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昨晚，证监会送来史诗级利好，宣布优化地产融资5项措施，并自即日起施行。 一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。 二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。 三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。 四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。 五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。 在短短20天之内，房地产行业迎来“三箭齐发”：第一支箭是地产金融十六条政策的落实，各大银行为优质地产公司提供万亿级别的授信额度；“第二支箭”是支持房地产行业发债融资；“第三支箭”即重启房企股权融资。 与其他行业不同，房企受监管政策影响，股权再融资窗口常年处于关闭状态，打开时间相对较短。 本轮股权再融资窗口属于历史以来的第 4轮，前 3轮分别为 1993年至 2004年、2006年至 2009年、2014年至 2017年。可以看到，每一轮房企股权融资的窗口期打开时，房地产行业基本处于相对低谷状态，而房企股权融资窗口期关闭时，房地产行业基本处于火热状态。 三箭齐发之后，房企债务危机彻底解除！ 截止目前，已出台的地产扶持政策有取消限购、降低房贷利率、保交楼和“三支箭”，政策发力既有激发市场需求，也有稳定供给端。 在11月之前，虽然楼市松绑消息频传，但地产股走势并不理想，甚至连优等生龙湖集团都曾日内暴跌44%。 为何此前放松限购和降息无法扭转地产股的颓势？ 问题在于当下房地产市场的困境不止是需求端下滑，供给端，尤其是房企债务危机造成期房烂尾风险大增，各地频发的维权事件，更是打击了购房信心。 另外，需求端萎靡还有一个重要原因是疫情封控，而限购松绑和降息，都无法从跟上提升购房者信心。 因此，居民宁愿把钱存起来，也不愿买房。 而到了11月，不仅供给端政策频出，债务危机彻底解除，另外，疫情也出现有利变化，优化防控20条出台，全国新增病例数不断创新高，各项变化都预示着此前的防疫政策将迎来重大变化。 根据东吴证券的统计，今年11月，60城新房累计成交面积同比下滑33.3%，2020年至今，累计成交面积下滑33.6%。 而上周，60城新房成交面积 315.0万平，环比+12.0%，同比-24.8%。 由此来看，地产销售出现弱复苏迹象： 从二手房成交看，上周 20城二手房成交面积 134.7万平，环比-5.9%，同比+21.5%； 2022年 11月 1日-11月 25日累计成交 531.0万平，同比+45.3%。2022年累计成交 5916.3万平，同比-14.9%。 一旦新房销售回暖，房地产股票有望迎来戴维斯双击，目前，港股地产及物业股市盈率仍大幅低于历史均值： 美国居民财富集中在股市，中国居民财富集中在楼市，如此重要的市场，任何一个国家都不可能坐视危机不顾。 不要低估国家救市的决心，更不要低估地产及产业链股票反弹的幅度，正如我在11月14日发布的文章《地产股暴涨，一批十倍股在路上》所言，极致下跌之后，有望是史无前例的暴涨！ $万科企业(02202)$ $碧桂园(02007)$ $碧桂园服务(06098)$ $龙湖集团(00960)$ $融创服务(01516)$