比已经达到27%，同比2021年提升10个百分点。

尤为一提的是服务板块里的龙湖智创生活，2022年全年，龙湖智创生活营业收入（合并抵消前）达到137.5亿元，连续第二年突破百亿元，同比增长24%，4年复合增长率47%，综合毛利率为34.3%。可见，龙湖智创生活正成为巩固龙湖业绩盘面的重要增长点。

龙湖智创生活，是龙湖集团在2022年初推出的一个全新的生活服务品牌，它有机融合了龙湖集团物业管理和商业运营等业务核心能力，拓展了更多的业务内涵和外延，成为一个“新物种”。

那么，这个新物种业务到底成色几何？

1、“新物种”

如果有一个物业品牌，能够提供全方位的生活服务，让城市生活更加便捷、舒适、丰富，你会不会选择它？如果答案肯定，那么笔者要说，这样的品牌已经存在。

它就是龙湖智创生活。

截至2022年末，龙湖智创生活物业服务在管面积持续增长，达到3.2亿平方米，覆盖了住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等13类业态。此外，龙湖智创生活的商业运营服务涉及76个购物中心，并已有139个购物中心项目签订了商业运营服务合约，预计在未来五年内陆续开业。从生态上看，龙湖智创生活是“一个龙湖”生态体系中的重要一环。既受益于生态体系的支持和协同，也为生态体系的增长和连接提供了动力和价值。

所谓“一个龙湖”，是集龙湖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等主航道业务，以及医养等创新业务之间的高效协同，并充分发挥领先行业的数字化底座的系统性能力，进一步促进各业务紧密协作。

在这个生态下，龙湖智创生活通过高质量的产品和服务，可以满足更多个人和机构客户的需求，并与其他航道形成良好的互动和共赢。同时，通过服务的触点，龙湖智创生活进一步夯实了“一个龙湖”生态体系与客户群之间的紧密联系。

目前，龙湖智创生活已经具备了较强的物业管理及商业运营能力，涵盖了消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育等多个领域。这些能力不仅来源于过去二十多年来积累下来的实践经验和专业知识，也来源于对新技术和新场景的不断探索和应用。

2022年，龙湖智创生活成功进入了小米、阿里、李宁、海康威视、网易游戏等头部企业总部，并且在北京亮马河区域以及武汉第一红街都府堤区域，打造出了有吸引力和影响力的城市空间。

2、智慧改造生活

龙湖智创生活的业务不断发展，科技能力也在提高。通过数字化、智慧化的手段，让服务更好，让业务和服务更高效，而这些都得益于龙湖集团的科研投入和研发团队的努力。

从2014年，基于近二十年对于物业服务场景和业务的深刻理解，龙湖智创生活开始探索拥有四大体系、二十余个智能产品的智慧引擎，以此为媒介，龙湖智创生活通过人工智能、AIoT和智能应用，重塑业业务流程，为业主带来更便捷的服务体验，让员工工作更高效、企业决策更科学。

比如，车库空气不好时，风机会自动开启；土壤干燥时，花坛会自动浇水；下水道井盖被移动时，维修人员会收到预警信息，并迅速前往现场进行处理。这些都是龙湖智创生活在不同场景里用智慧化服务提高效率和安全的例子。

事实上，在服务智慧化的大趋势下，人们的生活方式也在发生巨大变化。无接触通行、智能监控、设备自检、手机报事、线上服务等都让生活更便捷。龙湖智创生活通过科技的开发和应用，更好地满足客户的需求，提高服务质量。同时，它也用智慧引擎给管理和一线服务者带来帮助。

不仅服务于社区，在购物中心和写字楼，这套行业领先的科技体系也大有用武之地。

比如，通过龙湖智创生活自主研发的智能建筑管理平台IBMS，可以集成楼宇设备、消防系统、安防系统等，实现建筑优化控制和管理。目前，IBMS已经在龙湖全国天街系项目，以及重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

具体来看，通过IBMS系统对设备进行标准化运行策略的设置后，可以实现空间内照明、空调等系统的分区分层管理。 仅以空调为例，IBMS可以通过传感器读取设备数据，并根据策略自动调节参数，达到精准控温。这样既保证了项目管理品质，又节省了能源。

同时，如果数据异常，设备会自动发送报事工单到员工的手机管理界面，提醒相关人员及时维修，并显示修复进程和时长，实现线上全面管控。这样既提高了设备的运行效率，又减少了人工的干预和误差。

总之，龙湖智创生活通过科技的创新和应用，为客户、员工等各方提供了更好的服务和体验。也通过智慧引擎的构建和运用，实现了业务的高效管理和节能降耗。

3、“一核五化有温度”的城市空间服务

如何在竞争中占据主动？竞争战略之父迈克尔·波特提出了“成本领先、差异化、聚焦化” 三大竞争战略。

其中，对于差异化迈克尔·波特认为：将组织提供的产品或者服务创新，形成与众不同的价值点。这样不但可以吸引更多的顾客，提高品牌忠诚度和溢价能力，也可以降低替代品和新进入者的威胁，增强议价能力和盈利能力。

基于“空间即服务”战略，龙湖智创生活正以“一核、五化、有温度”的方式，于城市空间的服务中创造差异化的竞争点。协助城市管理者实现科学决策、精准治理，同时提升城市活力，提高民众获得感与幸福感。

所谓“一核”，就是智慧大脑“龙湖Metacity CIM”，它可以将城市的各种数据收集起来，进行实时化和可视化，映射现实城市运行，帮助城市服务、民生服务、生态宜居、智慧交通、智慧政务等工作。同时，龙湖Metacity CIM支持现有城市运行系统接入，避免重复建设或造成数据孤岛，让城市管理像绣花一样精细。

在此之外，“五化”对应五个维度：运维一体化、管理智慧化、作业标准化、场景专业化、服务精细化；有“温度”，则是指龙湖智创生活通过洞察用户需求，提供优质产品和服务，打造有生命的空间。

龙湖智创生活已经先后和重庆悦来投资集团、中国石化集团、岳阳城陵矶临港经营管理有限公司等多个公司进行战略合作，为多个城市级的重大项目提供市政基础设施管理、园林养护、道路秩序管理、市容环卫管理、突发事件管理等服务。在2023年龙湖智创生活的城市服务业务进一步延伸，2月22日，其与宜昌城发合资成立了宜昌城发龙湖物业服务有限公司，据悉，双方将共同打造宜昌领先的产城运营服务商。

通过“一核、五化、有温度”的差异化战略，龙湖智创生活不仅为城市提供了高效、专业、精细的新型管理服务，也为居民和企业提供了舒适、便捷、有品质的生活体验。

有关企业如何基业长青，英国管理学家查尔斯·汉迪在那本著名的《第二曲线》中，汉迪曾谈到：应该在老业务形势向好时，就考虑第二曲线（新业务），这样在未来才不至于被动。

相似的，混沌大学创始人李善友曾谈到，第二曲线不是从无到有创造出来的，而是从第一曲线中生长出来的。它不是企业放弃主营业务去布局新业务，而是通过创新加强主营业务，从更多的创新中分形出第二曲线的新业务。

在过去，龙湖集团没有盲目多元化，而是基于自身业务，延展出开发、运营、服务三大业务板块，作为服务业务板块的一部分，龙湖智创生活不仅成为带动龙湖集团业绩增长的重要一环，更是其在面对增量市场向存量市场过渡时的重要抓手。

这对于还在寻找或试图构建新业务的企业，或许能提供一些参考。